Kleine Landeigendom Zuiderkempen wenst het badhuis te Stelen te renoveren tot 4 wooneenheden. Op de site werden reeds is fase 1 in totaal 7 nieuwbouw ééngezinswoningen gebouwd.
Na uitvoering van fase 2 zullen er op het perceel in totaal 11 koopwoningen aanwezig zijn.
Parkeerverordening
In de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen wordt een minimum aantal parkeerplaatsen per woongelegenheid voorzien van 1.5 parkeerplaats per woning. Voor de 4 nieuwe woningen in het badhuis zijn dan 6 bijkomende parkeerplaatsen noodzakelijk. Tevens is ook gangbaar extra parkeerplaatsen te voorzien voor bezoekers nl 0.5 parkeerplaats per woongelegenheid waardoor bijkomend 2 parkeerplaatsen noodzakelijk zijn.
In de eerste fase waarin 7 koopwoningen werden gerealiseerd zijn 14 parkeerplaatsen voorzien. Na uitvoering van fase 2 met 8 extra parkeerplaatsen zullen op de site 22 parkeerplaatsen aanwezig zijn voor 11 woningen. Uit ervaring met andere projecten stelt Kleine Landeigendom dit in vraag.
De parkeerverordening laat een afwijking voor sociale woningen toe, mits motivatienota.
Voorstel
Kleine Landeigendom stelt volgende afwijking van de parkeerverordening voor:
(voor autodelen is deze site te klein om rendabel te zijn)
De aanvrager heeft een motivatienota toegevoegd waarin de volgende argumentatie wordt meegegeven:
Argumentatie op basis van ligging
De projectzone is gelegen tussen het Albertkanaal in het noorden en de autostrade ten zuiden.
De bushalte (De Lijn) is te voet als per fiets te bereiken, er is echter maar 1 stopplaats niet ver van het project 400m (Geel Stelensedijk)
In de nabijheid van het project zijn wel wat trage wegen gelegen, echter zijn dit meer wandelwegen dan wegen die een verbinding versnellen naar een bepaalde voorzieningen. Niet tegenstaande zijn wandelwegen essentieel voor de leefbaarheid van een bepaald woongebied.
In dit gehucht is er slechts 1 basisschool aanwezig, voor andere dagelijkse voorzieningen dienen de bewoners beroep te doen op fiets, auto en bus.
Op een afstand van 1.4km is de fruitwinkel Helsen gelegen, op een afstand van 1.8km is er een apotheker (Oosterlo),medisch centrum ligt op 2.4km (Oosterlo), 3.5km spar in Eindhout, 4.4km spar Zammel, 4km Aldi Pas Geel. De basisbehoeften zoals eten, onderwijs en medische bijstand zijn op redelijk korte afstand wel te bereiken.
Argumentatie op basis van inhoud
Uit de lijsten van Kleine Landeigendom blijkt dat 75% van de inschrijvers alleenstaanden zijn.
De inschatting is dat in dit renovatieproject:
Deze bewoners zullen over maximaal 1 auto beschikken
Kleine Landeigendom heeft de eigenaren van de 7 nieuwbouw woningen gecontacteerd over hun autobezit:
Deze nieuwe woningen zijn echter grotere woningen, met telkens 3 slaapkamers.
In het renovatieproject komen kleinere wooneenheden met 1 of 2 slaapkamers. Op de wachtlijsten voor dit type woningen staan vooral alleenstaanden of alleenstaanden met kinderen.
Advies omgevingsambtenaar:
In fase 1 werden 7 woningen gerealiseerd met 14 parkeerplaatsen. Uit praktijk blijkt dat slechts 11 parkeerplaatsen worden ingevuld door de bewoners waardoor 3 parkeerplaatsen gebruikt kunnen worden door bezoekers. Door in fase 2 nog eens 6 parkeerplaatsen te voorzien voor de bewoners en 2 extra parkeerplaatsen voor bezoekers zal een ruime bijkomende verharding noodzakelijk zijn. Uit de motivatienota blijkt dat er slechts 1 wagen per woning noodzakelijk is omwille van de doelgroep. Gezien er reeds bezoekersparkeerplaatsen voorzien zijn in fase 1 lijkt het niet noodzakelijk nog extra bezoekersparkeerplaatsen te voorzien voor fase 2.
Conclusie:
De omgevingsambtenaar geeft gunstig advies voor het verlagen van de parkeernorm en stelt voor het aantal parkeerplaatsen bijkomend nog extra te verlagen naar 1 parkeerplaats per woongelegenheid en geen bezoekersparkeerplaatsen op te leggen. Een voorwaarden hierbij is dat men in het project zeer sterk moet inzetten op het fietsgebruik door het voorzien van ruime en comfortabele fietsstallingen op het gelijkvloers, zo kort mogelijk bij de woningen. De afmetingen en aantallen uit de verordening zijn een absoluut minima. Er dient ook nagedacht te worden aan buitenmaatse fietsen zoals o.a. bakfietsen, ..
Het team mobiliteit geeft een gunstig advies op het verlagen van de parkeernorm voor sociale woningen. Men kan de vraag stellen of de voorgestelde parkeernorm van 1 pp/woning niet lager kan. De recente nota parkeernormen 2022 uit Nederland legt een parkeernorm van 0,8 pp/woning + 0,2 pp/woning voor bezoekers op. Ui de bijgevoegde mobiliteitsnota blijkt toch dat koppels met kinderen beschikken over twee wagens. Dit is uiteraard een rechtstreeks gevolg van de locatie van het project. Men kan zich de vraag stellen of Stelen door zijn ligging wel geschikt is voor sociale woningbouw. Door de ligging en het beperkte aanbod van voorzieningen in de onmiddellijke omgeving zijn bewoners vaker aangewezen op de auto dan bij het realiseren van eenzelfde project in een stedelijke context met een groot aanbod aan voorzieningen in de onmiddellijke omgeving. Deze ligging zorgt er rechtstreeks voor dat bewoners minder vaak gebruik kunnen maken van veel goedkopere verplaatsingsmogelijkheden zoals te voet of de fiets.
Tegelijkertijd dient men binnen het project zeer sterk in te zetten op het stimuleren van de fiets door het voorzien van ruime en comfortabele fietsenstallingen op het gelijkvloers, zo kort mogelijk bij de woningen. het is immers aangetoond dat fietsen o.a. bijdraagt aan SDG 1: geen armoede: Voor veel mensen in armoede is de fiets het enige betaalbare technische vervoersmiddel. Zij verplaatsen zich minder vaak, minder snel en minder ver dan de gemiddelde Vlaming. Vervoersarmoede heeft een sneeuwbaleffect en maakt zowat alles moeilijker: inkopen doen, onderwijs volgen, gaan solliciteren, buitenshuis werken, van zorgverstrekking gebruikmaken, cultuur beleven of een sociaal leven onderhouden. Het goede nieuws is dat een verbetering in mobiliteit net zo goed een sneeuwbaleffect heeft. Zeker voor gezinnen kan de fiets de transportkosten drukken, terwijl de mogelijkheden om aan de samenleving deel te nemen fors toenemen. Kortom: de fiets is een machtig, maar onderbenut instrument voor armoedebestrijding.
De huidige afmetingen uit de parkeerverordening zijn te krap en niet toekomstgericht. De tussenafstand dient breder te zijn. Mensen die voor heel wat verplaatsingen de fiets gebruiken, hebben immers nood aan fietstassen, een fietsmand,... Als laatste is het noodzakelijk om ook enkele plaatsen voor buitenmaatse fietsen te voorzien, zoals een bakfiets of driewieler. Een extra stimulans kan het aanbieden van een deelbakfiets zijn. Dit is vaak betaalbaarder dan een deelauto en biedt ook de mogelijkheid om grote spullen of boodschappen te vervoeren.
Als je autodelen eng vanuit het project bekijkt, is het potentieel waarschijnlijk te beperkt. Het is echter toch aangewezen om nogmaals te bekijken of het aanbieden van autodelen een mogelijkheid is. Het aanbieden van een publieke deelwagen voor alle inwoners van Stelen is wel een interessante en haalbare piste. Voor dergelijke autogerichte locatie kan een deelwagen voor bewoners van sociale woningen echt het verschil maken.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies van de omgevingsambentenaar en keurt een afwijking van de parkeernorm toe voor dit project:
Er kan kan rekening gehouden worden met 1pp/app, dus 4 parkeerplaatsen voor het renovatieproject tot 4 woongelegenheden.
Er moeten twee bijkomende parkeerplaatsen voor bezoekers voorzien worden.
Hierbij wordt de volgende voorwaarden opgelegd:
In het project moet zeer sterk worden ingezet op het stimuleren van fietsgebruik door het voorzien van ruime en comfortabele fietsstallingen op het gelijkvloers, zo kort mogelijk bij de woningen. De afmetingen en aantallen uit de verordening zijn een absoluut minima. Er dient ook nagedacht te worden aan buitenmaatse fietsen zoals o.a. bakfietsen, ..