Gegevens van de aanvrager |
Jan Verbiest
Wandelweg 142
2980 Halle (Kempen)
Gegevens van het perceel |
Kadastraal gekend als:
(afd. 5) sectie N 952 B
Ingewonnen adviezen |
Agentschap voor Natuur en Bos
Voorwaardelijk gunstig advies dd. 26/09/2023 met als referentie 23-214835:
Het perceel is deels gelegen in een beschermd landschap (OE) en dat om deze reden de verboden te wijzigen grasvegetatie al bijgevoegd is. Er is vermoedelijk een overlap met het bijgebouw, wat moeilijk definieerbaar is wegens detailniveau van de plannen in aanvraag (zonder voldoende referentieafmetingen). Het bijgebouw dient dan ook opgericht te worden buiten het beschermd landschap.
Het aanwezige grasland (in beschermd landschap en deels in natuurgebied) dient als grasland behouden te worden, tenzij men hogere natuurdoelen zou nastreven en dit enkel op basis van een reguliere vergunning en/of machtiging. Dit grasland mag niet als tuin ingericht worden, maar mag maximaal extensief (2 x hooien op jaarbasis, rond 15 mei en rond 15 september, met afvoer van maaisel) beheerd worden. Bijkomende aanplantingen op dit grasland zijn niet toegestaan.
Uiteraard mag op geen enkele wijze rechtstreeks of onrechtstreeks het achterliggende VEN-gebied / SBZ-gebied verstoord worden, door bv. overloop van afvalwaters en lichtvervuiling.
De feitelijke aanvraag tot omgevingsvergunning dient nog ter advies voorgelegd te worden aan het Agentschap voor Natuur en Bos.
DE VLAAMSE WATERWEG
Er werd geen advies ontvangen.
Advies van de gewestelijke stedenbouwkundig ambtenaar |
De gemeente is ontvoogd. Bijgevolg moet het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet worden ingewonnen.
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen |
Bepaling welk plan van toepassing is
De aanvraag is volgens het bij Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 gelegen in woongebied.
In deze gebieden de stedenbouwkundige voorschriften gelden van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het perceel is deels gelegen in natuurgebied. In deze gebieden de stedenbouwkundige voorschriften gelden van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De natuurgebieden omvatten de bossen, wouden, venen, heiden, moerassen, duinen, rotsen, aanslibbingen, stranden en andere dergelijke gebieden. In deze gebieden mogen jagers- en vissershutten worden gebouwd voor zover deze niet kunnen gebruikt worden als woonverblijf, al ware het maar tijdelijk.
Het perceel is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
Het perceel is gelegen binnen het RUP Vallei van de Grote Nete van Zammelsbroek tot Heist-op-den-Berg, goedgekeurd op 01/02/2017.
Het perceel is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Aemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en de aanvraag
Omschrijving
De aanvraag betreft het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met een tuinberging.
De eengezinswoning wordt ingeplant op 6 m uit de rooilijn met een maximum bouwdiepte van 17 m.
De kroonlijsthoogte bedraagt maximum 6,5 m indien er gebouwd wordt met een schuin dak (max. helling 45°) en maximum 7 m indien er gebouwd wordt met een plat dak.
Achter de woning wordt een tuinstrook voorzien van minimum 10 m.
Daarachter is de strook voor bijgebouwen gelegen tot op 47 m vanaf de rooilijn, dus tot op 3 m van de grens met het achterliggende natuurgebied.
Bijgebouwen kunnen opgericht worden met een maximum kroonlijsthoogte van 3 m.
Tegen de perceelsgrens dient er steeds te worden gebouwd met een plat dak.
De maximum oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt 75 m².
Toetsing aan de decretale beoordelingselementen
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het bouwen van een woning en een tuinberging stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Op een leeg perceel wordt immers een woning en een tuinberging opgericht. De oprichting gebeurd echter in het woongebied langs een straat met eengezinswoningen. Een bijkomende eengezinswoning zal dus geen geen negatieve belasting op het perceel of op de omgeving leggen.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Er wordt immers nieuwe woning opgericht, die in harmonie is met de bebouwing in de rest van de straat.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een zeer beperkte invloed op de mobiliteit. Het betreft immers het oprichten van een eengezinswoning met parkeergelegenheid op het eigen terrein. Er zal dus geen extra parkeerdruk zijn op het openbaar domein.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 5, Sectie N, nr. 952B stroomt af naar de Grote Nete, een bevaarbare waterloop die beheerd wordt door De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling Regio Centraal. De locatie is volgens de watertoetskaarten zeer overstromingsgevoelig.
Schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Deze mogelijk schadelijke effecten worden opgevangen door de plaatsing van een hemelwaterput en een infiltratievoorziening overeenkomstig de hemelwaterverordening 2023 en door eventuele voorwaarden die zullen worden opgelegd door de Vlaamse Waterweg nv bij de behandeling van de definitieve aanvraag tot omgevingsvergunning.
Conclusie:
Voorwaardelijk gunstig voor het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met bijgebouw.
De eengezinswoning wordt ingeplant op 6 m uit de rooilijn met een maximum bouwdiepte van 17 m.
De kroonlijsthoogte bedraagt maximum 6,5 m indien er gebouwd wordt met een schuin dak (max. helling 45°) en maximum 7 m indien er gebouwd wordt met een plat dak.
Achter de woning wordt een tuinstrook voorzien van minimum 10 m.
Daarachter is de strook voor bijgebouwen gelegen tot op 47 m vanaf de rooilijn, dus tot op 3 m van de grens met het beschermd landschap.
Bijgebouwen kunnen opgericht worden met een maximum kroonlijsthoogte van 3 m.
Tegen de perceelsgrens dient er steeds te worden gebouwd met een plat dak.
De maximum oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt 75 m².
Verhardingen dienen tot een minimum te worden beperkt en alle verhardingen dienen te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen met uitzondering van een eventueel terras. Alle hemelwater dat op het terras valt, dient wel af te vloeien op en te infiltreren in het eigen terrein.
Het perceel is deels gelegen in een beschermd landschap (OE) en om deze reden is de verboden te wijzigen grasvegetatie al bijgevoegd. Er is vermoedelijk een overlap met het bijgebouw, wat moeilijk definieerbaar is wegens detailniveau van de plannen in aanvraag (zonder voldoende referentieafmetingen). Het bijgebouw dient dan ook opgericht te worden buiten het beschermd landschap.
Het aanwezige grasland (in beschermd landschap en deels in natuurgebied) dient als grasland behouden te worden, tenzij men hogere natuurdoelen zou nastreven en dit enkel op basis van een reguliere vergunning en/of machtiging. Dit grasland mag niet als tuin ingericht worden, maar mag maximaal extensief (2 x hooien op jaarbasis, rond 15 mei en rond 15 september, met afvoer van maaisel) beheerd worden. Bijkomende aanplantingen op dit grasland zijn niet toegestaan.
Uiteraard mag op geen enkele wijze rechtstreeks of onrechtstreeks het achterliggende VEN-gebied / SBZ-gebied verstoord worden, door bv. overloop van afvalwaters en lichtvervuiling.
De feitelijke aanvraag tot omgevingsvergunning dient nog ter advies voorgelegd te worden aan het Agentschap voor Natuur en Bos.
Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning zal een grondige toetsing gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening en aan de hemelwaterverordening 2023 (of latere wijzigingen)en kan de vergunningverlenende overheid bijkomende voorwaarden of wijzigingen aan het concept opleggen op basis van de concrete plannen.
Tijdens de aanvraag tot stedenbouwkundig attest werd advies gevraagd aan De Vlaamse Waterweg, maar er werd geen advies ontvangen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De eengezinswoning wordt ingeplant op 6 m uit de rooilijn met een maximum bouwdiepte van 17 m.
De kroonlijsthoogte bedraagt maximum 6,5 m indien er gebouwd wordt met een schuin dak (max. helling 45°) en maximum 7 m indien er gebouwd wordt met een plat dak.
Achter de woning wordt een tuinstrook voorzien van minimum 10 m.
Daarachter is de strook voor bijgebouwen gelegen tot op 47 m vanaf de rooilijn, dus tot op 3 m van de grens met het beschermd landschap.
Bijgebouwen kunnen opgericht worden met een maximum kroonlijsthoogte van 3 m.
Tegen de perceelsgrens dient er steeds te worden gebouwd met een plat dak.
De maximum oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt 75 m².
Verhardingen dienen tot een minimum te worden beperkt en alle verhardingen dienen te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen met uitzondering van een eventueel terras. Alle hemelwater dat op het terras valt, dient wel af te vloeien op en te infiltreren in het eigen terrein.
Het perceel is deels gelegen in een beschermd landschap (OE) en om deze reden is de verboden te wijzigen grasvegetatie al bijgevoegd. Er is vermoedelijk een overlap met het bijgebouw, wat moeilijk definieerbaar is wegens detailniveau van de plannen in aanvraag (zonder voldoende referentieafmetingen). Het bijgebouw dient dan ook opgericht te worden buiten het beschermd landschap.
Het aanwezige grasland (in beschermd landschap en deels in natuurgebied) dient als grasland behouden te worden, tenzij men hogere natuurdoelen zou nastreven en dit enkel op basis van een reguliere vergunning en/of machtiging. Dit grasland mag niet als tuin ingericht worden, maar mag maximaal extensief (2 x hooien op jaarbasis, rond 15 mei en rond 15 september, met afvoer van maaisel) beheerd worden. Bijkomende aanplantingen op dit grasland zijn niet toegestaan.
Uiteraard mag op geen enkele wijze rechtstreeks of onrechtstreeks het achterliggende VEN-gebied / SBZ-gebied verstoord worden, door bv. overloop van afvalwaters en lichtvervuiling.
De feitelijke aanvraag tot omgevingsvergunning dient nog ter advies voorgelegd te worden aan het Agentschap voor Natuur en Bos.
Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning zal een grondige toetsing gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening en aan de hemelwaterverordening 2023 (of latere wijzigingen)en kan de vergunningverlenende overheid bijkomende voorwaarden of wijzigingen aan het concept opleggen op basis van de concrete plannen.
Tijdens de aanvraag tot stedenbouwkundig attest werd advies gevraagd aan De Vlaamse Waterweg, maar er werd geen advies ontvangen.