2023_CBS_02099 - Gemeenschappelijke werkplaats - Stappenplan realisatie eigendomsoverdrachten tussen Stad Geel en Gemeente Meerhout - princiepsbeslissing - Goedkeuren

De gemeenteraad is bevoegd voor alle daden van beschikking.

Stad Geel is eigenaar van het onroerend goed (werkplaats) gelegen te Geel, Tessenderloseweg 32, kadastraal gekend als: 3de afdeling, sectie K, nr. 691S P0000. Het perceel is gelegen in een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO's en heeft een oppervlakte van ongeveer 33 931m². 

Gemeente Meerhout is eigenaar van een werkplaats gelegen te Meerhout, Eindhoutsebaan 49, kadastraal gekend als: 2de afdeling, sectie D, nr. 1594K2. Dit perceel is gelegen in een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s en heeft een oppervlakte volgens Geopunt van ongeveer 16 543m². 

De Stad Geel gaat een nieuwe werkplaats oprichten te Geel, Tessenderloseweg 32, op de site van de huidige werkplaats. De Gemeente Meerhout zou hiervan gebruik willen maken in functie van een gezamenlijke werking. De Gemeente Meerhout wil bijdragen in de kosten van de oprichting, doch zij willen een juridische verankering inzake het eigendomsrecht.

Beide partijen hebben reeds een voorlopige berekening (gebaseerd op objectieve parameters) gemaakt waaruit blijkt dat Gemeente Meerhout bij benadering 27% (wat betreft het infrastructuurluik) van de kosten zou betalen van de nieuw op te richten constructies. Dit percentage (27%)  is in afwachting van het correcte cijfermateriaal omtrent de bruto vloeroppervlakte van de te onderhouden gebouwen door beide lokale besturen wordt dit als richtcijfer gebruikt in deze beslissing. Zodra de correcte berekening beschikbaar is wordt de voorlopige berekening vervangen door het effectieve percentage.

Enkele opties voor deze juridische verankering (eigendomsoverdracht) zijn:

• een recht van opstal;
• een verkoop.

Opties voor de juridische verankering van de eigendomsstructuur.

1) Recht van opstal

Een mogelijke optie is dat Stad Geel een recht van opstal op 27% van haar grond geeft aan Gemeente Meerhout.

Beide partijen richten samen de gebouwen op. Hierdoor blijft de grond 100% eigendom van Stad Geel en worden de gebouwen eigendom van Stad Geel (73%) en Gemeente Meerhout (27%). Het recht van opstal wordt toegekend voor 99 jaar – na deze periode (indien niet verlengd) wordt Stad Geel weer volledig eigenaar van de grond en de gebouwen. De Gemeente Meerhout is gedurende deze periode eigenaar van de gebouwen die ze mee financiert.

Voordeel: de grond blijft eigendom van Stad Geel en de Gemeente Meerhout maakt gebruik van deze grond. De Gemeente Meerhout moet dan enkel bijdragen in de kost van de gebouwen en niet van de grond. 

Nadeel: Stad Geel geeft haar grond in gebruik aan de Gemeente Meerhout maar deze moet daar niets voor betalen (of moet slechts een “huur” van de grond betalen, waarover nog geen bedrag bepaald is).

2) Verkoop

De Stad Geel verkoopt 27% van haar grond (Tessenderloseweg 32) aan de Gemeente Meerhout.

Beide partijen richten hier dan samen de gebouwen op.

Zowel de grond als de gebouwen horen dan voor 73% toe aan de Stad Geel en voor 27% aan de Gemeente Meerhout.

Voordeel: de Gemeente Meerhout wordt voor 27% effectief eigenaar van de grond en betaalt hiervoor. Gemeente Meerhout zal dus voor 27% eigenaar worden van de grond en de gebouwen.

Nadeel: de Gemeente Meerhout zal 27% van de grond moeten vergoeden aan de stad Geel.

In dit geval zal de Gemeente Meerhout de grond van de Stad Geel moeten aankopen en dus ook betalen.

Om deze transactie met gesloten beurs te laten verlopen, kan de Gemeente Meerhout een bepaald percentage van haar grond te Meerhout, Eindhoutsebaan 49, overdragen (om niet) aan de stad Geel. 

Waardering van de grond

Ook voor de waardering van de grond zijn er twee opties:

1) De waarde van beide gronden wordt geschat

Als de waarde van beide gronden vastligt, kan men berekenen wat de waarde is van de 27% die Gemeente Meerhout verwerft m.b.t. het perceel in Geel.

De stad Geel zal dan een bepaald percentage moeten bekomen m.b.t. het perceel in Meerhout dat een gelijke waarde heeft (als het aandeel dat de Gemeente Meerhout heeft in het perceel in Geel). In dit geval wordt de stad Geel mede-eigenaar van het perceel in Meerhout. Het percentage zal dan worden bepaald in functie van de waarde.

Indien het perceel in Meerhout niet wordt gebruikt of niet helemaal wordt gebruikt, kunnen beide partijen een deel van het perceel verkopen en zal de verkoopprijs deels toekomen aan de Stad Geel en deels aan de Gemeente Meerhout, in functie van hun eigendomsrechten.

2) De beide gronden worden geacht evenveel waard te zijn

Gezien beide gronden dezelfde bestemming hebben, kan er worden overeengekomen dat deze gronden evenveel waard zijn. In dat geval zal de Gemeente Meerhout 27% van de totale oppervlakte grond bekomen. (27% van +/- 34 000m² (oppervlakte perceel Tessenderloseweg 32) = +/- 9 180m²)

De Stad Geel zal dan +/- 9 180m² grond moeten bekomen in het perceel te Meerhout (Eindhoutsebaan 49).

Er wordt voorkeur gegeven aan optie 1 om de waarde van de gronden te laten schatten en beide percelen te laten opmeten.

Momenteel zijn deze schattingsprijzen nog ongekend. 

Voorkeur:

De stuurgroep van het project, waarin zowel leden van de Stad Geel als van de Gemeente Meerhout  deelnemen, geven de voorkeur aan aankoop door Gemeente Meerhout waarbij zowel de grond te Meerhout, als te Geel geschat wordt. Een aankoop (met gesloten beurzen) biedt meer rechtszekerheid en juridische duidelijkheid.

Stappenplan

Om de eigendomsoverdracht effectief te realiseren wordt het volgende stappenplan voorgesteld:

• Atlas notarissen opdracht geven voor het opmaken een onderhandse verkoop-aankoop overeenkomst (compromis)
• Stad Geel: schatting en opmeting aanvragen perceel te Geel - Tessenderloseweg 32
• Gemeente Meerhout: schatting en opmeting aanvragen perceel te Meerhout - Eindhoutsebaan 49
• % - verhouding exact bepalen voor eigendomsoverdracht perceel Meerhout aan de Stad Geel gebaseerd op objectieve parameters
• Compromis ter goedkeuring voorleggen aan de gemeenteraad van Meerhout en Geel
• Opmaken notariële akte door Atlas notarissen
• Notariële akte ter goedkeuring voorleggen aan de gemeenteraad 
• Bij goedkeuring: datum stellen verlijden van de notariële akte

Aanstelling notaris

Atlas notarissen wordt aangesteld voor het opmaken en verlijden van de notariële akte.

Er werd gekozen voor Atlas notarissen omdat dit notariaat op dit ogenblik een associatie is tussen onder meer Geelse notarissen (Alec Benijts en Philippe Colson) en Meerhoutse notarissen (Jef en Jan Van Ermengem).

De wetgeving overheidsopdrachten is hier niet van toepassing.