UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 16/01/2024 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023103227
Dossiernummer gemeente: V_202300021
De gemeente Geel heeft op 6 september 2023 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 3 loten voor een gegroepeerde bebouwing. De aanvraag werd op 3 oktober 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Koen Wouters Landmeters BV gevestigd Poederleese weg 22 te 2275 Lille
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Heilig Hartplein /
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 744X23
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Voor het wijzigen van lot 32 in 3 loten voor gegroepeerde bebouwing wordt een bijstelling van de verkaveling gevraagd.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de bijstelling van lot 32 van de niet-vervallen goedgekeurde verkaveling met
referentienummer 2027/IV goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepenen van de stad Geel op 12 november 2012.
De bijstelling betreft het verkavelen van 1 lot in 3 loten voor gegroepeerde bebouwing.
De berging die op het huidige lot staat, zal worden gesloopt.
In de oorspronkelijke verkaveling was het betreffende lot voorzien voor sociale huisvesting. In zitting van 2 oktober 2023 heeft het college van burgemeester en schepenen beslist dat er voldaan is aan de sociale last in de oorspronkelijke verkaveling en keurt het goed dat de bijkomende loten op de private markt kunnen verkocht worden.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 oktober 2023 t.e.m. 11 november 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Op 16 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Pidpa, Distributie leidingen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 8 november 2023 werd het advies ontvangen van Omgevingsloket Wyre
Advies: gunstig
Op 25 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Proximus
Advies: gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg gelegen.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
Er werd een uitgebreide m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die ten gronde werd beoordeeld door de vergunningsverlenende overheid.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen van een perceel in 3 loten voor een vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. In plaats van 1 lot voor sociale huisvesting worden er nu 3 loten voor gegroepeerde bebouwing voorzien.
De inplanting zorgt voor een optimaal gebruik van de aanwezige ruimte om een aangename achtertuin te creëren in alle privacy. Aan de voorzijde van de woning is er plaats voor een praktische oprit.
Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing zal zelfs beter de visuele ordening van de straat volgen omdat rond het plein dezelfde woningstructuur al werd voorzien.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag tot verkaveling heeft een zeer geringe invloed op de mobiliteit. Door de verkaveling worden er immers slechts 3 loten bijgecreëerd voor een eengezinswoning in plaats van een sociaal woningbouwproject. Parkeergelegenheid wordt op het eigen terrein voorzien. 2 woningen hebben plaats voor een carport/garage in de zijtuinstrook en 1 woning kan een inpandige garage voorzien.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 oktober 2023 tot en met 11 november 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De bijstelling van verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De voorschriften voor gegroepeerde bebouwing in de oorspronkelijke verkaveling, dienen te worden toegepast.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 16/10/2023 met kenmerk 200947.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 13/10/2023 met kenmerk 5000048201_LDB: De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door MEVI werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De bijstelling van verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De voorschriften voor gegroepeerde bebouwing in de oorspronkelijke verkaveling, dienen te worden toegepast.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 16/10/2023 met kenmerk 200947.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 13/10/2023 met kenmerk 5000048201_LDB: De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door MEVI werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn.