UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 19/07/2023 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022148650
Dossiernummer gemeente: 202200513
De gemeente Geel heeft op 8 november 2022 een aanvraag ontvangen voor het slopen van gebouwen en het oprichten van 6 appartementen. De aanvraag werd op 6 december 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
PROFIMMO BVBA gevestigd Poel 11 te 2200 Herentals
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Logen 34 bus 1, bus 2, bus 3, bus 4, bus 5 en bus 6
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 700B en 702K
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan, maar, niet met de stedenbouwkundige voorschriften betreffende uitspringende terrassen achteraan op minder dan 2 m van de perceelsgrens.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Bij het decreet van 8 december 2017 werd een artikel 4.4.9/1 ingevoerd in de VCRO, dat een bijkomende afwijkingsmogelijkheid voorziet voor het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de beoordeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen, gelegen binnen de contour van een bijzonder plan van aanleg (BPA) dat ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. De afwijkingsmogelijkheid blijft beperkt tot BPA’s die een verfijning inhouden van een limitatieve lijst van gewestplanbestemmingen (o.a. industriegebied, dienstverleningsgebied, woongebied). Ze geldt enkel op die locaties waar een onderliggende ‘harde’ gewestplanbestemming geldt en kan niet worden toegepast voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoed. Een beroep op de regeling om af te wijken van de BPA-voorschriften kan niet inhouden dat men ook afwijkt van de onderliggende gewestplanbestemming. Die is immers nog onverkort van toepassing. De afwijkingsmogelijkheid kan dus nooit worden toegepast voor BPA’s die in een afwijkende bestemming van het onderliggende gewestplan voorzien.
Voor uitspringende terrassen achteraan op minder dan 2 m van de perceelgrens wordt een afwijking toegestaan omdat er terrasschermen met matglas geplaats langs de terrassen met een hoogte van 1,8 m.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen van 6 appartementen met toebehoren (parkings en containerbergingen/tuinkasten).
Het nieuwe hoofdgebouw voorziet 6 appartementen met volgende nuttige netto-vloer-oppervlaktes:
De gemiddelde netto-vloeroppervlakte per appartement bedraagt 90,22m² (op min. hoogte 180cm).
Er worden 7 parkeerplaatsen voorzien, 6 voor de bewoners van de appartementen en 1 bezoekersparking.
Tevens worden er 19 fietsenstalplaatsen voorzien.
Het project voorziet in 6 containerbergingen/tuinkasten (1 per appartement) van telkens 2m².
De nieuwe gebouwen worden opgetrokken volledig overeenkomstig de stedenbouwkundige voorschriften
(BPA).
Het nieuw te bouwen hoofdgebouw zal worden opgetrokken in streekeigen, hedendaagse materialen (rood genuanceerde gevelsteen / zwarte alu buitenschrijnwerken / hellend dak met zwarte pannen / plat dak) en zal volkomen passen binnen de aanwezige omgeving.
Het nieuwe gebouw wordt ingeplant binnen de voorziene bouwstrook voor hoofdgebouwen en op de
voorziene voorgevelbouwlijn.
Nieuwe verhardingen en parkings :
De oprit is voorzien in een waterdoorlatende klinkerverharding.
De parkings zijn voorzien in grasdallen.
Nieuwe containerbergingen / tuinkasten :
De containerbergingen/tuinkasten zijn kleine standaard-bergingen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 16 december 2022 t.e.m. 14 januari 2023. Er werd een bezwaarschrift ingediend.
Inhoud bezwaarschrift
1) Er zijn ramen in de zijgevel voorzien op 1 m van de perceelsgrens.
2) De breedte van Gasthuisblok dient minstens 2 m te bedragen over de ganse lengte
Evaluatie bezwaarschrift
1) BW Art. 3.132. Afstanden voor vensters, muuropeningen en soortgelijke werken
§ 1. De eigenaar van een gebouw mag vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen voor zover deze op een rechte afstand van minstens negentien decimeter van de perceelsgrens zijn aangebracht. Deze afstand wordt gemeten met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras of soortgelijke werken tot aan de perceelsgrens.
De raamopeningen in de rechtergevel kunnen dan ook enkel worden uitgevoerd in niet-doorzichtige beglazing en mogen slechts beperkt open kunnen zodat ze geen uitkijk geven op het perceel van de buren.
2) In zitting van 2 mei 2023 keurde de gemeenteraad van Geel de grondafstand goed om de wegbreedte van Gasthuisblok op 2 m te brengen/behouden.
Op 20 januari 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: ongunstig
Op 28 juni 2023 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: ongunstig
Op 8 december 2022 werd het advies ontvangen van Onroerend Erfgoed
Advies: geen advies
Op 12 december 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 14 december 2022 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Advies: gunstig
Op 4 april 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Het team mobiliteit geeft een ongunstig advies omwille van onderstaande bemerkingen. Deze aanpassingen zijn cruciaal om te komen tot een veilige omgeving. Daarom wordt er geen gunstig advies met voorwaarden gegeven.
Parkeerplaats 7 dient verwijderd te worden. Deze is niet nodig volgens het BPA en bezoekers kunnen gebruik maken van het straatparkeren. Bovendien is de ligging hiervan zeer slecht. Bezoekers dienen via de oprit te manouevreren in de langse parkeerplaats. Dit is niet wenselijk voor een veilig gebruik van de oprit.
Het moet heel duidelijk zijn voor toekomende automobilisten dat zij de oprit kunnen oprijden zonder dat er een ander voertuig net wegrijdt. Dit kan bvb door middel van een rood en groen licht voor de toekomende en wegrijdende voertuigen.
De fietsenstalling voor 13 fietsen ligt niet op een veilige plaats. Fietsers dienen hun fiets achterwaarts de oprit op te rijden om deze uit de stalling te halen. Als er op dat moment een auto toekomt of wegrijdt, leidt dit tot conflicten. Fietsers die nog iets in hun fietstas willen steken of uithalen hebben geen plaats om dit ergens veilig te doen. Zij blokkeren steeds de oprit. De fietsenstalling dient op een andere, veilige locatie voorzien te worden.
De toegangsdeur komt uit op de oprit. Dit leidt, zeker met kinderen, tot onveilige situaties voor mensen die zonder een goed zicht op de oprit uit de toegangsdeur komen. De toegang dient ergens anders voorzien te worden.
Het plaatsen van een spiegel is niet toegelaten omdat deze onbetrouwbaar zijn. Spiegels geven een vertekend beeld van de situatie, kunnen verdraaien door de wind, vandalisme, bij regen de spiegel of bij aanvriezen is deze niet bruikbaar. Spiegels geven een vals gevoel van veiligheid en zorgen ervoor dat automobilisten minder voorzichtig uit de oprit rijden.
Advies: ongunstig
Op 19 december 2022 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
De huidige trage weg bedding ten Noordwesten en ten Noordoosten van Logen 34 dient gratis en kosteloos afgestaan te worden aan de Stad Geel.
Ook mag de toestand van de weg niet verslechteren en moet het pad steeds bereikbaar zijn. Dus ook tijdens de werken.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 12 april 2023 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Als aanvulling op het advies van Aquafin geven we het volgende mee over de rioolaansluiting.
Aansluiting afvalwater
Zoals in het advies van Aquafin beschreven zijn er bij de bestaande woning met huisnr. 32-34. verschillende aansluitingen afvalwater op de dienstriool. Gezien de locatie van de nieuwe afvoerbuizen aan de linkerzijde volgens het funderingsplan, zal men vermoedelijk de aansluiting (H32) moeten gebruiken die op het rioleringsplan in het adviesrapport van AQF (p.4) in het geel gemarkeerd werd. Bij de aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van deze aansluiting. De andere aansluitingen die men terugvindt en die niet worden gebruikt, zal men moeten dichten. Vermoedelijk gaat het hier enkel om de aansluiting H34 op het rioleringsplan.
Aansluiting hemelwater
Voor hemelwater is er nog geen aansluiting op de openbare RWA-leiding. Men is niet verplicht om aan te sluiten voor hemelwater. Men kan ervoor kiezen om geen overloop te voorzien vanuit de infiltratievoorziening.
Volgens het funderingsplan wenst men toch een overloop te voorzien. Om hier zeker van te zijn werd er telefonisch contact opgenomen met de aanvrager. De aanvrager heeft bevestigd dat het wenselijk is om een overloop te voorzien. Er moet bijgevolg een nieuwe aansluiting gemaakt worden op de openbare RWA-leiding. Deze RWA-leiding is in beheer van Aquafin. Om aan te sluiten op deze collector moet men een officiële aanvraag doen bij Aquafin waarna Aquafin de aansluitingsvoorwaarden kenbaar zal maken.
Voor de effectieve plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWA én de RWA-aansluiting moet men zelf niets meer ondernemen. De dienst openbaar domein zal, na het ingeven van de start der werken door de aanvrager, het nodige doen. Men dient er mee rekening te houden dat de huisaansluitputjes RWA en DWA op privaat terrein komen te liggen, vlak achter de rooilijn in de onderdoorgang.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III, 10b, stadsontwikkelingsproject van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
De screeningsnota werd door de vergunningverlenende overheid beoordeeld betreffende de mogelijkheden van het project op de omgeving op gebied van luchtverontreiniging, afvalwaterlozingen, geluid en trillingen, het watersysteem en de effecten op mens, natuur en landschap .
De conclusie van de screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn, kan bijgetreden worden.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het slopen van gebouwen en het oprichten van 6 appartementen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er stond immers al bebouwing op het perceel, maar de huidige aanvraag heeft een iets grotere oppervlakte. De oppervlakte van de huidige aanvraag is echter wel aaneengesloten en ook wordt er nog een tuinstrook van 10 m voorzien met hierin 1 bezoekersparking zodat de beschikbare ruimte beter wordt benut. Achteraan worden parkeerplaatsen voorzien in waterdoorlaatbare materialen.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Het nieuwe gebouw is immers aaneengesloten en past binnen de continuïteit van het gevelbeeld in de straat. De bebouwing in de omgeving wordt gekenmerkt door een zelfde kroonlijsthoogte zodat het nieuwe gebouw zich visueel goed integreert in het huidige straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. Er worden immers 6 appartementen voorzien. BPA Sint-Dympnaplein voorziet een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning. Alle vereiste parkeerplaatsen worden voorzien achter het gebouw zodat er geen extra parkeerdruk op het openbaar of het private terrein zal ontstaan.
Het betreft tevens appartementen en bv. geen kantoren zodat de verkeersbewegingen verspreid zullen verlopen gedurende de dag. In de Logen zal dit slechts een beperkte impact hebben op de verkeersdrukte.
Tevens worden op het gelijkvloers vlakbij de ingang 19 fietsenstallingen voorzien zodat de stimulans er ook zal zijn om deze voor (korte) verplaatsingen te gebruiken.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Er worden immers een appartementsgebouw voorzien. De nodige voorzieningen voor de opvang en infiltratie van het hemelwater dat op de site valt, zullen worden opgelegd overeenkomstig de bestaande regelgeving hieromtrent.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt extra hinder met zich mee voor de omgeving tijdens de duur van de werken. Na de werken zullen noch de omgeving, noch de gezondheid van de omwonenden geschaad worden.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 16 december 2022 tot en met 14 januari 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er een bezwaarschrift ontvangen.
Inhoud bezwaarschrift
1) Er zijn ramen in de zijgevel voorzien op 1 m van de perceelsgrens.
2) De breedte van Gasthuisblok dient minstens 2 m te bedragen over de ganse lengte
Evaluatie bezwaarschrift
1) BW Art. 3.132. Afstanden voor vensters, muuropeningen en soortgelijke werken
§ 1. De eigenaar van een gebouw mag vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen voor zover deze op een rechte afstand van minstens negentien decimeter van de perceelsgrens zijn aangebracht. Deze afstand wordt gemeten met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras of soortgelijke werken tot aan de perceelsgrens.
De raamopeningen in de rechtergevel kunnen dan ook enkel worden uitgevoerd in niet-doorzichtige beglazing en mogen slechts beperkt open kunnen zodat ze geen uitkijk geven op het perceel van de buren.
2) In zitting van 2 mei 2023 keurde de gemeenteraad van Geel de grondafstand goed om de wegbreedte van Gasthuisblok op 2 m te brengen/behouden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt
Uitsprongen uit het gevelvlak van een hoofdgebouw
a)Bij aaneengesloten, gegroepeerde of gekoppelde bebouwing: Uit de voorgevel: Erkers, balkons: maximumuitsprong 0,50 m op minimum 2,50 m boven het trottoirniveau en op minimum 0,50 m afstand van het verlengde van elke scheidingsmuur.
b) per woongelegenheid is er 1 parkeerplaats vereist
Het advies van Team Mobiliteit wordt gedeeltelijk bijgetreden en ondervangen door het opleggen van voorwaarden:
- De extra bezoekersparkeerplaats, aangeduid in plan als nr. 7 is niet noodzakelijk en niet wenselijk voor een veilig gebruik van de oprit. Deze dient te worden geschrapt. De vrijgekomen ruimte dient ingericht geworden door kwalitatief groen.
- Er dient een verkeerslicht voorzien te worden (type rood-groen) zodat conflicten tussen in- en uitrijdende automobilisten vermeden kan worden.
- Het plaatsen van een spiegel is niet toegelaten wegens de onbetrouwbaarheid.
Het advies betreffende de verplaatsing van de fietsstalplaatsen wordt niet bijgetreden. Deze zijn overdekt, en dicht bij de toegang voorzien wat wenselijk en noodzakelijk volgens de parkeerverordening. Dit stimuleert het fietsgebruik. Door ze elders te voorzien zal dit ten kosten gaan van een langere afstand t.o.v. de toegang of het verlies van groenruimte.
“Artikel 8. (01/09/2019- ...): Niemand kan een gemeenteweg aanleggen, wijzigen, verplaatsen of opheffen zonder voorafgaande goedkeuring van de gemeenteraad.
Artikel 9. (01/09/2019- ...): Bij verplaatsing van een gemeenteweg geldt dat het bestaande tracé een gemeenteweg blijft totdat het nieuwe tracé openstaat voor het publiek.
Artikel 14. (01/09/2019- ...): (…) Als de gemeenteraad vaststelt dat er geen sprake is van een dertigjarig niet-gebruik door het publiek, geeft de gemeenteraad aan het college van burgemeester en schepenen de opdracht om de publieke doorgang te vrijwaren overeenkomstig de in dit decreet opgenomen instrumenten en handhavingsbevoegdheden.
Artikel 34. (01/09/2019- ...): § 1. De gemeente is belast met het beheer van de gemeentewegen en het vrijwaren van de publieke doorgang over de volledige breedte van de gemeenteweg.
§ 2. De gemeente kan, met toepassing van de relevante regelgeving, te allen tijde onderhouds- en herstelwerkzaamheden uitvoeren aan gemeentewegen. Daarin zijn het herstel van het wegdek, het snoeien van overhangende takken, het garanderen van een adequate waterhuishouding en het herstellen van wegzakkende bermen begrepen.
De gemeente kan te allen tijde versperringen of andere belemmeringen die de toegang, het gebruik of het beheer van de gemeenteweg hinderen of verhinderen, verwijderen of laten verwijderen.
In voorkomend geval kan de gemeente de kosten terugvorderen van de aansprakelijke.
§ 3. Gemeenten kunnen met derden of met andere overheden een beheerovereenkomst sluiten over de volledige of gedeeltelijke uitvoering van beheerstaken.
De beheerovereenkomsten, vermeld in het eerste lid, kunnen een vergoeding vaststellen voor de kosten die gemaakt worden voor het beheer van de gemeenteweg. De beheerovereenkomsten kunnen geen afbreuk doen aan de wettelijke beheers- en veiligheidsverantwoordelijkheid van de gemeente.”
Het advies van Openbaar Domein afgeleverd op 12 april 2023 is voorwaardelijk gunstig.
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
De volgende voorwaarden betreffende mobiliteit dienen worden nageleefd:
- De extra bezoekersparkeerplaats, aangeduid in plan als nr. 7 is niet noodzakelijk en niet wenselijk voor een veilig gebruik van de oprit. Deze dient te worden geschrapt. De vrijgekomen ruimte dient ingericht geworden door kwalitatief groen.
- Er dient een verkeerslicht voorzien te worden (type rood-groen) zodat conflicten tussen in- en uitrijdende automobilisten vermeden kan worden.
- Het plaatsen van een spiegel is niet toegelaten wegens de onbetrouwbaarheid.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de linksaanpalende woning te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Parkeerplaats 7 dient verwijderd te worden. Deze is niet nodig volgens het BPA en bezoekers kunnen gebruik maken van het straatparkeren. Bovendien is de ligging hiervan zeer slecht. Bezoekers dienen via de oprit te manouevreren in de langse parkeerplaats. Dit is niet wenselijk voor een veilig gebruik van de oprit.
Het moet heel duidelijk zijn voor toekomende automobilisten dat zij de oprit kunnen oprijden zonder dat er een ander voertuig net wegrijdt. Dit kan bvb door middel van een rood en groen licht voor de toekomende en wegrijdende voertuigen.
De raamopeningen in de rechtergevel kunnen enkel worden uitgevoerd in niet-doorzichtige beglazing en mogen slechts beperkt open kunnen zodat ze geen uitkijk geven op het perceel van de buren.
Het raam in de rechtergevel op het gelijkvloers mag niet naar buiten opendraaien om de veiligheid op de naastliggende wegenis niet in het gedrang te brengen.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 12/12/2022:
“Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.”
Men dient de voorwaarden betreft riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, op te volgen.
Men dient één van de bestaande afvalwater-aansluitingen te herbruiken. Bij de aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting die men zal herbruiken. De andere aansluitingen moeten gedicht worden volgens de regels van de kunst.
Voor een aansluiting op de openbare RWA-leiding moet men een officiële aanvraag doen bij Aquafin waarna Aquafin de aansluitingsvoorwaarden kenbaar zal maken. Voor de effectieve plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWa én de RWA-aansluiting moet men zelf niets ondernemen. De dienst openbaar domein zal, na het ingeven van de start der werken door de aanvrager, het nodige doen. Men dient er mee rekening te houden dat de huisaansluitputjes RWA en DWA op privaat terrein komen te liggen, vlak achter de rooilijn in de onderdoorgang.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Art. 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning dd. 25/04/2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over de gratis grondafstand alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
Lasten
De gemeenteraad geeft in zitting van 02/05/2023 haar goedkeuring aan de grondafstand voor voetweg 156 en voetweg 161 zoals opgetekend in het bijgevoegd plan mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
De volgende voorwaarden betreffende mobiliteit dienen worden nageleefd:
- De extra bezoekersparkeerplaats, aangeduid in plan als nr. 7 is niet noodzakelijk en niet wenselijk voor een veilig gebruik van de oprit. Deze dient te worden geschrapt. De vrijgekomen ruimte dient ingericht geworden door kwalitatief groen.
- Er dient een verkeerslicht voorzien te worden (type rood-groen) zodat conflicten tussen in- en uitrijdende automobilisten vermeden kan worden.
- Het plaatsen van een spiegel is niet toegelaten wegens de onbetrouwbaarheid.
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de linksaanpalende woning te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Parkeerplaats 7 dient verwijderd te worden. Deze is niet nodig volgens het BPA en bezoekers kunnen gebruik maken van het straatparkeren. Bovendien is de ligging hiervan zeer slecht. Bezoekers dienen via de oprit te manouevreren in de langse parkeerplaats. Dit is niet wenselijk voor een veilig gebruik van de oprit.
Het moet heel duidelijk zijn voor toekomende automobilisten dat zij de oprit kunnen oprijden zonder dat er een ander voertuig net wegrijdt. Dit kan bvb door middel van een rood en groen licht voor de toekomende en wegrijdende voertuigen.
Het raam in de rechtergevel op het gelijkvloers mag niet naar buiten opendraaien om de veiligheid op de naastliggende wegenis niet in het gedrang te brengen.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 12/12/2022:
“Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Tevens is er gasnet aanwezig voor residentieel gebruik.”
Men dient de voorwaarden betreft riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, op te volgen.
Men dient één van de bestaande afvalwater-aansluitingen te herbruiken. Bij de aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting die men zal herbruiken. De andere aansluitingen moeten gedicht worden volgens de regels van de kunst.
Voor een aansluiting op de openbare RWA-leiding moet men een officiële aanvraag doen bij Aquafin waarna Aquafin de aansluitingsvoorwaarden kenbaar zal maken. Voor de effectieve plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWa én de RWA-aansluiting moet men zelf niets ondernemen. De dienst openbaar domein zal, na het ingeven van de start der werken door de aanvrager, het nodige doen. Men dient er mee rekening te houden dat de huisaansluitputjes RWA en DWA op privaat terrein komen te liggen, vlak achter de rooilijn in de onderdoorgang.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Lasten
De gemeenteraad geeft in zitting van 02/05/2023 haar goedkeuring aan de grondafstand voor voetweg 156 en voetweg 161 zoals opgetekend in het bijgevoegd plan mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan: