UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 11/9/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023068590
Dossiernummer gemeente: 202300225
De gemeente Geel heeft op 16 mei 2023 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 5 sociale woningen. De aanvraag werd op 5 juni 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
GEELSE HUISVESTING BV gevestigd Kameinestraat 3 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: St.-Gerardusstraat 9, 11, 13, 15 en 17
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 1233W2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (V2127), goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 28/11/2016. Het project betreft lot S1 in de verkaveling (lot voor sociale woningbouw)
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling en dient getoetst aan de voorschriften van deze verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking aangevraagd voor:
- Het toepassen van een witte HPL-volkern-gevelbekleding als accent bij het hoofdgebouw en als gevelbekleding voor de bijgebouwen
- Grotere bijgebouwen (opp. 30,16m² en 38,95m²)
Verordeningen
- gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
- gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
- gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van 5 sociale huiswoningen.
De gebouwen worden ingeplant binnen de voorziene bouwstrook voor hoofdgebouwen en op de voorgevelbouwlijn zoals vastgelegd in het verkavelingsplan.
De kroonlijsthoogte bedraagt 6,3m.
Enkel woning 5 heeft een terugspringende 3de bouwlaag. De bouwhoogte bedraagt 9,17m.
Vier woningen zijn van het type 4/5 (4 slaapkamers / 5 bewoners); Eén wooneenheid is van het type 2/3 (2 slaapkamers / 3 bewoners).
Elke woning beschikt over een private buitenruimte. De grotere woningen hebben elk een tuin (met bijgebouw). De kleinere woning heeft een ruim terras.
In de bijgebouwen is er ruimte voor vuilniscontainers en 5 fietsen.
Voor woning 5 is onder de woning (op het gelijkvloers) ruimte voorzien voor vuilnis en fietsen.
Elke woning beschikt over een eigen parking in de zijtuin of carport.
Er wordt een afwijking gevraagd voor gevelmaterialen en grootte van de bijgebouwen. Overeenkomstig artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, kan deze afwijking toegestaan worden.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 juni 2023 t.e.m. 14 juli 2023. Er werden 3 bezwaarschriften ingediend.
In de bezwaren worden volgende elementen aangehaald:
- In het ontwerp wordt een appartement voorzien. In deze verkaveling zijn geen appartementen toegelaten volgens de bouwvoorschriften.
- De bouwhoogte van dit appartement bedraagt 9,07m. Volgens de voorschriften van de bouwhoogte slechts 6 – 6,5m zijn bij de gekoppelde woningen.
- Het appartement zorgt voor een constante inkijk bij alle buren.
- Het groot terras aan de voorzijde zorgt voor meer overlast aan de straatkant.
Op 10 augustus 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator:
Voor projecten met meerdere woongelegenheden op 1 kadastraal perceel dient er een gemeenschappelijk tellerlokaal voorzien te worden en is er maar 1 aansluiting mogelijk.
Aangezien dit tellerlokaal nog niet werd opgenomen in de ontwerpplannen van uw project, wordt op dit moment een ongunstig advies verleend. Gelieve uw aangepaste ontwerpplannen opnieuw op te laden in het omgevingsloket. Na goedkeuring van onze diensten, zal een gunstig advies verleend worden.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.
Voor grote projecten vanaf 1/1/2023 (>4 woongelegenheden) geldt een aansluitverbod op het gasnet. Voor verder info wordt verwezen naar energiedecreet via volgende link:
https://www.fluvius.be/sites/fluvius/files/2021-02/verbod-aansluiting-op-gasnet-bij-grote-projecten.pdf
Advies: ongunstig
Naar aanleiding van het negatieve advies van Fluvius werd een aanpassing gedaan aan de plannen en is er opnieuw advies gevraagd:
Op 16 augustus 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator:
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 juli 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein:
Advies riolering
Zonering - aansluitingen
Het perceel waarop men de 5 wooneenheden gaat bouwen ligt in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is een gescheiden stelsel in het openbaar domein. Er zijn reeds 4 aansluitingen met huisaansluitputjes RWA en DWA aanwezig die gebruikt moeten worden. De locatie op het funderingsplan komt niet helemaal overeen waar de putjes in werkelijkheid zitten. De ligging van de private riolering zal men moeten aanpassen aan de putjes. Er moet nog één aansluiting met plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWA worden bij gemaakt. De Geelse Huisvestingsmaatschappij neemt best contact op met de dienst Openbaar domein om af te stemmen waar de nieuwe aansluiting moet komen.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er bij elke wooneenheid een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
De afvoerbuizen voor zowel het afvalwater als het hemelwater hebben een diameter van 110 mm wat voldoet (max. 160 mm). En de afvoerbuizen worden aangesloten op toezichtsputjes/huisaansluitputjes.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men geen gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. We raden ten zeerste aan om dit wel gescheiden aan te leggen en een sifonput te voorzien waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder van het fecaal water in het grijs water te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst bij elke wooneenheid een combiput, een combinatie van een hemelwaterput en een infiltratieput. Het volume in functie van herbruik bedraagt 5000L wat voldoet aan het minimale volume volgens de verordening. Bij de woonheden 1 tot 4 wordt op de bijhorende put de dakafvoeren van de respectievelijke woning aangesloten alsook een deel van het bijhorende bijgebouw. Bij het appartement (wooneenheid 5) sluiten enkel de afvoeren van het dak van dit appartement op de hemelwaterput aan. Bij elke wooneenheid zal men het hemelwater herbruiken voor spoeling van 2 toiletten en een buitenkraan.
Infiltratievoorziening
Het infiltratiegedeelte van elke combiput heeft een volume van 2500 L en een oppervlakte van 4,32 m² wat voldoet aan de verordening.
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening. Dit werd ook niet gedaan.
Het is aangewezen om te opteren voor een infiltratievoorziening in de vorm van een open bekken, zoals een infiltratiekom of wadi. Dit is voordeliger naar aanleg en onderhoud en infiltreert bovendien het meest effectief.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorzieningen naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies toegangen tot de percelen
De toegangen op openbaar domein in deze verkaveling liggen vast. Er zijn aan het perceel momenteel 2 toegangen die bij de wegenis van de verkaveling werden aangelegd.
Volgens het inplantingsplan zal men de bestaande toegang helemaal rechts gelegen van het perceel gebruiken voor een toegang tot een auto-oprit op privé. Voorts wil men een aanpassing van het openbaar domein laten uitvoeren om de andere bestaande toegang te verplaatsen én om een derde nieuwe toegang aan te leggen. Dit kan enkel aangepast worden als men een verkavelingswijziging aanvraagt aangezien de toegangen werden vastgelegd in de verkavelingsvergunning.
Advies: voorwaardelijk gunstig
In de MER-screeningsnota werden de mogelijke effecten voldoende besproken.
Planologische toets
woongebied
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (St. Gerardusstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Er is voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening. De dakoppervlakte watert af naar een hemelwaterput van 5000 liter per woning die overloopt naar een infiltratievoorziening. De niet-waterdoorlatende verhardingen wateren af naar een groenzone. Het in de hemelwaterput opgevangen hemelwater wordt hergebruikt voor toiletten en buitenkraantjes De voorziene hemelwaterput en infiltratie/buffervoorziening compenseren de te verharden oppervlakte. Hemel- en afvalwater worden gescheiden afgevoerd tot op de perceelsgrens
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het bouwen van 5 wooneenheden in een woonwijk. De aanvraag is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoningen is de impact van de mobiliteit beperkt. Elke woning beschikt over een parking voor één wagen. Omdat dit sociale woningen zijn, is een parkeerplaats voor één wagen voldoende.
Elke woning beschikt over een voldoende ruimte berging voor de fietsen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woningen hebben een beperkt bouwvolume.
4 woningen zijn grondgebonden wooneenheden met een private tuin.
De 5de woning wordt bovenop de carport/berging voorzien.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in klassieke materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 juni 2023 tot en met 14 juli 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 3 bezwaarschriften ontvangen.
De bezwaren worden als volgt besproken:
- Voor het lot S1 (lot voor sociale woningbouw) zijn aangepaste voorschriften opgenomen in de verkaveling.
Woning 5 is een ingetekend bovenop de carport / berging en is daarom een bel-etagewoning.
- De kroonlijsthoogte is vastgelegd op max. 6,5m en de nokhoogte op 11m. In dit project is de nokhoogte 9,07m. Er wordt dus onder de maximale nokhoogte gebleven.
- Een omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter en kan daarom geen uitspraken doen over inkijk. Op de 2de bouwlaag bevinden zich enkel de slaapvertrekken van de bewoners. Men heeft het aantal ramen beperkt tot enkel in de voor- en achtergevel om de privacy zoveel mogelijk te garanderen.
- Het terras bevindt zich aan de voorzijde. Op deze manier wordt de inkijk in de tuinen van achterliggende buren vermeden.
Hiermee kunnen de bezwaarschriften weerlegd worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit advies van Fluvius, dd. 16/08/2023.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Openbaar Domein:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
De 4 aanwezige aansluitingen moeten gebruikt worden. Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van deze aanwezige aansluitingen.
De Geelse Huisvestingsmaatschappij dient contact op te nemen met de dienst Openbaar domein betreft het realiseren van één nieuwe bijkomende aansluiting.
Putten (zoals hemelwaterput, infiltratievoorziening) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men is verplicht om bij elke wooneenheid een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Het hemelwaterputgedeelte van de combiput bij elke wooneenheid moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratiegedeelte van de combiput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De toegangen op openbaar domein werden vastgelegd in de verkavelingsvergunning. Om deze toegangen op openbaar domein te laten aanpassen (toegang deels verleggen en nieuwe toegang bijleggen) moet men een verkavelingswijziging aanvragen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 26 cm boven de as van de weg.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit advies van Fluvius, dd. 16/08/2023.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Openbaar Domein:
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
De 4 aanwezige aansluitingen moeten gebruikt worden. Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van deze aanwezige aansluitingen.
De Geelse Huisvestingsmaatschappij dient contact op te nemen met de dienst Openbaar domein betreft het realiseren van één nieuwe bijkomende aansluiting.
Putten (zoals hemelwaterput, infiltratievoorziening) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men is verplicht om bij elke wooneenheid een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
Het hemelwaterputgedeelte van de combiput bij elke wooneenheid moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratiegedeelte van de combiput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De toegangen op openbaar domein werden vastgelegd in de verkavelingsvergunning. Om deze toegangen op openbaar domein te laten aanpassen (toegang deels verleggen en nieuwe toegang bijleggen) moet men een verkavelingswijziging aanvragen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 26 cm boven de as van de weg.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.