Terug
Gepubliceerd op 08/08/2023

2023_CBS_02096 - Herbestemming kerk Winkelomheide - Open oproep erfpachter - Beslissen: Goedkeuren

College van Burgemeester en Schepenen
ma 07/08/2023 - 13:00 1.14
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Griet Smaers; Bart Julliams; Tom Corstjens; Pieter Cowé; Luc Van Laer; Francois Mylle, Algemeen Directeur

Afwezig

Vera Celis; Nadine Laeremans; Marlon Pareijn

Secretaris

Francois Mylle, Algemeen Directeur
2023_CBS_02096 - Herbestemming kerk Winkelomheide - Open oproep erfpachter - Beslissen: Goedkeuren 2023_CBS_02096 - Herbestemming kerk Winkelomheide - Open oproep erfpachter - Beslissen: Goedkeuren

Motivering

Regelgeving: bevoegdheid

dlb0002

Aanleiding en context

De gemeenteraad keurde op 4 september 2017 het Geelse kerkenplan goed, waarbij de Heilig Hartkerk van Winkelomheide opgenomen werd als een te herbestemmen kerkgebouw met een addendum voor een nevenbestemming.


Fasering van het project

  1. Goedkeuring opstart nevenbestemming door stad Geel
    1. Communicatie naar pastorale eenheid, parochie, dekenaat zuiderkempen en bisdom Antwerpen
  2. Goedkeuring opstart nevenbestemming door bisdom Antwerpen
    1. Communicatie naar burger
  3. Samenstelling werkgroep
    • Pastorale eenheid - Chris Geens
    • Kerkfabriek van Winkelomheide - Herman Baelus
    • bisdom Antwerpen - Dries Majewski, Norbert Wauters
    • Stad Geel - Vincent Grieten, Ann Van Dael - sponsor Erwin Van Damme
    • Stad Geel - stuurgroep Luc Van Laer, Vera Celis
  4. Finale functionele en financiële afbakening van kerk en liturgische ruimte met als resultaat een gedragen bestek voor de nevenbestemming.
  5. Goedkeuring bestek door het college van burgemeester en schepenen en publicatie van de overheidsopdracht Nevenbestemming Kerk Winkelomheide
    1. Jury en beoordeling
    2. Finale goedkeuring erfgoedcommissie kerk(bisdom) en stad Geel
    3. Zakelijk recht toekennen - akte Notaris
  6. Uitvoering inrichting


Het college van burgemeester en schepenen nam op 28 november 2022 kennis van een voorstel met betrekking tot de invulling van het kerkgebouw, dat beschouwd werd als een mogelijke goede invulling.

Na enkele gesprekken met de werkgroep "kerkenplan" werd voorgesteld om de planning van het herbestemmingsonderzoek aan te passen mits gedragenheid vanuit de parochie en de burgers, wat bekomen kon worden door een dorpsbevraging te houden.

Op 10 mei 2023 vond een infomoment plaats voor de inwoners van de parochie Winkelomheide, waarbij een peiling werd gehouden over de gewenste nevenbestemming. Zowel de plaatselijke kerkfabriek als de (ruime) meerderheid van de bewoners waren voorstander van het opstarten van het nevenbestemmingstraject.

Op 22 mei 2023 keurde het college van burgemeester en schepenen de aanvang van het bestemmingsonderzoek voor de herbestemming van de kerk Winkelomheide, na positief advies van bisschop Johan Bonny met bijkomende voorwaarden, goed. (zie brief in bijlage)


We zijn nu in stap 5 van de fasering aanbeland:


De stad Geel wenst nu, na het bekomen van positief advies van de bisschop, een nevenbestemming aan de kerk te geven.

De stad dient volgende principes in acht te nemen:

  • respecteren van de beginselen van mededinging;
  • transparantie, de ‘markt’ moet worden geraadpleegd.

Daarom lanceert de stad Geel een open oproep voor het aanstellen van een Erfpachter voor de kerk, voor een periode van 50 jaar. 

Open oproep

Algemeen

Van de kandidaat-erfpachter wordt verwacht dat de kerk een sociale-culturele invulling krijgt, die beantwoordt aan de krijtlijnen zoals geformuleerd in deze open oproep. De nieuwe invulling van de kerk dient het gemeenschapsleven te stimuleren en dient de solidariteit en het contact tussen de bewoners te bevorderen (samenkomst en verbinding tussen mensen voorzien).

De startdatum van de erfpacht zal afhankelijk zijn van het verloop van de open oproep. Indicatieve richtdatum om een keuze te maken over de kandidaat-erfpachter waarmee de stad Geel wenst samen te werken is januari 2024. 

Alle kosten verbonden aan het opmaken en verlijden van de notariële erfpachtakte zijn ten laste van de erfpachter.

De kerk wordt aangeboden in de huidige bouwfysische toestand.

De erfpachter dient zelf in te staan voor het uitvoeren van alle noodzakelijke renovatie- en inrichtingswerken, alsook het verkrijgen van de nodige vergunningen en toelatingen voor zowel de invulling als de werkzaamheden.

Bij einde van de erfpacht dient de kerk zich in volgende staat te bevinden:

  • aan de buitenzijde dient het gebouw zich minstens in dezelfde staat te bevinden als bij aanvang van de erfpacht,
  • aan de binnenzijde dient het interieur (dit omvat: muren, plafonds, vloeren, deuren, ramen, ... ) in goede staat te verkeren en mag er geen zichtbare schade zijn, behoudens normale slijtage en slijtage door ouderdom,
  • alle technieken dienen goed te functioneren en dienen conform de geldende wetgeving te zijn. De erfpachter levert hiervoor de nodige keuringsattesten aan.

Het project moet passen binnen de ruimtelijke en stedenbouwkundige visie van de Stad Geel en gaat uit van het behoud en de renovatie van de kerk.

De kerk is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De juridische bescherming vanuit de erfgoedwaarde zal voorop staan bij de uitwerking van de ontwikkelingsvisie.

Bijzondere voorwaarden

  • De kandidaat-erfpachter dient een rechtspersoon te zijn.
  • De wens bestaat om de te behouden liturgische ruimte op de gewone zondagen voldoende ruimte te laten bieden aan 40 aanwezigen en voor de feestdagen is een uitbreiding tot eventueel 80 aanwezigen gewenst.
  • De liturgische ruimte moet op een kwalitatief hoogstaande manier ingepast worden in het architecturaal ontwerp van het ganse project. In dit kerkgedeelte moet de vormentaal voldoende ruimte krijgen om sacraliteit op te roepen en een waardige beleving van de liturgie mogelijk te maken. 
  • De ingediende projecten dienen het aan de beoordelings-/erfgoedcommissie van het Bisdom te worden voorgelegd. Zij zullen bepalen of het gekozen ontwerp goedgekeurd kan worden als een zinvolle nevenbestemming.
  • Bij uitbreiding kan er eventueel worden aangeduid hoe in de verdere toekomst bij een mogelijke herbestemming van het totale kerkgebouw ook de aangeduide liturgische plek in het geheel kan opgenomen worden.
  • Aangezien de volledige kerk in erfpacht geven wordt, dienen alle nodige aanpassingswerken voor de ganse kerk vervat te zijn in het projectvoorstel, inclusief de liturgische ruimte dewelke voor kerkelijke doeleinden zal behouden blijven.
  • Het initiatief verbindt zich ertoe inspanningen te leveren om een breed toegankelijke dienstverlening te voorzien, voor een breed doelpubliek en de kans op uitsluiting op voorhand zoveel als mogelijk te reduceren.
  • Het initiatief dient het gemeenschapsleven te bevorderen.
  • Het initiatief verbindt zich ertoe inspanningen te leveren om de levenskwaliteit van de buurt of het dorp verbeteren.
  • Het initiatief heeft een duurzaam karakter.
  • Het initiatief heeft bij voorkeur de mogelijkheid om een educatieve functie te vervullen.
  • Het initiatief heeft een duidelijke link met het lokaal sociaal beleid. Doelstellingen van het initiatief zijn in overeenstemming met dit sociaal beleid.
  • Het initiatief is bij voorkeur afkomstig uit Geel.
  • Het initiatief kan, zonder limitatief te zijn, andere gelijkaardige invullingen beogen die bijdragen tot een breder maatschappelijk voordeel.

Beoordeling

Er wordt een onderhandelingsprocedure voorzien waarbij een jury de ingediende projecten tussentijds kan beoordelen en desgewenst bijsturen.

Het staat de jury vrij om advies in te winnen bij de bevoegde instanties zoals Agentschap Onroerend Erfgoed, VVSG, ...

De jury bestaat uit vertegenwoordigers van verschillende betrokken partijen:

  • 2 gemachtigden van Bisdom Antwerpen: deken Norbert Wauters en Dries Majewski
  • 2 gemachtigden uit het college van burgemeester en schepenen van de stad Geel: Luc Van Laer en Vera Celis
  • 3 gemachtigden uit administratie Stad Geel: sectormanager Stijn Valgaeren, diensthoofd Erwin Van Damme, deskundige vastgoed Ann Van Dael
  • 1 gemachtigde uit de kerkfabriek van Winkelomheide: Herman Baelus
  • 1 gemachtigde uit het parochieteam van Winkelomheide: Piet Dijkmans
  • 1 gemachtigde uit de Pastorale eenheid HH Dimpna en Gerebernus: Pastoor Vincent Mutebi

secretaris van de jury: Vincent Grieten


Criteria

De jury stelt een beoordelingsverslag op en maakt op basis hiervan een rangschikking van de kandidaat-erfpachters. Op basis van de gemaakte beoordeling zal de jury de best gerangschikte kandidaat als voorkeursbieder aanduiden en met haar/hem de nodige onderhandelingen opstarten m.b.t. het sluiten van een erfpachtovereenkomst, dan wel de onderhandelingen met meerdere kandidaten opstarten.

De stad Geel zal de ingediende projecten beoordelen op basis van volgende criteria, rekening houdende met de respectievelijke daar bij vermelde weging:

  • 15% - Beheer en onderhoud van de kerk
  • 20% - Financieel plan
  • 25% - Architecturaal - bouwkundig plan
  • 40% - Visie en concept, rekening houdende met de geldende randvoorwaarden


Canon (jaarlijkse erfpachtvergoeding)

Vanwege de bijzondere voorwaarden, beperkingen, renovatiewerken van de liturgische ruimte en beheerskosten van de kerk Winkelomheide, dienen de kosten versus de verschuldigde vergoeding (canon) in evenwicht te zijn, zodat een correcte verhouding ontstaat met een haalbare invulling en een maximaal algemeen belang als resultaat.

Kosten welke gepaard gaan met het herinrichten van de liturgische ruimte zullen gerecupereerd kunnen worden aan de hand van het canonbedrag, voor een bepaalde periode (bv: afschrijvingsperiode).

Uitsluitend commerciële activiteiten zullen pro rata hun oppervlak een vergoeding (canon) verschuldigd zijn, waarbij we een vergelijkende schatting maken van reeds herbestemde kerken en commerciële vastgoed m²-prijzen. Een voorstel van canon dient aangeleverd te worden in de inschrijving.


Indieningstermijn

Om een kwalitatieve projectoproep mogelijk te maken zal een minimale indieningstermijn voorzien worden tot en met 15 november 2023.

Onderhandelingen

De stad Geel en het bisdom behouden zich het recht voor, zonder hiertoe verplicht te zijn, om met één of meerdere van de kandidaten een voorkeurskandidaat aan te duiden op basis van jurering en evt. te onderhandelen.

Daarnaast kan aan de hoogst gerangschikte kandidaat/kandidaten gevraagd worden een verbeterde kandidatuur in te dienen. De stad Geel zal in dat geval op basis van dezelfde beoordelingscriteria de verbeterde kandidaturen beoordelen en maakt desgevallend een tweede beoordelingsverslag op. De stad Geel behoudt zich ook het recht voor om niet te onderhandelen.

De uiteindelijke toewijzing van de erfpachter zal worden gemaakt door het schepen van burgemeester en schepen samen met de erfgoedcommissie van het Bisdom.

De effectieve erfpachtakte zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de gemeenteraad.


Plaatsbezoek

Een voorafgaand plaatsbezoek kan op afroep georganiseerd worden.

Argumentatie

Het herbestemmen van de kerk Winkelomheide vraagt bijzonder aandacht voor de gevoeligheden en behoefte van de gemeenschap en de parochie. Hiervoor zijn er via de dorpsbevraging al eerste stappen ondernomen, met een positief resultaat. Doel is om de open oproep zo snel mogelijk te organiseren, zodat alle projecten voldoende tijd en kansen krijgen om een kwalitatieve invulling voor te stellen.

Ook na indienen van het project is het noodzakelijk om het project maximaal af te stemmen op zijn (financiële) haalbaarheid en wenselijkheid van kerk, parochie en Stad Geel.

De kosten en vergoedingen zullen ook zodanig een correct evenwicht moeten kennen in verhouding tot het algemeen belang. Hiervoor zal de jury zich ook moeten uitspreken conform de voorwaarden vermeld in de open oproep.

Het is een oproep voor invulling van een erfpachtrecht waarbij heel het gebouw voorwerp uitmaakt en waarbij het gebruik van de liturgische ruimte in een aparte gebruiksovereenkomst dient voorzien te worden tussen de gebruikers van de kerk en de erfpachter.

In de projectfiche werden tevens volgende voorwaarden opgenomen:

  • "Het initiatief zet in op samenwerking tussen verschillende actoren, waarbij het een meerwaarde is wanneer partners uit verschillende sectoren bijdragen aan een sterke en breed gedragen coöperatie.
  • Het initiatief heeft aandacht voor buurtgerichte zorg. 
  • Het initiatief zet bij voorkeur in op het tegemoetkomen aan het bestaande tekort aan een (eerstelijns)zorgaanbod. Het voorziet in laagdrempelig, vrij toegankelijk en lokaal zorg- en/ of welzijnsaanbod en richt zich bij voorkeur ook op preventie."

Het toekennen van een zakelijk recht staat los van wat er bepaald werd in een projectfiche.

Bovenvermelde voorwaarden werden geschrapt uit de open oproep erfpachter, aangezien deze een belemmering zouden kunnen vormen voor kandidaat-erfpachters. De stad dient eenieder voldoende kansen te geven om een realistisch project in te dienen.

Regelgeving bevoegdheid

Artikel 40-41 van het decreet lokaal bestuur - algemene bevoegdheid van de gemeenteraad
<p>De gemeenteraad is bevoegd op basis van artikel 40-41 van het decreet lokaal bestuur</p>

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen legt het volgende voor aan de gemeenteraad:

Artikel 1

De gemeenteraad keurt het ter beschikking stellen van de Heilig Hartkerk te Winkelomheide onder vorm van een erfpacht voor een periode van 50 jaar, door middel van een open oproep voor kandidaatstellingen goed.

Artikel 2

De gemeenteraad keurt de voorwaarden bepaald in de open oproep goed.

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 3

Het college van burgemeester en schepenen keurt de aangepaste projectfiche goed.