Terug
Gepubliceerd op 29/08/2023

2023_CBS_02179 - Wegtracé in project Ganzenkuil (202200480 inv) - Weigering

College van Burgemeester en Schepenen
ma 21/08/2023 - 13:00 1.14 R
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Vera Celis; Nadine Laeremans; Tom Corstjens; Marlon Pareijn; Pieter Cowé; Francois Mylle, Algemeen Directeur

Afwezig

Griet Smaers; Bart Julliams; Luc Van Laer

Secretaris

Francois Mylle, Algemeen Directeur

Voorzitter

Vera Celis
2023_CBS_02179 - Wegtracé in project Ganzenkuil (202200480 inv) - Weigering 2023_CBS_02179 - Wegtracé in project Ganzenkuil (202200480 inv) - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: GR 4/09 - SC 21/08

Aanvraag werd ingediend voor een nieuwbouwproject met 23 wooneenheden, gelegen Ganzenkuil. 

Het college van burgemeester en schepenen verleende in zitting van 20 februari 2023 een weigering voor dit project.

De aanvrager is in beroep gegaan en er werden aangepaste plannen en een rooilijnplan ingediend. 

De deputatie vraagt de gemeenteraad bijeen te roepen om een beslissing te nemen over de aanleg of wijziging van een gemeenteweg.

Argumentatie

Zaak der wegen

Artikel 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning van 25 april 2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over het wegtracé alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.

In de beslissing van de gemeenteraad wordt op gemotiveerde wijze rekening gehouden met o.a. volgende beoordelingsaspecten, doelstellingen en principes:

  • Wordt de structuur, samenhang en toegankelijkheid van de gemeentewegen gevrijwaard en verbeterd?

Het technisch dossier dat is toegevoegd aan de aanvraag is beperkt en onvoldoende uitgewerkt. Er kan niet geoordeeld worden over de materialen, inrichting van het groenplein, …

  • Voldoet het project aan de huidige en toekomstige behoeften van zachte mobiliteit?

Ganzenkuil wordt afgesloten met elektrische paaltjes, waardoor er geen autoverkeer mogelijk is. Dat is gunstig om een trage verbinding te blijven behouden. De stad vraagt het gebruik van wegneembare paaltjes ipv elektrische paaltjes. De hulpdiensten moeten immers ten alle tijden het binnengebied kunnen bereiken en zelf de paaltjes kunnen wegnemen.

  • Staan de wijzigingen van het gemeentelijk wegennet ten dienste van het algemeen belang?

Een deel van Ganzenkuil wordt overgedragen naar het openbaar domein. Het is echter niet duidelijk of het deel van Ganzenkuil dat niet mee overgedragen wordt, ook aangelegd wordt. 

Uit de plannen kan worden afgeleid dat ondergrondse private constructies / leidingen / kabels onder het toekomstig openbaar domein komen te liggen. Een deel van de ondergrondse parkeerkelder (thv de fietsenstalling) komt onder openbaar domein. Ook kan worden gelezen in de plannen dat de private fietsenstalling op openbaar domein zal komen te liggen. Deze delen moeten opgenomen worden in de private eigendom. Het plan van de grondoverdracht is bijgevolg niet correct.


Adviezen van de interne diensten

Het rooilijnplan voldoet niet aan de decretale eisen en dient aangepast te worden aan de gemeentelijke richtlijnen. Daarnaast zijn er onduidelijkheden in het plan, zoals: 

  • Zijn bepaalde stippellijnen de kadastrale erfgrens of de wegrand?
  • Het perceel 624v is eigendom van stad Geel maar staat mee opgenomen als over te dragen. Er is geen akkoord van stad Geel

Dienst Openbare Domein heeft negatief advies gegeven omwille van volgende redenen:

  • negatief advies van Aquafin
  • het technisch dossier is te beperkt en onvoldoende uitgewerkt. Het dossier moet verder uitgewerkt worden en besproken worden met de dienst Openbaar Domein 
  • het aantal toegangen, de locatie en de breedtes van de toegangen moeten verder besproken worden

De omgevingsambtenaar geeft een negatief advies omwille van volgende redenen:

  • Ongunstig advies van dienst Openbare Domein, team grijs;
  • Het project is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening;
  • Het technisch dossier is onvolledig;
  • Het plan grondoverdracht en rooilijnplan is niet correct;
  • Het handboek grote projecten werd niet volledig gevolgd. Stad Geel ambieert om bij grote bouwprojecten meer in te zetten op duurzame ontwikkelingen in een aangename leefomgeving. Het is de bedoeling om in overleg samen tot kwalitatieve projecten te komen. Het handboek wil een leidraad zijn voor samenwerking tussen de initiatiefnemers, samen met hun volledige bouwteam en de stad Geel.


Openbaar onderzoek

De gemeenteraad neemt ook kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek:

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 juni 2023 t.e.m. 25 juli 2023. Er werden 36 bezwaarschriften ingediend.

In de bezwaarschriften zijn volgende argumenten aangehaald die betrekking hebben op de zaak der wegen (gevolgd door het standpunt van de omgevingsambtenaar in cursief):

  • De groenzone is grotendeels onttrokken aan sociale controle.
    • Het groenplein ligt centraal in het project. De voorgevels van verschillende woningen kijken uit over het groenplein en de trage weg loopt erlangs. Er kan worden aangenomen dat er voldoende sociale controle kan zijn richting het groenplein.
  • De groenzone is te klein in verhouding tot het project.
    • In het handboek grote projecten worden minimale percentages groenzone voorzien. Dit betreft richtinggevende percentages die een absoluut minimum vertegenwoordigen. Deze cijfers zijn niet opgenomen in de verordening van Stad Geel maar geven toch een duidelijke richting aan wat betreft kwalitatief en bruikbaar groen wat hoort bij een kwalitatieve woonomgeving. Wanneer de groenzone te klein is in verhouding tot de densiteit van het project komt de leefkwaliteit van de bewoners en omgeving van het project in het gedrang. De buitenruimte van de woningen in het project is bewust beperkt voorzien. Er wordt een project voorzien dat inzet op bepaalde vormen van collectiviteit. De beperkte private buitenruimtes dienen dus voldoende gecompenseerd te worden door een ruime, bruikbare kwalitatieve gemeenschappelijke buitenruimte. Volgens de berekening is het groenplein 1068m². Er is een zone van minstens 1180m² nodig voor een project van deze omvang en deze verdichting. 
  • Waarom worden er bij alle woningen geen parkeerplaatsen voorzien?
    • Ganzenkuil is een trage verbinding en dat wenst de stad te behouden. De woningen in het binnengebied beschikken daarom niet over een eigen parkeerplaats aan de woning. De parkeerplaatsen zijn geclusterd ondergronds voorzien. Het groenplein is bijgevolg ook geschikt voor spelende kinderen zonder conflict met wagens. 
  • Als Ganzenkuil een private weg wordt, kan de veiligheid van de trage weg niet meer gegarandeerd worden.
    • Ganzenkuil zal geen private weg worden, maar moet overgedragen worden naar het openbaar domein.
  • De blokken C1, C2, D, I en H zijn niet bereikbaar met de wagen waardoor deze woningen slecht toegankelijk zijn.
    • Deze woningen zijn niet  bereikbaar met de wagen, maar de mensen die deze woningen kopen, zullen dit weten en hier op ingesteld zijn. Er zijn parkeerplaatsen voorzien in de ondergrondse parkeergarage die op wandelafstand is.
  • Er worden te weinig parkeerplaatsen voorzien
    • Het project voldoet niet aan de opgelegde parkeernorm van 1,5 pp/wo, maar er wordt een deelwagen voorzien. Daarom kan een afwijking van de parkeernorm toegelaten worden conform de parkeerverordening. 
  • De waterhuishouding is niet in orde op het ontwerp. Er is geen riolering. Er zijn nu al problemen bij zware regenval.
    • Het technisch dossier is onvolledig. Dit moet verder uitgeklaard worden.
  • Wie zal het onderhoud doen van de groene zone? Door het plaatsen van de paaltjes is controle door de politie moeilijker.
    • De groenzone wordt overgedragen naar het openbaar domein. Het onderhoud wordt gedaan door de stadsdiensten. De politie en hulpdiensten hebben de sleutel om deze paaltjes te verwijderen. 
  • De ligging van de blokken C1 en C2 is onvoldoende veilig omwille van de slechte bereikbaarheid door de hulpdiensten.
    • De politie en hulpdiensten hebben de sleutel om deze paaltjes te verwijderen. 
  • De technische plannen ontbreken.
    • Het technisch dossier is te summier en onvolledig. Dit werd ook niet doorgesproken met de stadsdiensten, conform het Handboek Grote Bouwprojecten.
  • Er zijn nergens afmetingen vermeld over de breedte van Ganzenkuil. Er is geen rooilijnplan.
    • Er is wel een rooilijnplan toegevoegd, maar het technisch dossier is te beperkt en onvolledig.
  • De bestaande grachten langs Heistraat liggen dieper in het terreinprofiel als de wadi.
    • Het technisch dossier is te beperkt en onvolledig, dus dit kan niet beoordeeld worden.

De bezwaarschriften kunnen deels gevolgd worden. 


De navolgende argumenten uit de bezwaarschriften gaan over andere zaken dan de zaak der wegen en is daarom geen onderwerp van bespreking door de omgevingsambtenaar:

Over het project:

  • Het project is te grootschalig voor de omgeving. De huidige bebouwingsindex bedraagt 10 à 12 wo/ha. Het voorgestelde project heeft een bebouwingsindex van 34 wo/ha. Het project situeert zich op amper 100m van landbouwgebied, aan de rand van het woongebied. De voorgestelde verdichting is niet in verhouding tot de huidige omgeving.
  • De bouwkavels zijn te klein in vergelijking met de bestaande percelen.
  • De oorspronkelijke verkaveling was enkel voor ééngezinswoningen, en niet voor appartementen.
  • De ondergrondse garage is groter dan het bovengrondse gebouw. 
  • Platte daken kunnen niet worden toegelaten. Dat mocht vroeger ook niet.
  • In het appartementsgebouw worden ook appartementen voorzien onder dak. Dit is vreemd aan de omgeving. Enkel een duplexappartement kan.
  • De afstand van blok F tot de appartementen bedraagt slechts 9m waardoor blok F weinig woonkwaliteit heeft.
  • Liggen de blokken C1, C2 en H aan een voldoende uitgeruste weg? Blok C1 en C2 wordt gebouw in 2de bouworde. Deze woningen staan in de tuinen van de buren.
  • Het appartementsblok zorgt voor schaduw in de tuin en woning van de bestaande woning, Heistraat 74A.
  • De bouwlijnen worden niet altijd gerespecteerd.

 Over de mobiliteit:

  • In praktijk zullen de toekomstige bewoners hun wagen parkeren langs Velodroomwijk, Bosakker en Heistraat, ipv in de ondergrondse garage. Dit zal zorgen voor onveilige situaties en frustraties.
  • De uitgang van de parkeergarage en de parkeerplaats voor de deelwagen zijn gelegen nabij het kruispunt Bosakker – Heistraat. Dit gaat tot onveilige situaties leiden.
  • De toekomstige eigenaren zullen niet verplicht worden een parkeerplaats aan te kopen.

Over de privacy:

  • De woning gelegen Heistraat 74A wordt omringd door meerdere woningen en door appartementen. Er is geen privacy meer.
  • Blok C1 heeft 2 ramen op de eerste verdieping met rechtstreekse inkijk in de tuinen bij de buren. Er zijn maatregelen nodig om de privacy te respecteren.
  • De privacy van Velodroomwijk 65 moet gegarandeerd worden, dmv schermen
  • Er wordt een groenscherm voorzien rondom Heistraat 74, maar er geen specificaties opgenomen over welke planten hiervoor gebruikt zullen worden.
  • Waarom is er enkel een groenscherm voorzien rondom Heistraat 74 en niet ter hoogte van de andere bestaande woningen.

Andere:

  • De plannen waren een week voor het einde van het openbaar onderzoek niet meer beschikbaar op het omgevingsloket.
    • Hierover werd slechts één melding ontvangen, pas op de laatste dag van het openbaar onderzoek. We kunnen hier daarom geen rekening mee houden.
  • Is er een stikstofanalyse gebeurd om de impact op milieu te onderzoeken?
  • De bomen op het perceel H werden al reeds gekapt.
  • Er is een niveauverschil van meer dan 60cm (op het plan staat 60cm) tussen Velodroomwijk, Heistraat en Bosakker. Hoe wordt dat opgelost?
  • Er zal veel overlast (mobiliteit, geluid) in de buurt komen door het project.
  • De inplantingsplan is misleidend.
  • Bij de aanleg van het warmtenet zullen proefboringen gebeuren. Deze kunnen scheuren veroorzaken.
  • Gebeurt de infiltratie ondergronds? Er is nu al overlast van ratten, open grachten zullen dit stimuleren.

Juridische grond

Decreet betreffende de Omgevingsvergunning

Besluit betreffende de Omgevingsvergunning

Decreet houdende de gemeentewegen

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen legt het volgende voor aan de gemeenteraad:

Artikel 1

De gemeenteraad keurt de zaak der wegen in het aanvraag voor het nieuwbouwproject met 23 wooneenheden gelegen Ganzenkuil niet goed omwille van volgende redenen:

  • De voorgestelde ontwikkeling is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
  • Het technisch dossier is onvolledig waardoor een correcte beoordeling van de inrichting van het toekomstige openbaar domein niet mogelijk is.
  • Er werden 36 bezwaarschriften ingediend, waarin o.a. de bezorgdheden over de mobiliteit, waterhuishouding, etc worden geuit.
  • Het rooilijnplan is niet correct:
    • er zijn private constructies en ondergrondse delen opgenomen in het deel dat overdragen wordt naar het toekomstige openbaar domein. Dit kan niet.
    • de grond in eigendom van stad Geel is opgenomen binnen de grenzen van het rooilijnplan. Er is geen toestemming van stad Geel dat dit overgedragen mag worden.
  • De procedure zoals opgesteld in het handboek grote bouwprojecten werd niet gevolgd. Stad Geel ambieert om bij grote bouwprojecten meer in te zetten op duurzame ontwikkelingen in een aangename leefomgeving. Het is de bedoeling om in overleg samen tot kwalitatieve projecten te komen. Het handboek wil een leidraad zijn voor samenwerking tussen de initiatiefnemers, samen met hun volledige bouwteam en de stad Geel.