2024_CBS_02071 - Herbestemming kerk Stelen - Open oproep - onderhandeling kandidaten - juryverslag - keuzes - Goedkeuren

De gemeenteraad keurde op 4 september 2017 het Geelse kerkenplan goed, waarbij de Sint-Apolloniakerk van Stelen opgenomen werd als een te herbestemmen kerkgebouw.

Het college van burgemeester en schepenen besliste op 11 juni 2018 om een onderzoek te starten naar de herbestemmingsmogelijkheden van het kerkgebouw.

Er werd via verschillende infomomenten met de buurt gezocht naar mogelijkheden om de kerk breder in te zetten voor het dorp en naastliggend schoolgebouw. 

Vervolgens werd er een werkgroep samengesteld waar een antwoord werd gezocht op het financiële luik en het beheer van het kerkgebouw. Helaas leidde deze inspanningen niet tot bevredigende oplossingen, voornamelijk vanwege uitblijvende financiële antwoorden.

In januari 2023 namen de stadsdiensten kennis van een projectvoorstel voor het kerkgebouw, dat beschouwd werd als een mogelijk goede invulling. Zowel bij de werkgroep als bij Bisdom Antwerpen werd dit voorstel overwegend gunstig onthaald.

Na het bekomen van positief advies van Bisdom Antwerpen, wilde de stad Geel een herbestemming aan haar kerkgebouw te geven. 

De stad dient steeds volgende principes in acht te nemen:

• respecteren van de beginselen van mededinging;
• transparantie, de ‘markt’ moet worden geraadpleegd.

De gemeenteraad keurde op 20 december 2023 de open oproep voor de herbestemming van de kerk in Stelen goed.

Er diende één kandidaat in met de naam "Stelen op Smaak".

Op basis van de ingediende documenten werd deze kandidaat beoordeeld. Uit de beoordeling bleek dat er nog onvoldoende duidelijkheid was over de haalbaarheid van het project, waarop terugkoppeling werd gegeven aan de kandidaat. De feedback gaf aan dat de ingediende informatie ontoereikend was en dat het belangrijk is om het project te beoordelen op basis van de meest kwalitatieve informatie. De kandidaat krijgt de kans om, op basis van de motivatie van de jury, aanvullende informatie in te dienen zodat met de juiste argumentatie rekening kan worden gehouden.

Een belangrijke vraag die door de kandidaat werd gesteld om de financiële haalbaarheid van het project te waarborgen, is of de uitzonderlijke onderhoudskosten van de buitenschil van het kerkgebouw door de stad Geel kunnen worden gedragen.

Bij het verstrekken van een erfpacht geldt het principe dat het beheer en onderhoud van de gebouwen de verantwoordelijkheid is van de erfpachtnemer. Het gebouw wordt in de huidige staat overgedragen, en aan het einde van de erfpachtperiode moet het gebouw zich ten minste in dezelfde conditionele staat bevinden.

De wijziging van de erfpachtvoorwaarden door een aanzienlijke financiële bijdrage vanuit de stad Geel te voorzien, creëert een ongelijkheid voor potentiële andere kandidaten, aangezien dit niet in de oorspronkelijke open oproep was opgenomen. Het honoreren van deze vraag leidt tot een nieuwe open oproep met gewijzigde erfpachtvoorwaarden.

Indien het kerkgebouw niet kan worden gefaciliteerd, blijft de stad Geel verantwoordelijk voor de instandhoudingskosten.

Jury

De jury acht het voorstel van "Stelen op Smaak" niet sluitend en beoordeelt het als onvoldoende op het gebied van beheer en onderhoud, financieel plan en visie en concept, hoewel de architecturale invulling wel als voldoende wordt gezien. Op basis hiervan concludeerde de jury dat het dossier op meerdere punten tekortschiet om verdere onderhandelingen te starten (zie bijlage).

Wijziging aan erfpachtvoorwaarden vereist een gemeenteraadsbesluit. 

Het college kiest welke stappen er gezet kunnen of moeten worden.

"Stelen op Smaak" stelt onvoldoende gehoord te zijn en wenst aanvullende toelichtingen te geven op de geconstateerde tekortkomingen. Zij zien vooral mogelijkheden om de financiële partners bij te schaven, maar benadrukken dat het project valt of staat met het engagement van de stad Geel om mee in te staan voor het onderhoud en herstel van de buitenschil.

Voor de nevenbestemming van kerk Winkelomheide werd dezelfde vraag gesteld in het CBS van 25 maart 2024 en is besloten om nu geen ondersteuning te bieden, maar open te blijven staan voor dialoog.
2024_CBS_00786 Nevenbestemming kerk Winkelomheide - Projectvoorstel en voorwaarden zakelijk recht in kader van de open oproep erfpacht (College van Burgemeester en Schepenen)

Kerk Stelen is nog het enige gebouw in eigendom van stad Geel die in de lijst van herbestemming staat in het huidige kerkenplan (versie 1.0).
De erfpachtnemer is verantwoordelijk voor alle onderhouds- en herstelkosten van het kerkgebouw dat in erfpacht wordt genomen. Wij schatten deze kosten op minstens  €10.000 per jaar. 

Verwachte onderhoud- en herstellingskosten

Als we een raming maken wat de onderhoud- en herstellingskosten van de kerk Stelen zijn, dan definiëren we dit vanuit de huidige inspectie monumentenwacht en de historische kosten van deze kerk versus de gemiddelde kosten van andere gelijkaardige kerken.

Raming jaarlijkse kosten

We ramen de gemiddelde kost voor een kerk tussen de € 10.000 tot € 15.000 per jaar.

Als we de uitzonderlijke kosten van klokken en monumenten eruit halen, heeft de stad Geel een gemiddelde kost voor de gewone kerken, de afgelopen 12 jaar afgerond € 10.000/jaar per kerk uitgegeven.
De kerk van Stelen heeft, buiten de luidinstallatie, een redelijke conditie en verwachten we de eerste jaren geen exceptionele kosten, daarom kunnen we de € 10.000/jaar voor de kerk van Stelen handhaven.

Voorstel overleg "Stelen op Smaak"

In kader van dit principe werd in overleg met "Stelen op Smaak" bepaald wat voor dit project haalbaar is. Hierbij de argumentatie van de initiatiefnemers:

We hebben dit grondig bekeken ihkv het businessplan, maar het voorstel om structureel een jaarlijkse onderhoudskost van 10.000 euro te dragen is voor de vzw financieel niet haalbaar en wel om volgende redenen:

• De 10.000 euro kan het reeds voorgelegde business plan niet extra dragen.
• We kunnen/mogen op dit moment niet uitgaan van bijkomende subsidies die een wezenlijke bijdrage in de jaarlijkse onderhoudskost van het gebouw voorzien.
• We krijgen nu reeds vragen/opmerking dat ons verhaal “utopisch” en “financieel niet haalbaar is” (zie vragen vanuit jury), het zou dan ook bijzonder onlogisch zijn dat we nu stellen dat deze kost zomaar gedragen kan worden.
• We begrijpen ten volle dat jullie zoeken naar principes die aansluiting vinden bij andere erfpachten vanuit de stad Geel, maar vermoedelijk liggen de gehanteerde bedragen voor andere gebouwen dan lager dan de 10.000 euro (gelet op aard, grootte en eigenschappen van de kerk in Stelen). 

Wel zien wij de mogelijkheid om deze 10.000 euro naar maximum 5.000 euro te verlagen, op voorwaarde dat:

• De erfpachtvergoeding structureel op 1 euro symbolisch terugvalt (we vermoeden dat dit principe ook bij andere erfpachten gehanteerd wordt – nu was er een percentage van de horeca-inkomsten dat als erfpachtvergoeding naar de stad terugvloeide);
• De eerste drie jaren van de exploitatie dit potje van 5.000 euro niet gespijsd moet worden door de vzw – bij de start is het echt essentieel dat de vzw maximale liquiditeit kan houden;
• Het onderhoud van de structuren die de vzw extra wenst te voorzien (tov de huidige situatie) in de binnenruimtes van de kerk (box in box, sanitair, …) zijn ten laste van de vzw (was ook nu reeds het voorgestelde principe, maar we willen hier helder in zijn);
• Het principe van de werkgroep infrastructuur zoals beschreven in ons dossier overeind blijft (d.w.z. werkgroep met afvaardiging stad en vzw die 2x jaarlijks het infrastructuur-luik overloopt, bespreekt en voorstellen uitwerkt);
• De afspraak dat mogelijke subsidies die de vzw verwerft i.k.v. herstellingen en onderhoudswerken voor de buitenschil, ook transparant meegedeeld zullen worden aan de stad Geel, waardoor desgevallend de te dragen kosten door de stad Geel substantieel lager kunnen zijn – dit lijkt ons vanuit transparantie en correcte aanwending van middelen niet meer dan logisch (noot: een vzw kan soms vlotter aan subsidies geraken dan een lokaal bestuur, vandaar bewust deze zinsnede).

Uiteraard wordt de energiekost voor het gebouw gedragen door de vzw (doordat de huidige kerkfabriek geen sluitende begroting heeft, zit deze kost nu ook nog grotendeels bij de stad). Ons voorstel zorgt er dus voor dat de huidige kosten voor de stad wezenlijk dalen, maar op een manier zodat het voor de vzw ook haalbaar blijft.