UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 18/08/2023
Het college van burgemeester en schepenen leverde in zitting van 22/05/2023 de weigering af voor bouwen van 6 appartementen, een berging en het aanleggen van 9 parkeerplaatsen te Dr.-Van de Perrestraat 136.
De bouwheer is in beroep gegaan tegen de beslissing.
De deputatie vraagt advies aan het college van burgemeester en schepenen.
Argumentatie
A. ADVIES GEMEENTELIJK OMGEVINGSAMBTENAAR
A.1.
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023001765
Dossiernummer gemeente: 202300014
De gemeente Geel heeft op 16 januari 2023 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 6 appartementen. De aanvraag werd op 24 maart 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Kurt Neuts wonende te Ginderbroek 58 te 2400 Mol en Neuts Woonprojecten gevestigd te Ginderbroek 58 te 2400 Mol
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Dr.-Van de Perrestraat 136
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 571B4 en 571C4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan, alsook aan de bepalingen van het gewestplan Herentals-Mol.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De projectzone is gelegen te Dr.-Van de Perrestraat 136. De projectzone is 9a29 groot. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door bebouwing in gesloten en halfopen bouworde met een voornamelijk residentiële functie. Op het terrein staat momenteel een halfopen woning met een garage. Op het linkse naastgelegen perceel staat een meergezinswoning in gesloten bebouwing. Op het rechtse aanpalende perceel staat een handelszaak met woning en parking.
Huidige aanvraag voorziet in het slopen van de bestaande bebouwing op de percelen.
Huidige aanvraag voorziet in het bouwen van een meergezinswoning met 6 woongelegenheden, een berging en het aanleggen van 9 parkeerplaatsen.
De meergezinswoning wordt gebouwd over de volledige breedte van het perceel. De bouwdiepte bedraagt 17 meter. De bouwbreedte bedraagt 14,87 meter. De meergezinswoning telt 3 bouwlagen en een bouwlaag onder het zadeldak. De totale hoogte zal 13,50 meter bedragen. Het zadeldak zal worden voorzien vanaf de rooilijn tot een bouwdiepte van 9 meter.
Op het gelijkvloers zal tegen de rechtse perceelsgrens een doorgang voorzien worden om met de wagen de parkeerplaatsen op het eigen terrein te bereiken. Deze doorgang heeft een minimale breedte van 3,03 meter. De breedte aan de straat bedraagt 3,97 meter.
Op het gelijkvloers wordt ook de fietsenstalling voorzien. In totaal wordt er plaas voorzien voor 17 fietsen en 4 bakfietsen. De toegang tot de appartementen wordt ook genomen via de doorgang. Op de plaats van de ingang is de breedte 5,16 meter.
De appartementen hebben volgende oppervlaktes:
Appartement 1 (gelijkvloers) is 93,5m² groot.
Appartement 2 (verdieping 1) is 86,8m² groot.
Appartement 3 (verdieping 1) is 87,9m² groot.
Appartement 4 (verdieping 2) is 86,8m² groot.
Appartement 5 (verdieping 2) is 87,9m² groot.
Appartement 6 (verdieping 3) is 94,7m² groot.
Alle appartementen beschikken over een buitenruimte.
Er wordt vanaf de eerste verdieping een geveluitsprong van 50 centimeter voorzien aan de voorgevel. Deze uitsprong wordt niet over de volledige breedte voorzien. De afstand tot de linkse perceelsgrens bedraagt 3,46 meter. De afstand tot de rechtse perceelsgrens bedraagt 3,98 meter.
In het voorgevel van het zadeldak worden twee dakkapellen voorzien. De afstand van de linkse dakkapel tot de linkse perceelsgrens bedraagt 2,32 meter. De afstand van de rechtse dakkapel tot de rechtse perceelsgrens bedraagt 1,02 meter. De afstand tussen beide dakkapellen bedraagt 1,8 meter.
In de achtergevel wordt 1 dakkapel voorzien. De afstand tot de rechtse perceelsgrens bedraagt 1,03 meter. De afstand tot de linkse perceelsgrens bedraagt 4,76 meter.
De dakkapellen hebben allen een hoogte van 3,05 meter gemeten vanaf het vloerpeil van de derde verdieping.
Volgende materialen worden gebruikt:
Gevelsteen: licht grijs genuanceerde gevelsteen
Glas: veiligheidsglas matkleurig
Buitenschrijnwerk: pvc in antracietgrijs
Dakpannen: zwarte sneldekpan
Gevelbekledingspanelen: Etenit Tectiva grijs
Scheidingswand terrassen: Composietmateriaal in antraciet grijs
Terras/balkon: Prefabbeton
Dorpels: aluminium of arduin
Afvoerbuizen: ronde zinken buizen
Goten: zink rechthoekig
De aanvraag voorziet in het plaatsen van een berging in de achtertuin. De berging heeft een bouwdiepte van 6,57 meter. De bouwbreedte bedraagt 3 meter. De constructie wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3 meter. De constructie wordt uitgevoerd in hout.
In de achtertuin worden 9 parkeerplaatsen voorzien, waarvan er 3 worden uitgevoerd in dolomiet (nrs. 7, 8 en 9). Deze dolomietverharding heeft een oppervlakte van 41,20m². De andere 6 worden voorzien in grasdals en zullen ook worden voorzien van een laadpunt voor elektrische wagens. Ook de inrit wordt voorzien in grasdals. In totaal (parkeerplaatsen + inrit) zal de verharding in grasdals een oppervlakte beslaan van 275,6m².
In de achtertuin wordt een wadi met een diepte van 50 centimeter aangelegd. Deze wordt links van de parkeerplaatsen voorzien.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 29 maart 2023 werd het advies ontvangen van FLUXYS BELGIUM, met als referentie TPW-OL-2023831543. Zij lieten in hun advies weten geen bezwaar te hebben.
Op 29 maart 2023 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van PROXIMUS, als volgt geformuleerd:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :
- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.
- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.
Op 24 maart 2023 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van TELENET, als volgt geformuleerd:
Geacht college
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:
- Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:
Telenet BVBA Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 CBS@telenetgroup.be.
Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.
Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.
Met vriendelijke groeten.
http://static.telenet.be/assets/netaanleg/pdf/Werfbrochure_NL.pdf
Op 24 maart 2023 werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Op 31/03/2023 lieten zij weten dat ze geen advies dienen uit te brengen.
Op 25 april 2023 werd het gunstig advies ontvangen van Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid met als referentie WAAD-2023-0728, als volgt geformuleerd:
Betreffende: GEEL. Bouwen meergezinswoning met bijgebouw en parkeerplaatsen na slopen woning in de Dr.-Van de Perrestraat 136 door Neuts Woonprojecten.
Onder verwijzing naar artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid gecoördineerd op 15 juni 2018 werd onderzocht of er een schadelijk effect op de waterhuishouding uitgaat van de geplande ingreep. Dit advies wordt verleend in uitvoering van artikel 5 van het besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen.
In uitwerking van artikel 7 van het watertoetsbesluit werd specifiek voor de provincie Antwerpen een eigen provinciaal beleidskader rond wateradviezen uitgewerkt. Dit beleidskader verduidelijkt wat de gehanteerde krijtlijnen zijn voor de beoordeling van de verenigbaarheid van de vergunningsaanvraag met het watersysteem, en met welke zaken een aanvrager rekening moet houden voor het verkrijgen van een gunstig wateradvies. Het provinciale beleidskader voor wateradviezen werd door de deputatie goedgekeurd in zitting van 12 december 2019 en is te vinden op de website van de provincie Antwerpen: https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraal-waterbeleid/wonen-ofwerken-langs-een-waterloop/watertoets.html.
2. KENMERKEN WATERSYSTEEM
2.1. Waterloop nr. A.8.15.14, Zeggeloop van 2de categorie
Het project paalt niet rechtstreeks aan de waterloop, het project watert er (deels) naar af.
2.2. Kaartgegevens
Het project is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
Volgens het gewestplan zijn de percelen gelegen in woongebieden.
Het gebied is volgens de BWK biologisch minder waardevol.
2.3. Voorschriften waterbeheerplan
Volgende voorschriften van een waterbeheerplan zijn van toepassing:
· Krachtlijn 1: terugdringen van risico’s die de veiligheid aantasten; het voorkomen, het herstellen en waar mogelijk het ongedaan maken van watertekort;
· Krachtlijn 2: water voor de mens: scheepvaart, watervoorziening, industrie en landbouw, onroerend erfgoed, recreatie;
· Krachtlijn 3: de kwaliteit van water verder verbeteren;
· Krachtlijn 4: duurzaam omgaan met water;
· Krachtlijn 5: voeren van een meer geïntegreerd waterbeleid.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
De aanvraag is verenigbaar met de doelstellingen van het Decreet Integraal Waterbeleid (art. 1.2.2.), aangezien het effect verwaarloosbaar is wanneer men zich houdt aan de algemene wettelijke voorwaarden.
4. VOORWAARDEN EN MAATREGELEN
4.1. Algemene en wettelijke voorwaarden
4.1.1. Waterkwantiteit: vasthouden > bergen > afvoeren
Niet functionele verharde oppervlakten moeten vermeden worden. Eventuele verharding is bij voorkeur waterdoorlatend. Het dakwater moet zoveel mogelijk hergebruikt worden (als toiletspoeling, waswater, beregening, … ). Het overige afstromende hemelwater (niet doorlaatbare verharde oppervlakten, overloop regenwaterput, …) moet worden geïnfiltreerd en/of – wanneer de bodem geen of slechts beperkte infiltratie toelaat - gebufferd. Slechts een zeer beperkte hoeveelheid mag worden afgevoerd. Er moet minstens voldaan zijn aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.
4.1.2. Riolering: voorkomen > scheiden > zuiveren
Er dient rekening gehouden met de voorschriften die geformuleerd staan in de Krachtlijnen voor een geïntegreerd rioleringsbeleid in Vlaanderen (VMM) (Code van goede praktijk voor de aanleg van openbare riolen, individuele voorbehandelinginstallaties en kleinschalige rioolwaterzuiveringsinstallaties, aanvullingen met betrekking tot de herwaardering van grachtenstelsels, hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen en andere aanvullingen en updates).
Het is verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in de RegenWaterAfvoerleiding en regenwater in de DroogWeerAfvoerleiding. Het is uiteraard verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in een oppervlaktewater als er kan aangesloten worden op een DroogWeerAfvoerleiding. De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in de kunstmatige afvoerwegen voor hemelwater moet voldoen aan de voorwaarden opgenomen in deel 4 van Vlarem II.
4.2. Specifieke voorwaarden (art. 1.3.1.1 §1 DIW dd.18/07/03 en art. 7 §1 4° UB dd. 20/07/06)
Teneinde het schadelijk effect te voorkomen/beperken/herstellen/compenseren worden de volgende specifieke voorwaarden opgelegd:
4.2.1. Voor de wijziging van infiltratie naar het grondwater
Voor wat betreft het aspect infiltratie kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen indien de aanvraag minstens voldoet aan de gewestelijke, provinciale, gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten e.a. Verder moet voldaan worden aan art. 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II met betrekking tot de afvoer van hemelwater, doelstelling 6° a) opgenomen in art. 5 van het decreet integraal waterbeleid en het concept 'vasthoudenbergen-afvoeren' dat opgenomen is in de waterbeleidsnota en de bekkenbeheerplannen. Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.
Vermijden afstroom van hemelwater
Ondoorlatende verhardingen wateren af naar naastliggende groenzones voor infiltratie op eigen terrein. Om infiltratie op eigen terrein te behouden, dient de groenzone minimaal 25% van de verharde oppervlakte te bedragen. De groenzone moet horizontaal liggen of uitgewerkt worden met een lichte maaiveldverlaging.
Verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend zijn. Waterdoorlatende verharding dient te worden aangelegd onder een helling van minder dan 0,5% op een waterdoorlatende funderingslaag. Alle lagen dienen een minimale doorlatendheid van 5.4*10-5m/s te hebben. Bovendien mogen er geen afvoerkolken worden voorzien. Steenslagfundering moet conform Standaardbestek 250 voor waterdoorlatende verhardingen aangelegd worden. Indien dit niet het geval is, dienen deze verharde oppervlaktes meegenomen te worden in de berekening van de infiltratievoorziening en naar de infiltratievoorziening af te wateren.
Hemelwaterput en hergebruik
De aanvraag voorziet om de dakoppervlakte aan te sluiten op een hemelwaterput van 10.000L liter, die zou overlopen naar een wadi die vervolgens overloopt naar een infiltratieput. Het opgevangen hemelwater wordt hergebruikt voor toiletspoeling en buitenkraantjes.
Het verplichte hergebruik van hemelwater d.m.v. een pomp en apart leidingcircuit moet opgenomen worden in de vergunning en wordt bij voorkeur na de werken gecontroleerd door de gemeente.
Infiltratievoorziening
Om effectief te zijn en drainage van het grondwater te vermijden, dient de infiltratievoorziening zich geheel boven de gemiddelde voorjaarsgrondwaterstand te bevinden. Enkel het volume en de oppervlakte van de infiltratievoorziening boven dit peil kunnen in rekening genomen worden. Op basis van de drainageklasse van de bodemkaart, zoals raadpleegbaar op Geopunt, is de maximaal toegestane diepte van een infiltratievoorziening op dit perceel 70 cm.
Tijdens de uitvoering van de werken moet de locatie van de infiltratiezone gevrijwaard worden van zware belasting om bodemverdichting te vermijden. Zo kan de infiltratiecapaciteit maximaal behouden blijven.
Een noodoverloop is toegestaan. Enkel het infiltratievolume en –oppervlakte onder de noodoverloop kunnen meegerekend worden in de dimensionering.
Bij de dimensionering van de infiltratievoorziening mag enkel rekening worden gehouden met de nuttige volumes en oppervlaktes. Bij de bepaling van het infiltratievolume mag enkel het netto-volume (=effectief beschikbare volume) in rekening gebracht worden en niet het brutovolume (=buitenafmetingen voorzieningen). Bij bepaling van de infiltratieoppervlakte mag voor ondergrondse voorzieningen of bovengrondse voorzieningen dieper dan 30 cm enkel de vrij liggende wandoppervlakte in rekening worden gebracht. Enkel de wanden die 2x hun hoogte van andere infiltratievoorzieningen of minstens 1x hun hoogte van andere ondergrondse constructies (zoals putten of funderingen) gelegen zijn, mogen in rekening worden gebracht.
5. TOETSING EN CONCLUSIE
Gunstig, aangezien de aanvraag verenigbaar is met de huidige wetgeving en de doelstellingen en beginselen van het Decreet Integraal Waterbeleid.
Op 26 april 2023 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Brandweerzone Kempen met als referentie BWDP/2020-0080/004/01/GKE, waarvan de conclusie als volgt leest:
Gunstig brandpreventieverslag mits naleving van volgende voorwaarden:
Zie bovenstaande opmerkingen.
Op 3 mei 2023 werd het advies ontvangen van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’, als volgt gefomuleerd:
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Vermoedelijk is er bij de te slopen woning een bestaande aansluiting. De bedoeling is dat men deze aansluiting opzoekt, tijdelijk dicht om nadien te herbruiken. Hierbij moet men rekening houden dat private afvoeren of andere constructies niet in het openbaar domein mogen worden aangelegd.
Als men geen aansluiting terugvindt of men kan de bestaande aansluiting niet herbruiken dan neemt men contact op met de dienst Openbaar domein van stad Geel.
Advies toegang tot het perceel
In de bestaande toestand is er bij de te slopen woning een toegang met verlaagde boordsteen op openbaar domein in functie van de garagepoort en de tuin.
In de nieuwe toestand komt er aan de rechterzijde een inrit met een breedte van ongeveer 4m wat kan worden toegestaan. De boordsteen zal moeten worden aangepast , want de nieuwe toestand komt niet overeen met de bestaande toestand. Op de plaats waar de inrit komt, moet de boordsteen verlaagd worden. De boordsteen moet terug opgetrokken waar dit niet meer nodig is. Als de huidige tegels op openbaar domein (stoep-fietspad) niet overrijdbaar zijn, dan zullen deze ook nog moeten vervangen worden in overrijdbare tegels op de plaats waar de inrit komt. Het wijzigen van de boordstenen en tegels zijn aanpassingen van het openbaar domein die men zelf niet mag uitvoeren. Men moet dit aanvragen bij stad Geel.
Voorwaarden:
Men dient de voorwaarden, betreft riolering, beschreven in het advies van Aquafin, op te volgen.
Bij de sloop van de bestaande woning moet men nagaan of er een bestaande aansluiting aanwezig is:
* Als er een aansluiting is, moet men deze herbruiken en zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen, volgens volgende richtlijnen:
> Te plaatsen nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m.
> De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei.
> Kleur en afmeting:
+ RWA: grijs met diameter 250mm
+ DWA: roodbruin met diameter 315mm.
> Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen.
> Na de putjes moet men het afvalwater en hemelwater samenbrengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing.
> Men dient er mee rekening te houden dat private afvoeren en private constructies niet in het openbaar domein mogen worden aangelegd.
* Als men geen aansluiting terugvindt of men kan de bestaande aansluiting niet herbruiken dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel via het contactcentrum Grondgebonden zaken.
Bij herbouw is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men dient zich te houden aan de toegangsbreedte (+/- 4m) dat wordt voorzien volgens het inplantingsplan.
Aanpassingen van het openbaar domein, zoals een boordsteenverlaging of aanleg van overrijdbare tegels in functie van de inrit, mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 02/05/2023 heeft Aquafin een advies afgeleverd met als referentie P23004600, als volgt geformuleerd:
1 Situering project
Aquafin formuleert in het kader van de RTD Geel een hydraulisch advies aangaande de aansluiting van een gebouw, gelegen aan de Dr. Van de Perrestraat 136 te 2440 Geel. We evalueren hierbij of het dossier voldoet aan de geldende richtlijnen betreffende de aansluiting van afval- en hemelwater.
Het project betreft de nieuwbouw van een meergezinswoning met 6 wooneenheden, 9 parkeerplaatsen inclusief inrit en een huisvuilberging.
De projectzone is gelegen in infiltratiegevoelig gebied, in niet overstromingsgevoelig gebied en niet in een beschermingszone type I of type II van drinkwaterwingebied.
Het perceel is gelegen in infiltratiegevoelig gebied, en ook de bodemkaart van Vlaanderen (bron: DOV) geeft aan dat infiltratie wellicht mogelijk is. De bodemkaart van Vlaanderen (bron: DOV) geeft aan dat de zone onder de bebouwde zones (OB) valt. Als we de aangrenzende bodemtypes raadplegen, zien we dat er 2 verschillende types aanwezig zijn (bodemserie Zbm – droge zandbodem, drainageklasse b en bodemserie Zcm – matig droge zandbodem, drainageklasse c). Om het buffervolume binnen de infiltratievoorziening te garanderen is het belangrijk dat deze boven het gemiddeld hoogste grondwaterpeil ligt. Op basis van de drainageklasse mag de infiltratievoorziening niet dieper dan 90 cm/70 cm (drainageklasse b/c) onder het maaiveld voorzien worden, om geen volume te verliezen aan grondwater. De infiltratievoorziening mag in geen geval drainerend werken.
Het project is volgens het zoneringsplan gelegen in het centraal gebied. Ter hoogte van het project is in de bestaande situatie een gemengd rioolstelsel aanwezig. De riolering is cirkelvormig en heeft een diameter van 400 mm.
In de bestaande toestand is er vermoedelijk een huis- of wachtaansluiting aanwezig voor woning nr. 136, deze dient te worden hergebruikt.
2 Motivatie van het advies
2.1 Evaluatie aansluiting afvalwater
Voor de evaluatie van de afvalwateraansluiting werd nagegaan of er een gescheiden afvoer van afvalen hemelwater voorzien is, of de richtlijnen inzake de septische put worden nageleefd en of de diameter van de huisaansluiting aan de technische eisen voldoet.
2.1.1 Gescheiden afvoer voor afvalwater en hemelwater
Er wordt een gescheiden afvoer voorzien voor het afval- en het hemelwater.
Gezien de ligging in het centraal gebied dient de afvalwaterleiding aangesloten te worden op de bestaande afvalwaterleiding ter hoogte van het perceel, via de kortst mogelijke weg. Hieraan wordt voldaan.
2.1.2 Septische put
Er wordt een septische put voorzien met een volume van 10000 liter, het zwart water wordt hiernaar afgeleid. De overloop van de septische put wordt samengevoegd met het grijs water, een geurafsluiter is hierbij aangewezen. Een septische put is niet verplicht, maar wordt wel voorzien. De septische put werd correct gedimensioneerd.
2.1.3 Huisaansluiting afvalwater
De diameter van de afvalwateraansluiting moet 160 mm bedragen. In verband met de aansluiting van de bouw op het openbaar stelsel verwijzen we naar de stad Geel die de modaliteiten hiervoor zal vastleggen.
2.2 Evaluatie aansluiting hemelwater
De evaluatie van de hemelwateraansluiting houdt in dat we nagaan of er is voldaan aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwater (GSV) en of de diameter van de hemelwateraansluiting voldoet aan de geldende richtlijnen.
De hemelwaterafvoer dient te worden aangesloten op de bestaande gemengde leiding, ter hoogte van het perceel.
2.2.1 Toetsing aan de GSV
Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater versie 1 januari 2014. Voor de afvoer van hemelwater moet de voorkeur gegeven worden aan de volgende afvoerwijzen in afnemende graad van prioriteit:
• Opvang voor hergebruik (hemelwaterput) en/of de aanleg van een groendak
• Infiltratie op eigen terrein
• Buffering met vertraagde lozing in een oppervlaktewater of gracht
• Buffering met vertraagde lozing in de hemelwaterafvoer (RWA) in de straat
• Buffering met vertraagde lozing in de gemengde riolering in de straat
Slechts de overloop van een regenwaterput en/of infiltratiesysteem of vertraagde doorvoer van een buffervoorziening mag het perceel verlaten naar een afvoerweg.
In het dossier worden volgende verhardingen aangesloten op een hemelwaterafvoer:
• Verharde oppervlakte van overdekte constructies (excl. groendak): 256.5 m² (hoofdgebouw)
Een (groot) deel van de verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Deze oppervlaktes hoeven niet in rekening te worden gebracht bij de dimensionering van de infiltratievoorzieningen zolang het hemelwater voldoende tijd krijgt om te infiltreren op het eigen terrein. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.
Het dossier valt binnen het toepassingsgebied van de GSV en dient dus aan de voorschriften te voldoen.
2.2.2 Hemelwaterput
Het dossier voorziet een hemelwaterput met een volume van 10000 liter. Er wordt hergebruik voorzien voor 6x toiletspoeling en 6x buitenkraan.
Het is afgeraden om terrassen en groendaken aan te sluiten op de hemelwaterput. Aangesloten terrassen verhogen het risico dat de regenwaterput gecontamineerd wordt met o.a. organisch materiaal. Hierdoor kan het water in de put een afwijkende kleur of geur krijgen. Wanneer toch een terras wordt aangesloten op de put is het aangeraden om een aangepaste filtering of voorzuivering te voorzien.
Er wordt een hemelwaterput (incl. hergebruik) voorzien, welke in overeenstemming is met de GSV.
De overloop loopt in eerste instantie naar de wadi en in tweede instantie naar de infiltratieput. Het terrein is vrij vlak, de afstand tussen hemelwaterput en wadi is al snel circa 30m wat betekent dat de wadi vermoedelijk iets dieper dient uitgevoerd om ervoor te zorgen dat de overloop richting wadi eerder werkt dan de overloop richting infiltratieput. De overloop richting infiltratieput zit anders mogelijk in de fundering van het gebouw.
2.2.3 Infiltratievoorziening
Wegens hergebruik hemelwater mag men 60m² in mindering brengen voor de dimensionering van de infiltratievoorziening. Concreet is er dan een infiltratie nodig met (256.5-60)*25 = 4912.5 liter en met een infiltratieoppervlakte van 7.86 m². Het dossier voorziet een infiltratieput met een volume van 5000 liter. De infiltratieoppervlakte van de voorziening bedraagt 16.91 m².
Naast de infiltratieput wordt er ook een wadi aangelegd. Op het rioleringsplan is er echter geen verbinding van de hemelwaterput naar de wadi te zien. Dit dient nog te worden aangepast. Op het detailplan (principe wadi) is de verbinding wel gemaakt.
De kanten van de wadi mogen niet steil aangelegd worden maar moeten flauw hellend zijn, zodat deze ook mee kunnen infiltreren. Men dient bovendien rekening te houden bij uitvoering van het dossier dat de gronden t.h.v. de toekomstige wadi niet verdicht worden om de optimale werking ervan te bewaren. Zoniet dienen ze opnieuw losgefreesd te worden voor definitieve aanleg. Het gras moet direct hydraulisch ingezaaid worden, bij voorkeur vóór de aansluiting van het water zelf, zodat het gras de kans krijgt om te groeien alvorens de wadi vol staat met water. Een alternatief voor hydraulisch inzaaien zijn vooraf ingezaaide, biologisch afbreekbare kokosmatten (ongewapend met plastiek of ijzerdraad). Merk wel op dat dit laatste een ecologisch minder interessant alternatief is wegens het gebruik van dominante en weinig diverse soorten.
De overloop van de infiltratieput wordt aangesloten op de openbare riolering. Dit is een gemengd systeem, een terugslagklep dient voorzien te worden om vervuiling te vermijden.
De voorziene infiltratievoorziening voldoet aan de GSV. De wadi kan niet volledig gevuld worden tot aan maaiveld maar dat is op zich geen vereiste aangezien de infiltratieput reeds voldoet aan GSV. Wat wel dient opgemerkt is de ligging van de INF-put, deze ligt onder het gebouw wat mogelijk enig risico inhoudt (zie volgende paragraaf uit het technisch document GSV 2016):
Bij de inplanting van een infiltratievoorziening dien je ook een aantal afstandsregels in beschouwing te nemen. Voor de afstand tot gebouwen wordt als richtwaarde een minimale afstand van 4m vooropgesteld, zeker als er gevaar bestaat voor wateroverlast in ondichte kelders. Deze afstand kan eventueel verminderd worden indien de nodige afschermingsmaatregelen (bescherming van de kelderwanden) worden genomen.
De positie van de infiltratieput onder het gebouw dient ifv deze regel gewijzigd te worden, de putten kunnen eventueel gezamenlijk verplaatst worden naar de achterliggende toegangsweg.
2.2.4 Buffervoorziening
Er mag geen buffervoorziening aangelegd worden, wel een infiltratievoorziening.
2.2.5 Huisaansluiting hemelwater
De diameter van de hemelwateraansluiting moet 160 mm bedragen. In verband met de aansluiting van de bouw op het openbaar stelsel verwijzen we naar de stad Geel die de modaliteiten hiervoor zal vastleggen.
3 Conclusie van het advies
Het dossier kan aanvaard worden mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
• De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting mag max. 160 mm bedragen. In verband met de aansluiting van de bouw op het openbaar stelsel verwijzen we naar de stad Geel die de modaliteiten hiervoor zal vastleggen.
• Het is afgeraden om terrassen of groendaken aan te sluiten op de hemelwaterput. Aangesloten terrassen verhogen het risico dat de regenwaterput gecontamineerd wordt met o.a. organisch materiaal. Hierdoor kan het water in de put een afwijkende kleur of geur krijgen. Wanneer toch een terras wordt aangesloten op de put is het aangeraden om een aangepaste filtering of voorzuivering te voorzien.
• Alvorens grijs en zwart water samen te brengen wordt best een geurafsluiter voorzien op het grijs watercircuit.
• Naast de infiltratieput wordt er ook een wadi aangelegd. Op het rioleringsplan is er echter geen verbinding van de hemelwaterput naar de wadi te zien. Dit dient nog te worden aangepast. Op het detailplan is de verbinding wel gemaakt.
• De positie van de infiltratieput dient te worden gewijzigd (ifv afstandsregel 4m tot gebouwen), deze dient voorzien buiten het gebouw.
• Het is aangewezen om op de hemelwateraansluiting een terugslagklep te voorzien. Op die manier wordt het risico op terugstroming van water uit het systeem waarop wordt aangesloten en eventuele vervuiling van het hemelwatersysteem beperkt.
• Een (groot) deel van de verharding watert af op het eigen terrein of wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal. Het hemelwater dient voldoende tijd te hebben om te infiltreren op het eigen terrein. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende percelen ten gevolge van afstromend hemelwater.
Er dient voldaan te worden aan volgende algemene voorwaarden:
• Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op max. 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden.
• (Gravitaire) Kelderaansluitingen zijn niet toegelaten bij nieuwbouw. Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
• Het afvalwater dient te worden aangesloten op de bestaande afvalwaterleiding ter hoogte van het perceel, via de kortst mogelijke weg.
• Het regenwater dient te worden aangesloten op de bestaande gemengde leiding, ter hoogte van het perceel.
• De aansluiting dient zo ondiep als technisch mogelijk te worden aangeboden met een maximale diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hierop kunnen worden toegestaan wanneer dit noodzakelijk is en deze noodzaak wordt aangetoond.
• Bij effectieve realisatie van de nieuwe aansluiting op deze riolering zal de aansluiting door de rioolbeheerder zo laag als technisch mogelijk aangelegd worden. Hierbij is voornamelijk de ligging van de nutsleidingen cruciaal, hetgeen op voorhand niet geweten is en waarvoor Aquafin dus ook niet verantwoordelijk kan zijn.
• Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
• Indien er een bemaling wordt opgezet moet het bemalingswater bij voorkeur ter plaatse infiltreren. Wanneer dit niet mogelijk is kan er worden aangesloten op oppervlaktewater of een RWA leiding. Pas als de bovenstaande opties technisch niet haalbaar zijn mag er geloosd worden op een afvalwaterleiding. Hiervoor moet een vergunning aangevraagd worden op de site van Aquafin bij technische partners indien het debiet >10 m³/u.
• Bij de uitvoering van de werken en de aanleg van de infiltratievoorziening(en) dient rekening te worden gehouden met de VLARIO richtlijnen ondergrondse infiltratievoorzieningen. De infiltratievoorzieningen mogen in geen geval drainerend werken.
• Reiniging van betonmixers is niet toegelaten op de openbare weg omwille van mogelijke verstopping van straatkolken en rioleringsleidingen. Eventuele reinigingskosten of noodzakelijke opbraak van riolering zullen verhaald worden op de lozer.
• De kanten van de wadi mogen niet steil aangelegd worden maar moeten flauw hellend zijn, zodat deze ook mee kunnen infiltreren. Men dient bovendien rekening te houden bij uitvoering van het dossier dat de gronden t.h.v. de toekomstige wadi niet verdicht worden om de optimale werking ervan te bewaren. Zoniet dienen ze opnieuw losgefreesd te worden voor definitieve aanleg. Het gras moet direct hydraulisch ingezaaid worden, bij voorkeur vóór de aansluiting van het water zelf, zodat het gras de kans krijgt om te groeien alvorens de wadi vol staat met water. Een alternatief voor hydraulisch inzaaien zijn vooraf ingezaaide, biologisch afbreekbare kokosmatten (ongewapend met plastiek of ijzerdraad). Merk wel op dat dit laatste een ecologisch minder interessant alternatief is wegens het gebruik van dominante en weinig diverse soorten.
//
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol gelegen binnen woongebied. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het gewestplan Herentals-Mol.
De aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het RUP.
Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
Het terrein gelegen te Geel, Afdeling 4, Sectie F, nr. 571C4 en 571B4 stroomt af naar de Zeggeloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie 2) die beheerd wordt door de Provincie Antwerpen – Kleine Nete.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied
Het project voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening. We verwijzen naar het advies van de stadsdienst ‘Openbaar Domein’ d.d. 03/05/2023.
De aanvraag is volgens de watertoetskaart niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en/of fluviaal. Het betrokken goed is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in het kader van de watertoets geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Er is een gunstig advies verkregen van de Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid. We verwijzen naar dit advies.
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.
Voorwaarden:
Waterkwantiteit: vasthouden > bergen > afvoeren
Niet functionele verharde oppervlakten moeten vermeden worden. Eventuele verharding is bij voorkeur waterdoorlatend. Het dakwater moet zoveel mogelijk hergebruikt worden (als toiletspoeling, waswater, beregening, … ). Het overige afstromende hemelwater (niet doorlaatbare verharde oppervlakten, overloop regenwaterput, …) moet worden geïnfiltreerd en/of – wanneer de bodem geen of slechts beperkte infiltratie toelaat - gebufferd. Slechts een zeer beperkte hoeveelheid mag worden afgevoerd. Er moet minstens voldaan zijn aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.
Riolering: voorkomen > scheiden > zuiveren
Het is verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in de RegenWaterAfvoerleiding en regenwater in de DroogWeerAfvoerleiding. Het is uiteraard verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in een oppervlaktewater als er kan aangesloten worden op DroogWeerAfvoerleiding. De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in de kunstmatige afvoerwegen voor hemelwater moet voldoen aan de voorwaarden opgenomen in deel 4 van Vlarem II.”
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten en mits naleving van de opgelegde voorwaarden zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen binnen bosgebied.
Het perceel is niet gelegen binnen VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen binnen natuurgebied.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Toegankelijkheid
De gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid is van toepassing op:
* een meergezinswoning met minstens 6 wooneenheden en meer dan 2 niveaus waarop toegangsdeuren tot wooneenheden gelegen zijn.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Milieuaspecten
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een meergezinswoning die opgericht wordt in een straat met meerdere één- en meergezinswoningen. Het gebouw is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
De mobilitetsimpact van 6 woongelegenheden op de onmiddellijke omgeving blijft beperkt. De inrit/doorgang is voldoende breed om op eenvoudige, vlotte wijze toegang te nemen tot het perceel of het perceel te verlaten, zonder de verkeersdoorstroming te hinderen. Met slechts 6 woongelegenheden blijft de drukte op het perceel ook beperkt waardoor er weinig hinder zal ontstaan ter hoogte van de inkom, door het in- en uitrijden van bewoners.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De projectzone is gelegen te Dr.-Van de Perrestraat 136. De projectzone is 9a29 groot. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door bebouwing in gesloten en halfopen bouworde met een voornamelijk residentiële functie. Op het terrein staat momenteel een halfopen woning met een garage. Op het linkse naastgelegen perceel staat een meergezinswoning in gesloten bebouwing. Op het rechtse aanpalende perceel staat een handelszaak (halfopen) met woning en parking.
Huidige aanvraag voorziet in het slopen van de bestaande bebouwing op de percelen.
Huidige aanvraag voorziet in het bouwen van een meergezinswoning met 6 woongelegenheden, een berging en het aanleggen van 9 parkeerplaatsen.
De aanvraag voorziet in het bouwen van een meergezinswoning over de volledige breedte van het perceel. Er wordt een nieuwe wachtmuur gecreëerd tegen de rechtse perceelsgrens. In het verleden is reeds een aanvraag tot bouwen van 22 appartementen geweigerd omwille van de impact van de gesloten bebouwing op het straatbeeld. Indien deze aanvraag wordt goedgekeurd, wordt er een principiële goedkeuring gegeven om in de toekomst tegen deze wachtmuur aan te bouwen. Het is vanzelfsprekend dat in dat geval een ontwikkeling op het naatsliggende perceel wordt voorzien die beide wachtgevels met elkaar verbindt. Het perceel beschikt over andere ontwikkelingsmogelijkheden die het toekomstig straatbeeld van de omgeving niet hypothekeren. Een halfopen of open ontwikkeling komt hier beter tot zijn recht en heeft een gunstige impact op het straatbeeld.
Ondanks dat het project gelegen is binnen de afbakening van het kleinstedelijk gebied, dient vastgesteld te worden dat de projectzone zich op 1,5 km van het eigenlijke centrum van Geel bevindt. Het toestaan van een wachtmuur van 3 bouwlagen exclusief zadeldak zet de deur open voor een verdere gelijkaardige ontwikkeling die niet wenselijk is in het straatbeeld en waarvoor geen draagvlak is in de onmiddellijke omgeving.
Het ruimtegebruik is onverantwoord.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in volgende materialen:
Gevelsteen: licht grijs genuanceerde gevelsteen
Glas: veiligheidsglas matkleurig
Buitenschrijnwerk: pvc in antracietgrijs
Dakpannen: zwarte sneldekpan
Gevelbekledingspanelen: Etenit Tectiva grijs
Scheidingswand terrassen: Composietmateriaal in antraciet grijs
Terras/balkon: Prefabbeton
Dorpels: aluminium of arduin
Afvoerbuizen: ronde zinken buizen
Goten: zink rechthoekig
Het bijgebouw wordt opgetrokken in hout.
De materialen zijn duurzaam en kwaliteitsvol. Het ontwerp is esthetisch verantwoord en past binnen de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
De appartementen zijn allen voldoende groot en voldoen aan de hedendaagse normen inzake woonkwaliteit en -comfort.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening. Het ruimtegebruik is niet verantwoord. Het afleveren van een vergunning zet de deur open voor een ontwikkeling die niet wenselijk is in het straatbeeld en waarvoor geen draagvlak is in de onmiddellijke omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 29/03/2023 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
De adviezen worden bijgetreden.
Conclusie
Er wordt een ongunstig advies afgeleverd omdat dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening. Het ruimtegebruik is niet verantwoord. Het afleveren van een vergunning zet de deur open voor een ontwikkeling die niet wenselijk is in het straatbeeld en waarvoor geen draagvlak is in de onmiddellijke omgeving.
Indien er toch beslist wordt een vergunning te verlenen wordt aangedrongen dat volgende voorwaarden zeker worden opgenomen.
Voorwaarden:
Als er een aansluiting is, moet men deze herbruiken en zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen, volgens volgende richtlijnen:
+ RWA: grijs met diameter 250mm
+ DWA: roodbruin met diameter 315mm.
Als men geen aansluiting terugvindt of men kan de bestaande aansluiting niet herbruiken dan dient men contact op te nemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel via het contactcentrum Grondgebonden zaken.
Lasten
Niet van toepassing
A.2.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst vervolgens naar de inhoud van het beroepschrift van de aanvrager en adviseert het volgende:
De aanvrager baseert zijn beroepsschrift grotendeels op het verkeerdelijk gebruik van de term wachtgevel. Volgens de aanvrager wordt de gevel volwaardig afgewerkt en kan deze dus niet als een wachtgevel beschouwd worden. Echter veranderd de afwerking van de gevel op de perceelsgrens niets aan het mogelijks toekomstige gebruik van deze gevel. Het is niet omdat deze volwaardig afgewerkt wordt dat hier in de toekomst niet tegenaan gebouwd kan worden. Huidige aanvraag wordt beschouwd als één deel van een opgesplitst project waar in het verleden een weigering voor afgeleverd is.
Een gesloten bebouwing is op deze locatie niet wenselijk. Anders wordt er een doorlopende gevel gecreëerd over zo goed als de volledige lengte van het straatsegment (hoek Vinkenstraat tot hoek Lijsterstraat). Huidige locatie bevindt zich niet in het centrum van de stad Geel. Nergens in de omgeving is zulke lange, aaneengesloten gevel aanwezig. Op het perceel zijn voldoende ontwikkelingsmogelijkheden waarbij er voldoende afstand tot de perceelsgrens gehouden kan worden. De ontwikkeling toestaan puur uit winstbejag (meer bewoonbare oppervlakte = meer woongelegenheden), waarbij kwalitatief ruimtegebruik wordt geslachtofferd, kan niet de bedoeling zijn. De afstand tot de perceelsgrens dient gevrijwaard te blijven.
Het afleveren van een vergunning zet de deur open voor een ontwikkeling die niet wenselijk is in het straatbeeld en waarvoor geen draagvlak is in de onmiddellijke omgeving. Het ruimtegebruik is bijgevolg onverantwoord.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de inhoud van het beroepsschrift en adviseert het volgende:
De aanvrager baseert zijn beroepsschrift grotendeels op het verkeerdelijk gebruik van de term wachtgevel. Volgens de aanvrager wordt de gevel volwaardig afgewerkt en kan deze dus niet als een wachtgevel beschouwd worden. Echter verandert de afwerking van de gevel op de perceelsgrens niets aan het mogelijks toekomstige gebruik van deze gevel. Het is niet omdat deze volwaardig afgewerkt wordt dat hier in de toekomst niet tegenaan gebouwd kan worden. Huidige aanvraag wordt beschouwd als één deel van een opgesplitst project waar in het verleden een weigering voor afgeleverd is.
Een gesloten bebouwing is op deze locatie niet wenselijk. Anders wordt er een doorlopende gevel gecreëerd over zo goed als de volledige lengte van het straatsegment (hoek Vinkenstraat tot hoek Lijsterstraat). Huidige locatie bevindt zich niet in het centrum van de stad Geel. Nergens in de omgeving is zulke lange, aaneengesloten gevel aanwezig. Op het perceel zijn voldoende ontwikkelingsmogelijkheden waarbij er voldoende afstand tot de perceelsgrens gehouden kan worden. De ontwikkeling toestaan puur uit winstbejag (meer bewoonbare oppervlakte = meer woongelegenheden), waarbij kwalitatief ruimtegebruik wordt geslachtofferd, kan niet de bedoeling zijn. De afstand tot de perceelsgrens dient gevrijwaard te blijven.
Het afleveren van een vergunning zet de deur open voor een ontwikkeling die niet wenselijk is in het straatbeeld en waarvoor geen draagvlak is in de onmiddellijke omgeving. Het ruimtegebruik is bijgevolg onverantwoord.