Terug
Gepubliceerd op 29/08/2023

2023_CBS_02214 - Omgevingsvergunning - functiewijziging van landbouwbedrijf naar functie zonevreemde ééngezinswoning langs Langstraat 30 (202300248IV) - Vergunning

College van Burgemeester en Schepenen
ma 28/08/2023 - 13:00 1.14
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Vera Celis; Griet Smaers; Bart Julliams; Tom Corstjens; Marlon Pareijn; Pieter Cowé; Luc Van Laer; Francois Mylle, Algemeen Directeur

Afwezig

Nadine Laeremans

Secretaris

Francois Mylle, Algemeen Directeur

Voorzitter

Vera Celis
2023_CBS_02214 - Omgevingsvergunning - functiewijziging van landbouwbedrijf naar functie zonevreemde ééngezinswoning langs Langstraat 30 (202300248IV) - Vergunning 2023_CBS_02214 - Omgevingsvergunning - functiewijziging van landbouwbedrijf naar functie zonevreemde ééngezinswoning langs Langstraat 30 (202300248IV) - Vergunning

Motivering

Aanleiding en context

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 29/08/2023

 

Verslag van de omgevingsambtenaar

 

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023076226

Dossiernummer gemeente: 202300248

 

De gemeente Geel heeft op 2 juni 2023 een aanvraag ontvangen voor functiewijziging van landbouwbedrijf naar functie zonevreemde ééngezinswoning. De aanvraag werd op 30 juni 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.

 

Gegevens van de aanvrager

de heer Johny Peeters wonende Langstraat 23 te 2440 Geel

 

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Langstraat 30

Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie D nrs. 779D3 en 779C3

 

Verslag

  1. Stedenbouwkundige basisgegevens

 

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

 

agrarisch gebied

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

 

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

 

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009. De aanvraag gaat over een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd. Het RUP zonevreemde woningen is daarom nog niet van toepassing.

 

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

 

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

 

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

 

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing

 

Verordeningen

  • gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
  • gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

 

  1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

  • Stedenbouwkundige vergunning (00598) voor nieuwbouw eengezinswoning - goedgekeurd op 17/03/1952.
  • Stedenbouwkundige vergunning (00786) voor nieuwbouw land- en tuinbouw - goedgekeurd op 22/06/1953.
  • Stedenbouwkundige vergunning (01287) voor nieuwbouw land- en tuinbouw - goedgekeurd op 16/04/1956.

 

  1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het omvormen van de functie 'landbouwbedrijf' naar de functie 'wonen'.

 

  1. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

 

  1. Adviezen

Op 25 juli 2023 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij

Advies: voorwaardelijk gunstig

 

 

  1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Langstraat).

 

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

 

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project betreft een functiewijziging, er worden geen gebouwen opgericht zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

 

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

 

Functionele inpasbaarheid

Het betreft een boerderij die omgevormd wordt naar een zonevreemde woning.

In de onmiddellijke omgeving bevinden zich al meerdere zonevreemde woningen. De functie is daarom inpasbaar op deze locatie.

 

Mobiliteitsimpact

Voor een ééngezinswoning is de impact van de mobiliteit beperkt.

 

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woning heeft een beperkt bouwvolume, maar er zijn verschillende woningbijgebouwen. Het bouwvolume van deze bijgebouwen staat niet in verhouding tot wat gangbaar is als woningbijgebouw. Daarom wordt in de voorwaarden opgenomen dat de meeste van woningbijgebouwen worden gesloopt.

 

Visueel-vormelijke elementen

De woning wordt opgericht in klassieke materialen.

 

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

 

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Door het uitvoeren van de functiewijziging wordt er geen hinder veroorzaakt.

 

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

 

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

 

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:

  • Het advies van Departement Landbouw en Visserij, afgeleverd op 25 juli 2023 is voorwaardelijk gunstig.

 

Conclusie

De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden:

 

Het advies van Departement landbouw en visserij dient gevolgd te worden: Het bouwvolume van deze bijgebouwen staat niet in verhouding tot wat gangbaar is als woningbijgebouw. De meeste bijgebouwen moeten gesloopt worden. Er kan enkel een beperkt woningbijgebouw, ondergeschikt aan het hoofdgebouw, toegelaten worden. Er is een maximum aan 75m2 bijgebouw toegestaan. 

 

Lasten

Niet van toepassing

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Artikel 2

Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:


Het advies van Departement landbouw en visserij dient gevolgd te worden: Het bouwvolume van deze bijgebouwen staat niet in verhouding tot wat gangbaar is als woningbijgebouw. De meeste bijgebouwen moeten gesloopt worden. Er kan enkel een beperkt woningbijgebouw, ondergeschikt aan het hoofdgebouw, toegelaten worden. Er is een maximum aan 75m2 bijgebouw toegestaan.