2024_CBS_02105 - Omgevingsvergunning - het verkavelen in 4 loten voor vrijstaande eengezinswoningen langs Aardseweg 65 (V_202400013JH) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 04/09/2024 (bindende eindtermijn)

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024067989

Dossiernummer gemeente: V_202400013

De gemeente Geel heeft op 14 mei 2024 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 4 loten voor vrijstaande eengezinswoningen. De aanvraag werd op 22 mei 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

de heer Bart Heylen wonende Sint-Hubertusstraat 13 te 2440 GEEL

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Aardseweg 65

Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie A nrs. 393H2, 393P, 398B en 399B

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: 

woongebied met landelijk karakter

De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend: 

• Stedenbouwkundige vergunning (05496) voor het bouwen van een mestveebedrijf - geweigerd op 12/02/1973.
• Stedenbouwkundige vergunning (06422) voor nieuwbouw woonhuis - goedgekeurd op 12/01/1976.
• Stedenbouwkundige vergunning (14716) voor verbouwing zonder volumevermeerdering - goedgekeurd op 13/11/1978.
• Melding M2010/003 voor het bouwen van een veranda door het college van burgemeester en schepenen in akte genomen op 13/12/2010.

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het verkavelen in 6 loten waarvan 4 bebouwbare loten(Lot 1, 2, 3 en 4) en 2 loten uitgesloten uit de verkaveling (Lot 5 met de bestaande boerderij Aardseweg nr.65 en Lot 6, een stuk landbouwgrond). 

Tevens wordt één bijgebouw en een deel van een bijgebouw gesloopt. De bijgebouwen 

horen bij de boerderij gelegen te Geel, Aardseweg 65. 

Het bijgebouw dat volledig wordt verwijderd is een schuur met er achter een hok in betonplaten, op het dak liggen er golfplaten. 

Het deels te verwijderen bijgebouw wordt nu gebruikt als berging en garage, het is een bakstenen gebouw met een licht hellend dak, op dit dak liggen er golfplaten. 

De oppervlakte van de af te breken gebouwen samen is 168m² en het volume 573.7m³. 

De reden om de bebouwing te verwijderd is om de percelen te verdelen in 6 loten, vier loten voor open bebouwing, één lot met de te behouden bebouwing bij de boerderij Aardseweg 65 en één lot achterliggende landbouwgrond.

1. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 1 juni 2024 t.e.m. 30 juni 2024. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.

Inhoud bezwaarschriften

1. De sloot tussen lot 1 en Aardseweg 59 moet behouden blijven.

Anders blijft er water staan op het achterste deel van de tuin en de achterliggende weilanden.

Bij het plaatsen van de garage op de perceel grens met lot 1 is er samen met de toenmalige eigenaar van lot 1 uitmeten dat de sloot op zijn perceel lag ter hoogte van de garage.

1. Deze aanvraag gaat niet alleen om een omgevingsvergunning maar is eveneens een verkavelingsaanvraag. Klopt dit? Zo ja: De beëdigd landmeter die een verkavelingsplan opmaakt staat niet vermeld op een getoond beeld waar niet goed leesbare afmetingen van breedten en lengten zouden getoond moeten worden. 
2. De berekening voor de infiltratiezone wordt gemaakt in het hemelwaterformulier B25 die de architect dient in te vullen bij de aanvraag van een omgevingsvergunning/bouwvergunning. Deze zone op planweergegeven zal 430 m2 oppervlakte hebben voor de loten 1 -2 en 3 en blijft een zichtbaar object. Betekend dit dat een ondiepe( 15 cm), open kuilruimte tussen de hoofdgebouwen en de bijgebouwen wordt voorzien voor opvang van overtollig regenwater/ grondwater?
3. Waarom worden op één van de plannen de loten 5 en 6 ook al voorzien alhoewel in het gele aanplakbord enkel sprake is van 4 te verkavelen loten? 
4. Het lot 6 is geïsoleerd van de eerste 4 loten gelegen tegen de Aardseweg, welk doel heeft dit perceel? 
5. De bestaande woning nr 65 maakt geen deel van deze aanvraag; sinds het overlijden van de eigenaar Karel Heylen in 2022 staat dit gebouw leeg en is niet meer bewoond. Deze leegstand kan jarenlang worden aangehouden?
6. Hoelang is deze aanvraagvergunning geldig ? Is dit eveneens geldig als verkaveling vergunning én als bouwvergunning? 
7. Lot 5 vomt een rechtstreekse aansluiting met de huidige, onbewoonde woning door het perceel nr. A393 p kadastraal te vergroten tot de 50 meterlijn.( diepte bouwperceel)

1. Adviezen

Op 4 juni 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 29 mei 2024 werd het advies ontvangen van Omgevingsloket Wyre

Advies: volledig gunstig

Op 24 mei 2024 werd het advies ontvangen van Pidpa - Distributie leidingen

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 12 juni 2024 werd het advies ontvangen van Proximus

Advies: gunstig

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Mer-screening

Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.

Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.

Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.

Er werd een uitgebreide m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die ten gronde werd beoordeeld door de vergunningsverlenende overheid.

De conclusie dat er geen merkelijke effecten zijn voor de omgeving wordt gevolgd.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Goede ruimtelijke ordening

Opportuniteitstoets

Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO. 

Functionele inpasbaarheid

Het verkavelen van een grond in 4 loten voor een vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project. 

Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.

De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er komen immers  4 loten voor een vrijstaande eengezinswoning bij. Dit is echter de voorziene invulling van het gebied. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.  

Visueel-vormelijke aspecten.

De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing zal ook de visuele ordening van de straat volgen.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.

Mobiliteit

De aanvraag tot verkaveling heeft een geringe invloed op de mobiliteit. Door de verkaveling worden er immers 4 loten bijgecreëerd voor een eengezinswoning. Parkeergelegenheid voor elk lot wordt op het eigen terrein voorzien.

Bodemreliëf

De aanvraag tot verkaveling heeft geen impact op het bodemreliëf. De toekomstige bebouwing zal dit uiteraard wel hebben, maar dan zal de verharding tot en minimum dienen beperkt te worden en het geheel zal ook dienen te voldoen aan de hemelwaterverordening.

Hinderaspecten – gezondheid

De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de  gezondheidsaspecten in de omgeving.

Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg. 

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 1 juni 2024 tot en met 30 juni 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 2 bezwaarschriften ontvangen.

Inhoud bezwaarschriften

1. De sloot tussen lot 1 en Aardseweg 59 moet behouden blijven.

Anders blijft er water staan op het achterste deel van de tuin en de achterliggende weilanden.

Bij het plaatsen van de garage op de perceel grens met lot 1 is er samen met de toenmalige eigenaar van lot 1 uitmeten dat de sloot op zijn perceel lag ter hoogte van de garage.

1. Deze aanvraag gaat niet alleen om een omgevingsvergunning maar is eveneens een verkavelingsaanvraag. Klopt dit? Zo ja: De beëdigd landmeter die een verkavelingsplan opmaakt staat niet vermeld op een getoond beeld waar niet goed leesbare afmetingen van breedten en lengten zouden getoond moeten worden. 
2. De berekening voor de infiltratiezone wordt gemaakt in het hemelwaterformulier B25 die de architect dient in te vullen bij de aanvraag van een omgevingsvergunning/bouwvergunning. Deze zone op planweergegeven zal 430 m2 oppervlakte hebben voor de loten 1 -2 en 3 en blijft een zichtbaar object. Betekend dit dat een ondiepe( 15 cm), open kuilruimte tussen de hoofdgebouwen en de bijgebouwen wordt voorzien voor opvang van overtollig regenwater/ grondwater?
3. Waarom worden op één van de plannen de loten 5 en 6 ook al voorzien alhoewel in het gele aanplakbord enkel sprake is van 4 te verkavelen loten? 
4. Het lot 6 is geïsoleerd van de eerste 4 loten gelegen tegen de Aardseweg, welk doel heeft dit perceel? 
5. De bestaande woning nr 65 maakt geen deel van deze aanvraag; sinds het overlijden van de eigenaar Karel Heylen in 2022 staat dit gebouw leeg en is niet meer bewoond. Deze leegstand kan jarenlang worden aangehouden?
6. Hoelang is deze aanvraagvergunning geldig ? Is dit eveneens geldig als verkaveling vergunning én als bouwvergunning? 
7. Lot 5 vomt een rechtstreekse aansluiting met de huidige, onbewoonde woning door het perceel nr. A393 p kadastraal te vergroten tot de 50 meterlijn.( diepte bouwperceel)

Evaluatie bezwaarschriften

1. In de voorwaarden van de vergunning wordt opgenomen dat de verkavelaar de nodige maatregelen dient te nemen zodat door de verkaveling geen wateroverlast ontstaat op de aanpalende percelen.
2. Deze aanvraag betreft alleen een omgevingsvergunning voor een verkaveling, enkel de afbraak van sommige bijgebouwen staat vermeld als stedenbouwkundig luik. Op het ‘plan nieuwe toestand’ staat het volgende vermeld: “Opgemaakt ingevolge meting door Jan Tubbeckx,  Landmeter­Expert, beëdigd door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Turnhout”
3. Hoe het regenwater zal worden opgevangen en geïnfiltreerd op het eigen terrein dient bekeken te worden bij de aanvraag tot omgevingsvergunning voor de woningen. Die aanvragen dienen in ieder geval te voldoen aan de hemelwaterverordening 2023 (of latere wijzigingen).
4. + 5) Enkel de loten 1, 2, 3 en 4 maken deel uit van de verkaveling, lot 5 is met de te behouden bebouwing bij de boerderij Aardseweg 65 en één lot is achterliggende landbouwgrond.  
5. Leegstand kan inderdaad jarenlang worden aangehouden, maar er wordt jaarlijks wel een oplopende leegstandsbelasting op geheven. 
6. Het betreft enkel een omgevingsvergunning voor een verkaveling. Na 5 jaar dient 1/3^de van de 4 loten vervreemd te zijn en na 10 jaar 2/3^de , anders is de aanvraag vervallen. 
7. Lot 5 wordt behouden als landbouwgronf bij Aardseweg 65.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Fluvius, afgeleverd op 4 juni 2024, is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Omgevingsloket Wyre, afgeleverd op 29 mei 2024, is gunstig.
• Het advies van Pidpa - Distributie leidingen, afgeleverd op 24 mei 2024, is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Proximus, afgeleverd op 12 juni 2024, is gunstig.

Besluit

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde verkavelingsplan.

Loten 5 (bebouwd) en 6 (gelegen in agrarisch gebied) maken geen deel uit van deze verkaveling.

Perceel 2/A/393/H/2, waarop de woning Aardseweg 75 staat, maakt geen deel uit van de verkaveling.

De stedenbouwkundige voorschriten, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.

Bijgebouwen kunnen worden ingeplant vanaf 3 m van de grens met het agrarisch gebied.

De sloping en gedeeltelijke sloping van de bijgebouwen dient te zijn uitgevoerd vooraleer de verkaveling van kracht kan worden. 

Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).

De verkavelaar dient de nodige maatregelen te nemen zodat door de verkaveling geen wateroverlast ontstaat op de aanpalende percelen.

De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 24/05/2024 met kenmerk 202869.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 04/06/2024 met kenmerk 5000069085.