Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg, in een ruimtelijk uitvoeringsplan of in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan Herentals – Mol.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Voor een perceelsbreedte van 14,95 m wordt een afwijking van de basisverordening gevraagd, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verkavelen van percelen gelegen te Smallerijt 33, 2440 Geel.
De percelen hebben een voldoende oppervlakte en breedte voor het creëren van 2 loten bestemd voor open bebouwing.
Op het perceel is een bestaande constructies gevestigd, nr. 33. De oude hoeve zal gesloopt worden. Dit kan zonder bijkomende aanvraag van stedenbouwkundige handeling.
De beplanting op de percelen beperkt zich tot gras. Er zijn geen markante reliëfverschillen waarneembaar.
De bestaande buffering van het terrein voor overstromingswater zal op verschillende manieren op het terrein kunnen gecompenseerd worden. Op het plan van de nieuwe toestand werd indicatief vooraan een gracht ingericht en achteraan een wadi, ontworpen aan de hand van de te compenseren volumes
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 mei 2023 t.e.m. 11 juni 2023. Er werden 3 bezwaarschriften ingediend.
Inhoud bezwaarschriften
Volgens de bezwaarindieners kloppen de opmetingen door de landmeter niet. De vereiste 15 m perceelsbreedte voor een vrijstaande bebouwing zou dan ook niet gehaald worden.
De verkavelaar zou ook aan de aanpalende eigenaar gevraagd hebben om 1 m van haar grond te verkopen zodat de percelen breed genoeg zouden zijn voor 2 vrijstaande eengezinswoningen.
Op 13 juni 2023 werd het advies ontvangen van De Vlaamse Waterweg nv
Advies: geen advies
Op 9 mei 2023 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen
Advies: geen advies
Op 15 mei 2023 werd het advies ontvangen van Proximus
Advies: gunstig
Op 22 mei 2023 werd het advies ontvangen van Telenet
Advies: gunstig
Op 22 mei 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 5 mei 2023 werd het advies ontvangen van Pidpa
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 23 juni 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap voor Natuur en Bos
Advies: geen advies
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen in 2 loten voor een vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik op het perceel. Er worden immers 2 loten voorzien in plaats van 1 perceel. Door echter op dezelfde perceelsoppervlakte 2 loten te creëren met elk nog een voldoende breedte die in overeenstemming is met de percelen in de omgeving, wordt het ruimtegebruik op het perceel verbeterd. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijk, materiaalgebruik.
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling van het perceel in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit. In de toekomst zal er een beperkte invloed zijn omdat er 2 extra woongelegenheden worden gecreëerd. Omdat het slechts gaat over eengezinswoningen met voldoende gelegenheid tot parkeren op het eigen perceel, zal de invloed zeer beperkt zijn qua mobiliteit en onbestaande qua parkeerdruk op het openbaar domein.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 mei 2023 tot en met 11 juni 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 3 bezwaarschriften ontvangen.
Inhoud bezwaarschriften
Volgens de bezwaarindieners kloppen de opmetingen door de landmeter niet. De vereiste 15 m perceelsbreedte voor een vrijstaande bebouwing zou dan ook niet gehaald worden.
De verkavelaar zou ook aan de aanpalende eigenaar gevraagd hebben om 1 m van haar grond te verkopen zodat de percelen breed genoeg zouden zijn voor 2 vrijstaande eengezinswoningen.
Evaluatie bezwaarschriften
De omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter. Ze wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. De beslissingen genomen op grond van dit decreet doen geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden.
Het veravelingsplan werd opgemeten door een erkend studiebureau. Er mag dus van uitgegaan worden dat de opmetingen juist zijn. Indien de bezwaarindieners toch menen dat de opmetingen niet stroken met de werkelijkheid dienen zij zich te wenden tot een burgerlijke rechtbank. Eigendomsrecht valt immers onder het burgerlijk recht.
Uit het verkavelingsplan blijkt dat de perceelbreedtes van de nieuwe loten respectievelijk 14,95 m en 16,45 m. In alle redelijkheid kan geconcludeerd worden dat de perceelsbreedte breed genoeg is voor 2 loten voor vrijstaande eengezinswoningen. Omdat de breedte voor lot 1 5 cm minder is dan de vereiste 15 m, wordt daarvoor een afwijking van de gemeentelijke verordening toegestaan.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De aanduiding van de grachten en de wadi’s op het verkavelingsplan zijn facultatief en een mogelijkheid tot buffering op het terrein.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.
Alle bebouwing op het terrein dient te worden gesloopt vooraleer de verkaveling van kracht kan worden.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 05/05/2023 met kenmerk 199768.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 22/05/2023 met kenmerk 5000035689_LDB.
In toekomstige projecten, vergunningverlening, dient rekening te worden gehouden met de ligging nabij VEN, de mogelijke invloed van de aangevraagde handelingen dienen dan onderzocht te worden.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De aanduiding van de grachten en de wadi’s op het verkavelingsplan zijn facultatief en een mogelijkheid tot buffering op het terrein.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.
Alle bebouwing op het terrein dient te worden gesloopt vooraleer de verkaveling van kracht kan worden.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 05/05/2023 met kenmerk 199768.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 22/05/2023 met kenmerk 5000035689_LDB.
In toekomstige projecten, vergunningverlening, dient rekening te worden gehouden met de ligging nabij VEN, de mogelijke invloed van de aangevraagde handelingen dienen dan onderzocht te worden.