2023_CBS_03232 - Princiepsvraag over de stedenbouwkundige last in het dossier Jeni, voor de bouw van een industriegebouw op de hoek Bell-Telephonelaan - Liessel te Geel - Principiële goedkeuring

Jeni wenst voor hun opdrachtgever Kopal een industriegebouw op te richten op een perceel gelegen op hoek Bell-Telephonelaan en Liessel.

Dit dossier kent een lange voorgeschiedenis. 

In eerste instantie was het de bedoeling om hier een project met KMOunits en kantoren op te richten. Dit voorstel werd onderzocht en besproken. De stedenbouwkundige ontwikkelingskost was van toepassing op dit dossier (omwille van de kantoren). Om dit bedrag te compenseren zou o.a. Liessel heraangelegd en verbreed worden.

In het nu voorliggende dossier is één industriegebouw met een beperkt kantoortje voorzien. De stedenbouwkundige ontwikkelingskost zou dus niet meer van toepassing zijn, maar is intussen toch vervangen voor een belasting. 

Het voorstel werd besproken in de werkgroep grote bouwprojecten met volgende opmerkingen:

1.

De draaicirkels zijn niet ok bevonden. De draaibewegingen worden te moeilijk met de huidige beperkte breedte. Liessel moet heraangelegd worden ter hoogte van de aansluiting met Bell-Telephonelaan tot aan de voorziene inritten. De breedte van de rijbaan moet 6m worden.

 Voor de maximale breedte van de aansluiting van Liessel op Bell-Telephonelaan kunt u best contact opnemen met Agentschap Wegen en Verkeer (de beheerder van de industrieweg).

Deze werken omvatten ook de aanleg van rioleringsinfrastructuur.

2.

Momenteel loopt er een gracht naast Liessel. Dit dient omgevormd tot een buffergracht op openbaar domein.  

De zone is daar overstromingsgevoelig. Ook op privé-domein moet daar rekening mee gehouden worden. Het is aan te raden om pré-advies aan te vragen bij Dienst Integraal Waterbeleid van Provincie Antwerpen zodat jullie niet voor verrassingen komen te staan tijdens de vergunningsfase.

3.

Gelet op bovenstaande, moeten we adviseren om een volledig technisch dossier toe te voegen en het handboek grote bouwprojecten te volgen. 

 4. 

De nieuwe rooilijn (gratis grondafstand) vormt niet overal een even breed openbaar domein. Ter hoogte van de bovenste inrit is de breedte 12m, maar onderaan (bijna ter hoogte van Liessel 3) wordt deze smaller lijkt ons. 

5.

Tegenover Liessel 6 wordt ook een toegang tot het perceel voorzien. Volgens het plan is deze toegang exclusief voor de hulpdiensten. 

Dit maakt het later echter eenvoudig om de poort open te laten staan zodat er ook langs daar ontsloten kan worden. Dat kan niet de bedoeling zijn, tenzij er geopteerd wordt voor een heraanleg van Liessel tot aan deze poort?

We vragen om deze zone te ontharden en de poort weg te laten. In overleg met de brandweer kan er wel een andere oplossing gevonden worden voor de hulpdiensten. De brandweer heeft bevestigd dat ze geen bijkomende toegang hebben opgelegd. De opdrachtgever had dit zo al voorzien op het ontwerp. Deze toegang is wel een meerwaarde voor de brandweer, maar niet noodzakelijk.

Op het knipsel hieronder is de te ontharden zone in rood aangeduid:

Gelet op de overstromingsgevoeligheid van het gebied zal een bijkomende infiltratievoorziening in combinatie met planten nuttig zijn.        

6.

Achter de gebouw is er manoeuvreerruimte voorzien voor de vrachtwagens. 

De mobiliteitsdienst vraagt zich af of er hiervoor voldoende ruimte is. Zoals het plan nu getekend is, lijkt het logischer dat de vrachtwagens wegrijden langs de buitenopslag en via de meest zuidelijke inrit. Vandaar ook onze bezorgdheid dat dit een bijkomende toegang zal worden. Uit het ontwerp lijkt dit wel de bedoeling.

7.

De fietsenstalling is momenteel voorzien in hal 3. We adviseren een overdekte en afgesloten fietsenstalling buiten het gebouw, nabij de ingangen, zodat die voor iedereen goed bereikbaar is. 

8.

Op het terrein worden verschillende parkeerplaatsen voorzien. Is er al een mobiliteitstoets opgemaakt? In onze verordening zijn volgende aantallen opgenomen: 1pp/50m² kantoorruimte en 1pp/100m² magazijn-werkplaats. 

Er zijn ook parkeerplaatsen voor camionnetjes ingetekend. Is er nagedacht hoe zij zullen wegrijden? Ook hier lijkt het logisch dat ze verder rond het gebouw rijden om via de buitenopslag het terrein te verlaten. 

Tijdens een overleg op 28 november met o.a. Vera Celis en enkele mensen van de technische dienst heeft de ontwikkelaar aangegeven hier niet mee akkoord te gaan. Hij wenst de voorziene inritten te behouden, maar wil Liessel niet verbreden. Hun inziens is dit niet nodig.

Ze gaan wel akkoord met gratis grondafstand zodat op termijn Liessel wel verbreed zou kunnen worden, maar niet op hun kosten. 

1.

De wetgeving voorziet de mogelijk tot het opleggen van lasten. Deze lasten worden opgelegd ter compensatie van:

• De voordelen die de begunstigde uit de vergunning haalt;
• De bijkomende taken die de overheid door de vergunning heeft

De lasten kunnen verschillende vormen aannemen: 

• financiële waarbrogen, ter waarborg van de uitvoering van de opgelegde lasten
• verwezenlijking en renovatie van bepaalde ingrepen (op kosten v an de vergunninghouder): groen ruimten, openbare plaatsen, infrastructuur voor betere mobiliteit, nutsvoorzieningen, woningen, ...
• een mengvorm van kavels
• gratis grondafstand.
• financiële bijdrage
• een bijdage in nature

2.

Tijdens de laatste werkgroep van 7/12 werd het dossier opnieuw besproken met de technische diensten. Het eerdere advies blijft behouden. 

Liessel is op deze locatie onvoldoende breed om veel verkeer toe te laten: 

De wegenis is bovendien niet uitgerust voor veelvuldig verkeer. Momenteel staan er 4 panden (1 klein opslagbedrijf, 2 woningen en 1 leegstaand café).

Als hier regelmatig zwaarder verkeer zal passeren, zal de weg verslijten, met o.a. putten, afbrokkelen van de rand... De kosten voor de herstellingswerken zijn dan voor de stad.

3. 

Het is zeker motiveerbaar dat hier een stedenbouwkundige last kan opgelegd worden voor het heraanleggen van de infrastructuur voor een betere mobiliteit. De aanvrager wenst een bedrijfsgebouw op te richten en haalt dus een voordeel uit de vergunning. De overheid krijgt bijkomende taken omwille van het onderhoud van Liessel.