Er werd door derden een omgevingsberoep (OMBER-2023-0194/OMV 2022150833) ingesteld tegen de voorwaardelijke vergunning voor het oprichten van 7 appartementen met parkeergarage en de sloping van het hoofd- en bijgebouw te Geel, Velodroomwijk 41.
De deputatie heeft in zitting van 13 juli 2023 de aanvraag geweigerd omwille van volgende redenen:
De aanvraag is qua schaal niet in verhouding tot de omgeving
Het volume van het voorziene project is niet in harmonie met de omgeving. Bouwdieptes tot 17 m op gelijkvloers zijn voorkomend, een bouwdiepte van 13,75 m op de eerste verdieping echter niet. De bouwdiepte van de eerste verdieping van de panden bestaande uit 2 bouwlagen onder een zadeldak bedraagt gemiddeld 11 m.
Daarnaast wordt er voorzien in een bouwdiepte van 11,3 m voor de daklaag, waarbij er wordt voorzien in een zadeldak met een helling van 45°. Hierdoor bedraagt de nokhoogte 12 m. Ook deze hoogte is niet waarneembaar in de onmiddellijke omgeving. Bij de panden met een daklaag met een bouwdiepte van 11 m wordt er voorzien in een lagere dakhelling zodat de nokhoogte beperkt blijft.
Door te voorzien in een dergelijk bouwvolume wordt de draagkracht van het perceel en de omgeving overschreden. Dit is niet aanvaardbaar.
De aanvraag heeft geen verantwoord ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag voorziet in de verhoging van de woningdichtheid van 11,44 wo/ha naar 80,07 wo/ha. In de nabije omgeving komen geen meergezinswoningen voor, maar gelet op de ligging van het perceel in de kern van Geel met een hoog voorzieningsniveau en de afstand van 500 m tot het treinstation van Geel, kan een verhoging van het aantal woongelegenheden wel worden aanvaard, echter niet in de mate zoals wordt voorzien middels voorliggende aanvraag. Deze voorziet in een verhoging van meer dan 699,91%
Een dergelijke hoge woningdichtheid is enkel te verantwoorden in het winkelcentrum en de doorgaande straten van Geel waar reeds meergezinswoningen voorkomen, niet in een wijk met enkel eengezinswoningen.
Hinder omwonenden: schaduw
Door te voorzien in een diepere bouwdiepte op zowel de eerste verdieping als de daklaag en het voorzien van een zadeldak met een helling van 45% wordt er in vergelijking met de reeds aanwezige bebouwing onaanvaardbare bijkomende schaduwhinder veroorzaakt in de voormiddag richting Velodroomwijk 39 en in de namiddag/avond richting Velodroomwijk 45. De bouwdiepte op de eerste verdieping en de daklaag dient minstens te worden beperkt tot 11 men er dient voorzien te worden in een dakhelling van max. 30°.
Het project is opgenomen in bijlage III van het MER-besluit. Voor de aanvraag geldt een screeningsplicht. De screening werd onvoldoende uitgevoerd.
Op basis van art. 10b stadsontwikkeling geldt de screeningsplicht. Het realiseren van een meergezinswoning met 7 appartementen en een ondergrondse parking moet worden beschouwd als een stadsontwikkelingsproject. De vereiste gemotiveerde project-m.e.r.-screeningsnota laat echter geen beoordeling van het gehele project toe aangezien de milieubeoordeling van de activiteiten in de uitvoeringsfase onvoldoende zijn opgenomen. In de project-m.e.r.-screeningsnota wordt gesteld dat het grondwater op een diepte van 2,7 m zit (er wordt enkel een analyse van de grond toegevoegd, hierop wordt de melding van de diepte van het grondwater niet vermeld (werd ook door aanvrager zelf aangegeven)). Omdat de diepte van het uitgraven t.o.v. de weg ca. 2,85 m is, zal er volgens de aanvrager slechts een beperkte of zelfs geen bronbemaling dienen te worden uitgevoerd.
In de project-m.e.r.-screeningsnota wordt geconcludeerd dat de uitvoering van het bouwproject en de eventuele bronbemaling de omgeving en het milieu niet extreem zullen belasten.
De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft in haar arrest van 27 oktober 2022, nr. RvVbA-2223-0160 geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van een bronbemaling ook beoordeeld dienen worden bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het hoofdproject. De Raad oordeel onder meer: “De verwerende partij stelt dat de bronbemaling wel zal worden toegepast, maar dat de melding daarvan later zal gebeuren. De verzoekende partijen betogen dat de verwerende partij daarvoor steunt op artikel 7, §2 tweede lid Omgevingsvergunningsdecreet, maar dat deze bepaling het vergunningverlenende bestuur er niet van ontslaat om in het kader van de MER-toets de onderdelen die kaderen binnen de uitvoeringsfase van het stadsontwikkelingsproject mee te beoordelen in de screening aan de criteria van bijlage II bij het DABM. De verzoekende partijen betogen dat niet blijkt welke soort bemaling zal worden toegepast (een bemaling hetzij via lozing, hetzij via injectie in de bodem) en dat afhankelijk daarvan er ofwel lozings- ofwel milieukwaliteitsnormen (Vlarem II) van toepassing zijn. Ze stellen dat dit niet blijkt uit de screeningsnota die daardoor gebrekkig is en gelijk staat met een niet-ingevulde screeningsnota […] Voor de MER-plicht is het project dat men wil realiseren beslissend. De milieueffectbeoordeling heeft tot doel de vergunningverlenende overheid toe te laten de weerslag van het gehele project op de mens en het leefmilieu na te gaan. Aan die doelstelling, die de eenheid van beoordeling beoogt, zou afbreuk worden gedaan indien voor een totaalproject de milieubeoordeling voor activiteiten in de uitvoeringsfase worden afgesplitst en later beoordeeld.”
Een gebrekkig ingevulde screeningsnota staat gelijk staat aan een niet-ingevulde screeningsnota. Hierdoor komt de aanvraag niet in aanmerking voor vergunning. Dit kan in graad van beroep niet worden rechtgezet met een administratieve lus.
Conclusie:
• De aanvraag bevat geen voldoende gemotiveerde m.e.r.-screeningsnota.
• Deze onvolledigheid kan niet in graad van administratief beroep geremedieerd worden.
• De deputatie heeft geen andere keuze dan de aanvraag te weigeren omwille van de onontvankelijkheid en onvolledigheid.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de weigering van de Deputatie.