Uiterste beslissingsdatum: 29/10/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024073792
Dossiernummer gemeente: 202400274
De gemeente Geel heeft op 6 juni 2024 een aanvraag ontvangen voor bouwen van een meergezinswoning (6 woongelegenheden) met bijgebouwen en verhardingen. De aanvraag werd op 16 juli 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
NG.Projects BV gevestigd Holven 143 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 367H2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in ‘Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel’.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Woon-Werkpark goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in ‘grens Prup Woon-werkpark’ en ‘zone voor stedelijk wonen’.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het perceel is gelegen te Dr.-Peetersstraat 76. Het betreft een onbebouwd perceel binnen een residentiële omgeving. Het linker aanpalende perceel is bebouwd met een eengezinswoning. Het rechter aanpalende perceel is bebouwd met een kerk/parochiezaal.
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van een meergezinswoning met 6 woongelegenheden; het plaatsen van 2 bijgebouwen; het aanleggen van verhardingen.
Gabariet en grootte van de gebouwen:
Het volledige gebouw is 17 meter diep en 19,40m breed op het gelijkvloers.
Op de verdieping worden dezelfde breedte en diepte gebruikt. De tweede verdieping daarentegen springt terug langs de voor-, rechter-, achter- en linkergevel. De verdieping +2 is 16,40 meter breed en 10,74 meter diep.
De meergezinswoning wordt volledig uitgevoerd met een plat dak. De kroonlijsthoogte is 9,08 m vanaf de nulpas van het gebouw, aangezien het maaiveld verschilt rondom het gebouw.
De carport in de achtertuinstrook worden voorzien tegen de achterste en linkerperceelsgrens, en worden voorzien voor 4 autostaanplaatsen, waarvan 3 parkeerplaatsen met telkens een breedte van 2,5m en een diepte van 5,50m. De vierde parkeerplaats onder de carport is voorzien voor personen met een beperking en heeft een afmeting van 3,5m x 5,50m. De carport wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3m.
Ter hoogte van deze parkeerzone in de achtertuinstrook wordt ook een bijgebouw voor fietsstalplaatsen en afvalberging voorzien met een plat dak, waarvan de hoogte 3m bedraagt ten opzichte van het plaatselijk peil van het maaiveld. Deze constructie is 7,74 meter breed en 5,67 meter diep.
De totale geprojecteerde dakoppervlakte van de meergezinswoning met aanhorigheden bedraagt 402,54 m²:
De dakoppervlakte van de meergezinswoning wordt ingerekend als afwaterende oppervlakte bij de hemelwaterverordening. De daken van het bijgebouw en de carport infiltreren ter plaatse en worden niet op de riolering aangesloten.
Inplanting:
De voorgevelbouwlijn wordt op 6 meter achter de rooilijn en op 12,15 meter uit de as van de weg voorzien.
De meergezinswoning wordt op min. 3 meter vanaf de rechtse of linkse perceelsgrens ingeplant.
De carports voor 4 autostaanplaatsen worden voorzien op de achterste perceelsgrens en tegen de linkerperceelsgrens.
Het bijgebouw wordt voorzien tegen de achterste en linkse perceelsgrens.
Materialen:
Het gebouw wordt opgetrokken in wit grijs genuanceerde gevelsteen
Het buitenschrijnwerk bestaat uit aluminium in een wit-beige tint.
Gevelaccenten worden voorzien in wit-beige aluminium plaatmateriaal. Het bijgebouw wordt ook voorzien in wit-beige plaatmateriaal.
De dorpels en dakranden worden voorzien in aluminium in wit-beige tint.
Het bijgebouw wordt voorzien als een lichte metalen constructie. Tegen de perceelsgrens wordt een gemetste muur in betonblokken voorzien.
Functies:
Het nieuwe te bouwen gebouw doet dienst als meergezinswoningen met 6 appartementen verdeeld over drie verdiepingen volgens onderstaande oplijsting en omvat volgende ruimtes:
Gelijkvloers
Appartement 1: leefruimte, badkamer, wc, berging, inkom/gang en 2 slaapkamers.
Appartement 2: leefruimte, badkamer, wc, berging, inkom en 2 slaapkamers.
Appartement 3: leefruimte, badkamer, wc, berging inkom/gang en 1 slaapkamer.
Voor de appartementen op het gelijkvloers wordt een terras en privétuin voorzien.
Verdieping 1
Appartement 4: leefruimte, badkamer, wc, berging, inkom/gang en 2 slaapkamers.
Appartement 5: leefruimte, badkamer, wc, berging, inkom/gang en 3 slaapkamers.
Verdieping 2
Appartement 6: leefruimte, badkamer, 2 wc’s, berging, inkom/gang, douchecel en 4 slaapkamers.
In de achtertuin is een parkeerzone voorzien met 4 overdekte autostaanplaatsen, waarvan 1 voor personen met een beperking en 2 openlucht-autostaanplaatsen en een bijgebouw.
Het bijgebouw dat voorzien wordt omvat een fietsenstalling en ruimte voor het bergen van afval.
Elk appartement wordt ook voorzien van een terras. De drie gelijkvloerse appartementen hebben naast dit terras ook een privétuin.
Verharding:
Volgende verhardingen worden voorzien in de omgevingsaanvraag:
Al deze verhardingen worden voorzien in waterdoorlatende klinkers, behalve de parkeerplaatsen, die worden voorzien in grasdallen om extra in te zetten op een groen karakter (met uitzondering van de parkeerplaats voor personen met een beperking).
De voortuin en achtertuin wordt maximaal voorzien van groen rondom de verharding noodzakelijk voor toegang tot gebouw en inrichting van parkeerplaatsen voor fietsen/auto’s en afvalberging.
In de voortuin wordt enkel een oprit voor auto’s en fietsen en een inkompad voorzien. De overige oppervlakte wordt voorzien als groene ruimte. In de achtertuin worden de verplichte hoeveelheid parkeerplaatsen en fietsenstalplaatsen zo ingericht dat er een minimum aan verharding nodig is. Het groene karakter wordt extra benadrukt door de padjes van de terrassen naar de parkeerzone in stapstenen te voorzien en de ‘gewone’ parkeerplaatsen in grasdallen te voorzien.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 juli 2024 t.e.m. 24 augustus 2024. Er werd een bezwaarschrift ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 27 augustus 2024 werd het gunstig advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen (Inter), met als referentie ‘20241998’.
Op 4 september 2024 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), met als referentie ‘BWDP/2024-0193/001/02/ZOLSL’.
Op 19 september 2024 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Aquafin, met als referentie ‘P24005184’, waarvan de conclusie als volgt leest:
Conclusie van het advies
Het dossier kan aanvaard worden mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
Aandachtpunt:
Er dient eveneens rekening te worden gehouden met de volgende voorwaarden:
Er dient voldaan te worden aan volgende algemene voorwaarden:
Op 13 augustus 2024 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van Proximus, als volgt geformuleerd:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :
- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.
- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.
Op 22 juli 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius, als volgt geformuleerd:
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22,2kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing. Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uitgegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.
Op 16 oktober 2024 werd het voorwaardelijk gunstig advies ontvangen van de stadsdienst Openbaar Domein van Stad Geel, als volgt geformuleerd:
Riolering
De aanvrager voorziet in een hemelwaterput 15.000 L, aangesloten op de toiletten van 6 wooneenheden en een buitendienstkranen. Noch het volume van de hemelwaterput, noch de aftappunten zijn conform de huidige hemelwaterverordening. (Zie advies Aquafin in bijlage.)
De plannen voorzien dat het hemelwater afkomstig van de bijgebouwen ter plaatse op eigen terrein infiltreert. De plannen voorzien echter niet in voldoende geschikte ruimte hiervoor. De bijgebouwen moeten daarom op de hemelwaterput aangesloten worden.
Uitgangspunt voor de berekening in bijlage “BEREKENING GROOTTE RW put” is dat er enkel voor de tuin, voor poetswater en voor de toiletten gebruik wordt gemaakt van hemelwater. Dit is niet juist: het hemelwater moet maximaal gebruikt worden. D.w.z. dat de wasmachines eveneens aangesloten moeten kunnen worden op hemelwater. Een afwijking op de gewestelijke hemelwater verordening kan daarom niet toegestaan worden!
De taluds van de geplande wadi zijn te stijl; zij moeten in een flauwe helling aangelegd worden.
De plaatsing van een septische put in afwachting van de aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel is niet verplicht; het rioleringsstelsel in de Dr.-Peeterstraat zal binnenkort vernieuwd worden. Indien wel een septische put wordt aangelegd, moeten zowel het fecaal afvalwater als het grijs afvalwater hierop aangesloten worden.
Toegangen
De toegang naar het project vanuit de openbare weg is 3,38 m breed en hierdoor ruim binnen de aanvaardbare afmetingen.
Voorwaarden
Riolering
De voorwaarden uit het advies van Aquafin dienen nageleefd te worden.
• Afvalwater en hemelwater moeten op privaat domein in gescheiden stelsels worden afgevoerd en op privaat domein als dusdanig bij de rooilijn aangeboden worden voor een aansluiting op de openbare riolering.
• Er moeten minstens 6 wooneenheden op de hemelwaterput aangesloten worden. Dit moet volgens de eisen van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater gebeuren om er maximaal gebruik van te kunnen maken voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en tuin.
• Indien een septische put wordt aangelegd, moeten zowel het fecaal afvalwater als het grijs afvalwater hierop aangesloten worden.
• De huisaansluitingsputten moeten achter de toekomstige rooilijn geplaatst worden. Deze ligt 60 cm achter de huidige perceelsgrens.
• De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) hebben een diameter van max. 160 mm.
• De hemelwaterput(ten) moeten op minimum 2 m uit de toekomstige rooilijn geplaatst worden. Indien hij geplaatst wordt, geldt dit ook voor de septische put.
Toegangen
De toegang naar het gebouw wordt uitgevoerd zoals op de plannen voorzien.
Opmerkingen
Vóór de eerste ingebruikname van de waterafvoer van het gebouw moet deze gekeurd worden door een erkende keurder. Zonder dat keuringsattest mag de waterafvoer niet op de openbare riolering aangesloten worden.
De kosten voor het in gebruik nemen van het lozingspunt zijn ten laste van de aanvrager.
De werken op openbaar domein hebben voorrang op de bouwwerken op privaat terrein. Deze mogen enkel in overleg met de dienst Openbare Werken aangevat worden.
In de aanvraag zit volgende MER-screening:
TOELICHTING BETREFFENDE DE MOGELIJKE EFFECTEN OP OMGEVING (project-m.e.r.screening).
Mogelijk effecten op:
Mobiliteit
Aangezien het om een gebouw gaat met appartementen zal het verkeer hier druppelgewijs van aard zijn. Er wordt zeker geen overbelasting van het verkeer ter hoogte van de gemeenteweg verwacht. Parkeren gebeurt op het eigen terrein achteraan het perceel.
De fietsenstalling wordt op het gelijkvloers voorzien in een aparte fietsenberging, zodat deze mee geïntegreerd is in de parkeerzone achteraan het perceel.
Gedurende de bouwwerken zal er een beperkte toename zijn van zwaar verkeer via de Dr.-Peetersstraat van en naar het projectgebied. Het aantal transportbewegingen dat hier mee gepaard zal gaan, wordt tot een absoluut minimum beperkt. Er zal steeds maximaal op toegezien worden dat het vrachtverkeer geen openbaar terrein moet innemen. Deze beperkte toename van zwaar verkeer is tijdelijk en enkel van toepassing tijdens de bouwwerken.
Hierdoor kan geconcludeerd worden dat de effecten op mobiliteit niet aanzienlijk zijn.
Bodem en hierdoor mogelijke effecten op milieu/menselijke gezondheid
Het nieuwe gebouw wordt voorzien van een kleine kelder zonder noemenswaardige complexiteit en op een traditionele manier uitgevoerd.
Er zal niet meer grond uitgegraven worden dan noodzakelijk voor het voorziene funderingssysteem. Het uitgraven van de bodem, de wederaanvullingen en het eventueel afvoeren van uitgegraven grond zullen worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst en volgens de wetgeving op het grondverzet.
Er zal niet meer grond uitgegraven worden dan noodzakelijk voor het voorziene funderingssysteem.
De eventuele effecten zijn eigen aan het bouw-gebeuren en zijn niet aanzienlijk.
Tijdens de bemaling zal er door het gebruik van voertuigen en machines verdichting van de bodem kunnen optreden. Gezien het toekomstig gebruik van het terrein kan gesteld worden dat er geen nadelige effecten zijn ten opzichte van de omgeving. Tijdens de bemaling zullen zettingsmetingen uitgevoerd worden, indien noodzakelijk.
Het bouwproject houdt door zijn specifieke kenmerken (installaties, materialen,..) weinig risico op bodem- en grondwaterverontreiniging in. Waar er toch risico’s zijn, zijn de nodige preventieve en beheersmatige maatregelen voorzien waardoor de effecten niet aanzienlijk zijn.
Watersysteem en hierdoor mogelijke effecten op milieu/menselijke gezondheid
Er worden geen effecten verwacht die effect hebben op het watersysteem.
Het dossier voldoet aan de verordening hemelwater. Het regenwater wordt opgevangen in een regenwaterput, waarbij het opgevangen water maximaal wordt ingezet voor hergebruik.
De overloop van de regenwaterput wordt geïnfiltreerd in de bodem overeenkomstig de opgelegde regelgeving.
Voor het uitvoeren van de bouwput van de kelder, zal een bemaling nodig zijn. Er zal geopteerd worden om te werken met een open bouwput-bemaling doormidden van verticale filters. Er zal bemaald worden tot op een diepte van +/- 4,50 m – huidig maaiveld, gezien een grondwaterverlaging noodzakelijk is voor de liftput tot op een diepte van 3 98 m- mv.
Er zal gewerkt worden met een peil-gestuurde bemaling waarbij het bemalingsdebiet automatisch wordt bijgestuurd naargelang de actuele grondwaterstand. Op deze manier wordt er getracht niet meer grondwater op te pompen dan strikt noodzakelijk voor de uitvoering van het project. De grondwater-kwantiteit wordt op deze manier zo goed mogelijk in stand gehouden.
Na oprichting van het gebouw is er géén permanente bemaling nodig en kan gesteld worden dat er géén invloed is op de grondwatertafel.
Het afvalwater wordt verzameld en gescheiden opgevangen. Het fecaal water wordt verzameld in een septische put, alvorens naar de riolering geleid te worden. Het grijs afvalwater wordt na een sifonput aangesloten op de overloop van septische put naar de straatriolering. Er vindt géén infiltratie van afvalwater plaats in de bodem van het perceel en er is een strikte scheiding tussen regen- en afvalwater.
Enkel de strikt noodzakelijke toegangen en terrassen worden voorzien van verharding, er wordt maximaal ingezet op de 10 meter achtertuinstrook door deze in te richten als privétuinen.
De eventuele effecten zijn eigen aan het bouwgebeuren en zijn niet aanzienlijk waardoor zij geen effecten hebben op milieu/menselijke gezondheid.
Luchtkwaliteit en hierdoor mogelijke effecten op milieu/menselijke gezondheid
Er worden geen effecten verwacht die effect hebben op de luchtkwaliteit
Het op te richten appartementsgebouw is van dusdanig kleine schaal dat er geen invloed verwacht wordt op de luchtkwaliteit. Tijdens de oprichting zullen de nodige maatregelen in acht worden genomen, zoals ook traditioneel opgelegd in het wettelijk verplichte veiligheids- en gezondheidsplan, die stof- of andere vervuiling tot een minimum zullen beperken. Dit is niet anders dan bij enig ander bouwproject. Er wordt gekozen voor streekeigen en duurzame materialen zonder noemenswaardige milieu impact en eveneens niet anders dan enig ander bouwproject.
Er zal gekozen worden voor duurzame verwarmingstechnieken en hernieuwbare energieën (PV-panelen) waardoor ook de uitstoot in kader hiervan te verwaarlozen is.
De eventuele effecten zijn niet aanzienlijk.
Geluid/trillingen ten gevolge van aanvraag en hierdoor mogelijke effecten op milieu/menselijke gezondheid
Tijdens de opbouw van het nieuwe gebouw zal er tijdelijk meer effect zijn op geluid en trillingen. Dit is uiteraard maar van tijdelijke en beperkte aard tot de bouwwerken gefinaliseerd zijn. Het gebouw is niet van die schaalgrootte dat de hinder langdurig of permanent zou zijn of extreem storend voor buurtbewoners.
Het betreft de bouw van een traditionele constructie, waarbij niet hoger gebouwd wordt dan twee niveaus en een inspringende derde verdieping. De werken zullen voor een normale hinder zorgen, niet anders dan enig ander bouwwerk in een de omgeving. De eventuele effecten zijn eigen aan het bouwgebeuren en bijgevolg niet aanzienlijk.
Er zullen verticale filters geplaatst worden voor de bemaling op een machinale manier. Hierbij kunnen tijdelijk (enkele dagen) trillingen optreden gedurende de dag. Deze trillingen zijn echter zeer beperkt van aard. De bemalingspompen worden zo ver mogelijk weg geplaatst van bestaande bebouwing. Indien tijdens de werken deze pompen toch voor overlast zorgen, zullen geluidswerende omkastingen rondom de pomp geplaatst worden.
Tijdens de bouwwerken kunnen er tijdelijk trillingen ontstaan. Dit zal steeds maximaal voorkomen worden en enkel in functie van de benodigde werken plaatsvinden. De effecten zijn dus niet aanzienlijk.
Biodiversiteit
Er worden geen effecten verwacht die effect hebben op de biodiversiteit
Het betreft een perceel in een dorpse omgeving dat voordien niet van dien aard was dat het een grote ecologische meerwaarde had.
Na afwerking van de bouwwerken zal ingezet worden op een streekeigen groenaanplanting waarbij rekening zal gehouden worden met het maximaal inzetten op biodiversiteit (lage struiken voor vogels, bloemenborders voor insecten en bijen en voldoende variatie in streekeigen groen).
Zware ongevallen of rampen
Er worden geen effecten verwacht met zware ongevallen of rampen tot gevolg.
Het gebouw is niet van die omvang dat enig ongeval of ramp kan verwacht worden.
Beschermd landschap of onroerend erfgoed
Er worden geen effecten verwacht in verband met beschermd landschap of onroerend erfgoed.
Het perceel ligt naast de kerk van Elsum (inventarispand). Het perceel is gelegen in een buurt me een veelzijdigheid aan stijlen. Het ontwerp is dus niet vreemd in het straat- of dorpsbeeld en past binnen de aanwezige bebouwing in de buurt. Er kan gesteld worden dat er geen sprake is van een stijlbreuk in de omgeving.
Licht of straling ten gevolge van de aanvraag en hierdoor mogelijke effecten op milieu/menselijke gezondheid
Gelet op de inrichting/vormgeving van de meergezinswoning en oriëntatie van het perceel, zal er geen sprake zijn van enige omgevingshinder, zoals bv. afname van licht, toename van schaduw op het rechts aanpalende woonperceel. Het perceel neemt de wettelijke afstand tot de perceelsgrenzen in acht en is niet ruimer in het dwarse gabarit dan bijvoorbeeld een traditionele woning op dezelfde locatie.
Productie afvalstoffen ten gevolge van de aanvraag en hierdoor mogelijke effecten op milieu/menselijke gezondheid
Productie van afvalstoffen is niet van toepassing bij deze aanvraag.
Eventuele afvalproducten die gegenereerd worden tijdens de bouw van het project (bv. verpakkingsmaterialen) worden gesorteerd en afgevoerd volgens de regelgevingen die van toepassing zijn (gescheiden en gesorteerd aangeboden aan een afvalbeheersmaatschappij).
Afvalstromen die gegenereerd worden door de bewoners van het pand zijn beperkt en eigen aan wonen in een dorpskern.
Andere relevante effecten
Nee.
Er wordt akkoord gegaan met de redenering en motivering in bijgevoegde MER-screening.
Planologische toets
Het perceel is gelegen binnen het PRUP 'Woon-Werkpark' en het RUP 'Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel'.
De aanvraag voldoet aan de voorschriften van deze plannen.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 (BS 31 oktober 2006) en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan het watersysteem, aan de doelstellingen van artikel 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 6, Sectie G, nr. 367H2 stroomt af naar de Roosbroekenloop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie II) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen Grote Nete.
De aanvraag is niet gelegen in signaalgebied
Er werd door Aquafin een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd waaruit blijkt dat het project niet voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening. Er worden in het advies voorwaarden opgelegd om toch in overeenstemming te geraken. Deze voorwaarden zullen worden opgenomen in deze beslissing.
De aanvraag is volgens de watertoetskaart niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied (8/03/2023) pluviaal en fluviaal.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen in vogelrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen in habitatrichtlijngebied.
Het perceel is niet gelegen in VEN-gebied.
Het perceel is niet gelegen in bosgebied.
Het perceel is niet gelegen in natuurgebied.
Er worden geen bomen geveld.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
Erfgoed-/archeologietoets
Het perceel is gelegen naast een kerk die is opgenomen op de VIOE. De erfgoedwaarden van de kerk komen niet in het gedrang.
Toegankelijkheid
Op 27/08/2024 werd een volledig gunstig advies afgeleverd door Toegankelijk Vlaanderen. Bijgevolg kan er worden gesteld dat er wordt voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een meergezinswoning die opgericht wordt in een straat met zowel meer- als ééngezinswoningen. Het gebouw is fucntioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Huidige aanvraag beoogt het bouwen van 6 appartementen. Er wordt voldoende parkeergelegenheid voorzien op het eigen terrein en dit voor zwel voor auto's als fietsen. Met gemiddeld 2 tot 4 vervoersbewegingen per woongelegenheid per dag (12-24 per dag in totaal) neemt de verkeersdruk op de voorliggende weg niet ingrijpend toe. De impact op de mobiliteit blijft beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het volledige gebouw is 17 meter diep en 19,40m breed op het gelijkvloers.
Op de verdieping worden dezelfde breedte en diepte gebruikt. De tweede verdieping daarentegen springt terug langs de voor-, rechter-, achter- en linkergevel. De verdieping +2 is 16,40 meter breed en 10,74 meter diep. De meergezinswoning wordt volledig uitgevoerd met een plat dak. De kroonlijsthoogte is 9,08 m.
De schaal van het gebouw is niet buiten proportie. Verderop in de straat, voorbij de kerk, staat een gebouw van dezelfde schaalorde. In de andere richting, op de hoek van de Dr.-Peetersstraat/Meuldersplein, staan enkele ruime meergezinswoningen van 4 bouwlagen.
Ten opzichte van de naastliggende ééngezinswoningen blijft het hoogteverschil ook beperkt. De meeste woningen zijn voorzien van 2 bouwlagen met een zadeldak. De nokhoogte van die woningen komt dus overeen met de hoogte van de meergezinswoning.
De carport in de achtertuinstrook worden voorzien tegen de achterste en linkerperceelsgrens, en worden voorzien voor 4 autostaanplaatsen, waarvan 3 parkeerplaatsen met telkens een breedte van 2,5m en een diepte van 5,50m. De vierde parkeerplaats onder de carport is voorzien voor personen met een beperking en heeft een afmeting van 3,5m x 5,50m. De carport wordt voorzien van een plat dak met een hoogte van 3m. Ter hoogte van deze parkeerzone in de achtertuinstrook wordt ook een bijgebouw voor fietsstalplaatsen en afvalberging voorzien met een plat dak, waarvan de hoogte 3m bedraagt ten opzichte van het plaatselijk peil van het maaiveld. Deze constructie is 7,74 meter breed en 5,67 meter diep.
De carport en het bijgebouw worden achteraan het perceel, tegen de perceelsgrenzen, ingeplant. Op deze wijze blijft er zo veel mogelijk functionele tuinruimte beschikbaar. De verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers of grasdallen.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid zijn van een aanvaardbaar niveau.
Visueel-vormelijke elementen
Het gebouw wordt opgetrokken in wit grijs genuanceerde gevelsteen
Het buitenschrijnwerk bestaat uit aluminium in een wit-beige tint.
Gevelaccenten worden voorzien in wit-beige aluminium plaatmateriaal. Het bijgebouw wordt ook voorzien in wit-beige plaatmateriaal.
De dorpels en dakranden worden voorzien in aluminium in wit-beige tint.
Het bijgebouw wordt voorzien als een lichte metalen constructie. Tegen de perceelsgrens wordt een gemetste muur in betonblokken voorzien.
Er wordt gebruik gemaakt van duurzame, kwaliteitsvolle materialen. Het ontwerp is architectonisch verantwoord en past binnen de onmiddelijke omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 juli 2024 tot en met 24 augustus 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er één bezwaarschrift ontvangen.
Dit bezwaarschrift leest als volgt:
De opmerkingen in het bezwaarschrift zijn niet relevant ter beoordeling van deze aanvraag. Het bezwaarschrift wordt niet weerhouden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
De voorwaarden in de adviezen worden integraal overgenomen.
Conclusie
Er wordt een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd.
Voorwaarden
Voorwaarden stadsdienst Openbaar Domein
• Afvalwater en hemelwater moeten op privaat domein in gescheiden stelsels worden afgevoerd en op privaat domein als dusdanig bij de rooilijn aangeboden worden voor een aansluiting op de openbare riolering.
• Er moeten minstens 6 wooneenheden op de hemelwaterput aangesloten worden. Dit moet volgens de eisen van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater gebeuren om er maximaal gebruik van te kunnen maken voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en tuin.
• Indien een septische put wordt aangelegd, moeten zowel het fecaal afvalwater als het grijs afvalwater hierop aangesloten worden.
• De huisaansluitingsputten moeten achter de toekomstige rooilijn geplaatst worden. Deze ligt 60 cm achter de huidige perceelsgrens.
• De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) hebben een diameter van max. 160 mm.
• De hemelwaterput(ten) moeten op minimum 2 m uit de toekomstige rooilijn geplaatst worden. Indien hij geplaatst wordt, geldt dit ook voor de septische put.
Lasten
Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen:
Aan de bouwheer wordt de last opgelegd van gratis grondafstand, een perceel grond gelegen te 2440 Geel, Dr.-Peetersstraat 76, kadastraal gekend als deel van 6de afdeling, sectie G, nr. 367H2, met een oppervlakte van 17m² genaamd lot 007 op het voorstel van het onteigeningsplan (zie bijlage ‘ONT_13008_252_00010_00002.PDF’) dd. 08/02/2023 opgemaakt door ing. A. Bulen, beëdigd Landmeter-expert, en dit volgens de onderstaande modaliteiten die door de stad Geel op basis van het gelijkheidsbeginsel voor elke last in de vorm van een gratis grondafstand bij vergunningverlening wordt gehanteerd.
Grondafstand:
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die zich er toe verbindt volgende voorwaarden strikt na te leven:
Voorwaarden
Voorwaarden stadsdienst Openbaar Domein
• Afvalwater en hemelwater moeten op privaat domein in gescheiden stelsels worden afgevoerd en op privaat domein als dusdanig bij de rooilijn aangeboden worden voor een aansluiting op de openbare riolering.
• Er moeten minstens 6 wooneenheden op de hemelwaterput aangesloten worden. Dit moet volgens de eisen van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater gebeuren om er maximaal gebruik van te kunnen maken voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en tuin.
• Indien een septische put wordt aangelegd, moeten zowel het fecaal afvalwater als het grijs afvalwater hierop aangesloten worden.
• De huisaansluitingsputten moeten achter de toekomstige rooilijn geplaatst worden. Deze ligt 60 cm achter de huidige perceelsgrens.
• De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) hebben een diameter van max. 160 mm.
• De hemelwaterput(ten) moeten op minimum 2 m uit de toekomstige rooilijn geplaatst worden. Indien hij geplaatst wordt, geldt dit ook voor de septische put.
Aan de bouwheer wordt de last opgelegd van gratis grondafstand, een perceel grond gelegen te 2440 Geel, Dr.-Peetersstraat 76, kadastraal gekend als deel van 6de afdeling, sectie G, nr. 367H2, met een oppervlakte van 17m² genaamd lot 007 op het voorstel van het onteigeningsplan (zie bijlage ‘ONT_13008_252_00010_00002.PDF’) dd. 08/02/2023 opgemaakt door ing. A. Bulen, beëdigd Landmeter-expert, en dit volgens de onderstaande modaliteiten die door de stad Geel op basis van het gelijkheidsbeginsel voor elke last in de vorm van een gratis grondafstand bij vergunningverlening wordt gehanteerd.
Grondafstand: