UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 18/12/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023109878
Dossiernummer gemeente: V_202300018
De gemeente Geel heeft op 28 augustus 2023 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 2 loten voor vrijstaande eengezinswoningen. De aanvraag werd op 4 september 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Jef Haeverans wonende Beeldekenslaan 14 te 2400 Mol
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Retieseweg / en 138
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie A nrs. 951W27, 951V27 en 951E32
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verkavelen van gronden, met name het naar 2 kavels voor open bebouwing.
Het perceel doet momenteel dienst als akkerland. Op deze grond staan geen constructies, het perceel is voldoende bouwrijp.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 september 2023 t.e.m. 13 oktober 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Op 16 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Pidpa, Distributie leidingen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 29 september 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap voor Natuur en Bos
Advies: geen advies
Op 6 september 2023 werd het advies ontvangen van Omgevingsloket Wyre
Advies: gunstig
Op 13 september 2023 werd het advies ontvangen van Proximus
Advies: gunstig
Op 24 oktober 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 14 september 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
Woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet.
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
Er werd een uitgebreide m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die ten gronde werd beoordeeld door de vergunningsverlenende overheid.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen van een perceel in 2 loten voor een vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er komt immers 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning bij.
De inplanting zorgt voor een optimaal gebruik van de aanwezige ruimte om een aangename achtertuin te creëren in alle privacy. Aan de voorzijde van de woning is er plaats voor een praktische oprit.
Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing zal ook de visuele ordening van de straat volgen.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag tot verkaveling heeft een zeer geringe invloed op de mobiliteit. Door de verkaveling wordt er immers slechts 1 lot bijgecreëerd voor een eengezinswoning. Parkeergelegenheid wordt op het eigen terrein voorzien. De verkaveling is gelegen op +/- 6.5 km van het centrum van Geel en er is een busstation “Geel SCK Europawijk” op 10m van de verkaveling.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een beperkte impact op het bodemreliëf. De omliggende percelen liggen tussen 20 cm en 60 cm hoger, het perceel zal opgehoogd worden tot hetzelfde niveau als dit van de buren.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 september 2023 tot en met 13 oktober 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar, dienen te worden toegepast.
Indien men een ophoging van de percelen wenst om aan te sluiten aan de aanpalende percelen dient hiervoor een aparte aanvraag tot omgevingsvergunning te gebeuren, waarin zal onderzocht worden door de vergunningverlenende overheid of en onder welke voorwaarde een ophoging al dan niet kan toegestaan worden.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 14/09/2023 met kenmerk 5000045824_LDB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 16/10/2023 met kenmerk 200946.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 24/10/2023 met kenmerk AV/114/2023/00812 met daarin als belangrijkste, maar niet enigste, voorwaarden:
verharden van de berm.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar, dienen te worden toegepast.
Indien men een ophoging van de percelen wenst om aan te sluiten aan de aanpalende percelen dient hiervoor een aparte aanvraag tot omgevingsvergunning te gebeuren, waarin zal onderzocht worden door de vergunningverlenende overheid of en onder welke voorwaarde een ophoging al dan niet kan toegestaan worden.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 14/09/2023 met kenmerk 5000045824_LDB.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 16/10/2023 met kenmerk 200946.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 24/10/2023 met kenmerk AV/114/2023/00812 met daarin als belangrijkste, maar niet enigste, voorwaarden:
verharden van de berm.