2024_CBS_02793 - Inrichtingsvisie & RUP Antwerpseweg-Leeks - Kennisname alternatief masterplan BRUMMO & vraag tot opstart procedure opmaak RUP Antwerpseweg – Leeks - Beslissen: Goedkeuren

Op 18 juni 2018 werd de opdracht voor het opmaken van een inrichtingsvisie voor het gebied Antwerpseweg-Leeks gegund aan bureau Omgeving. Sindsdien hebben verschillende overleggen plaatsgevonden met ontwikkelaar BRUMMO en met Sopraco en Edelbeton die samen een groot deel van de gronden in dit gebied in eigendom hebben. Het doel hierbij was om te bekijken wat de wensen van de partijen zijn, zodat kan worden bekeken of het mogelijk is om deze wensen op te nemen in de inrichtingsvisie en om deze later ook te vertalen in een RUP. 

Een belangrijke kanttekening voor de uitwerking van de inrichtingsvisie is dat het woonuitbreidingsgebied door de Vlaamse Overheid omwille van de waterproblematiek rond Punt is aangewezen als signaalgebied. Dit betekent concreet dat nieuwe voorstellen niet mogen zorgen voor een verlies aan waterbergend vermogen en dat nieuwe innames door bebouwing of ophogingen moeten worden gecompenseerd door maatregelen binnen hetzelfde gebied.

Momenteel is een deel van het woonuitbreidingsgebied tussen Antwerpseweg en Leeks nog ingevuld met oude bedrijfshallen, die gedeeltelijk worden verhuurd door BRUMMO aan diverse ondernemingen. In totaal is hier momenteel 15.210 m² aan bebouwing en 5.330 m² aan aanvullende verharding aanwezig. Door de stad Geel werden enkele delen van percelen aan de zuidkant van het woonuitbreidingsgebied verworven voor de verlegging van de Poeyelveldloop, maar de realisatie van dit project werd stopgezet in afwachting van de visie op de verdere ontwikkeling van het signaalgebied.

Tijdens de zitting van 7 oktober 2019 heeft het college van burgemeester en schepenen beslist om het voorstel tot formulering krachtlijnen door bureau Omgeving als voorkeursoptie aan te wijzen voor de verdere uitwerking van de inrichtingsstudie voor het gebied Antwerpseweg – Leeks. Hierna wordt desbetreffend krachtlijnen beschreven:

• Het woonuitbreidingsgebied (WUG) wordt omgevormd naar een duurzaam bedrijventerrein, waarbij de bedrijven gelet op de watergevoeligheid worden ontwikkeld met een beperkte footprint en met een beperkte verharde oppervlakte. Dit is mogelijk door te zoeken naar mogelijkheden voor het stapelen van functies (bijvoorbeeld kantoren) en door te werken met gezamenlijke parkeerterreinen. 
• Aan de Antwerpseweg is er ruimte voor de realisatie van kantoren. Voor het overige zijn er diverse vormen van KMO of bedrijvigheid mogelijk, waaronder bedrijfsverzamelgebouwen.
• Een nieuwe ongelijkvloerse verbinding tussen het centrum van Punt en de projectzone, in de vorm van een gemengde fiets- en voetgangerstunnel onder de Antwerpseweg, moet de barrièrewerking van de Antwerpseweg doen afnemen en beide zijden van het dorp Punt verbinden.
• Binnen de nieuwe groenblauwe zone wordt in het voorstel naast nieuwe trage wegen ook ruimte voorzien voor een beperkt aantal nieuwbouwwoningen volgens de typologie van urban villa's. 
• De ontsluiting van het nieuwe gebied, voor gemotoriseerd verkeer, verloopt via een nieuwe ontsluiting naar Klaverhei, zodat de omliggende wegen niet extra worden belast. Door deze ontsluitingsweg direct achter de huidige bedrijfspercelen aan de Antwerpseweg te leggen, wordt het ook mogelijk om deze percelen op termijn een ontsluiting te geven via de achterzijde. Ook kan deze ontsluitingsweg op lange termijn (en na grondverwerving) worden doorgetrokken naar de site van Sopraco, zodat hier ook ontwikkelingen mogelijk zijn. 

Het voorstel van bureau Omgeving is gebaseerd op een uitgebreide studie naar het gebied. Het college van burgemeester en schepenen plaatste een aantal kritische kanttekeningen bij het voorstel:

• Afvragen of het een goed idee is om urban villa’s te realiseren in het projectgebied. Als er mensen zijn die in Geel graag in een appartement in het groen willen wonen, dan zijn hiervoor andere locaties beter geschikt, bijvoorbeeld in de buurt van voorzieningen en openbaar vervoer. Als er al iets ontwikkeld wordt in de richting van wonen, dan misschien beter een aantal kleinere en betaalbare grondgebonden woningen.
• De groene en blauwe ruimten zijn overgedimensioneerd. Er zal nooit veel water door de Poeyelveldloop lopen en gelet op de grote tuinen van de bewoners aan Leeks, zal er vermoedelijk ook niet heel veel gebruik gemaakt worden van een parkachtig gebied. Een meer natuurlijke invulling kan wel een meerwaarde hebben, maar landbouw is wellicht een logischere optie.
• Voorkomen dat er een negatieve impact op de landbouw ontstaat.
• Het stapelen van bedrijfsfuncties is zeker mogelijk, maar er moet wel nog worden gekeken of dit ook op dit soort locaties realistisch is. 

De inrichtingsstudie werd aangepast door bureau Omgeving, conform het collegebesluit van de zitting op 7 oktober 2019. Zo werden de Urban Villa’s weggelaten. Ook werd het dossier aangevuld met referentiebeelden van gestapelde bedrijfsfuncties op andere locaties buiten grotere steden en werd de inrichtingsstudie versterkt met extra visuals.

Via een schrijven aan het college van burgemeester en schepenen op 17 maart 2020 laat BRUMMO, grondeigenaar van de meeste percelen in woonuitbreidingsgebied tussen Antwerpseweg en Leeks, weten zich wel te kunnen vinden in een aantal uitgangspunten van de inrichtingsstudie, maar niet in het uitgewerkte ontwerpvoorstel omwille van het principe van gestapelde KMO-functies:

• De werking van het gestapeld principe wordt in twijfel getrokken daar het verschillende nadelen met zich zou meebrengen t.o.v. grondgebonden KMO-Units. Zo zouden de gebruikers een tijdverlies ervaren door zich naar hoger gelegen verdiepingen te moeten verplaatsten. Ook zouden gestapelde KMO-Units diverse doelgroepen uitsluiten die hun activiteiten enkel kunnen uitvoeren op het gelijkvloers (door toedoen van al dan niet mobiele machines). Verder zouden gestapelde KMO-units niet dezelfde waarde genereren als grondgebonden units, wat een herontwikkeling financieel onhaalbaar maakt.
• Bovendien zouden de (financiële) lasten en inspanningen niet in verhouding staan tot de geboden ontwikkelingskansen. Zo gaat BRUMMO niet akkoord met het realiseren van een nieuwe ongelijkvloerse verbinding tussen het centrum van Punt en de projectzone in de vorm van een gemengde fiets- en voetgangerstunnel onder de Antwerpseweg.

Op donderdag 8 oktober 2020 werd een sitebezoek georganiseerd aan de gebouwen van BRUMMO, gelegen aan de Antwerpseweg. Dit op aanvraag en in aanwezigheid van Bart Broeckhove, contactpersoon binnen BRUMMO nv. Het opzet van het sitebezoek bestond eruit de huidige, slechte toestand van de gebouwen te tonen, om de noodzaak aan voortgang van het dossier aan te kaarten. Aanvullend bezorgde BRUMMO stad Geel op 19 oktober 2020 een historiek van het dossier.

De inrichtingsstudie die door bureau Omgeving werd opgemaakt en aangepast, werd voorlopig vastgesteld door het college burgemeester en schepenen in zitting van 9 november 2020 (zie inrichtingsvisie in bijlage 1). Na principiële goedkeuring van de inrichtingsvisie werd terugkoppeling voorzien naar BRUMMO.

In december 2020 nam de dienst stadsontwikkeling kennis van een eerste ontwerpvoorstel van BRUMMO voor de ontwikkeling van een programma aan de Antwerpseweg (strook 50 meter – woongebied). In dezelfde periode werd ook een sloopvergunning aangevraagd en verleend voor de afbraak van drie (handels-)woningen te Antwerpseweg 140 – 144. Echter is de dienst stadsontwikkeling steeds van mening geweest dat eerst de visie op de volledige site gekend moest zijn alvorens omgevingsvergunningsaanvragen voor een eerste fase aan de Antwerpseweg beoordeeld kunnen worden.

Op vraag van BRUMMO vond op 18 januari 2023 een workshop plaats in aanwezigheid van de stadsdiensten stadsontwikkeling en vergunningen, alsook bureau omgeving. BRUMMO heeft a.d.h.v. een volumestudie enkele varianten laten uitwerken op basis van een alternatief inrichtingsvoorstel uit de inrichtingsstudie (2020), dat rekening houdt met de meeste basiskrachtlijnen, maar afstapt van het principe van gestapelde KMO. BRUMMO trachtte tijdens de workshop een zicht te krijgen op haalbaarheid om één van beide varianten verder te onderzoeken. 

De stadsdiensten en bureau Omgeving waren van mening dat de volumestudie/ masterplan opgemaakt door Bolt Architecten (aangesteld door BRUMMO) een voldoende uitgewerkte basis vormt om advies in te winnen bij de kwaliteitskamer. 

Het masterplan dat op 17 september 2024 aan de Kwaliteitskamer werd voorgesteld, omvat de volgende algemene krachtlijnen (zie ook presentatie in bijlage 3): 

• De landschapskamers vormen de basis voor de schaal van het landschap en de inplanting van bebouwing. Hierbij wordt uitgegaan van zoveel mogelijk behoud van bestaande houtkanten enerzijds en het versterken van de houtkanten als kans om de kamerstructuur verder te versterken anderzijds. Het invullen van de landschapskamers biedt kansen om toekomstige bebouwing te voorzien van landschappelijke kwaliteiten zoals het creëren van een directe connectie met het valleisysteem en de Poeyelveldloop etc. 
• Op basis van advies van de provincie Antwerpen (dienst integraal waterbeleid) wordt voorgesteld om enerzijds het bestaande beekprofiel van de Poeyelveldloop te behouden/ herstellen in functie van waterberging en natuurlijke afwatering van de bebouwing aan de Antwerpseweg. Anderzijds wordt voorzien in een nieuw tracé voor de Poeyelveldloop doorheen de valleistructuur. Dit op heden ingetekend over de percelen die hiervoor werden verworven door stad Geel. Op vraag van de provincie zal onderzocht worden of het tracé van de nieuwe waterloop meer kan meanderen dan op heden voorzien.
• Naar mobiliteitsontsluiting houdt het plan rekening met zowel een visuele als fysieke verbinding met het valleilandschap. De positie van de ontsluitingweg wordt in deze fase indicatief aangeduid en bestaat hoofdzakelijk uit een oost-west verbinding die enerzijds aansluit op Klaverhei en anderzijds rechtstreeks aantakt op de Antwerpseweg. Het plan voorziet niet in een aantakking op de Doornboomstraat aangezien dit de verwerving van een perceel met bestaande woning genoodzaakt. Niettegenstaande sluit het plan een verbinding met de Doornboomstraat op lange termijn niet uit. Het parkeren voor KMO wordt geclusterd voorzien in twee parkeerkoeren (ontsloten via een lus i.f.v. brandweertoegankelijkheid). Doorheen het valleilandschap wordt een trage verbinding voorzien, parallel aan de Poeyelveldloop. De trage verbinding takt zowel aan op Doornboomstraat als Klaverhei en maakt ook rechtstreeks de verbinding met de Antwerpseweg. Het plan sluit een aantakking op een ongelijkvloerse doorsteek onder/ over de Antwerpseweg niet uit. Het plan houdt tevens rekening met een aanloophelling voor een dergelijke verbinding. 

Het masterplan (versie 17 september 2024) houdt rekening met volgende adviezen:

• Advies Agenschap Landbouw & visserij (zie advies in bijlage 4)

Op vraag van de kwaliteitskamer werd in overleg getreden met het Agenschap Landbouw & visserij. Uit dit overleg is gebleken dat het agentschap negatief adviseert over de potentiële zuidelijke compensatiezone voor het Herbevestigd Agrarisch Gebied (HAG). De compensatiezone komt niet in aanmerking omwille van bodem- en perceelstechnische reden. Dit werd na het overleg ook schriftelijk bevestigd door het agentschap: 

“Afgaande op het inrichtingsplan wordt binnen de vooropgestelde gebied voor HAG compensatie eveneens de te herleggen waterloop voorzien alsook een trage recreatieve verbinding. Deze bijkomende ingrepen binnen de reeds sterk gecompartimenteerde percelen beperken zeer sterk de potenties voor beroepsmatig agrarisch gebruik, dit enerzijds door versnippering van de percelen en anderzijds door geldende afstandsregels ten aanzien van de waterloop waardoor de agrarische functie vermoedelijk enkel gericht zal zijn op het beheer van deze zone. Afgaande op het voorgestelde inrichtingsvisie komen deze percelen niet in aanmerking voor HAG compensatie.”

• Advies departement Mobiliteit en openbare werken – Agentschap Wegen en Verkeer (zie advies in bijlage 5)

Op 27 maart 2024 heeft een overleg plaatsgevonden met het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV). Desondanks de kern van Punt wordt doorsneden door de Antwerpseweg, geeft AWV aan geen prioriteit te geven aan een ongelijkvloerse doorsteek voor traag verkeer aangezien er ter hoogte van de kruising Antwerpseweg-Herentalseweg een conflictvrij kruispunt voor actieve weggebruikers wordt voorzien. Bovendien is het aantal overstekende fietsers aan desbetreffend kruispunt vandaag beperkt tot 20 pers./ u in de spits. Dit is een relatief laag aantal. AWV geeft verder ook aan dat het technisch niet eenvoudig is om een ondergrondse doorsteek onder de Antwerpseweg te realiseren. Dit aangezien er momenteel riolering onder de Antwerpseweg ligt, die moet worden omgeleid of dieper worden geplaatst. In dat opzicht is het mogelijks een betere optie om te werken met een brugstructuur over de Antwerpseweg.

Desondanks het negatief advies van het Agenschap Landbouw & visserij is BRUMMO van mening dat het advies van het Agenschap Landbouw en visserij niet per definitie betekend dat er geen bebouwing/ontsluiting van de KMO mogelijk is in het HAG-gebied. BRUMMO stelt voor om gedurende de opmaakprocedure van het RUP meerdere mogelijke scenario’s te onderzoeken door screening van de milieueffecten en op basis daarvan een voorkeurscenario te selecteren.

• Scenario ‘mix kmo en wonen’: voorziet enerzijds in inname van zowel het HAG-gebied als eigen terrein BRUMMO voor kmo-ontwikkeling. Daarnaast wordt grootschalige woonontwikkeling voorzien tussen de Antwerpseweg en het binnengebied.
• scenario ‘kmo maximaal’: voorziet hoofdzakelijk in KMO-ontwikkeling, dit zowel op eigen terrein BRUMMO als in HAG-gebied
• Scenario ‘kmo eigen terrein’: Voorziet in KMO-ontwikkeling op eigen terrein BRUMMO, uitsluitend in zones aangeduid als woonuitbreidingsgebied en woongebied (hoofdzakelijk ter hoogte van bestaande verharding).

De dienst stadsontwikkeling wenst hierover het volgende op te merken:

• Het Beleidsplan ruimte Geel voorziet niet in een woonfunctie als hoofdfunctie voor het binnengebied. Ook de inrichtingsvisie door Studiebureau Omgeving heeft wonen nooit als een prominente hoofdfunctie opgevat. Sinds voorgaande Kwaliteitskamer is Stad Geel gestart met de procedure tot de opmaak van een RUP Kernversterking. Uit de startnota van het RUP blijkt dat Punt geen verdichtingsopgave heeft, het betreft een te consolideren dorp, waardoor noemenswaardige verdichting er niet wenselijk is. Dit uitgangspunt komt voort uit o.a. de locatie, mogelijkheid tot duurzame vervoersmodi, voorzieningniveau’s,… Het voorstel om verschillende bouwvolumes met meergezinswoningen te voorzien tussen de Antwerpseweg en het binnengebied strookt bijgevolg niet met het gewenste ruimtelijke beleid op deze locatie.
• Het huidige HAG is gelegen in landbouwgebied. Indien een herbestemming van een ‘zachte’ bestemming naar een ‘harde’ bestemming wordt doorgevoerd (bv. ‘landbouwgebied’ naar ‘zone voor bedrijvigheid’) dient de oppervlakte verplicht één op één gecompenseerd te worden op het grondgebied van het lokaal bestuur. Dit impliceert dat ofwel een compensatie binnen het plangebied van het toekomstig RUP, ofwel buiten het plangebied, maar wel op grondgebied van de stad Geel, dient te gebeuren van een ‘harde’ bestemming naar een ‘zachte’ bestemming. Dit is geen evidentie gezien dit enerzijds bijkomende planinitiatieven vergt van het lokaal bestuur en de compensatiezone anderzijds idealiter in aanmerking moet komen voor aanduiding tot HAG.
• De dienst stadsontwikkeling wijst erop dat er gedurende de RUP-procedure meermaals advies zal worden gevraagd aan bovenlokale adviesinstanties waaronder het Agentschap Landbouw & visserij. Het Agentschap zal in die fase hoogstwaarschijnlijk opnieuw een negatief advies formuleren op het scenario waarbij het HAG wordt ingenomen.
• Bovendien voorziet het Beleidsplan Ruimte Geel enkel in de opmaak van een RUP voor de herbestemming van het woonuitbreidingsgebied. Er wordt bijgevolg getwijfeld aan de juridische haalbaarheid om agrarisch gebied te herbestemmen naar een harde functie. Zeker aangezien dit in het alternatief voorstel van BRUMMO gecompenseerd wordt binnen woonuitbreidingsgebied, waar het decreet woonuitbreidingsgebieden op van toepassing is.

Op basis van bovenstaande argumentatie adviseert de dienst stadsontwikkeling om enkel scenario ‘kmo eigen terrein’ verder te onderzoeken bij opmaak van een RUP. Als aandachtpunten bij dit scenario gelden:

• Aangezien dit scenario geen bebouwing in HAG gebied maar enkel in het huidige woonuitbreidingsgebied, dient in het verder traject onderzocht te worden of de verbinding voor gemotoriseerd verkeer richting Klaverhei doorheen het HAG nog noodzakelijk is als ontsluitingsweg;
• In het scenario waarbij ontwikkeling in het HAG wordt vermeden wordt er aanzienlijk minder ruimte voorbehouden voor de valleistructuur van de Poeyelveldloop Dit beperkt zich op het smalste punt tot ca. 20-30 meter ten opzichte van de achtertuinen van de woningen aan Leeks. Bij de opmaak van een RUP dient verder onderzocht te worden of de organisatie van de bouwvolumes tussen de vallei en de Antwerpseweg compacter kunnen worden ingepland.
• Extra aandacht dient besteden te worden aan hoe de bouwvelden en oriëntaties van de bebouwing zich verhouden t.o.v. elkaar en t.o.v. de valleistructuur. Het mag niet de bedoeling zijn dat achterkanten van toekomstige bouwvelden een visuele vervuiling vormen voor andere bouwvelden of vanuit de valleistructuur. 

Conclusie kwaliteitskamer 17 september 2024

Aangezien de kwaliteitkamer niet bevoegd is om uitspraken te doen die impact hebben op het planmatig aspect van het ruimtelijk beleid (met name inname van HAG-gebied), wordt het college burgemeester en schepenen gevraagd om de nodige beslissingen te nemen aangaande het verdere traject, de lasten die worden opgelegd, de finalisering van de inrichtingsvisie en de opstart van een eventuele RUP-procedure. De kwaliteitskamer wenst opnieuw geraadpleegd te worden wanneer er een zicht is op een RUP en verder ontwerpend onderzoek is gevoerd door de aanvrager.

Schrijven BRUMMO – 7 juni 2024 (zie bijlage 6)

In een schrijven aan het college burgemeester en schepenen wenst BRUMMO formeel de vraag te stellen tot agendering van een goedkeuringsdossier ter opstart van een RUP voor de herontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied (WUG) Leeks. Aanvullend wenst BRUMMO ter kennisname te geven dat het wenst over te gaan tot de opmaak van een omgevingsvergunning voor de ontwikkeling van een eerste fase – zijde Antwerpseweg binnen gebiedscategorie ‘wonen’. 

Opstart procedure opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Antwerpseweg-Leeks’

De Vlaamse Overheid heeft op 21 maart 2017 een delegatiebevoegdheid toegewezen aan stad Geel voor de opstart van een planinitatief (zie beslissing in bijlage 7): “Het woonuitbreidingsgebied ten zuiden van de Antwerpseweg wordt herbestemd via een gemeentelijk RUP. In dit RUP kunnen ook de enkele resterende te herbestemmen percelen meegenomen worden.”

Aangezien de stad de plicht heeft om erover te waken dat elk RUP in het algemeen belang wordt opgesteld, wordt voorgesteld dat de stad vanuit die optiek de opmaak van een RUP en plan-MER door een deskundig bureau aanstuurt in nauwe samenwerking met BRUMMO en andere eigenaars van gronden in het gebied. De wet met betrekking tot de overheidsopdrachten is hierbij van toepassing. Als voorwaarde geldt daarbij dat een RUP enkel kan worden opgemaakt op basis van enerzijds de krachtlijnen uit de inrichtingsvisie Antwerpseweg-Leeks (principieel goedgekeurd op 9 november 2020) en anderzijds het masterplan/ volumestudie door BRUMMO en Bold architecten.