UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER:21/08/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023082893
Dossiernummer gemeente: 202300272
De gemeente Geel heeft op 15 juni 2023 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een bedrijfswoning in agrarisch gebied. De aanvraag werd op 3 juli 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Soetemans Sander wonende Poiel 85 te 2440 Geel en mevrouw Sofie Lietaer wonende Poiel 85 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Poiel 62
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nr. 203M
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag handelt over de verbouwing van een bedrijfswoning in het agrarisch gebied.
Er worden geen uitbreidingen voorzien. De bestaande voorgevel blijft behouden omwille van zijn architecturale verschijning en wordt langs de binnenkant geïsoleerd. De overige gevels worden langs buiten geïsoleerd en voorzien van een nieuwe gevelsteen.
Op het gelijkvloers wordt de indeling gewijzigd, dit gaat gepaard met constructieve werken. De zolderverdieping wordt heringerichte en in gebruik genomen als slaapverdiep.
De achterbouw met hellend dak krijgt in zijn nieuwe vorm een plat dak.
In het voorste dakvlak wordt een dakvlakvenster geplaatst, in de achtergevel een dakkapel van 3 meter breed.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 1 augustus 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij
Zie bijlage
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 6 juli 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Op 8 augustus 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Dit betekent dat er nog geen volwaardig rioleringsstelsel is dat naar een zuiveringsstation leidt. In de toekomst (nog geen timing gekend) moet er wel een volwaardig gescheiden stelsel komen. Ter hoogte van het perceel is er deels een ingebuisde gracht en deels een open gracht.
Op het plan staat niet aangegeven waar de huidige aansluiting is op de gracht. We beschikken zelf niet over gegevens van de aansluiting. Het is de bedoeling dat men de bestaande aansluiting opzoekt herbruikt en zelf het huisaansluitputje DWA plaatst volgens de richtlijnen beschreven bij de voorwaarden.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is als men een grondige verbouwing uitvoert waarbij de riolering kan gescheiden worden. Het gaat hier om een grondige verbouwing dus moet men een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien.
Op het plan staan geen diameters opgegeven van de afvoerbuizen. Er wordt verwacht dat men de correcte diameters gebruikt (max. 160 mm).
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Omwille van de ligging in collectief te optimaliseren buitengebied moet al het afvalwater, zowel het fecaal als grijs water, voorbehandeld worden via één of twee septische putten. Volgens het funderingsplan voorziet men een eerste septische put waarop het fecaal water is aangesloten. De overloop van deze septische put komt uit in een tweede septische put waarop ook het grijs water aansluit. Al het afvalwater wordt dus voorbehandeld voor het in de gracht terecht komt. Dit voldoet volgens de regelgeving.
Hemelwater
De huidige Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is bij deze verbouwing eigenlijk niet van toepassing. Men kiest er wel voor om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen wat een zeer gunstig principe is in functie van herbruik en het zo veel mogelijk ter plaatse houden van het hemelwater.
Hemelwaterput
Men plaatst volgens het funderingsplan een hemelwaterput met een volume van 5000L. Op de put worden alle dakafvoeren van de woning aangesloten. Het hemelwater zal herbruikt worden voor de spoeling van de toiletten en voor de wasmachine. Gezien de grootte van de aanvoerende dakoppervlakte kan men overwegen om een put met een volume van 10.000L te plaatsen. Men kan dan bijkomend ook een buitenkraan en/of dienstkraan als aftappunt voorzien.
Infiltratievoorziening
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 5000L en een oppervlakte van 8m² wat voldoet aan de verordening als deze wel van toepassing zou zijn.
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de gracht . Dit is een gunstig principe.
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Bij een verbouwing is het in principe niet verplicht om een keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren, behalve als bij de verbouwingswerken blijkt dat er geen bestaande aansluiting is en dus een nieuwe aansluiting op het openbare stelsel (gracht) moet worden gerealiseerd.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen belangrijke ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.
Adviesinstantie: Provincie Antwerpen – district Grote Nete
Het voorliggende project is niet gelegen in signaalgebied.
De huidige Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is bij deze verbouwing eigenlijk niet van toepassing. Men kiest er wel voor om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen wat een zeer gunstig principe is in functie van herbruik en het zo veel mogelijk ter plaatse houden van het hemelwater.
Er is voldaan aan de gemeentelijke/provinciale/gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening
Mer-screening
Niet van toepassing.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming agrarisch gebied. De aangevraagde werken, het verbouwen van een bedrijfswoning bij een actief landbouwbedrijf zijn in overeenstemming met de gewestplanbestemming. Departement Landbouw en Visserij adviseerde de aanvraag gunstig dd. 01/08/2023 ref. 2023_004493_v1.
De aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.
2. Mobiliteitsimpact
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit, de bestaande bestemming blijft behouden. De aanvraag wijzigt het aantal verkeersbewegingen niet.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De oppervlakte van de bestaande woning wordt niet uitgebreid.
Ingevolge artikel 4.3.6 VCRO kan een exploitatiewoning een bruto-bouwvolume hebben van hoogstens 1000m³ bij bewoning door één gezin.
De aanvraag voorziet een bouwvolume van 988,56m³ in functie van het wonen en 493,99m³ in functie van het bedrijf (garage / opslag en verwerking) zoals in de bestaande toestand.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van de percelen. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
4. Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet het gebruik van duurzame en kwalitatieve materialen, de bestaande architecturale uitstraling van de voorgevel blijft behouden. De voorgevel wordt langs de binnenzijde geïsoleerd, de overige gevels worden langs de buitenkant geïsoleerd en voorzien van een nieuwe gevelsteen gelijkend op de bestaande. Buitenschrijnwerk in pvc houtnerf.
Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen reliëfwijziging, er worden geen bijkomende verhardingen aangelegd.
7. Hinderaspecten
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen ingeplant en uitgevoerd overeenkomst het goedgekeurde dossier.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Het totale bouwvolume bedraagt 1482,55m³ waarvan 988,56m³ in gebruik genomen wordt voor het wonen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er worden geen terreinophogingen uitgevoerd, noch bomen gerooid of bijkomende verhardingen aangelegd.
Gevolg dient gegeven aan het advies van dienst Openbaar Domein.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande aansluiting op de gracht op te zoeken en deze te gebruiken:
De hemelwaterput moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
Als er een nieuwe aansluiting op het openbare stelsel (gracht) moet worden gerealiseerd dan is men verplicht de privéwaterafvoer te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Bij een keuring wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Als er een aansluiting aanwezig is, moet men geen keuring laten uitvoeren.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen ingeplant en uitgevoerd overeenkomst het goedgekeurde dossier.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Het totale bouwvolume bedraagt 1482,55m³ waarvan 988,56m³ in gebruik genomen wordt voor het wonen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er worden geen terreinophogingen uitgevoerd, noch bomen gerooid of bijkomende verhardingen aangelegd.
Gevolg dient gegeven aan het advies van dienst Openbaar Domein.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande aansluiting op de gracht op te zoeken en deze te gebruiken:
De hemelwaterput moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet bij plaatsing aan volgende voorwaarden voldoen:
Als er een nieuwe aansluiting op het openbare stelsel (gracht) moet worden gerealiseerd dan is men verplicht de privéwaterafvoer te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Bij een keuring wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Als er een aansluiting aanwezig is, moet men geen keuring laten uitvoeren.