UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 28/10/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024089895
Dossiernummer gemeente: 202400329
De gemeente Geel heeft op 3 juli 2024 een aanvraag ontvangen voor ophogen en egaliseren van een perceel akkerland. De aanvraag werd op 15 juli 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
MAKU BV gevestigd Oostereinde 5 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Schransdijk zn
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie A nrs. 914D, 914C, 914B, 915A en 916C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het Gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het egaliseren van meerdere percelen in de gemeente Geel: afdeling 2, sectie A, nr. 914b, 914c, 913l, 914d, 915a n 916c, gelegen aan de Meulemakershoef en de Schransdijk – buurtweg nr. 94.
Deze percelen zijn in gebruik als akkerland.
De percelen zijn omringd door grachten en door 1 veldweg: Meulemakershoef. Tussen de percelen en de veldwegen ligt ook een gracht.
De eigenaar wenst in het kader van zijn landbouw activiteiten de percelen akkerland op te hogen. De eigenaar is een professionele landbouwer. Het bedrijf zit in de sector van het fokken van melkvee in combinatie met de teelt van gewassen.
Momenteel worden er op het terrein niets geteeld, dit doet dienst als grasland. De natte periodes op het perceel zorgen voor een slecht rendement van de verschillende teelden vandaar dat de eigenaar zijn percelen op een vakkundige manier wenst op te hogen om zo een hoger rendement te halen rekening houdend met een goede waterhuishouding van het eigen perceel en de omgeving.
In natte perioden blijft er water staan op het perceel omdat er op bepaalde stukken van het weiland lager gelegen stukken zijn. (zie ook bijgevoegde ingekleurde kaart), dit heeft nadelige gevolgen voor de landbouwactiviteit en maakt het telen van bepaalde gewassen niet mogelijk. Bovendien zijn er jaarlijks machines die steeds op hetzelfde gedeelte vast rijden.
Men wil een egalisatie bekomen door het aanvoeren van grond en deels door elders op het perceel grond af te graven. Volgens de berekeningen wordt er 555.0 m3 afgegraven en is er 555.0 m³ ophoging nodig. Dat resulteert in een grondverzet van 0 m³.
Het gevolg van deze egalisering is een bodemverbetering waardoor de gewassen en dergelijke beter resulteren. Bovendien wordt het perceel beter berijdbaar voor landbouwmachines. Het water zal nog grotendeels in de bodem trekken en ook worden afgevoerd naar de aanpalende grachten. Aan de zijkanten van het perceel wordt bijna niets gedaan, waardoor het voor de aanpalende percelen geen bijkomende nadelige invloeden heeft.
Twee percelen (nr. 914B en 914C) liggen in overstromingsgevoelig gebied. Op het linker perceel voorziet men een grote vijver. De grond die hier afgegraven wordt, wordt op het andere perceel gebruikt voor de ophoging. Zo gaat er geen grond of water verloren
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 juli 2024 t.e.m. 23 augustus 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 4 september 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Zie advies in bijlage.
Advies: ongunstig
Op 23 juli 2024 werd het advies ontvangen van Agentschap voor Natuur en Bos
Rechtsgrond
Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van de volgende wetgeving:
Artikel 35 § 4 en artikel 38/3 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Bespreking aanvraag
De aanvraag omvat het egaliseren van de opgegeven percelen. Bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag en het nemen van de beslissing over de omgevingsvergunning, zal de vergunningverlenende instantie steeds rekening moeten houden met de zorgplicht opgelegd door artikel 14 en de bepalingen van artikel 16 inzake het tegengaan van vermijdbare schade van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu.
Om aan de zorgplicht te voldoen, moeten de natuurwaarden die mogelijk aangetast worden bij het uitvoeren van de geplande activiteiten op voldoende wijze worden hersteld. Dit kan bvb. door het herstellen of vervangen van kleine landschapselementen, het heraanplanten van bomen of lijnbeplantingen, enz. .
Het Agentschap voor Natuur en Bos maakt voor vergunningen in agrarische gebieden zelf geen inschatting meer van de impact op natuurwaarden. De vergunningverlener moet zelf verifiëren of minimum aan de zorgplicht wordt voldaan en er geen vermijdbare schade optreedt.
Om correct af te wegen of de natuurwaarden door de geplande activiteit in het gedrang komen en om na te gaan of aan de zorgplicht wordt voldaan, kan men beroep doen op de helpdesk die door het Agentschap voor het Natuur en Bos ter beschikking wordt gesteld.
De helpdesk beschrijft mogelijke maatregelen die in een vergunning kunnen worden opgenomen.
Thema’s die in de helpdesk aan bod komen zijn:
- Kappen van bomen, dreven en/of houtkanten
- Acuut gevaar
- Hoogstamboomgaarden
- (her)aanleggen van een poel
- Reliëfwijzigingen
- Oprichten van gebouwen en verhardingen
- Begrippen
U kan de helpdesk terugvinden via deze link: www.natuurenbos.be/helpdesk.
Tot slot willen we nog de aandacht vestigen op een algemene maatregel, die voor elke vergunning van toepassing is:
“Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. Ook de nesten van deze vogels en de rustplaatsen van vleermuizen zijn hierdoor beschermd (artikel 14).
- Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich vóóraf van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden.
- Bij werken aan (oude) constructies of kappen van bomen dient men vóóraf na te gaan of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos”.
Het Agentschap voor Natuur en Bos wenst een afschrift van de beslissing over de vergunningsaanvraag te ontvangen.
Aarzel niet om ons te contacteren bij eventuele vragen en/of bemerkingen.
Advies: gunstig
Op 3 september 2024 werd het advies ontvangen van het Agentschap Landbouw en Zeevisserij (hoofdbestuur)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 7 augustus 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel Team Blauw.
De percelen te Schransdijk mogen niet opgehoogd worden. Dit wegens volgende argumenten:
Doordat de percelen zich deels in overstromingsgevoelig gebied bevinden mogen deze percelen niet opgehoogd worden. Dit omdat er dan ruimte voor water ingenomen wordt en dus verloren gaat. Dit water zal zich dan een weg zoeken naar andere plaatsen en daar eventueel wateroverlast te veroorzaken.
Tevens is de bodemtextuur hier Zdg (matig natte zandgronden met een duidelijke humus en/of ijzer B horizont) en Zcg (matig droge zandgronden met een duidelijke humus en/of ijzer B horizont) wat maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘goed tot zeer goed infiltreerbaar’ en ‘matig infiltreerbaar’.
In dat zelfde hemelwater- en droogteplan staan de percelen ingekleurd als droogtegevoelig. Dit zal enkel verergerd worden als er opgehoogd wordt.
Daarnaast liggen de percelen op de helling van de heuvelrug. Dit zijn de plekken waar ingezet moet worden op infiltreren en niet op een zo snel mogelijke afvloei.
Een eventuele wateroverlast kan hier te wijten zijn aan een landbouwgebruik dat verdichting in de hand gewerkt heeft. Verdichting heeft als gevolg een minder goede doorlaatbaarheid van het regenwater.
Tot slot heeft de ophoging per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg.
Advies: ongunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
De percelen gelegen te Schransdijk, Afdeling 2, Sectie A, nrs. 914B en 914 C (zijn gelegen langs en) stromen af naar de Helzenloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2de categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Kleine Nete. Deze locaties zijn volgens de watertoetskaarten overstromingsgevoelig.
De percelen gelegen te Schransdijk, Afdeling 2, Sectie A, nrs. 914A, 915A en 916C (zijn gelegen langs en) stromen af naar de Helzenloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2de categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Kleine Nete. Deze locaties zijn volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Departement Leefmilieu Dienst Integraal Waterbeleid adviseert de aanvraag ongunstig dd. 04/09/2024 ref. WAAD-2024-2238.
Specifieke voorwaarden:
• Percelen 914B en 914C mogen in geen geval worden opgehoogd.
• De grachten dienen behouden te blijven.
• Er dient compensatie voorzien te worden bepaald op basis van de
runoffverschilcoëfficiënt.
• Enkel Percelen 914D, 915A en 916 C komen in aanmerking voor een ophoging.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het egaliseren van de kadastrale percelen in de gemeente Geel: afdeling 2, sectie A, Nr. 914b, 914c, 914d, 915a, & 916c gelegen aan de Meulemakershoef en de Schransdijk - buurtweg nr. 94.
Percelen 914B en 914C zijn op de pluviale watertoetskaarten 2023 donkerblauw ingekleurd. Dit impliceert een middelgrote kans op overstromingen.
De hierboven vermelde percelen zijn in gebruik als akkerland.
De aanvraag is omgeven door landbouwpercelen en natuurgebied.
De percelen zijn omringd door grachten en door 1 veldweg: Meulemakershoef. Tussen de percelen en de veldwegen ligt ook een gracht.
Deze werken zijn inpasbaar voor de gevraagde percelen, met uitzondering van percelen 914B en 914C.
Mobiliteitsimpact
Voor het egaliseren van percelen is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De betrokken percelen staan deels ingekleurd als overstroomd op de pluviale overstromingskaart voor toekomstig klimaat van waterinfo.be. Als het gebied zou worden opgehoogd kan het water hier niet meer op terecht. Dit zou impliceren dat naastgelegen percelen bij hevige neerslag meer wateroverlast zullen ondervinden. Iets wat ten alle tijden vermeden dient te worden.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke elementen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
De mogelijkheid tot afstroming van het hemelwater op de aanpalende percelen kan niet worden uitgesloten. Hierdoor is er een reële kans op bijkomende waterbelasting op de aanpalende percelen.
Een eventuele wateroverlast kan hier ook te wijten zijn aan een landbouwgebruik dat verdichting in de hand gewerkt heeft. Verdichting heeft als gevolg een minder goede doorlaatbaarheid.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 juli 2024 tot en met 23 augustus 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gedeeltelijk gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
Er wordt een gunstig advies voor percelen 914D, 915A & 916C.
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De bodem heeft een goed infiltrerend karakter. Wateroverlast is dus waarschijnlijk te wijten aan het landbouwgebruik dat verdichting heeft veroorzaakt.
De bodem zou wel gelijk getrokken mogen worden zonder aanvoer van extra bodemmateriaal.
Aangezien de aanvraag zich situeert in overstromingsgevoelig gebied wenst de aanvrager de ophoging van het perceel te realiseren door het uitgraven van een poel. Vervolgens wenst men deze grond te gebruiken voor de ophoging van de overige oppervlakte. De grond balans blijft zodoende gelijk.
Poelen zijn aanvaardbaar in het agrarisch gebied als:
Het ontwerp dient te voldoen aan de gangbare normen voor een poel, die ook bedoeld is voor amfibieën en voor verhoogde natuurwaarden in het agrarisch gebied. Daarnaast kan een poel ook de functie hebben van waterberging. Poelen kunnen gebruikt worden voor het drenken van het vee, maar zijn niet steeds geschikt voor wateronttrekking. De grootte en de diepte dient afgewogen te worden, omdat deze afhankelijk zijn van de specifieke ruimtelijke context.
Gelet op de ligging in de hoek van een perceel zal de externe landbouwstructuur minimaal geschaad worden. Tenslotte zal de poel bijdragen tot een betere waterhuishouding op het perceel in zijn totaliteit.
Bijkomend zal deze (vermoedelijk) ook een ecologische meerwaarde bieden voor het gebied. Er zijn dan ook geen overwegende bezwaren bij de inrichting ervan.
• De grachten dienen behouden te blijven.
• Er dient compensatie voorzien te worden bepaald op basis van de runoffverschilcoëfficiënt.
• Enkel Percelen 914D, 915A en 916 C komen in aanmerking voor een ophoging.
Er wordt een ongunstig advies voor percelen 914B en 914C.
Percelen 914B en 914C mogen in geen geval worden opgehoogd aangezien deze gelegen zijn in overstromingsgevoelig gebied.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning gedeeltelijk af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Enkel de percelen 914D, 915A & 916C mogen opgehoogd worden.
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De bodem heeft een goed infiltrerend karakter. Wateroverlast is dus waarschijnlijk te wijten aan het landbouwgebruik dat verdichting heeft veroorzaakt.
De bodem zou wel gelijk getrokken mogen worden zonder aanvoer van extra bodemmateriaal.
Aangezien de aanvraag zich situeert in overstromingsgevoelig gebied wenst de aanvrager de ophoging van het perceel te realiseren door het uitgraven van een poel. Vervolgens wenst men deze grond te gebruiken voor de ophoging van de overige oppervlakte. De grond balans blijft zodoende gelijk.
Poelen zijn aanvaardbaar in het agrarisch gebied als:
Het ontwerp dient te voldoen aan de gangbare normen voor een poel, die ook bedoeld is voor amfibieën
en voor verhoogde natuurwaarden in het agrarisch gebied. Daarnaast kan een poel ook de functie hebben van waterberging. Poelen kunnen gebruikt worden voor het drenken van het vee, maar zijn niet steeds geschikt voor wateronttrekking. De grootte en de diepte dient afgewogen te worden, omdat deze afhankelijk zijn van de specifieke ruimtelijke context.
Gelet op de ligging in de hoek van een perceel zal de externe landbouwstructuur minimaal geschaad worden. Tenslotte zal de poel bijdragen tot een betere waterhuishouding op het perceel in zijn totaliteit.
Bijkomend zal deze (vermoedelijk) ook een ecologische meerwaarde bieden voor het gebied. Er zijn dan ook geen overwegende bezwaren bij de inrichting ervan.
• De grachten dienen behouden te blijven.
• Er dient compensatie voorzien te worden bepaald op basis van de runoffverschilcoëfficiënt.
Artikel 3
Percelen 914B en 914C mogen in geen geval worden opgehoogd aangezien deze in overstromingsgevoelig gebied gelegen zijn.