UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 2/11/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024029615
Dossiernummer gemeente: 202400145 Inrichtingsnummer: 20240325-0001
De gemeente Geel heeft op 25 maart 2024 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande ééngezinswoning met praktijkruimte en het overwelven van een gracht. De aanvraag werd op 21 mei 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Anouk Fertin wonende Fabriekstraat 69/101 te 3200 Aarschot en de heer Michiel Aerts wonende Fabriekstraat 69/101 te 3200 Aarschot
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kievermont
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nrs. 2171A2 en 2171B2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het bouwterrein maakt als lot 3 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 10/04/2000 met kenmerk gemeente 1785 (kenmerk RO 034/1488). Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag niet vervallen.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling 1785
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is deels in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Het plaatsen van een carport in een bouwvrije zijtuinstrook kan worden toegestaan omwille van volgende redenen:
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (V1785, ref RO 034/1488), goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 10/04/2000.
Art. 4.3§1 en 4.4.1§2 van de codextrein stellen dat voorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, geen weigeringsgrond meer zijn voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Wanneer men de voorschriften van een verkaveling niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Als volgens de goede ruimtelijke ordening een plaatsing van een carport op 0,5 m achter de voorgevelbouwlijn stedenbouwkundig aanvaardbaar is, kan hiervoor een omgevingsvergunning worden verleend mits toepassing van art. 4.3.1§1. Er is hier geen bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden nodig.
Voor het oprichten van een carport in de bouwvrije zijtuinstrook is een akkoordverklaring van de aanpalende eigenaar nodig. Deze werd toegevoegd aan het aanvraagdossier. De carport inplanten op 0,50 meter achter de voorgevelbouwlijn i.p.v. 5 meter impliceert op minder verharding op een perceel dat pluviaal overstromingsgevoelig is.
Gelet op bovenstaande redenen, kan een het oprichten van een carport in de bouwvrije zijtuinstrook en inplanten op 0,50 meter achter de voorgevelbouwlijn aanvaard worden.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande ééngezinswoning met praktijkruimte en bijhorende grachtoverwelving.
In het kader van de scheiding privaat / publiek en het beroepsgeheim, worden 2 afzonderlijke toegangen voorzien. De voordeur van de woning is gesitueerd langs de weg Kievermont, deze van de praktijkruimte (kinesistenpraktijk) langs de weg Keulsekarstraat.
Voor beide toegangen zal een afzonderlijke grachtoverwelving worden aangevraagd. Deze aanname werd voorafgaand afgetoetst bij de diensten van stad Geel.
De woning met praktijkruimte wordt ingeplant op 12 meter uit de wegas van beide straten.
De maximale bouwdiepte, vanuit Kievermont, bedraagt 15,08 meter en bevindt zich op minimum 4,62 meter van de linkerperceelsgrens.
Een carport wordt ingeplant tegen de linkerperceelsgrens, op 0,5 achter de voorgevelbouwlijn. De carport is 7,84 meter diep. Men vraagt deze afwijking aan, opdat er minder verharding nodig is tov de inplanting op 5 meter uit de voorgevelbouwlijn.
Milieu
De volgende ingedeelde inrichtingen worden aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
53.2.2°a) | tijdelijke bemaling voor de realisatie van een ééngezinswoning met kelder | 604 m³/j | 3 |
Er werd gevraagd de aanvraag aan te passen met een andere doorlaatbaarheid. De rekentool werd aangepast en bijgevoegd in de nieuwe PIV. De hoeveelheden in de rubriek werden echter niet aangepast. Bij de verdere beoordeling worden de gegevens uit de rekentool van VMM meegenomen:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
53.2.2°a) | tijdelijke bemaling voor de realisatie van een ééngezinswoning met kelder met een maximaal opgepompt debiet van 334 m³/d | 5008 m³/j
| 3 |
Het betreft omgevingsaanvraag voor een bemaling klasse 3 voor de realisatie van een kelder bij een nieuw te bouwen Ééngezinswoning, de aanvraag wordt synchroon ingediend met de omgevingsaanvraag van de ééngezinswoning.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 31 mei 2024 t.e.m. 29 juni 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 11 oktober 2024 werd het advies ontvangen van AQUAFIN
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 5 juli 2024 en op 30 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: ongunstig
Op 16 oktober 2024 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein, team Grijs
Advies riolering
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is ter hoogte van het perceel een open gracht aanwezig. Dit betekent dat er in het openbaar domein geen volwaardig rioleringsstelsel aanwezig is dat naar een zuiveringsstation leidt. Al het afvalwater, zowel fecaal als grijs water, moet daarom worden voorbehandeld. Er is nog geen aansluiting op de openbare gracht voor afvalwater. Na het verlenen van de vergunning zal er een aansluiting met plaatsting van het huisaansluitputje DWA gerealiseerd worden. De private afvoer afvalwater moet hier op aangesloten worden. Men moet rekening houden met de diepte en ligging van de aansluiting. Men dient er rekening met te houden dat deze diepte beperkt is gezien de beperkte diepte van de gracht. Indien gravitair afwateren niet mogelijk is, dient men maatregelen op eigen terrein te voorzien (bv. pomp).
Als men een noodoverloop vanuit de wadi wenst, zoals op het funderingsplan is ingetekend, mag men deze overloop zelf aansluiten op de open gracht, liefst in de nabijheid van het huisaansluitputje DWA.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
De afvoerbuizen voor het afvalwater hebben een diameter van 90 mm voor fecaal water en 110 voor het grijs water. De afvoerbuizen van het hemelwater hebben een diameter van 110 mm. Deze diameters voldoen (max. 160 mm).
Men plaatst best een terugslagklep om terugstroom vanuit de gracht te vermijden.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is.
Aangezien er nog geen openbaar rioleringsstelsel aanwezig is dat naar een zuiveringsstation leidt en men dus zal lozen op de gracht, zal er een septische put van minstens 3.000 L moeten worden geplaatst waar zowel het fecaal als grijs water worden op aangesloten. Volgens het funderingsplan worden er twee septische putten van elk 2.000 L voorzien.
Op de ene put wordt het fecaal water aangesloten, op de andere put wordt het grijs water aangesloten. De overlopen van de putten komen samen en zullen via een huisaansluitputje DWA aansluiten op de open gracht. Zowel het grijs afvalwater als het fecaal afvalwater moeten echter op één septische put aangesloten worden
Als er in de toekomst riolering wordt aangelegd, zal de septische put voor het grijs water buiten dienst moeten gesteld worden. Het grijs water mag dan niet meer via een septische put gaan. Het is aangewezen hiermee rekening te houden bij de aanleg van de private riolering. Men kan al een wachtbuis voorzien zodat men dan vlot kan afkoppelen.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
T.h.v. de rooilijn langs de inritten voorziet men telkens 2 kolken voor de afwatering van de verharding naar de omliggende groenzone. Er mag geen water vanuit de private eigendom naar het openbaar domein vloeien (muv. overloop wadi). Er zal hier een wadi of verlaging voorzien moeten worden om het water op te vangen en ter plaatse te laten infiltreren of de slokkers zijn bij aan te sluiten op de wadi (dimesionering is af te stemmen).
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 20.000 L. Op de put worden alle dakafvoeren aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor toiletspoeling, wasmachine, buitenkraan, dienstkraan, …
Infiltratievoorziening
Men voorziet een bovengrondse infiltratievoorziening met een volume van 10.240 L en een oppervlakte van 25,552 m².
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar de groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare gracht . Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies toegangen
Huidige situatie
Het betreft een hoekperceel gelegen langs Kievermont – Keulsekarstraat. Langs beide wegen ligt thv. het perceel een groenberm met gracht. Er is geen kantopsluiting / straatgoot.
Op het kruispunt is een toegang naar het perceel.
Kievermont heeft thv het perceel een rijwegbreedte van +-6,60 m. Er is hier een middenbelijning aanwezig. De Keulsekarstraat is ±3,90 m breed.
Aanvraag
Er worden 2 inritten aangevraagd: 1 langs Kievermont met een breedte van 3 m buitenkant kopmuren en 1 langs de Keulsekarstraat met een breedte van 6 m buitenkant kopmuren. Hier worden in de zijtuinstrook 2 parkeerplaatsen voorzien voor de praktijkruimte die zich in de woning bevind.
De huidige toegang wordt afgeschaft en terug als gracht hersteld.
Voor het perceel langs het te bebouwen perceel wordt tevens een bijkomende overwelving van 6 m gevraagd. Dit perceel is nog in landbouwgebruik.
De huidige toegang (4,6 m breed) tot het perceel wordt afgeschaft, de zachte berm hersteld.
Voor een toegang naar het te bebouwen perceel via Kievermont wordt een oprit van 3 m breed voorzien met een overwelving van de bestaande gracht. Vanuit de Keulsekarstraat is een oprit van 6 m over de bestaande gracht voorzien.
De toegang naar het ernaast liggende perceel, dat momenteel nog in landbouwgebruik is, wordt voorzien van een oprit van 6 m breed via Kievermont met overwelving van de bestaande gracht.
Volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei 2021 betreffende de onbevaarbare waterlopen mag er per perceel slechts 1 overwelving worden voorzien met een maximale breedte van 5 m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur).
Van het aantal overwelvingen kan worden afgeweken als uit het dossier blijkt dat er meer dan één overwelving nodig is in functie van de toegankelijkheid.
* De aanvraag voor het naastliggende perceel in landbouwgebruik betreft een apart kadastraal perceel. De inrit kan hier worden toegestaan.
* Op het te bebouwen perceel worden 2 inritten / overwelvingen aangevraagd: de inrit vanuit Kievermont als private toegang naar de voorziene inpandige garage en aangebouwde carport en de inrit vanuit Keulsekar als toegang naar 2 parkeerplaatsen aan de ingang van het praktijkgedeelte van de woning. Gezien de invulling van private woning met praktijkruimte en gezien er in de nabije omgeving geen parkeerruimte is (Keulsekar is te smal voor straatparkeren, in Kievermont is straatparkeren niet toegestaan owv. middenbelijning) kan een bijkomende overwelving voor de toegang naar de parkeerplaatsen worden toegestaan. De dienst DIW maakt hierop ook geen bezwaar in zijn advies.
Van de maximale breedte van 5 m kan enkel afgeweken worden als uit het dossier blijkt dat een bredere overwelving nodig is voor andere voertuigen dan personenwagens en lichte bestelwagens.
Toegang te bebouwen perceel vanuit Keulsekar: Er worden 2 parkeerplaatsen voorzien met een breedte van 2,50 m, daarnaast een toegangspad van 1 m. De volledige breedte wordt aangevraagd als te overwelven. Men kan het toegangspad bereiken vanaf de parkeerplaatsen. Het lijkt dan ook overbodig een uitzondering toe te staan op de maximale breedte van 6 m.
* Toegang landbouwperceel: Kievermont heeft een breedte van 6,50 m. Uit simulaties die de stad liet uitvoeren blijkt dat voor deze rijwegbreedte een minimale overwelving nodig is van 9,5 m om vlot met tractor en grote kar in te kunnen draaien. Er wordt 6 m aangevraagd. Deze kan worden toegestaan indien het perceel effectief als landbouwperceel in gebruik blijft.
* Toegang te bebouwen perceel vanuit Kievermont: de inrit met een breedte 3 m kan worden toegestaan. Mogelijks wijkt de breedte beperkt af i.f.v. de technisch uitvoerbare lengte van de overwelving.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 5 juni 2024 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein, team Mobiliteit
Owv het feit dat er door de bredere overwelving langs Keulsekarstraat 2 haakse parkeerplaatsen ingericht worden en dat dit (veel) minder verharding tot gevolg heeft op het perceel, kan de dienst mobiliteit akkoord gaan. Dit gedeelte Keulsekarstraat is ook de minst gebruikte tak en dit haaks parkeren zal daar geen problemen opleveren.
Advies: gunstig
Niet van toepassing.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Kievermont 21, Afdeling 1, Sectie I, nr. 2171b2, 2171a stroomt af naar de Millegemloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2de categorie) die beheerd wordt door provincie Antwerpen - Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Toegankelijkheid
Het betreft een ontwerp van een ééngezinswoning met een publiek gedeelte.
Om te voldoen aan de richtlijnen wordt voorzien in een drempelloze toegangsdeur cfr. de opgelegde regels met aan de buitenzijde een vlakke en overdekte inkomzone en aan de binnenzijde een volledig ingewerkte matkader;
Milieuaspecten
Water
Grondwater
Voor het bouwen van de kruipkelder is een tijdelijke verlaging van de grondwatertafel d.m.v. het plaatsen van een bronbemaling noodzakelijk gedurende 30 dagen.
Er wordt een bronbemaling met rubriek 53.2.2°a) aangevraagd. De aanvrager werd verzocht een nieuwe berekening te maken met een aangepaste doorlaatbaarheid. De nieuwe berekening werd toegevoegd, maar de debieten in de aanvraag van de rubrieken werden niet aangepast aan de berekening. Dit wordt rechtgezet in de beoordeling en de eventuele vergunning.
Het berekend debiet bedraagt 5008 m³/jaar met een totaal dagelijks opgepompt debiet van 334 m³. Aangezien er De grondwaterverlaging door de bronbemaling zal 1,1 m bedragen met als diepste punt 1,6 m-mv.
Binnen de invloedstraal van 169 m liggen noch speciale beschermingszones noch mogelijke verontreinigen.
Het perceel is gelegen in pluviaal overstroombaar gebied (perceelscore D – middelgrote kans op overstroming).
Het bemalingswater zal maximaal geïnfiltreerd worden op het naastgelegen perceel doormiddel van infiltratiegrachten (oppervlakteretour). Er is een overstort voorzien met tussenschot op de baangracht ingeval er niet voldoende water kan geïnfiltreerd worden.
De bemalingsinstallatie dient uitgerust te worden met een voorbezinkingssysteem om het grachtenstelsel te vrijwaren van zand- en ijzerpartikels. De werking van het voorbezinkingssysteem dient gewaarborgd te worden door de exploitant.
De beschrijvende nota ingediend door de exploitant verklaart dat er geen risicovolle zettingen aanwezig zijn.
Conform VLAREM II moet de installatie worden uitgerust met een debietmeter. Bij elke aankoppeling en afkoppeling van de meter wordt de meterstand genoteerd in een logboek dat ter inzage wordt gehouden van de toezichthouder.
De volgende bijzondere voorwaarden lijken aangewezen:
Milieutechnische conclusie
Met betrekking tot de (overige) onderzochte milieutechnische aspecten in voorliggende beoordeling en op basis van de gegevens in de aanvraag lijkt gesteld te kunnen worden dat er geen indicaties zijn tot het verlenen van een negatief advies.
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden voorwaardelijk gunstig geadviseerd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
53.2.2°a) | tijdelijke verlaging grondwater met een totaal opgepompt debiet van 334 m³/dag (Nieuw) | 5008 m³/jaar
| 3 |
Voor een termijn van 30 dagen vanaf de start van de bemaling
Volgende voorwaarden zijn van toepassing:
Algemene voorwaarden: Hoofdstuk 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 van VLAREM II
Sectorale voorwaarden: Hoofdstuk 5.53 van VLAREM II
De algemene en sectorale milieuvoorwaarden staan in titel II van het VLAREM. Bij wijziging van VLAREM wordt de exploitant geacht de meest actuele versie van de van toepassing zijnde bepalingen na te leven. De integrale en geconsolideerde tekst van titel II van het VLAREM is raadpleegbaar op de Milieunavigator, via de link: https://navigator.emis.vito.be/
Bijzondere voorwaarden:
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een ééngezinswoning met een praktijkruimte die opgericht wordt in een straat met meerdere ééngezinswoningen.
Conform het gewestplan en het Stedelijk Ruimtelijk Structuurplan is de functie wonen, net als vrij beroep (kinesistenpraktijk) toegelaten. Beide functies zullen ook een aantal zaken delen (technische installaties, sanitair gelijkvloers), waardoor hun beider ecologische voetafdruk wordt verkleind. In het kader van de scheiding privaat / publiek en het beroepsgeheim, werden wel 2 afzonderlijke toegangen voorzien. De voordeur van de woning is gesitueerd langs de weg Kievermont, deze van de praktijkruimte van het vrij beroep langs de weg Keulsekarstraat.
Voor beide toegangen zal ook een afzonderlijke grachtoverwelving worden aangevraagd. Deze aanname werd voorafgaand afgetoetst bij de stad Geel.
Conform bovenstaande kan aldus geoordeeld worden dat het aangevraagde omgevingsproject functioneel inpasbaar is.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften m.b.t. de plaatsing van de carport in de bouwvrije zijtuinstrook.
Voor de plaatsing van deze carport op 0,50 meter achter de voorgevelbouwlijn i.p.v. de gebruikelijke 5 meter achter de voorgevelbouwlijn kan een afwijking, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, worden toegestaan, doordat hierdoor minder verharding zal aangelegd worden op een perceel dat pluviaal overstromingsgevoelig is.
De werken zijn inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning met kinesistenpraktijd is de impact van de mobiliteit beperkt.
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen voorziet hier 2 parkeerplaatsen : één parkeerplaats voor een ééngezinswoning en min. één plaats in het kader van de praktijkruimte vrij beroep. In het project worden in totaal 4 parkeerplaatsen voor wagens voorzien, de verordening. 2x publieke plaatsen worden aangelegd in het kader van de praktijk. Het betreft een kinesistenpraktijk gespecialiseerd in kinderen, waarbij slechts telkens 1 behandeling gelijktijdig kan doorgaan. De behandelingen duren gemiddeld 30 min tot 60 min. Waardoor er dus plaats dient te worden voorzien voor 2 patiënten;
Als algemene conclusie, kan gesteld worden dat er geen zware specifieke verhoogde mobiliteitsimpact zal zijn door dit bouwproject.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het betreft een vrijstaande ééngezinswoning die het volgende bevat :
▪ Niv. - 1: Overstroombare kruipkelder (gezien ligging in overstromingsgevoelig gebied);
▪ Niv. 0: Leef- en opslagruimtes van de ééngezinswoning + praktijkruimte;
▪ Niv. 1: Slaapkamers, ontspanningsruimte en sanitaire ruimtes van de ééngezinswoning;
▪ Niv. 2: Technische ruimte en zolderbergingen;
De woning werd grotendeels naar links ingepland in het kader van de aanleg van de bezoekersparking van de praktijkruimte;
Aan de linkerzijgevel wordt een carport aangevraagd, welke dienst zal doen als autostalplaats, fietsenstalling en afvalberging. Dit aangezien geen bijgebouwen zijn toegelaten op het perceel. Deze werd ingepland op 0,50 meter uit de voorgevelbouwlijn, i.p.v. de gebruikelijke 5,0 meter zoals bepaald in de verkavelingsvoorschriften en de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening. Deze afwijking werd voorafgaandelijke afgetoetst bij de dienst Vergunningen van de stad Geel. Afwijking werd aanvaard gezien de ligging in het overstromingsgevoelig gebied en het feit dat hierdoor dan de nodige bijkomende verhardingen konden worden vermeden. De totale breedte van de carport bedraagt 4,62 meter en de totale diepte is 7,84 meter. De grotere afmetingen zijn de verantwoorden door de verscheidenheid aan functies die carport huisvest: autostalplaats, fietsenstalling en afvalberging.
De aanpalende eigenaar verklaart zich ook akkoord met het ingediende project, de papieren en ondertekende akkoordverklaring werd als bijlage toegevoegd aan het omgevingsaanvraagdossier;
De maximale kroonlijst bedraagt 6,00 meter t.o.v. van het omliggende maaiveld, er wordt een kroonlijst aangevraagd van 5,84 meter t.o.v. nulpas. Aangezien het perceel in overstromingsgevoelig gebied ligt bepalen de regels hieromtrent de positie van de nulpas van het bouwproject. Het omliggende maaiveld niveau mag immers niet worden verhoogd, tenzij i.f.v. verhardingen en/of het onderhoudspaden rondom het gebouw. Deze verhardingen zijn allen gesitueerd op niveau van -10 tot -1 cm onder de nulpas. De totale kroonlijsthoogte blijft aldus visueel steeds beperkt tot maximaal 5,94 meter. Aldus wordt aan de eis van de verkavelingsvoorschriften voldaan;
De vloerpas van de woning bevindt zich op 64,0 cm boven de as van de weg. Deze hoogte is groter dan standaard voorzien in de algemene gemeentelijke basisverordening. Gezien de ligging in overstromingsgevoelig gebied kan hiervan worden afgeweken, mits de richtlijnen met betrekking tot bouwen in overstromingsgevoelig gebied worden toegepast.
Er worden strikt noodzakelijke toegangen en verhardingen aangevraagd:
Achter de woning wordt een niet-waterdoorlatende terras aangevraagd van 33,34 m²,
De overige verhardingen zijn allen volledig waterdoorlatend en bedragen in totaal 151,87 m². Gezien de hoge ligging van de nulpas en het feit dat de toegangspaden daardoor meer hellen als de maximale 2% voor waterdoorlatende verhardingen, wordt 69,27 m² van het hemelwater opgevangen via goten en geïnfiltreerd in de aanpalende groenzones. De groenzones worden zodanig gedimensioneerd dat zij ruim voldoende zijn om dit bijkomende water op te vangen. Ze zullen komvorming worden geprofileerd.
Er zijn geen erfafscheidingen voorlopig voorzien, buiten een groene haag rondom de achterste tuinzone.
Aldus kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan de geldende voorschriften en dat de woning qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid een positieve aanvulling is op het huidige straatbeeld.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in klassieke / hedendaagse materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 31 mei 2024 tot en met 29 juni 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Stedenbouwkundige handelingen
De woning met kiné dient ingeplant op 12 meter uit de wegas van beide straten en verder opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
Dit gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De carport in de bouwvrije zijtuinstrook links dient ingeplant op 0,5 meter uit de voorgevelbouwlijn en op de perceelsgrens en verder opgericht zoals voorzien op de bouwplannen.
De scheidingsmuur van de carport kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Openbaar Domein, team Grijs dienen te worden gevolgd:
Voorwaarden riolering
Voorwaarden toegangen
De stad behoudt zich het recht ten alle tijden en in functie van wijzigende regelgeving of gebruik -zowel privaat als openbaar- de openbare verharding te wijzigen.
Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. Men dient een aanvraag te doen via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Vóór de eerste ingebruikname van de waterafvoer van het gebouw moet deze gekeurd worden door een erkende keurder. Zonder dat keuringsattest mag de waterafvoer niet op de openbare riolering aangesloten worden.
De kosten voor het in gebruik nemen van het lozingspunt zijn ten laste van de aanvrager.
Rekening dient gehouden met de opmerkingen opgenomen in het advies van Aquafin.
De vloerpas dient voorzien zoals aangeduid in het dossier.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De verhardingen dienen beperkt zoals voorzien op de bouwplannen. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
De verhardingen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen dienen zowel in afwerking (toplaag) als fundering waterdoorlaten uitgevoerd.
Bijzondere milieuvoorwaarden
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Stedenbouwkundige handelingen
De woning met kiné dient ingeplant op 12 meter uit de wegas van beide straten en verder opgericht zoals aangeduid op de bouwplannen.
Dit gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De carport in de bouwvrije zijtuinstrook links dient ingeplant op 0,5 meter uit de voorgevelbouwlijn en op de perceelsgrens en verder opgericht zoals voorzien op de bouwplannen.
De scheidingsmuur van de carport kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De voorwaarden opgenomen in het advies van Openbaar Domein, team Grijs dienen te worden gevolgd:
Voorwaarden riolering
Voorwaarden toegangen
De stad behoudt zich het recht ten alle tijden en in functie van wijzigende regelgeving of gebruik -zowel privaat als openbaar- de openbare verharding te wijzigen.
Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. Men dient een aanvraag te doen via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Vóór de eerste ingebruikname van de waterafvoer van het gebouw moet deze gekeurd worden door een erkende keurder. Zonder dat keuringsattest mag de waterafvoer niet op de openbare riolering aangesloten worden.
De kosten voor het in gebruik nemen van het lozingspunt zijn ten laste van de aanvrager.
Rekening dient gehouden met de opmerkingen opgenomen in het advies van Aquafin.
De vloerpas dient voorzien zoals aangeduid in het dossier.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De verhardingen dienen beperkt zoals voorzien op de bouwplannen. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
De verhardingen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen dienen zowel in afwerking (toplaag) als fundering waterdoorlaten uitgevoerd.
Bijzondere milieuvoorwaarden