UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 27/07/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022160202
Dossiernummer gemeente: 202200559Inrichtingsnummer: 20211004-0037
De gemeente Geel heeft op 7 december 2022 een aanvraag ontvangen voor aanleg van een industriehal, een kleinhandelsactiviteit en de aanvraag van een ingedeelde inrichting of activiteiten. De aanvraag werd op 13 april 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
KEUKENS VAN LOMMEL NV gevestigd te Hagelberg 2250 te 2250 Olen
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Grotesteenweg 5 en 7
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie M nrs. 1268H3, 1268D2, 1274S en 1276D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
industriegebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de oprichting en exploitatie van een productiegebouw voor keukens met toonzaal en verkoopsruimte (kleinhandelsactiviteit). Concreet omvat de aanvraag volgende werken:
Stedenbouwkundige handelingen
Kort omschreven voorziet de aanvraag in volgende stedenbouwkundige handelingen:
• Het bouwen van een nieuwe industriehal met tussenvloeren, de industriehal wordt zowel voorzien als magazijn als voor productie.
• Het voorzien van ondersteunende functies nl. van een showroom op het gelijkvloers, bureauruimte op de eerste verdieping, uitbreiding van de bureauruimte op de tweede verdieping en een bijhorende conciërge woning.
• Het aanleggen van nieuwe verhardingen (asfaltverharding en waterdoorlatende klinkers).
• Het plaatsen van een hoogspanningscabine van 400KVA.
• Het aanbrengen van een logo op een inkomportiek aan de voorgevel.
• Het wijzigen van het terreinprofiel ter hoogte van de buffergracht aan de Moestoemaatheide.
• Het voorzien van één overwelving aan de zijde van de Grote Steenweg en één overwelving aan de zijde van de Moestoemaatheide.
Het gebouw
Het gaat over een vrijstaand industriegebouw bestaande uit een rechthoekige industriehal en een representatief deel links vooraan met ondersteunende functies. De industriehal bestaat heeft een kroonlijsthoogte van 8m. De industriehal bestaat grotendeels uit 1 bouwlaag en heeft over een beperkte zone een tussenvloer binnen het volume van 8m hoogte. De industriehal heeft een footprint van 7085,3m². Door het aanbrengen van tussenvloeren in een deel van het gebouw wordt nog 1142.3m² aan nuttige ruimte gewonnen. Deze tussenvloeren worden gebruikt voor het opslaan van elektrische toestellen.
Aan de achtergevel is nog een luifel voorzien met een maximale hoogte van 6m. Deze luifel overspant de volledige breedte van de industriehal. De diepte van de luifel wordt op het plan niet aangegeven maar lijkt 10m te bedragen.
De industriehal wordt opgetrokken met een betonnen plint en grijze sandwichpanelen.
Het representatief deel bestaat uit 3 bouwlagen met op het gelijkvloers een showroom, op de 1ste verdieping een kantoor en een teruggetrokken daklaag op de 2de verdieping met conciërgewoning en uitbreidingszone kantoor. Deze verdieping zit teruggetrokken ten opzichte van de voorgevel. Het deel waar de woning voorzien wordt heeft een kroonlijsthoogte van 12m. Het gelijkvloers van het representatief gebouw is een sokkel met grote raampartijen. De verdieping heeft een afwerking in betonpanelen. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium. De conciërgewoning wordt opgetrokken in zwarte sandwichpanelen.
De conciërgewoning heeft een oppervlakte van 163.4m² en is een volwaardige woning.
Het dak van het kantoor wordt uitgevoerd als groendak.
De omgevingsaanleg
De niet bebouwde delen worden gebruikt voor de ondersteunende functies onder te brengen. De verkeersafwikkeling van het bedrijf bepaalt grotendeels omgevingsaanleg. Rondom het bedrijfsgebouw wordt een rondweg voorzien voor het vrachtverkeer. Deze zone wordt aangelegd in beton.
Er worden aan zowel de voorzijde als de achterzijde van het perceel parkeerplaatsen ingericht. In totaal worden 97 parkeerplaatsen voorzien waarvan 7 parkeerplaatsen ingericht worden als andersvalidenparking. De parkeerplaatsen achteraan aan de moestoemaatheide zijn voorzien voor het eigen personeel/ De parkeerplaatsen aan de voorzijde van het gebouw (Grotesteenweg) worden voorzien voor bezoekers van de toonzaal.
De aanvrager geeft aan voldoende wachtbuizen te voorzien om toekomstig laadpalen te voorzien voor elektrische voertuigen.
De parkeerplaatsen worden aangelegd in waterdoorlatende klinkers.
Voor fietsers worden verspreid over het terrein ook fietsenstallingen voorzien. Deze worden overdekt ingericht. Aan de voorzijde worden 12 fietsstalplaatsen ingericht. In de hal worden 12 fietsstalplaatsen voorzien met laadpunten. Aan de buitenzijde van de productiehal is nog een derde fietsenstalling aanwezig voor 10 fietsen.
Achteraan het perceel wordt een infiltratiebekken aangelegd. Dit bekken heeft een oppervlakte van 203,8m². Dit bekken is onvoldoende groot om al het hemelwater op te vangen van de gebouwen en verhardingen. De aanvraag voorziet daarom in bijkomende ondergrondse infiltratiebekkens.
Langs de noordzijde van het gebouw wordt een groenzone ingericht met een haag. Aan de oost en westzijde, aansluitend op de wegen waarbinnen de site gelegen is wordt een groene inkleding voorzien. Langs de zuidzijde van het gebouw wordt eveneens een groene haag voorzien evenals een ruimere plantzone voor groter groen.
Ingedeelde inrichtingen of activiteiten
De inrichting is een schrijnwerkersbedrijf gespecialiseerd in de assemblage, productie en plaatsing van keukens, badkamers en kasten op maat. De aanvraag betreft een nieuwe productiehal en bijbehorende activiteiten.
Het gebouw zal bestaan uit een machineruimte, montage gedeelte, kantoren, besprekingsruimtes, eetruimte met keuken, conciërgewoning, opleidingsruimte en toonzaal.
De inrichting is een assemblagebedrijf. De in het bedrijf aanwezige productieactiviteit bestaat uit het verzagen van aangeleverde houten spaanderplaten tot specifieke onderdelen die nodig zijn om de aangeleverde keukens of kasten compleet te maken voor plaatsing bij de klanten. De standaardelementen en kasten worden extern geproduceerd en op de eigen bedrijfssite aangeleverd. Enkel de elementen op maat (speciale hoeken, afwijkende hoogtes en dieptes van kasten, speciale liftdeuren …) worden in het .eigen atelier gemaakt.
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
12.2.1° | Transformator met een individueel nominaal vermogen van 400 kVA (Nieuw) | 400 kVA | 3 |
12.3.2° | Batterijladers met een totaal vermogen van 29,5 kW (Nieuw) | 25,9 kW | 3 |
15.1.1° | Stalling van 3 heftrucks (Nieuw) | 3 aantal voertuigen | 3 |
16.3.2°a) | Compressor en lucht-luchtwarmtepomp met een vermogen van respectievelijk 18,5 kW en 50 kW Totaal: 68,5 kW (Nieuw) | 68,5 kW | 3 |
17.4. | Opslag van 100 liter gevaarlijke producten in kleine verpakkingen (Nieuw) | 100 liter | 3 |
19.3.1°a) | Houtbewerkingstoestellen met een totaal vermogen van 149,2 kW (Nieuw) | 149,2 kW | 3 |
19.6.1°c) | Opslag van 600 m³ hout in een lokaal (Nieuw) | 600 m³ | 2 |
Kleinhandelsactiviteit
Keukens Van Lommel is een bedrijf dat keukens, dressings, badkamers of slaapkamers in eigen beheer vervaardigd. De klanten kunnen in de showroom hun keuken, badkamers, slaapkamer, … samenstellen alsook de nodige accessoires kiezen zoals kraanwerk. Deze accessoires zullen bij installatie bij de klant thuis mee geïnstalleerd worden, het is dus niet zo dat de mensen deze zaken kunnen aankopen en meenemen in de showroom.
De showroom bevindt zich op het gelijkvloers en beschikt over een oppervlakte van 933,3 m2. De stockage voor de showroom zal mee voorzien worden in de productiehal.
Keukens Van Lommel beschikt reeds over een toonzaal in Westerlo en Aarschot. De huidige openingsuren van deze winkels zijn van 9u tot 18u30 van maandag tot vrijdag en op zaterdag van 10u tot 17u.
Keukens Van Lommel is een schrijnwerkersbedrijf gespecialiseerd in de assemblage, productie en plaatsing van keukens, badkamers en kasten op maat.
Het atelier (de productie) van Keukens Van Lommel is momenteel gevestigd op Hagelberg 9A te Olen, maar wegens de groei zijn de gebouwen te klein geworden. De aanvraag betreft een nieuwe productiehal aan de Grote Steenweg 5-7 te 2440 Geel. Het stedenbouwkundig luik verschaft duidelijkheid in deze.
Gelet op de uitgevoerde activiteiten en de inherent hieraan verbonden inrichtingen, is het atelier van Keukens Van Lommel omgevingsvergunningsplichtig (tweede klasse). Het voorwerp van de aanvraag betreft de exploitatie van een nieuwe inrichting van de tweede klasse op Grote Steenweg 5-7 in Geel.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19 april 2023 t.e.m. 19 mei 2023. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.
Inhoud bezwaarschriften:
Wegenis op perceel – mobiliteit
In deze nieuwe aanvraag wordt er voorzien in een in-en uitrit aan Grote Steenweg voor zowel vrachtwagens als personenwagens. Ook aan de achterzijde, langs Moestoemaatheide is dit het geval. Op zich is dit een betere situatie dan in de vorige planoptie maar het is dan wel onbegrijpelijke waarom er dan ook nog een ganse circulatie nodig is op het terrein zelf. Er wordt een wegenis voorzien op het perceel die volledig rondom het perceel loopt. Hierdoor wordt zeer veel verharding voorzien en zorgt dit tevens voor overlast naar onze naastliggende conciërge woningen. De rijstrook langs de zuidzijde van het perceel wordt aangelegd tot op de rand van het perceel. Is het niet mogelijk om de wegenis aan één zijde van het perceel te concentreren, langs de noordzijde. Er kan daar één rechte weg worden voorzien waar zowel auto’s als vrachtwagens rijden. Deze kan ruim genoeg gemaakt worden zodat de verschillende voertuigen op deze rechte weg makkelijk kunnen kruisen. De inrit voor de auto’s van de werknemers kan dan ook aan deze zijde op de Moestoemaatheide aansluiten. De inrit van de bezoekers en de vrachtwagens kan langs de Grote steenweg op de aangegeven locatie blijven liggen. Er dient dan geen volledige rondgang van wegenis rondom het perceel aangelegd te worden. Er kan veel ruimte gewonnen worden omdat niet rond gans het gebouw draaicirkels voor vrachtwagens moeten voorzien worden. Deze strook zou zelfs nog met een zeer onderhoudsvriendelijke heesters en bomenrij verder kunnen ingevuld worden. Dit zal zorgen voor een enorm voordeel voor het zicht, het lawaai maar in het bijzonder ook voor de wateroverlast. Planten zullen immers zorgen voor een groot waterregulerend vermogen. Nu is er immers geen enkele vorm van groen voorzien op dit ganse perceel. Ook de waterbuffering kan mee in deze groenzone voorzien worden.
Riolering - waterhuishouding
Aan de voorzijde van het perceel langs de kant van Grote Steenweg ligt de gracht ingebuisd. Dit zorgt al jaren voor problemen bij hevige of langdurige regenval. De afwatering is niet optimaal en er is opstropping waardoor het regenwater tot in onze woning naar boven wordt gestuwd. In deze situatie nog extra regenwater toevoegen aan die gracht zal leiden tot onaanvaardbare hinder. Hetzelfde doet zich voor aan de Moestoemaatheide. Daar zorgt een gracht langs de zuidzijde van het perceel als extra buffer om water mee op te vangen. Op de plannen is deze gracht volledige verdwenen. Ook hier heeft de bescheiden straatgracht onvoldoende capaciteit om al het regenwater op te vangen in de piekmomenten. Op deze gracht nog veel extra regenwater op laten toekomen zal nog meer leiden tot onaanvaardbare hinder en tot zelfs het overstromen van de straat Moestoemaatheide zelf. Het laagste punt van de straatgracht ligt immers voor de woningen van Moestoemaatheide 23 en 11. Ook daar is nu al hinder bij hevige regenval.
Alhoewel er wordt aangegeven op de plannen dat er wordt gezocht naar een oplossing voor de gracht langs Moestoemaatheide, is die oplossing er niet op het moment dat men de vergunning zal verlenen. Dit lijkt geen juist uitgangspunt om een beslissing op te baseren. De inbuizing langs de zijde van de Grote Steenweg is nog steeds dichtgeslibd en zorgt voor een obstructie die bij elke regenval voor overlast zorgt. Als zelfs het water nog niet weg kan in een onbebouwde toestand van het betreffende perceel, hoe kunnen we dan vertrouwen hebben dat dit wel in orde komt in een nieuwe toestand waarbij er nog meer water op die afwateringsstreng wordt gezet?
Er blijft grote bezorgdheid dat er voldoende capaciteit zal zijn om de volledige capaciteit regenwater van het ganse perceel op te vangen, te bufferen, vertraagd te kunnen afvoeren en te laten infiltreren. In de huidige toestand van het perceel (zijnde volledig onbebouwd) blijft het perceel sowieso al heel lang met water verzadigd. Er is in een studie gezocht naar het peil van het grondwater. De plannen geven aan dat dit op -133 cm zit tov de 0-pas. Dit is echter maar een momentopname van een meting. De plannen geven niet aan op welk moment deze grondwaterstand is opgenomen. Het is dus niet duidelijk, op jaarbasis gezien, hoe deze grondwaterstand zich gedraagt en hoe dit dan effectief haalbaar kan zijn om regenwater te laten infiltreren in de bodem. Er wordt immers in dit dossier zwaar ingezet op infiltratie in de bodem dmv infiltratiekratten dit tot net boven deze grondwaterpeil zijn aangebracht. Als dit peil geruime tijd hoger staat, zal er van infiltratie geen sprake kunnen zijn.
We zien op de plannen dat er keringswanden zijn aangebracht op sommige perceelsgrenzen en aan de achterzijde van de loods. Waarom deze keringswanding niet overal zijn aangebracht en waarom deze zo verschillend van hoogte zijn is voor ons niet duidelijk. Zeker achteraan de Moestoemaatheide is de keringswand achter de loods in een hoogte van 60cm voorzien terwijl de loods zelf al veel hoger ligt dan de omgeving. De keringswand naar de Moestoemaatheide 21 en naar de noorderbuur is dan maar 10cm hoog. Hierdoor zal bij wateroverlast in het mogelijk wachtbekken van de parking nog steeds water kunnen overstromen naar de beide buren. Dit is niet aanvaardbaar. De keringswand dient hier dan ook minstens 60 cm te zijn. De keringswand aan Moestoemaatheide 21 wordt slechts over een beperkte perceel lengte voorzien. Ook hier is een keringswand over de volledige lengte van het perceel noodzakelijk.
In een situatie dat de vergunning toch verleend wordt, dient ten allen tijde gezorgd te worden dat de omgevingsinfrastructuur de eerste instantie wordt aangelegd en aangesloten alvorens de bouwwerken worden uitgevoerd en het opgevangen regenwater wordt afgevoerd. Het kan niet zijn dat dit, zelfs al ware het maar tijdelijk, op het openbaar net wordt gezet in afwachting van de installatie van de ganse waterinfrastructuur.
Ophoging
Het perceel waar de aanvraag zich op situeert was merkelijk lager gelegen dan de straat. Het was en is tevens een heel nat perceel. In de aanvraag wordt aangegeven dat het perceel hoger komt te liggen dan de straat. Men heeft hiervoor ondertussen reeds een zeer grote ophoging gedaan, zonder dat hiervoor een vergunning werd verleend. Op het terreinprofiel is geen maatvoering opgenomen van de oorspronkelijke hoogte van het perceel. Het perceel is ondertussen al veel hoger opgehoogd dan onze aanliggende percelen. We betreuren te stelligste dat de nieuwe plannen zijn aangepast aan de onrechtmatige ophoging die werd uitgevoerd. We vroeger hierbij reeds herhaaldelijk aan het stadsbestuur om hierover een controle uit te voeren. Echter werd hiervoor geen resultaat bekomen. We kunnen dus niet akkoord gaan met de veel te hoge, onrechtmatige ophoging van het perceel.
Stofcontainer
Er wordt een stofcontainer voorzien langs de zuidzijde van de werkhal. Deze zal zeer veel in werking zijn, gelet op de voorziene activiteiten. Deze zal voor lawaaihinder zorgen net aan de zijde waar de woning van Moestoemaatheide 23 zit. De slaapkamers van deze conciërgewoning zijn gesitueerd aan deze zijde.
Hoogspanningscabine
De hoogspanningscabine is nu gesitueerd aan de noordzijde van het perceel, waar ook onze woning ( Grote steenweg nr 9) is gesitueerd. Moet deze hier ingepland worden? Deze wordt nu wel heel dicht bij onze woning voorzien. Ook hier zijn we bezorgd naar geluidsoverlast van een zomend geluid.
Onrechtmatige handelingen
Met deze willen we nog aangeven dat op dit perceel en op het aanpalende achterliggende perceel van Ceusters, reeds meerdere onrechtmatige handelingen werden uitgevoerd. Net deze handelingen (kappen van bomen, dichten van grachten, ophogingen en plaatsen van verhardingen) zorgen er net voor dat het betreffend perceel nog meer onder druk komt te staan voor mogelijke wateroverlast. Door net niet op te treden bij deze handelingen komen we meer en meer terecht in een situaties die straks nog bijna onoplosbaar zijn.
Op 2 juni 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 18 april 2023 werd het advies ontvangen van Departement Omgeving
Advies: geen advies
Op 25 april 2023 werd het advies ontvangen van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 19 juni 2023 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 25 mei 2023 werd het advies ontvangen van Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij
Advies: geen advies
Op 31 mei 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: geen advies
Op 26 mei 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Als toevoeging op het advies van Aquafin stellen we het volgende:
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 26 mei 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies betreft toegangen met overwelvingen
Huidige situatie openbaar domein
Langs Moestoemaatheide, een gemeenteweg, ligt er naast de straat een berm met een open gracht.
Groteteenweg is een Gewestweg waar naast het wegdek ter hoogte van het perceel een berm ligt, een goot, een fietspad en vervolgens terug een berm waarvan een klein gedeelte onverhard met open gracht en een groot gedeelte verhard met ingebuisde gracht.
Aanvraag
Volgens het inplantingsplan wenst men zowel langs Moestoemaatheide als langs Grote Steenweg een toegang:
Wetgeving
Volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei 2021 betreft de onbevaarbare waterlopen mag er per perceel slechts 1 overwelving worden voorzien met een maximale breedte van 5m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur).
Van de maximale breedte van 5m kan worden afgeweken als uit het dossier blijkt dat een bredere overwelving nodig is voor andere voertuigen dan personenwagens en lichte bestelwagens.
Van het aantal overwelvingen kan worden afgeweken als uit het dossier blijkt dat er meer dan één overwelving nodig is in functie van de toegankelijkheid.
Advies
Het gaat hier om meerdere percelen, er kan zowel langs Moestoemaatheide als langs Grotesteenweg één toegang voorzien worden.
Om langs Moestoemaatheide toegang te verkrijgen tot het perceel zal er een overwelving moeten geplaatst worden. Van de breedte van 5m kan worden afgeweken. Aangezien het perceel hier niet enkel bereikbaar moet zijn voor personeelsvoertuigen, maar ook voor hulpdiensten kan een breedte van 9m05 worden toegestaan.
Langs Grotesteenweg is het, gezien de waterproblematiek in deze zone, zeer belangrijk dat een goede afwatering wordt gegarandeerd. Een volledige inbuizing ter hoogte van het perceel is hierdoor geen optie. De inbuizing ter hoogte van het perceel is bovendien in slechte staat. De enige optie is de inbuizing verwijderen, het terug openleggen en indien vereist, herprofileren van de gracht. Nadien kan er dan een overwelving worden toegestaan met een breedte van 10m aan de rechterzijde van het perceel.
Voor meer informatie en voorwaarden betreft de waterproblematiek en de grachten verwijzen we naar het adviesrapport van Aquafin en naar het adviesrapport van de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie.
Technische fiche overwelving
De overwelving:
De kopmuren:
De kopmuren kunnen aangelegd worden:
Verharding boven de ondergrondse constructie:
Hellingspercentage:
Het hellingspercentage van de oprit bedraagt min. 0,02 m en max. 0,04 m per meter in de richting van de as van de weg.
Goot:
Er zal steeds een goot voorzien worden tussen oprit en rijweg/fietspad/voetpad.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 1 juni 2023 werd het advies ontvangen van Stadsontwikkeling en kernversterking
Aanvraag omgevingsvergunning Keukens Van Lommel nv: bouwen van een nieuwe industriehal met een gedeelte magazijn, productiehal, showroom, kantoorruimte en conciërgewoning op Grote Steenweg 5-7 te Geel.
De aanvraag werd ingediend op 7 december 2022 door de heer Stefan Van Lommel, vertegenwoordiger van Keukens Van Lommel nv, BE 0449.914.506, Hagelberg 13, 2250 Olen.
Keukens Van Lommel nv dient een omgevingsvergunningsaanvraag in die betrekking heeft op een perceel gelegen op Grote Steenweg 5-7 te 2440 Geel met als kadastrale gegevens ‘Afdeling 5, Sectie M, nrs. 1276d, 1274S, 1268D2, 1268H3’. Aan de achterzijde grenst het perceel aan Moestoemaatheide.
Er wordt een kleinhandelsvergunning aangevraagd voor een netto handelsoppervlakte toegankelijk voor het publiek van 933,3 m² voor de toonzaal.
Klanten kunnen in de toonzaal/showroom hun keuken, badkamers, slaapkamer, … samenstellen en de nodige accessoires kiezen zoals kraanwerk, … . Deze accessoires zullen bij installatie bij de klant thuis mee geïnstalleerd worden. De accessoires kunnen dus niet aangekocht en meegenomen worden in de showroom.
De showroom bevindt zich op het gelijkvloers. De stockage voor de showroom zal mee voorzien worden in de productiehal.
De aanvraag werd door de gemeentelijke omgevingsambtenaar van de stad Geel volledig en ontvankelijk verklaard op 13 april 2023.
Deze omgevingsvergunningsaanvraag heeft betrekking op een aanvraag voor kleinhandelsactiviteiten, gelegen aan de Grote Steenweg 5-7 te 2440 Geel, perceel kadastraal bekend als Afdeling 5, Sectie M, nrs. 1276d, 1274S, 1268D2, 1268H3. Aan de achterzijde grenst het perceel aan Moestoemaatheide.
Overeenkomstig artikel 13 van het Decreet van 15 juli 2016 betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid wordt de aanvraag getoetst aan de basisdoelstellingen van het integraal handelsvestigingsbeleid.
Basisdoelstelling 1: Het creëren van duurzame vestigingsmogelijkheden voor kleinhandel, met inbegrip van het vermijden van ongewenste kleinhandelslinten
De aanvraag heeft betrekking op een bouwplaats langs gewestweg N19 en bevindt zich in een gebied voor lokale bedrijven met als hoofdactiviteit productie, opslag en/of verwerking van goederen, kleine en middelgrote ondernemingen. De kleinhandelsactiviteit neemt slechts een beperkte ruimte in bij de invulling van dit nieuwbouwproject.
Basisdoelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten
De bouw- en renovatieprojecten in België blijven aangroeien. Tijdens de coronaperiode hebben particulieren meer tijd thuis doorgebracht en hebben ze plannen gemaakt om hun leefomgeving te vernieuwen/moderniseren. De keuken- en kastenproducenten worden dus geconfronteerd met een blijvende/stijgende vraag waardoor hun nood aan grotere productieruimtes en thematische toonzalen om hun klanten te ontvangen groeit.
Keukens Van Lommel is de laatste jaren een grotere speler geworden in de Kempen. Ze willen daarom aanwezig zijn op verschillende locaties in de regio zodat de afstand tot hun (mogelijke) klanten beperkt blijft.
Basisdoelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu, met inbegrip van het versterken van kernwinkelgebieden
Keukens Van Lommel nv heeft momenteel een toonzaal in Westerlo en één in Aarschot. Het huidige atelier is gevestigd in Olen.
Het geplande nieuwbouwproject met een industriehal voor productie, magazijn, een toonzaal, kantoorruimte en conciergewoning past omwille van de benodigde ruimte en de gegenereerde trafiek niet binnen het kernwinkelgebied.
Op de nieuwe locatie ter hoogte van Grotesteenweg 5-7 vult de beperkte ingenomen oppervlakte voor kleinhandel - binnen het grote nieuwbouwproject - het aanbod van het binnenstedelijk winkelcentrum aan en beconcurreert dit niet. Omwille van de ruimte die deze zaak nodig heeft, is deze op deze locatie complementair aan het stedelijk kleinhandelsapparaat.
Gezien de wijzigende trend in de keuken-/badkamer-/inbouwkastenbranche om diverse stijlen van leefomgevingen effectief te tonen in showrooms, is de ruimte-inname van dergelijke toonzalen moeilijk in te passen in het stedelijk weefsel. Omwille van de grote verkeersstromen van leveringen van basismaterialen door externe bedrijven tot het gaan afleveren van het afgewerkte keukens, badkamers, … bij de eigen klanten, moet de industriehal ook vlot bereikbaar zijn door leveranciers, eigen personeel en particulieren.
Basisdoelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit
Door de ligging buiten het centrum, aan de gewestweg N19 en vlakbij het op- en afrittencomplex van de snelweg E313, is het handelspand vlot bereikbaar met de wagen, alsook met de fiets. Voor leveranciers (leveringen) en voor eigen personeel (eindproducten gaan afleveren) is deze locatie vlot bereikbaar met vrachtwagens.
Er worden 97 parkeerplaatsen voorzien. 20 parkeerplaatsen aan de voorzijde van het gebouw voor klanten, waarvan 7 plaatsen voor andersvaliden. De overige 72 parkeerplaatsen worden voorzien voor het personeel. Er zullen voldoende wachtbuizen voorzien worden, zodat er tegemoet kan gekomen worden aan de toekomstige nood aan laadpalen voor elektrische wagens.
Buiten wordt een fietsenstalling voorzien voor 10 fietsen. Het personeel zal zijn fietsen kunnen stallen binnen in de hal, waar voldoende laadpunten worden voorzien voor elektrische fietsen. Er zal ook een douche beschikbaar zijn voor het personeel.
Besluit
Rekening houdend met de analyse van de beperkte inhoud en de eigen structuur van het aanvraagdossier en de aftoetsing met de basisdoelstellingen van het integraal handelsvestigingsbeleid volgens artikel 13 van het Decreet van 15 juli 2016 betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid kan er vanuit de dienst Ondernemen een gunstig advies worden verleend voor deze aanvraag tot omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten van Keukens Van Lommel nv, gelegen aan de Grote Steenweg 5-7, te 2440 Geel (percelen kadastraal bekend als Afdeling 5, Sectie M, nrs. 1276d, 1274S, 1268D2, 1268H3) voor een showroom met netto handelsoppervlakte van 933,3m² voor.
Advies: gunstig
Op 7 juni 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Ontsluiting gemotoriseerd verkeer
Ontsluiting van vracht- en personenverkeer gebeurt via Grotesteenweg, de poort aan Moestoemaatheide kan behouden blijven maar blijft best gesloten en enkel in uitzonderlijke omstandigheden worden geopend.
Opmerkingen betreffende de fietsenstallingen
- Er moeten zeker genoeg fietsenstallingen voorzien worden. De stallingen aan de zijkant voor het personeel zijn eerder beperkt in aantal in vergelijking met het aantal parkeerplaatsen. In de veronderstelling dat er steeds meer mensen gaan fietsen, zou er best rekening mee gehouden worden om deze fietsenstallingen in de toekomst nog te kunnen uitbreiden.
- Uit de beschrijving en de plannen is het niet duidelijk wat de bedoeling is van de fietsenstalling vooraan aan zijde Grote steenweg. Is deze voor bezoekers? Of ook voor personeelsleden? En is deze overdekt? Om mensen nog meer tot fietsen aan te zetten, is deze best overdekt en zo goed mogelijk uitgerust.
Advies: gunstig
Planologische toets
Industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk : bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop (artikel 7 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg en een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit als stadsontwikkelingsproject.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
De aanvraag werd ten gronde gescreend en de conclusie uit de m.e.r. - screeningsnota kan worden gevolgd. Er zijn geen aanzienlijke effecten op de omgeving te verwachten en de wel te verwachten effecten worden afdoende opgevangen.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen langs Grotesteenweg/Moestoemaatheide, Afdeling 5, Sectie M, nrs. 1274S, 1268D2, 1268H3, 1276D (is gelegen langs en) stroomt af naar de Puntloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten overstromingsgevoelig. Om die reden werd advies gevraagd aan de provinciale dienst Integraal Waterbeleid die een gunstig voorwaardelijk advies aflevert:
"Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Voor wat betreft het aspect infiltratie kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen indien de aanvraag minstens voldoet aan de gewestelijke, provinciale, gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten e.a. Verder moet voldaan worden aan art. 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II met betrekking tot de afvoer van hemelwater, doelstelling 6° a) opgenomen in art. 5 van het decreet integraal waterbeleid en het concept 'vasthouden-bergen-afvoeren' dat opgenomen is in de waterbeleidsnota en de bekkenbeheerplannen. Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.
Om effectief te zijn en drainage van het grondwater te vermijden, dient de infiltratievoorziening zich geheel boven de gemiddelde voorjaarsgrondwaterstand te bevinden. Metingen tonen aan dat dit grondwaterpeil op 18,27mTAW geschat kan worden. De bodem van de infiltratiekratten bevinden zich boven dit peil. Tijdens de uitvoering van de werken moet de locatie van de infiltratiezone gevrijwaard worden van zware belasting om bodemverdichting te vermijden. Zo kan de infiltratiecapaciteit maximaal behouden blijven. Een noodoverloop is toegestaan. Enkel het infiltratievolume en –oppervlakte onder de noodoverloop kunnen meegerekend worden in de dimensionering."
Volgens de plannen wordt het terrein opgehoogd maar wordt de ruimte voor water gecompenseerd door het verlagen van de zone van de parking ter hoogte van Moestoemaatheide en het aanleggen van een buffergracht.
Om de bestaande waterberging op het terrein mogelijk te houden (zoals voorheen op het veld) wordt het westelijk deel van het perceel niet opgehoogd. Er wordt een buffergracht voorzien en een bufferzone voor de opvang van pluviaal water. Als norm werd in overleg met de Provincie een compensatievolume opgelegd voor toekomstig klimaat-grote kans, er werd 500 m³ waterberging opgelegd. Men voorziet om hieraan tegemoet te komen in totaal afgerond 600m³ waterberging wat ruim voldoende is.
Conclusie: de watertoets is gunstig omdat de effecten op het watersysteem kunnen opgevangen worden mits het naleven van volgende voorwaarden in het advies van Aquafin en de provinciale dienst Integraal Waterbeleid:
* De waterdoorlatende verhardingen dienen volledig meegerekend te worden (ipv de helft) aangezien ze wel voorzien zijn van een afvoersysteem en de hellingsgraad te groot is (bijkomend ca. 28m³ aan kratten). Dit brengt het totaal van de verschillende infiltratiebekkens op 460,89 m3
* De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager dan 18,17mTAW (of hoger indien tijdens de werken zou blijken dat de grondwaterstand hoger zit) worden geplaatst.
* De rijen met infiltratiekratten dienen overal 1,20m uit elkaar geplaatst te worden (ervanuit gaande dat alle kratten een hoogte van 60cm hebben).
* Het afstromend hemelwater moet geïnfiltreerd worden met een buffervolume van minstens 330 m³/ha
* Er moet overstromingsvrij gebouwd worden (vloerpeil op minstens 19,35 mTAW).
* De eigenaar dient alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om op zijn eigen goed waterschade te voorkomen.
* De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting mag max. 160 mm bedragen. In verband met de aansluiting van de nieuwbouw op het openbaar stelsel verwijzen we naar de stad Geel die de modaliteiten hiervoor zal vastleggen.
* Een septische put is verplicht en wordt voorzien. Gezien de ligging in het collectief te optimaliseren gebied moet echter zowel het zwart water alsook het grijs water worden aangesloten op deze septische put. Het volume is niet opgegeven. Het nuttige volume van de septische put bedraagt minstens 3000 l of 600 l/inwoner (bij 10 of minder inwoners) en vanaf 11 inwoners bijkomend 450 l/extra inwoner. De septische put dient volgens aangehaalde regels te worden gedimensioneerd.
* De infiltratiebekkens zullen uitgevoerd worden met kratten. Enige voorzichtigheid in verband met het gebruik van kratten is geboden. Het is niet aan te raden om deze aan te leggen onder toekomstige wegenis aangezien er niet voldoende garantie is op vlak van stabiliteit (zeker op lange termijn). Dit systeem is ook moeilijk reinigbaar en inspecteerbaar en is gevoelig voor aanslibbing.
* Het is afgeraden om terraswater en hemelwater dat op een groendak valt aan te sluiten op de hemelwaterput. Aangesloten verharde oppervlakte zoals een groendak of terras verhogen het risico dat de regenwaterput gecontamineerd wordt met o.a. organisch materiaal. Hierdoor kan het water in de put een afwijkende kleur of geur krijgen. Wanneer toch een verharde oppervlakte zoals groendak of terras wordt aangesloten op de put is het aangeraden om een aangepaste filtering of voorzuivering te voorzien.
* Er wordt een groendak voorzien. Onder de vegetatie moet een buffervolume van minimaal 35 l/m² worden voorzien. Alle substraat van het groendak dient onder het drempelpeil gelegen te zijn. Indien niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, mag deze oppervlakte niet gehalveerd worden bij de dimensionering van de infiltratie- of buffervoorzieningen en dienen deze te worden uitgebreid.
* De noordelijke perceelgracht ter hoogte van de grens met perceel gekadastreerd te Geel onder afdeling 5 sectie M nr. 1277G3 dient in stand te worden gehouden teneinde de afwatering van de aanpalende terreinen (Grote Steenweg 3A-3C) te verzekeren.
* De taludafwatering van de zuidelijk gelegen terreinen dient verzekerd, er zijn kolken voorzien langsheen de wegenis.
• Er dient een voldoende grote open connectie te worden voorzien op een dusdanig peil dat de pluviale overstromingszone op betreffend perceel volledig kan worden aangesproken alvorens er wateroverlast optreedt op straat of bij de buren.
* De operationele en structurele toestand van de baangracht aan Grote Steenweg (stad Geel/AWV) en het grachtenstelsel in Moestoemaatheide (stad Geel/gemeente Westerlo) dient onder de loep worden genomen teneinde het lengteprofiel te optimaliseren en de berging in de grachten maximaal beschikbaar te houden bij regenweer.
* Afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op max. 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden.
* (Gravitaire) Kelderaansluitingen zijn niet toegelaten bij nieuwbouw. Indien afvoerpunten van het gebouw lager gelegen zijn dan het straatniveau dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient in het private leidingenstelsel geplaatst te worden en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
Natuurtoets
De aanvraag bevindt zich op ca. 3000m van het dichtstbijzijnde Ven-gebied De Gebroekten Grote Nete.
Het perceel van de aanvraag is gelegen op ca. 3000m van habitatgebied Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor.
Het perceel bevindt zich op ca.7200m van Vogelrichtlijngebied De Zegge.
De dichtstbijzijnde ruimtelijk kwetsbare bestemming volgens het gewestplan (bosgebied) is gelegen op ca. 900m van het perceel.
Rekening houdende met de aard van de aanvraag, en de relatief grote afstand tot waardevolle of potentieel waardevolle natuur kan gesteld worden dat er geen onvermijdbare of onherstelbare schaden zal ontstaan aan huidige of toekomstige natuurwaarde in SBZ gebieden door uitvoering van deze aanvraag.
De natuurtoets wordt doorstaan.
Milieuaspecten
Bodem
De exploitant vraag de opslag van 100 liter of kilogram gevaarlijke producten in kleine verpakkingen. Dit zijn reinigings-en onderhoudsproducten. De producten worden opgeslagen boven lekbakken.
De exploitant vraagt de het stallen van 3 niet-personenwagens (heftrucks) aan. Deze worden niet gewassen of onderhouden op het eigen bedrijfsterrein.
De batterijladers staan in een lokaal met wanden van brandwerende klasse EL 60 en sectionaalpoort op een vloeistofdichte vloer.
De transformator die gekoeld wordt met olie zal op een lekbak geplaatst worden in een lokaal dat voorzien is van een vloeistofdichte vloer.
De lak-werkzaamheden worden uitbesteed.
Er zijn drie verschillende verontreinigingsdossier van de OVAM aanwezig op de percelen van de inrichting. Dossier 6619, 25979 en 96200.
De exploitatie is gelegen tegen een perceel dat deel uitmaakt van lopende bodemsaneringsproject met nummer 25979 opgevolgd door RSK Benelux en waar een bodemverontreiniging van BTEX en minerale olie aanwezig is in het grondwater. De gebruiksadviezen in tabel 4-8 van het corresponderende beschrijvend bodemonderzoek dienen gevolgd te worden bij het opstellen van een eventuele bemaling[ML1] :
Het besluit van het oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd door Sweco van dossier 96200 luidt:
Voor geen enkele genormeerde parameter is de richtwaarde voor het vaste deel van de aarde en voor het grondwater overschreden en voor geen enkele niet genormeerde parameter is de toetsingswaarde “richtwaarde” overschreden.
We kunnen concluderen dat dossier 96200 geen invloed zal hebben op de inrichting.
Het volgende bijkomend advies van OVAM wordt gevolgd door de omgevingsambtenaar en de aanwijzingen worden opgenomen in de bijzondere milieuvoorwaarden:
“In OVAM-dossier 6619 werd er in 2009 een eindverklaring afgeleverd. Na de sanering is nog een beperkte restverontreiniging aanwezig in het vaste deel van de aarde. In het eindevaluatieonderzoek van 2009 wordt het volgende vermeld:
Indien er aanwijzingen zouden zijn dat er PFAS (of andere verontreinigingen) aanwezig is in het bemalingswater dient PFAS (of andere verontreinigingen) onderzocht te worden in grondwater/bemalingswater. Het is niet toegelaten verontreinigingen te lozen die niet zijn opgenomen in de lozingsvergunning of in concentraties die boven de lozingsvergunning vergund zijn;
bij overdracht van gronden die deel uitmaken van het projectgebied moeten de verplichtingen van het Bodemdecreet worden nageleefd: bodemattestverplichting (artikel 101 Bodemdecreet) en de bijzondere procedure voor de overdracht van risicogronden (artikel 102 tot en met 115 Bodemdecreet: o.a. uitvoering van een oriënterend bodemonderzoek).”
Water
De exploitant geeft aan dat er geen bedrijfsafvalwater ontstaat. Er wordt jaarlijks 66 m³ water gebruikt, dit betreft waterverbruik voor huishoudelijke doeleinden spoeling van de toiletten, reinigen kantoren, drinkwater.
Hemelwater
Er worden twee hemelwaterputten van 10.000 l voorzien waarin de daken met een totale oppervlakte van 6.485,3 m² afwateren. Een gedeelte van de dakoppervlakten gaan eerst naar de regenwaterputten die hergebruik van hemelwater voorzien voor de toiletten en de buitenkranen. De productie zelf heeft geen water nodig.
Alle asfaltverhardingen wateren af naar goten die rechtstreeks naar de infiltratiebekkens gaan. Er worden aan beide straatzijden infiltratiebekkens voorzien. Ondergronds infiltratiebekken 1 en bovengronds infiltratiebekken 1 worden aan de Moestoemaatheide voorzien. Ondergronds infiltratiebekken 2 en bovengronds infiltratiebekken 2 worden aan de Grote Steenweg voorzien.
Bedrijfsafvalwater
Er zal geen bedrijfsafvalwater geloosd worden door de inrichting. Er is een overdekte laad- en loskade voorzien. Hier zullen veel voertuigen af- en aanrijden. De kans op calamiteiten op deze pistes is groter dan op andere plaatsen op de inrichting. Het is aangewezen absorberende korrels en doeken ter beschikking te houden in het geval er een lek of defect optreedt.
Indien de exploitant de productieruimte reinigt met water lijkt dit reinigingswater beschouwd te moeten worden als bedrijfsafvalwater aangezien dit niet binnen de definitie van huishoudelijk afvalwater valt.
Huishoudelijk afvalwater
Er is sanitair aanwezig voor het personeel van de inrichting en voor het cliënteel. Het huishoudelijk afvalwater wordt ter hoogt van de voorgevellijn naar de openbare riolering aan de Grote Steenweg gebracht. Er zal een gescheiden stelsel voorzien worden.
Er wordt 1 septische put met een inhoud van 1500 l voorzien ter hoogte van de voorzijde van het gebouw. Er zal minder dan 600 m³ huishoudelijk afvalwater per jaar geloosd worden.
Conform artikel 4.2.8.1.1, §4 van Vlarem II wordt voor lozingen in het collectief te optimaliseren buitengebied geacht aan de lozingsvoorwaarden, vermeld in de eerste paragraaf van dit artikel, te zijn voldaan, als het afvalwater minstens gezuiverd wordt met een individuele voorbehandelingsinstallatie, die conform de code van goede praktijk gebouwd en uitgebaat is. De lozing van het huishoudelijk afvalwater lijkt bijgevolg te voldoen aan de geldende regelgeving.
Geluid en trillingen
Trillingen zijn afkomstig van het laden-en lossen van de voertuigen, de werking van de houtbewerkingsmachines en de afzuiging voor het stof van de houtbewerkingsmachines. Het laden en lossen met behulp van voertuigen gebeurt voornamelijk tussen 8:00 en 19:00u. De exploitant wordt erop gewezen dat conform de sectorale voorwaarden rustverstorende werkzaamheden verboden zijn op werkdagen tussen 19 uur en 7 uur alsmede op zon- en feestdagen.
De compressors worden enkel overdag tijdens de openingsuren aangezet. 's Avonds en 's nachts worden de toestellen uitgeschakeld. De activiteiten worden uitsluitend binnenin een gesloten en goed geïsoleerde werkplaats uitgevoerd. Er wordt gewerkt met gesloten poorten en deuren.
Licht en straling
De verlichting op het bedrijfsterrein, de lichtreclame aan de voorgevel van de inrichting en de vrachtwagens die komen laden en lossen zullen het grootste deel van de lichtemissies in beslag nemen.
De lichtbelasting zal niet aanzienlijk zijn als de lichtreclame tussen 19u00 en 7u00 zal worden uitgeschakeld. De verlichting is dermate uitgevoerd dat niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving maximaal wordt beperkt.
De lichtreclame mag de normale intensiteit van de openbare verlichting niet overtreffen.
Gevaarlijke producten
De exploitant vraag de opslag van 100 liter of kilogram gevaarlijke producten in kleine verpakkingen. Dit zijn reinigings-en onderhoudsproducten. De producten worden opgeslagen boven lekbakken.
Het opgevangen fijn stof zal opgevangen worden in een aparte container en afgevoerd worden door een gespecialiseerde firma.
Afval
Het afval van de inrichting bestaat voornamelijk uit zagemeel, verpakkingsmaterialen en huishoudelijk afval. Het afval van de inrichting zal opgehaald worden door een erkende afvalophaler.
Er wordt zo veel mogelijk gewerkt via assemblage, waarbij standaard kasten extern worden geproduceerd. De speciale kasten worden in het eigen atelier gemaakt waarbij het plaatmateriaal optimaal verzaagd wordt om minimaal product te verliezen en afval te creëren.
Lucht
Er wordt een lucht-lucht warmtepomp voorzien voor de koeling en de verwarming van de ruimten. Alle installaties moeten een koelmiddel met een GWP < 2500 CO2-eq gebruiken. De koelmiddelen zullen nog gekozen worden. De koelinstallaties met een GWP van meer dan 3 ton CO2-eq moeten jaarlijks een lekdetectie ondergaan.
Gelet op het gegeven dat warmtepompen in principe een gesloten systeem omvatten, lijken er geen effecten naar luchtkwaliteit te verwachten op voorwaarde dat de exploitant de milieuvoorwaarden m.b.t. installatie, onderhoud, reparatie, periodieke (lekdichtheids)controles, buitendienststelling van koelinstallaties en het bijhouden van een logboek, zoals opgenomen in artikel 5.16.3.3 van Vlarem II, strikt naleeft.
De houtbewerkingsmachines zullen fijn stof genereren. Dit fijn stof bestaat voornamelijk uit fijn zagemeel. Dit kan hinder veroorzaken naar de omgeving. De toestellen worden uitgerust met een afzuigingsinstallatie voor deze fijne stofdeeltjes. Het afgezogen stof komt in een geluidsarme container terecht dewelke wordt afgevoerd door een gespecialiseerde verwerkingsfirma. De stofafzuiging is afdoende geaard.
Gelet op het gegeven dat de exploitant gebruik maakt van een geavanceerde stofafzuigingsinstallatie en dat de bedrijvingsvoering fossielvrij gebeurt, lijkt de exploitatie geen onaanvaardbaar risico op luchtverontreiniging te veroorzaken.
Geluid
Uit het advies van IOK volgt:
‘De exploitatie is volgens het gewestplan Herentals – Mol gelegen in industriegebied. De activiteiten worden uitsluitend binnenin een gesloten en geïsoleerde werkplaats uitgevoerd. Er wordt gewerkt met gesloten poorten en deuren waardoor het geluid van de machines gedempt wordt. De exploitant beweert dat het geluid van de machines niet buiten het gebouw hoorbaar is.
Daarnaast is er een afzuiginstallatie aanwezig in de geluidsarme, dichte container. Deze afzuiginstallatie heeft een maximale geluidsdruk van 68 dB(A). De exploitant beargumenteert dat de geluidsdruk aan de perceelsgrens nog slechts maximaal 55 dB(A) zal bedragen. Het betreft louter mathematische argumentatie, dewelke overigens wel kan worden bijgetreden. Gelet op de geluidsbelastingskaarten, dewelke een achtergrondgeluid van 64 dB(A) aangeven, lijkt de afzuiginstallatie dan ook te voldoen aan de voorwaarden met betrekking tot het specifiek geluid voor nieuwe inrichtingen van klasse 2, conform artikel 4.5.3.1. van Vlarem II.’
Er dient nagegaan te worden of de aanpalenden niet minder gestoord worden door de geluidsemissie van de exploitatie als de afzuigcontainer voor het zaagmeel aan de andere kant van de productiehal geplaatst wordt.
Conclusie milieutechnische beoordeling
Met betrekking tot de onderzochte milieutechnische aspecten in voorliggende beoordeling en op basis van de gegevens in de aanvraag lijkt gesteld te kunnen worden dat er geen indicaties zijn tot het verlenen van een negatief advies. Het lijkt echter wel aangewezen om bij eventuele vergunningverlening in de mate van het mogelijke rekening te houden met onderstaande bemerkingen, aanvullingen, aanbevelingen en/of voorstellen voor bijzondere voorwaarden.
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
12.2.1° | Transformator met een individueel nominaal vermogen van 400 kVA (Nieuw) | 400 kVA | 3 |
12.3.2° | Batterijladers met een totaal vermogen van 29,5 kW (Nieuw) | 25,9 kW | 3 |
15.1.1° | Stalling van 3 heftrucks (Nieuw) | 3 aantal voertuigen | 3 |
16.3.2°a) | Compressor en lucht-luchtwarmtepomp met een vermogen van respectievelijk 18,5 kW en 50 kW Totaal: 68,5 kW (Nieuw) | 68,5 kW | 3 |
17.4. | Opslag van 100 liter gevaarlijke producten in kleine verpakkingen (Nieuw) | 100 liter | 3 |
19.3.1°a) | Houtbewerkingstoestellen met een totaal vermogen van 149,2 kW (Nieuw) | 149,2 kW | 3 |
19.6.1°c) | Opslag van 600 m³ hout in een lokaal (Nieuw) | 600 m³ | 2 |
Voorwaarden ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Algemene voorwaarden van VLAREM II: Hoofdstuk 4.1 - 4.9
Sectorale voorwaarden van VLAREM II: Hoofdstuk 5.12, 5.15, 5.16.3, 5.17.4, 5.19.1, 5.19.2.
Bijzondere voorwaarden:
indien de exploitatievoorwaarden zoals vermeld in het besluit van de Vlaamse Regering van 1 juni 1995, houdende de algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne, in acht worden genomen.
Opportuniteitstoets
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
Het perceel van de aanvraag is gelegen in een industriegebied aan de zuidzijde van de stad Geel. Dit industriegebied bevindt zich rond het knooppunt Albertkanaal-E313. De aanvraag omvat het bouwen en exploiteren van een productiegebouw voor keukens en een verkoopsruimte/toonzaal. De omgeving van de aanvraag kenmerkt zich door industriegebouwen en handelsfuncties. Een productiehal met verkoopsruimte past zich dan ook in deze omgeving in.
Mobiliteit
Een productiehal met een dergelijke omvang en een verkoopruimte voor particulieren kent een zekere verkeersgeneratie. De mobiliteitsstudie die bij het aanvraagdossier gevoegd werd geeft voor de verkeersdynamiek volgende cijfers:
Het aantal vrachtbewegingen blijft beperkt tot een 24 beleveringstransporten per week wat neerkomt op 48 voertuigbewegingen. Per dag komt dit gemiddeld neer op 10 voertuigbewegingen of iets meer dan 1 per uur. Concreet zijn dit een 4-tal vrachtwagens per week met keukenelementen, 3 vrachtwagens per week met keukentoestellen, 2 leveringen per week met graniet en ca. 15 leveringen per week door koerierdiensten.
De Grotesteenweg werd door Vlaanderen gecategoriseerd als een secundaire weg type I en bijgevolg is deze locatie dan ook goed geschikt voor dit project.
De mobiliteit van de eigen werknemers, is terug te vinden in onderstaande tabel:
7h | Aankomst arbeiders | +/- 30 voertuigen |
7h30 | Vertrek van onze bestelwagens naar de werven | +/- 10 voertuigen |
8H | Aankomst bedienden | +/- 10 voertuigen |
15h30 | Aankomst eigen bestelwagens | +/- 10 voertuigen |
15h30 | Vertrek arbeiders | +/- 30 voertuigen |
16h30 | Vertrek bedienden | +/- 10 voertuigen |
Voor de bezoekers van de toonzaal wordt gerekend met een aantal van +/- 10 wagens per dag .
Op dagbasis betekent dit een 100-tal vervoersbewegingen gerelateerd aan werktransport verspreidt over een 2 uur of 120 minuten wat bijgevolg neerkomt op ca. 1 vervoersbeweging per minuut.
Overeenkomstig de parkeerverording dient de aanvraag te beschikken over 97 parkeerplaatsen. De aanvraag voldoet hieraan. Door het arbeidsextensieve karakter van de acitiviteiten lijkt het aantal parkeerplaatsen overmatig te zijn en zouden een 60-tal parkeerplaatsen moeten kunnen volstaan voor de productieactiviteiten, de toonzaal en de conciërgewoning. Het aantal parkeerplaatsen werd besproken met de bouwheer. Deze gaf aan dat er reeds rekening werd gehouden met een toekomstige uitbreiding van de activiteiten op deze locatie.
Er worden 20 parkeerplaatsen voorzien aan de straatzijde van de Grote Steenweg, waarvan 7 voorzien zijn voor andersvaliden. Deze parkeerplaatsen zullen voornamelijk gebruikt worden door de bezoekers van de showroom.
Er worden 72 parkeerplaatsen voorzien aan de straatzijde van de Moestoemaatheide. Deze parkeerplaatsen zullen voornamelijk gebruikt worden door de werknemers.
Er worden 5 parkeerplaatsen voorzien langs de hal. Deze parkeerplaatsen zullen normaal niet nodig zijn voor de bouwheer, maar worden als reserve voorzien voor de werknemers.
Er zullen voldoende wachtbuizen voorzien worden, zodat er tegemoet kan gekomen worden aan de
toekomstige nood aan laadpalen voor elektrische wagens.
Voor fietsers worden verspreid over het terrein ook fietsenstallingen voorzien. Deze worden overdekt ingericht. Aan de voorzijde worden 12 fietsstalplaatsen ingericht. In de hal worden 12 fietsstalplaatsen voorzien met laadpunten. Aan de buitenzijde van de productiehal is nog een derde fietsenstalling aanwezig voor 10 fietsen.
De aanvraag voorziet in 2 toegangen, 1 nieuwe in-en uitrit voor vrachtverkeer en personenwagens aan de Grotesteenweg en 1 toegang aan de Moestoemaatheide die enkel uitzonderlijk, wanneer de toegang langs Grotesteenweg niet of moeilijk te nemen is, voor personenvervoer en noodverkeer (brandweer, ambulance) zal gebruikt worden.
De toegang langs Moestoemaatheide is immers niet berekend op zoveel (zwaar) verkeer en dient dan ook zoveel mogelijk gevrijwaard te worden om mobiliteitsproblemen op deze kleine weg te voorkomen. De inrichting van deze weg leent zich daar niet toe en het is dan ook nodig om de impact op de staat van deze weg te beperken.
Het vrachtverkeer zal op eigen terrein kunnen manoeuvreren om te laden en te lossen aan de voorzijde van de industriehal.
Er is voldoende ruimte voorzien rondom het gebouw zodat vrachtverkeer en brandweer rond kan rijden.
Aan de achterzijde van de industriehal zal een loszone voorzien worden waar plaatmateriaal gelost kan worden.
Ook het personenverkeer zal via de Grote Steenweg op het perceel rijden. De in- en uitrit achteraan aan de Moestoemaatheide zal uitzonderlijk of in geval van nood gebruikt worden.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
Het gaat over een vrijstaand industriegebouw bestaande uit een rechthoekige industriehal en een representatief deel links vooraan met ondersteunende functies. De industriehal bestaat heeft een kroonlijsthoogte van 8m. De industriehal bestaat grotendeels uit 1 bouwlaag en heeft over een beperkte zone een tussenvloer binnen het volume van 8m hoogte.
Aan de achtergevel is nog een luifel voorzien met een maximale hoogte van 6m. Deze luifel overspant de volledige breedte van de industriehal. De diepte van de luifel wordt op het plan niet aangegeven maar lijkt 10m te bedragen.
De industriehal wordt opgetrokken met een betonnen plint en grijze sandwichpanelen.
Het representatief deel bestaat uit 3 bouwlagen met op het gelijkvloers een showroom, op de 1ste verdieping een kantoor en een teruggetrokken daklaag op de 2de verdieping met conciërgewoning en uitbreidingszone kantoor. Deze verdieping zit teruggetrokken ten opzichte van de voorgevel. Het deel waar de woning voorzien wordt heeft een kroonlijsthoogte van 12m. Het gelijkvloers van het representatief gebouw is een sokkel met grote raampartijen. De verdieping heeft een afwerking in betonpanelen. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium. De conciërgewoning wordt opgetrokken in zwarte sandwichpanelen.
Het materiaalgebruik is gangbaar voor industriële gebouwen. In het ontwerp worden de verschillende functies van het gebouw vertaald in de materialisatie. Het gesloten industriegebouw in betonnen sokkel met sandwichpanelen. De toonzaal wordt uitgewerkt met een glazen gevel. Door het woongedeelte achteruit te brengen ten opzichte van de voorgevel en de uitwerking met zwarte sandwichpanelen, wordt de impact van dit gebouw in overeenstemming gebracht met de omgeving.
Het gebouw past zich visueel in de omgeving in.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
De industriehal heeft een footprint van 7085,3m². Door het aanbrengen van tussenvloeren in een deel van het gebouw wordt nog 1142.3m² aan nuttige ruimte gewonnen. Het gebouw waar de toonzaal, kantoren en conciërgewoning in ondergebracht is, heeft een footprint van ca. 916m². De bebouwde oppervlakte op het perceel ligt hoog. Buiten de bebouwing wordt ook een aanzienlijk deel van het terrein verhard in functie van verkeersafwikkeling en parkeren. In de zones waar het mogelijk is (geen te grote drukbelasting) werd gekozen om waterdoorlatende verharding te voorzien.
In het kader van zuinig ruimtegebruik is een dergelijke dense benutting van een industriegrond wenselijk. Naast de verharding voorziet het ontwerp ook groene structuren. Deze zijn vooraan gesitueerd met een groenzone van ca. 677 m². Deze groenzone wordt voorzien van beplanting en hoogstam. De groenzone achteraan omvat naast het open bufferbekken van 112,91m² ook nog een zone voor beplanting van 391,6m². De groenzones worden langsheen de noordelijke en de zuidelijke perceelsgrenzen met elkaar verbonden door een lineaire groenstructuur.
De aanwezige groene vlakken zorgen voor het doorbreken van de verharding en zorgen voor een integratie van het gebouw en verhardingen in de omgeving. Het is aan te bevelen om bij de soortenkeuze voor streekeigen beplantingen en bomen te kiezen. Deze hebben de grootste bijdrage aan de biodiversiteit in de omgeving. Dit zal als voorwaarde opgenomen worden.
Bodemreliëf
Het terrein wordt opgehoogd in functie van de bebouwing. Een ophoging is noodzakelijk om, in lijn met de verstrekt adviezen overstromingsvrij te kunnen bouwen.
Voor het open infiltratiebekken en de ondergrondse installaties (infiltratiekratten en putten) zal ontgraven worden.
De gracht die langs de zuidelijke perceelsgrens loopt wordt gedempt. Om waterberging op het terrein mogelijk te houden (zoals voorheen op het veld) wordt het westelijk deel van het perceel niet opgehoogd. Er wordt een buffergracht voorzien en een bufferzone voor de opvang van pluviaal water. Als norm werd in overleg met de provincie een compensatievolume opgelegd voor toekomstig klimaat-grote kans, er werd 500 m³ waterberging opgelegd. Men voorziet in totaal ca. 600m³ waterberging wat ruim voldoende is. Het supprimeren van de gracht aan de zuidzijde van het perceel wordt hierdoor mee gecompenseerd.
De noordelijke perceelgracht ter hoogte van de grens met perceel gekadastreerd te Geel onder afdeling 5 sectie M nr. 1277G3 wordt in stand gehouden teneinde de afwatering van de aanpalende terreinen (Grote Steenweg 3A-3C) te verzekeren.
De impact op het bodemreliëf is aanvaardbaar.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing op deze aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich hoofdzakelijk tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.
Industriebouw is een snelle manier van bouwen. De hinder naar omwonenden zal dan ook eerder beperkt zijn.
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon- en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Tijdens de productiefase zal de hinder eerder beperkt zijn. Alle productie- activiteiten manifesteren zich binnen de gebouwen. Het aantal verkeersbewegingen beperkt zich tot de ochtend en avond. Binnen een industriegebied is een hogere verkeersdynamiek logisch. Door de goede ontsluiting van het perceel langs Grotesteenweg zal de bijkomende verkeersstroom vlot gekanaliseerd kunnen worden.
Het woongedeelte bij het gebouw is een kwalitatief volume. Het dak van het kantoor wordt uitgevoerd als groendak. Dit verhoogt het gebruiksgenot voor de bewoners.
Naar de omgeving toe zal het oprichten van dit gebouw een zekere visuele impact hebben in vergelijking met de huidige situatie. De aanvraag voorziet in een deel milderende maatregelen aan de hand van groenzones die de inpassing van het gebouw in de omgeving verhogen.
De aanvraag werd onderworpen aan advies van de brandweerzone Kempen. De voorwaarden uit dit advies worden gekoppeld aan de omgevingsvergunning. Door de 2 toegangen langs de oost en westzijde is het hele gebouw voor hulpdiensten steeds vlot bereikbaar. Dit verhoogt de algemene veiligheid.
Resultaat opportuniteitstoets
De aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening of kan ermee in overeenstemming worden gebracht mits het opleggen van voorwaarden.
De opportuniteitstoets wordt doorstaan.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19 april 2023 tot en met 19 mei 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 2 bezwaarschriften ontvangen die door de omgevingsambtenaar worden beoordeeld.
Inhoud bezwaarschriften
Wegenis op perceel – mobiliteit
In deze nieuwe aanvraag wordt er voorzien in een in-en uitrit aan Grotesteenweg voor zowel vrachtwagens als personenwagens. Ook aan de achterzijde, langs Moestoemaatheide is dit het geval. Op zich is dit een betere situatie dan in de vorige planoptie maar het is dan wel onbegrijpelijke waarom er dan ook nog een ganse circulatie nodig is op het terrein zelf. Er wordt een wegenis voorzien op het perceel die volledig rondom het perceel loopt. Hierdoor wordt zeer veel verharding voorzien en zorgt dit tevens voor overlast naar onze naastliggende conciërge woningen. De rijstrook langs de zuidzijde van het perceel wordt aangelegd tot op de rand van het perceel. Is het niet mogelijk om de wegenis aan één zijde van het perceel te concentreren, langs de noordzijde. Er kan daar één rechte weg worden voorzien waar zowel auto’s als vrachtwagens rijden. Deze kan ruim genoeg gemaakt worden zodat de verschillende voertuigen op deze rechte weg makkelijk kunnen kruisen. De inrit voor de auto’s van de werknemers kan dan ook aan deze zijde op de Moestoemaatheide aansluiten. De inrit van de bezoekers en de vrachtwagens kan langs de Grote steenweg op de aangegeven locatie blijven liggen. Er dient dan geen volledige rondgang van wegenis rondom het perceel aangelegd te worden. Er kan veel ruimte gewonnen worden omdat niet rond gans het gebouw draaicirkels voor vrachtwagens moeten voorzien worden. Deze strook zou zelfs nog met een zeer onderhoudsvriendelijke heesters en bomenrij verder kunnen ingevuld worden. Dit zal zorgen voor een enorm voordeel voor het zicht, het lawaai maar in het bijzonder ook voor de wateroverlast. Planten zullen immers zorgen voor een groot waterregulerend vermogen. Nu is er immers geen enkele vorm van groen voorzien op dit ganse perceel. Ook de waterbuffering kan mee in deze groenzone voorzien worden.
Beoordeling:
De aanvraag voorziet in 2 toegangen, 1 voor vrachtverkeer en personenwagens aan de Grotesteenweg en 1 toegang aan de Moestoemaatheide die enkel uitzonderlijk, wanneer de toegang langs Grotesteenweg niet of moeilijk te nemen is, voor personenvervoer en noodverkeer (brandweer, ambulance) zal gebruikt worden.
Moestoemaatheide is niet berekend op zoveel (zwaar) verkeer en dient dan ook zoveel mogelijk gevrijwaard te worden om mobiliteitsproblemen op deze kleine weg te voorkomen.
Er wordt inderdaad een groot gedeelte van het terrein verhard. Het terrein moet langs de verschillende zijden bereikbaar zijn. Het verminderen van de oppervlakte van de rondweg is niet mogelijk, die oppervlakte is nodig in het kader van de bedrijfsvoering. De aanvraag voorziet aan zowel de noordzijde als de zuidzijde een haagaanplant. Deze vormt een (beperkte) visuele buffer en vormt een groen lijnelement over het perceel. Door streekeigen soorten te gebruiken kan dit de biodiversiteit in de omgeving ondersteunen.
De totale oppervlakte aan groenzones bedraagt 1429 m².
Riolering - waterhuishouding
Aan de voorzijde van het perceel langs de kant van Grote Steenweg ligt de gracht ingebuisd. Dit zorgt al jaren voor problemen bij hevige of langdurige regenval. De afwatering is niet optimaal en er is opstropping waardoor het regenwater tot in onze woning naar boven wordt gestuwd. In deze situatie nog extra regenwater toevoegen aan die gracht zal leiden tot onaanvaardbare hinder. Hetzelfde doet zich voor aan de Moestoemaatheide. Daar zorgt een gracht langs de zuidzijde van het perceel als extra buffer om water mee op te vangen. Op de plannen is deze gracht volledige verdwenen. Ook hier heeft de bescheiden straatgracht onvoldoende capaciteit om al het regenwater op te vangen in de piekmomenten. Op deze gracht nog veel extra regenwater op laten toekomen zal nog meer leiden tot onaanvaardbare hinder en tot zelfs het overstromen van de straat Moestoemaatheide zelf. Het laagste punt van de straatgracht ligt immers voor de woningen van Moestoemaatheide 23 en 11. Ook daar is nu al hinder bij hevige regenval.
Alhoewel er wordt aangegeven op de plannen dat er wordt gezocht naar een oplossing voor de gracht langs Moestoemaatheide, is die oplossing er niet op het moment dat men de vergunning zal verlenen. Dit lijkt geen juist uitgangspunt om een beslissing op te baseren. De inbuizing langs de zijde van de Grote Steenweg is nog steeds dichtgeslibd en zorgt voor een obstructie die bij elke regenval voor overlast zorgt. Als zelfs het water nog niet weg kan in een onbebouwde toestand van het betreffende perceel, hoe kunnen we dan vertrouwen hebben dat dit wel in orde komt in een nieuwe toestand waarbij er nog meer water op die afwateringsstreng wordt gezet?
Er blijft grote bezorgdheid dat er voldoende capaciteit zal zijn om de volledige capaciteit regenwater van het ganse perceel op te vangen, te bufferen, vertraagd te kunnen afvoeren en te laten infiltreren. In de huidige toestand van het perceel (zijnde volledig onbebouwd) blijft het perceel sowieso al heel lang met water verzadigd. Er is in een studie gezocht naar het peil van het grondwater. De plannen geven aan dat dit op -133 cm zit tov de 0-pas. Dit is echter maar een momentopname van een meting. De plannen geven niet aan op welk moment deze grondwaterstand is opgenomen. Het is dus niet duidelijk, op jaarbasis gezien, hoe deze grondwaterstand zich gedraagt en hoe dit dan effectief haalbaar kan zijn om regenwater te laten infiltreren in de bodem. Er wordt immers in dit dossier zwaar ingezet op infiltratie in de bodem dmv infiltratiekratten dit tot net boven deze grondwaterpeil zijn aangebracht. Als dit peil geruime tijd hoger staat, zal er van infiltratie geen sprake kunnen zijn.
Beoordeling:
De grondwaterstand werd maandelijks opgenomen waardoor dit een completer beeld geeft dan bij een éénmalige meting.
AWV legt op om de gracht terug open te maken langs Grotesteenweg.
De gracht langs Moestoemaatheide is recent gereinigd zodat deze zijn waterbufferingsfunctie terug ten volle kan opnemen.
Voor de infiltratie werd rekening gehouden met de grondwaterstanden uit het rapport van februari 2023 zoals gevraagd door Aquafin en DIW.
Volgende voorwaarden worden opgelegd in de vergunning:
We zien op de plannen dat er keringswanden zijn aangebracht op sommige perceelsgrenzen en aan de achterzijde van de loods. Waarom deze keringswanding niet overal zijn aangebracht en waarom deze zo verschillend van hoogte zijn is voor ons niet duidelijk. Zeker achteraan de Moestoemaatheide is de keringswand achter de loods in een hoogte van 60cm voorzien terwijl de loods zelf al veel hoger ligt dan de omgeving. De keringswand naar de Moestoemaatheide 21 en naar de noorderbuur is dan maar 10cm hoog. Hierdoor zal bij wateroverlast in het mogelijk wachtbekken van de parking nog steeds water kunnen overstromen naar de beide buren. Dit is niet aanvaardbaar. De keringswand dient hier dan ook minstens 60 cm te zijn. De keringswand aan Moestoemaatheide 21 wordt slechts over een beperkte perceel lengte voorzien. Ook hier is een keringswand over de volledige lengte van het perceel noodzakelijk.
Beoordeling:
De keringswanden dienen over de volledige lengte van het perceel te worden voorzien met een hoogte van minstens 60 cm om eventuele wateroverlast te voorkomen.
In een situatie dat de vergunning toch verleend wordt, dient ten allen tijde gezorgd te worden dat de omgevingsinfrastructuur de eerste instantie wordt aangelegd en aangesloten alvorens de bouwwerken worden uitgevoerd en het opgevangen regenwater wordt afgevoerd. Het kan niet zijn dat dit, zelfs al ware het maar tijdelijk, op het openbaar net wordt gezet in afwachting van de installatie van de ganse waterinfrastructuur.
Beoordeling:
In de praktijk is dit zo goed als niet haalbaar omdat er tijdens de werken stapelruimte moet zijn op het eigen terrein om materiaal dat verwerkt gaat worden te stockeren en zware werfmachines zoals hijskranen, stellingen, hoogtewerkers enz. alleen maar kans op beschadigingen geven. Normaal gezien staan de grondwerken en dus de aanleg van de volledige riolering pas al laatste op de planning tijdens industriewerken van deze aard. Een tijdelijke aansluiting op het openbaar net kan wel toegestaan worden.
De infiltratiekratten dienen al wel geplaatst te worden voor de daken op de ruwbouw worden geplaatst Dat wil zeggen dat rioleringen, de grondwerken en eventueel de steenslagfunderingen al aangelegd moeten worden voor de daken geplaatst worden.
Ophoging
Het perceel waar de aanvraag zich op situeert was merkelijk lager gelegen dan de straat. Het was en is tevens een heel nat perceel. In de aanvraag wordt aangegeven dat het perceel hoger komt te liggen dan de straat. Men heeft hiervoor ondertussen reeds een zeer grote ophoging gedaan, zonder dat hiervoor een vergunning werd verleend. Op het terreinprofiel is geen maatvoering opgenomen van de oorspronkelijke hoogte van het perceel. Het perceel is ondertussen al veel hoger opgehoogd dan onze aanliggende percelen. We betreuren te stelligste dat de nieuwe plannen zijn aangepast aan de onrechtmatige ophoging die werd uitgevoerd. We vroeger hierbij reeds herhaaldelijk aan het stadsbestuur om hierover een controle uit te voeren. Echter werd hiervoor geen resultaat bekomen. We kunnen dus niet akkoord gaan met de veel te hoge, onrechtmatige ophoging van het perceel.
Beoordeling:
Het perceel was lager gelegen dan de aanpalende percelen. Dit is veroorzaakt door eerdere ophogingen bij de ontwikkeling van deze aanpalende percelen. Het terrein wordt afgebakend door grachten die het hemelwater afvoeren. Deze grachten worden behouden, of vervangen door een gelijkwaardig alternatief. De grachten die dienen behouden te worden, worden ook behouden en de grachten die gesupprimeerd worden, worden voldoende gecompenseerd door de voorziene buffer- en infiltratievoorzieningen.
De reeds gerealiseerde ophoging is mee opgenomen in de huidige aanvraag.
De passen van voor de ophoging en het landmetersplan van voor en na de ophoging werd mee toegevoegd in het dossier. Alle adviesverleners hadden ook toegang tot deze plannen en er mag dan ook van uitgegaan worden dat de adviezen op basis van deze plannen zijn gegeven.
Een ophoging is noodzakelijk om overstromingsvrij te kunnen bouwen. Dit is in lijn met de adviezen die in het kader van deze aanvraag zijn verstrekt.
Vooraan ter hoogte van Grotesteenweg huisnr 9 werd niet opgehoogd en langs de perceelsgrens werd overal getracht aan te sluiten met alle aanpalende terreinen.
Stofcontainer
Er wordt een stofcontainer voorzien langs de zuidzijde van de werkhal. Deze zal zeer veel in werking zijn, gelet op de voorziene activiteiten. Deze zal voor lawaaihinder zorgen net aan de zijde waar de woning van Moestoemaatheide 23 zit. De slaapkamers van deze conciërgewoning zijn gesitueerd aan deze zijde.
Beoordeling:
De plaatsing van de stofcontainer wordt voorzien in functie van de activiteiten van het bedrijf. De geluidsnormen die voorzien zijn in Vlamrem II dienen nageleefd te worden.
Hoogspanningscabine
De hoogspanningscabine is nu gesitueerd aan de noordzijde van het perceel, waar ook onze woning (Grote steenweg nr 9) is gesitueerd. Moet deze hier ingepland worden? Deze wordt nu wel heel dicht bij onze woning voorzien. Ook hier zijn we bezorgd naar geluidsoverlast van een zomend geluid.
Beoordeling:
De cabine is een gesloten cabine. Deze produceert zeer weinig geluid. De cabine valt onder toepassing van Vlarem II en dient de geluidsnormen te respecteren.
Onrechtmatige handelingen
Met deze willen we nog aangeven dat op dit perceel en op het aanpalende achterliggende perceel van Ceusters, reeds meerdere onrechtmatige handelingen werden uitgevoerd. Net deze handelingen (kappen van bomen, dichten van grachten, ophogingen en plaatsen van verhardingen) zorgen er net voor dat het betreffend perceel nog meer onder druk komt te staan voor mogelijke wateroverlast. Door net niet op te treden bij deze handelingen komen we meer en meer terecht in een situaties die straks nog bijna onoplosbaar zijn.
Beoordeling:
Als er werken zonder vergunning werden uitgevoerd, dienen deze te worden opgevolgd in een handhavingstraject dat los staat van de huidige aanvraag. Op de noordelijk gelegen aanpalende percelen, kadastraal gekend onder afdeling 5 sectie M respectievelijke nrs. 1277F3 en 1277K3 is momenteel reeds een handhavingstraject lopende.
Bespreking adviezen
De Omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen:
De Omgevingsambtenaar sluit zich bij deze adviezen en oordeelt dat de geadviseerde voorwaarden dienen opgelegd te worden als vergunningsvoorwaarden, met uitzondering van de voorwaarden vooropgesteld door Agentschap Wegen en Verkeer.
In tegenstelling tot het geadviseerde dient er immers ook te worden voorzien in een volwaardige toegang tot het terrein langs Grotesteenweg.
De aanvraag voorziet in 2 toegangen, 1 nieuwe in-en uitrit voor vrachtverkeer en personenwagens aan de Grotesteenweg en 1 toegang aan de Moestoemaatheide die enkel uitzonderlijk, wanneer de toegang langs Grotesteenweg niet of moeilijk te nemen is, voor personenvervoer en noodverkeer (brandweer, ambulance) zal gebruikt worden.
De toegang langs Moestoemaatheide is immers niet berekend op zoveel (zwaar) verkeer en dient dan ook zoveel mogelijk gevrijwaard te worden om mobiliteitsproblemen op deze kleine weg te voorkomen. De inrichting van deze weg leent zich daar niet toe en het is dan ook nodig om de impact op de staat van deze weg te beperken.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
Stedenbouwkundige voorwaarden
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.
Er moeten zeker genoeg fietsenstallingen voorzien worden. Er dient ruimte voorzien te worden om de fietsenstallingen op het terrein nog te kunnen uitbreiden. De bestaande en toekomstige fietsenstallingen dienen overdekt te zijn en voorzien van oplaadpunten voor elektrische fietsen.
Ontsluiting van vracht- en personenverkeer gebeurt via Grote Steenweg, de poort aan Moestoemaatheide kan behouden blijven maar blijft best gesloten en enkel in uitzonderlijke omstandigheden worden geopend.
Het college van burgemeester en schepenen laat toe dat zowel vracht- als personenverkeer langs Grotesteenweg kan in- en uitrijden. Moestoemaatheide is niet berekend op zoveel (zwaar) verkeer en dient dan ook zoveel mogelijk gevrijwaard te worden om mobiliteitsproblemen op deze kleine weg te voorkomen.
Bij de soortenkeuze voor de beplantingen dient voor streekeigen beplantingen en bomen te worden gekozen. Deze hebben de grootste bijdrage aan de biodiversiteit in de omgeving.
De infiltratiekratten dienen al geplaatst te worden voor de daken op de ruwbouw worden geplaatst Dat wil zeggen dat rioleringen, de grondwerken en eventueel de steenslagfunderingen al aangelegd moeten worden voor de daken geplaatst worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Integraal Waterbeleid dd. 19/06/2023 met kenmerk WAAD-2023-0928.
De waterdoorlatende verhardingen dienen volledig meegerekend te worden (ipv de helft) aangezien ze wel voorzien zijn van een afvoersysteem en de hellingsgraad te groot is (bijkomend ca. 28m³ aan kratten). Er dient in totaal 460,89 m3 infiltratie voorzien te worden.
De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager dan 18,17mTAW (of hoger indien tijdens de werken zou blijken dat de grondwaterstand hoger zit) worden geplaatst.
De rijen met infiltratiekratten dienen overal 1,20m uit elkaar geplaatst te worden (ervanuit gaande dat alle kratten een hoogte van 60cm hebben).
Het afstromend hemelwater moet geïnfiltreerd worden met een buffervolume van minstens 330 m³/ha
Er moet overstromingsvrij gebouwd worden (vloerpeil op minstens 19,35 mTAW).
De noordelijke perceelgracht ter hoogte van de grens met perceel gekadastreerd te Geel onder afdeling 5 sectie M nr. 1277G3 dient in stand te worden gehouden teneinde de afwatering van de aanpalende terreinen (Grote Steenweg 3A-3C) te verzekeren.
De eigenaar dient alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om op zijn eigen goed waterschade te voorkomen.
De voorwaarden betreffende de riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, moeten worden opgevolgd.
De onderstaande voorwaarden betreft riolering, als aanvulling op het advies van Aquafin, moeten worden opgevolgd:
Hemelwaterput
o Men moet een pomp voorzien bij de hemelwaterputten in functie van herbruik.
o Men moet inzetten op maximaal herbruik van hemelwater.
o Volgende aftappunten moeten worden voorzien: spoeling van alle toiletten en urinoirs en alle buitenkranen. Men dient na te gaan of de wasmachine van de woning ook als aftappunt aangesloten kan worden.
o Men dient te berekenen hoeveel water men zal herbruiken met de voorziene aftappunten. De dimensionering van de hemelwaterputten moet men hier vervolgens op afstemmen. Een groter volume dan 10.000L per put kan voorzien worden, maar geen kleiner volume dan 10.000L per put. Het volume per put moet minstens 10.000L bedragen.
• Aansluiting op open gracht
o Afvalwater: Men dient de afvoerbuis van het afvalwater aan te sluiten op het huisaansluitputje DWA dat zal worden geplaatst door Aquafin in opdracht van stad Geel. Men moet bij de aanleg van de private riolering rekening houden met de diepte van deze nieuwe aansluiting.
o Hemelwater: De noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening mag rechtstreeks aangesloten worden op de gracht op voorwaarde dat deze in de nabijheid van het huisaansluitputje DWA wordt aangelegd.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar domein.
Er worden twee overwelvingen toegestaan, één langs Moestoemaatheide en één langs Grotesteenweg. De breedtes, respectievelijk 9m en 10m, zoals op het inplantingsplan zijn aangeduid, kunnen worden aangehouden.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
De ingebuisde baangracht aan de kant van de Grotesteenweg, langs de gehele breedte van het perceel van de aanvrager, moet worden opengelegd en de gracht moet geherprofileerd worden.
Dit openleggen en profileren van de gracht dient te gebeuren direct na het verkrijgen van de omgevingsvergunning en in samenspraak met Agentschap Wegen en Verkeer.
De volledige kosten van deze werkzaamheden zijn ten laste van de aanvrager van de omgevingsvergunning.
Als de eigenaars van het naastliggend perceel (huisnr. 9) niet wensen mee te gaan in een openlegging van de gracht zal de resterende inbuizing moeten afgewerkt worden met een kopmuur ter hoogte van de perceelsgrens.
Na het openleggen en herprofileren van de gracht kan men kiezen:
Als men kiest voor een tijdelijke overwelving moet men volgende voorwaarden in acht nemen:
Voor de plaatsing van de definitieve overwelving moet men een aanvraag doen:
De keringswanden dienen over de volledige lengte van het perceel te worden voorzien met een hoogte van minstens 60 cm om eventuele wateroverlast te voorkomen.
Een tijdelijke aansluiting van het regenwater op het openbaar net kan niet toegestaan worden. Er dient een tijdelijke oplossing te worden gevonden om het hemelwater op het eigen terrein of in de grachten op te vangen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Astrid dd. 25/04/2023 met kenmerk 2023040050.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 14/03/2022 met kenmerk 2016-0701-002/01.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van AWV dd. 02/06/2023 met kenmerk AV/114/2023/00360 met uitzondering van de voorwaarde dat er enkel vrachtverkeer langs de gewestweg kan uitrijden.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Voorwaarden ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Algemene voorwaarden van VLAREM II: Hoofdstuk 4.1 - 4.9
Sectorale voorwaarden van VLAREM II: Hoofdstuk 5.12, 5.15, 5.16.3, 5.17.4, 5.19.1, 5.19.2.
Bijzondere voorwaarden:
Stedenbouwkundige lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : het oprichten van een handelszaak. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger.
De gemeente heeft bijkomende taken ingevolge de realisatie van dit project, onder meer op vlak van mobiliteit (toename verkeer cf. cliënteel, personeel, vrachtverkeer), waterhuishouding, milieu (toezicht naleving milieuvoorwaarden), openbaar domein (naleving geadviseerde maatregelen) en toezicht vergunningsvoorwaarden.
Op dit dossier is daarom een stedenbouwkundige last van toepassing door het oprichten van een handelszaak met een oppervlakte van 2016 m² BVO.
Er wordt voor dit project een stedenbouwkundige last als financiële last voorzien van 151.200 euro (75 euro/m²; op 20 jaar afgeschreven betekent dit 3,75 euro/m²/jaar), op basis dus van BVO voorzien.
Het is wettelijk verantwoord om in onderhavige vergunning deze stedenbouwkundige last in de vorm van een financiële last van op te leggen naar aanleiding van het oprichten van een nieuwe handelszaak met een oppervlakte van 2016 m². De stedenbouwkundige last wordt opgelegd aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, Keukens Van Lommel nv, Hagelberg 13, 2250 Olen.
Voortgaande op dit wettelijk principe waaraan het college van burgemeester en schepenen zich wenst te houden, beslist het college van burgemeester en schepenen om de stedenbouwkundige last specifiek te organiseren conform de overeenkomst die de stad met Keukens Van Lommel nv op 2 juni 2023 heeft gesloten en die als bijlage bij huidige vergunning is toegevoegd en hiervan deel uitmaakt. De last zal aangewend worden voor diverse doeleinden en milderende maatregelen in (de omgeving van) het project zoals mobiliteit, maatregelen vergroening, duurzaam energiebeleid, ...
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Stedenbouwkundige voorwaarden
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.
Er moeten zeker genoeg fietsenstallingen voorzien worden. Er dient ruimte voorzien te worden om de fietsenstallingen op het terrein nog te kunnen uitbreiden. De bestaande en toekomstige fietsenstallingen dienen overdekt te zijn en voorzien van oplaadpunten voor elektrische fietsen.
Ontsluiting van vracht- en personenverkeer gebeurt via Grote Steenweg, de poort aan Moestoemaatheide kan behouden blijven maar blijft best gesloten en enkel in uitzonderlijke omstandigheden worden geopend.
Het college van burgemeester en schepenen laat toe dat zowel vracht- als personenverkeer langs Grotesteenweg kan in- en uitrijden. Moestoemaatheide is niet berekend op zoveel (zwaar) verkeer en dient dan ook zoveel mogelijk gevrijwaard te worden om mobiliteitsproblemen op deze kleine weg te voorkomen.
Bij de soortenkeuze voor de beplantingen dient voor streekeigen beplantingen en bomen te worden gekozen. Deze hebben de grootste bijdrage aan de biodiversiteit in de omgeving.
De infiltratiekratten dienen al geplaatst te worden voor de daken op de ruwbouw worden geplaatst Dat wil zeggen dat rioleringen, de grondwerken en eventueel de steenslagfunderingen al aangelegd moeten worden voor de daken geplaatst worden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Integraal Waterbeleid dd. 19/06/2023 met kenmerk WAAD-2023-0928.
De waterdoorlatende verhardingen dienen volledig meegerekend te worden (ipv de helft) aangezien ze wel voorzien zijn van een afvoersysteem en de hellingsgraad te groot is (bijkomend ca. 28m³ aan kratten). Er dient dus een totaal van 460,89 m³ infiltratie te worden voorzien.
De bodem van de infiltratievoorziening mag niet lager dan 18,17mTAW (of hoger indien tijdens de werken zou blijken dat de grondwaterstand hoger zit) worden geplaatst.
De rijen met infiltratiekratten dienen overal 1,20m uit elkaar geplaatst te worden (ervanuit gaande dat alle kratten een hoogte van 60cm hebben).
Het afstromend hemelwater moet geïnfiltreerd worden met een buffervolume van minstens 330 m³/ha
Er moet overstromingsvrij gebouwd worden (vloerpeil op minstens 19,35 mTAW).
De noordelijke perceelgracht ter hoogte van de grens met perceel gekadastreerd te Geel onder afdeling 5 sectie M nr. 1277G3 dient in stand te worden gehouden teneinde de afwatering van de aanpalende terreinen (Grote Steenweg 3A-3C) te verzekeren.
De eigenaar dient alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om op zijn eigen goed waterschade te voorkomen.
De voorwaarden betreffende de riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, moeten worden opgevolgd.
De onderstaande voorwaarden betreft riolering, als aanvulling op het advies van Aquafin, moeten worden opgevolgd:
• Hemelwaterput
o Men moet een pomp voorzien bij de hemelwaterputten in functie van herbruik.
o Men moet inzetten op maximaal herbruik van hemelwater.
o Volgende aftappunten moeten worden voorzien: spoeling van alle toiletten en urinoirs en alle buitenkranen. Men dient na te gaan of de wasmachine van de woning ook als aftappunt aangesloten kan worden.
o Men dient te berekenen hoeveel water men zal herbruiken met de voorziene aftappunten. De dimensionering van de hemelwaterputten moet men hier vervolgens op afstemmen. Een groter volume dan 10.000L per put kan voorzien worden, maar geen kleiner volume dan 10.000L per put. Het volume per put moet minstens 10.000L bedragen.
• Aansluiting op open gracht
o Afvalwater: Men dient de afvoerbuis van het afvalwater aan te sluiten op het huisaansluitputje DWA dat zal worden geplaatst door Aquafin in opdracht van stad Geel. Men moet bij de aanleg van de private riolering rekening houden met de diepte van deze nieuwe aansluiting.
o Hemelwater: De noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening mag rechtstreeks aangesloten worden op de gracht op voorwaarde dat deze in de nabijheid van het huisaansluitputje DWA wordt aangelegd.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar domein.
Er worden twee overwelvingen toegestaan, één langs Moestoemaatheide en één langs Grotesteenweg. De breedtes, respectievelijk 9m en 10m, zoals op het inplantingsplan zijn aangeduid, kunnen worden aangehouden.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
De ingebuisde baangracht aan de kant van de Grotesteenweg, langs de gehele breedte van het perceel van de aanvrager, moet worden opengelegd en de gracht moet geherprofileerd worden.
Dit openleggen en profileren van de gracht dient te gebeuren direct na het verkrijgen van de omgevingsvergunning en in samenspraak met Agentschap Wegen en Verkeer.
De volledige kosten van deze werkzaamheden zijn ten laste van de aanvrager van de omgevingsvergunning.
Als de eigenaars van het naastliggend perceel (huisnr. 9) niet wensen mee te gaan in een openlegging van de gracht zal de resterende inbuizing moeten afgewerkt worden met een kopmuur ter hoogte van de perceelsgrens.
Na het openleggen en herprofileren van de gracht kan men kiezen:
Als men kiest voor een tijdelijke overwelving moet men volgende voorwaarden in acht nemen:
Voor de plaatsing van de definitieve overwelving moet men een aanvraag doen:
De keringswanden dienen over de volledige lengte van het perceel te worden voorzien met een hoogte van minstens 60 cm om eventuele wateroverlast te voorkomen.
Een tijdelijke aansluiting van het regenwater op het openbaar net kan niet toegestaan worden. Er dient een tijdelijke oplossing te worden gevonden om het hemelwater op het eigen terrein of in de grachten op te vangen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Astrid dd. 25/04/2023 met kenmerk 2023040050.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 14/03/2022 met kenmerk 2016-0701-002/01.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van AWV dd. 02/06/2023 met kenmerk AV/114/2023/00360 met uizondering van de voorwaarde dat er enkel vrachtverkeer langs de gewestweg kan uitrijden.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Voorwaarden ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Algemene voorwaarden van VLAREM II: Hoofdstuk 4.1 - 4.9
Sectorale voorwaarden van VLAREM II: Hoofdstuk 5.12, 5.15, 5.16.3, 5.17.4, 5.19.1, 5.19.2.
Bijzondere voorwaarden:
Het college van burgemeester en schepenen beslist aan deze omgevingsvergunning een stedenbouwkundige last te verbinden die in de vorm van een financiële last bepaald wordt op 151.200 euro en die wordt opgelegd aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, Keukens Van Lommel nv, Hagelberg 13, 2250 Olen. Het college van burgemeester en schepenen beslist vervolgens deze stedenbouwkundige last meer specifiek te organiseren conform de door de aanvrager goedgekeurde overeenkomst tussen de stad en Keukens Van Lommel nv dd. 2 juni 2023 en die als bijlage bij de vergunning is gevoegd en hiervan deel uitmaakt.
Het college beslist de overeenkomst tussen Keukens Van Lommel en Stad Geel betreffende de stedenbouwkundige ontwikkelingskost dd. 2 juni 2023 goed te keuren.