UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 04/04/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023129104
Dossiernummer gemeente: 202300441
De gemeente Geel heeft op 29 september 2023 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een meergezinswoning. De aanvraag werd op 21 december 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
M.S.A. INTERNATIONAL BV met als contactadres Stationsstraat 82E te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 86, 88, 90 en 92
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 570Z7 en 571D2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
parkgebied
De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10 januari 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De aanvraag voldoet niet aan de voorschriften betreffende het aantal bouwlagen en de plaatsing van parkeerplaatsen in een zone bestemd voor parkzone.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning.
De bestaande functies (handelsruimte en wooneenheden) van het vergund gebouw blijven behouden.
Enerzijds omvat de verbouwing het na-isoleren van de bestaande voorgevel en achtergevel van het hoofdelijk deel van het gebouw. Anderzijds wordt er bovenop het bestaand gebouw een duplexverdieping voorzien met hellend dak. Volgens de beschrijvende nota zal deze grotendeels aansluiten bij het linksaanpalende bouwvolume. In het hellend dak wordt aan beide zijdes (voor- en achterkant) een dakkapel voorzien.
Achteraan worden er 4 parkeerplaatsen voorzien.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 31 december 2023 t.e.m. 29 januari 2024. Er werden 3 bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 15 maart 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Uiteraard dient ten allen tijde voldaan te zijn aan de bepalingen in de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater en het Decreet Integraal Waterbeleid, met (indien van toepassing) specifieke aandacht voor de geldende afstandsregels met betrekking tot de waterloop (zie https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/dlm/dienst-integraal-waterbeleid/wonen-of-werken-langs-een-waterloop.html). Voor werken aan een waterloop van 2e categorie dient ten allen tijde een vergunning en/of machtiging te worden aangevraagd.
Advies: geen bezwaar
Op 28 december 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,9 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 29 februari 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 11 maart 2024 werd het advies ontvangen van dienst Openbaar Domein stad Geel, team Grijs
Advies riolering
Zonering en aansluiting
De meergezinswoning bevindt zich in centraal gebied. Er is in het openbaar domein een gemengd rioleringsstelsel aanwezig. Het gebouw zal een aansluiting op dit stelsel hebben. Aan deze aansluiting wijzigt er niets.
Afvalwater
Op het grondplan nieuwe toestand van verdieping 3 is er een wijziging ten opzichte van de bestaande toestand. De keuken bevindt zich op een andere locatie in de ruimte. De nieuwe afvoer voor afvalwater moet aangesloten worden op de bestaande afvoeren voor afvalwater.
Hemelwater
Als men een bijkomende verdieping bouwt, moet de regenwaterafvoer verlengd worden naar boven toe. De nieuwe hemelwaterafvoer van het dak moet aangesloten worden op de bestaande afvoer.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater 2023 is niet van toepassing.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 12 maart 2024 werd het advies ontvangen van Openbaar Domein, team Mobiliteit
De parkeerplaatsen die ingetekend zijn, kunnen op die locatie niet ingericht worden volgens het BPA (parkzone).
Bijkomend zijn de parkeerplaatsen momenteel niet bereikbaar aangezien er nog geen uitkomst is van de gerechtelijke procedure om de plaatsen bereikbaar te maken via het links aanpalende gebouw.
Advies: ongunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De aanvraag is gelegen binnen het BPA Statieplein. De aanvraag voldoet niet aan de voorschriften van dit BPA, meer bepaald voor wat betreft de extra bouwlaag en de reeds aangelegde parkeerplaatsen.
VCRO
Artikel 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft :
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
Volgens het BPA Statieplein zijn er 4 bouwlagen toegelaten en is de kroonlijsthoogte 10 meter. De bestaande meergezinswoning bestaat reeds uit 4 bouwlagen. Dit is niet in overeenstemming met de voorschriften.
Deze afwijking kan niet worden toegestaan.
De aangelegde parkeerplaatsen zijn voorzien in een zone voor parkgebied: deze zone dient als openbaar park te worden ingericht. De inrichting dient te gebeuren door middel van het aanplaneten van streekeigen hoogstammige bomen en onderbeplanting.
Deze afwijking kan niet worden toegestaan.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Stationsstraat 86-92, Afdeling 6, Sectie G, nr. 570z7, 571d2 stroomt af naar de Zeggeloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2e categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten deels effectief overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Toegankelijkheid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De bestaande functies (handelsruimte en wooneenheden) van het vergund gebouw blijven behouden.
De aanvraag betreft het voorzien van een extra bouwlaag voor wonen. De functie is inpasbaar.
De 4 parkeerplaatsen zijn reeds uitgevoerd, waardoor dit een regularisatie betreft. Deze zijn gelegen in parkzone en zijn dus niet in overeenstemming met het gewestplan, noch met het BPA Statieplein.
Mobiliteitsimpact
Voor het oprichten van een extra bouwlaag is de impact van de mobiliteit beperkt. Echter worden er 4 parkeerplaatsen voorzien. De parkeerplaatsen die ingetekend zijn, kunnen op die locatie niet ingericht worden volgens het BPA (parkzone).
Bijkomend zijn de parkeerplaatsen momenteel niet bereikbaar aangezien er nog geen uitkomst is van de gerechtelijke procedure om de plaatsen bereikbaar te maken via het links aanpalende gebouw.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het gebouw bevindt zich volgens het bijzonder plan van aanleg Statieplein in een zone A3 2 S: hier zijn 4 bouwlagen toegestaan.
Het bestaande gebouw heeft reeds 4 bouwlagen. De aanvrager wenst nog een extra bouwlaag op te richten, zodat hier 5 bouwlagen ontstaan. Dit is niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA.
Volgens de beschrijvende nota worden er 4 parkeerplaatsen voorzien achteraan het perceel, ten behoeve van het bestaande vergund gebouw, dewelke bereikbaar zijn via de doorritzone en achterliggend gebied van het linksaanpalende gebouwcomplex. De bouwheer zou eveneens eigenaar zijn van meerdere eigendommen in dat gebouw en zou een eigen verworven doorgangsrecht hebben ten behoeve van het eigen gebruik van deze eigendommen in het linkercomplex. Blijkbaar is via gerechtelijke weg momenteel een procedure lopende om via de linkse eigendom te kunnen wegen tot het achterliggende gebied van het bouwperceel waar deze aanvraag betrekking toe heeft. De aanvrager zou dit doen om de Stationsstraat te ontlasten.
Echter merken we dat deze parkeerplaatsen al aangelegd zijn zonder vergunning.
Uit de foto’s, bezwaarschriften en beschrijvende nota blijkt dat deze niet bereikbaar zijn.
Volgens de algemeen geldende voorschriften van BPA Statieplein (art. 11)a)B)3.) moet elke parkeerplaats aan de toegangsweg grenzen.
Eveneens bevinden deze parkeerplaatsen zich, volgens het gewestplan, alsook volgens het BPA Statieplein, in parkzone. Dit is niet in overeenstemming met de voorschriften.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande voorgevel en achtergevel worden nageïsoleerd en afgewerkt met steenstrips in een lichte kleur.
Zijdelingse wanden op de perceelsgrens en de bovendakse technische koker van de liftschacht worden afgewerkt in donker gekleurde leien. Het hellend dak wordt voorzien in donker gekleurde dakpannen. De dakkapellen zijn voorzien in donker gekleurde sandwichpanelen. Nieuw buitenschrijnwerk wordt voorzien in donkere kleur conform aan de van de bestaande te behouden delen. De bestaande behouden buitenmuren op het gelijkvloers zijn voorzien in lichte crepi.
De nieuwe terrasconstructie aan de achterzijde wordt voorzien in gegalvaniseerde stalen profielen. Terrasscherm is in donkere profielen met lichtdoorlatend maar met een niet transparante paneelopvulling.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Het ruimtegebruik betreffende de parkeerplaatsen in parkzone heeft nadelige gevolgen naar de omgeving.
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er verder geen hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 31 december 2023 tot en met 29 januari 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 3 bezwaarschriften ontvangen, waarvan één bezwaarschrift een aanvulling is.
De bezwaarschriftindieners zijn van mening dat:
De bezwaarschriftindieners delen mee dat er momenteel een rechtszaak loopt i.v.m. de scheidingsdraad ter hoogte van de parkeerplaatsen.
Evaluatie bezwaarschriften
De bezwaarschriften kunnen grotendeels gevolgd worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Ongunstig omwille van volgende redenen:
Voldoet niet aan de voorschriften van het BPA Statieplein:
Er worden meer dan 4 bouwlagen voorzien.
De kroonlijsthoogte bedraagt meer dan 10 meter.
De parkeerplaatsen zijn niet vergunbaar doordat deze zich, volgens het BPA Statieplein, in parkzone bevinden. Deze zone dient te worden hersteld en als groen te worden aangelegd zoals voorzien in de oorspronkelijke vergunning.
De parkeerplaatsen palen niet aan de toegangsweg. Volgens de algemeen geldende voorschriften van BPA Statieplein (art. 11)a)B)3.) moet elke parkeerplaats aan de toegangsweg grenzen.
Het ongunstig advies van Openbaar Domein, team Mobiliteit.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren omwille van volgende redenen:
Voldoet niet aan de voorschriften van het BPA Statieplein:
Er worden meer dan 4 bouwlagen voorzien.
De kroonlijsthoogte bedraagt meer dan 10 meter.
De parkeerplaatsen zijn niet vergunbaar doordat deze zich, volgens het BPA Statieplein, in parkzone bevinden. Deze zone dient te worden hersteld en als groen te worden aangelegd zoals voorzien in de oorspronkelijke vergunning.
De parkeerplaatsen palen niet aan de toegangsweg. Volgens de algemeen geldende voorschriften van BPA Statieplein (art. 11)a)B)3.) moet elke parkeerplaats aan de toegangsweg grenzen.
Het ongunstig advies van Openbaar Domein, team Mobiliteit.