UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 27/03/*2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023157013
Dossiernummer gemeente: 202300550
De gemeente Geel heeft op 28 november 2023 een aanvraag ontvangen voor reliëfwijziging, ophogen landbouwgrond. De aanvraag werd op 13 december 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Niels Haesen wonende Doornboomstraat 29 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Doornboomstraat zn
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nr. 442_
Verslag
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023157013
Dossiernummer gemeente: 202300550
De gemeente Geel heeft op 28 november 2023 een aanvraag ontvangen voor reliëfwijziging, ophogen landbouwgrond. De aanvraag werd op 13 december 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Niels Haesen wonende Doornboomstraat 29 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Doornboomstraat zn
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nr. 442_
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag handelt over de ophoging en egalisatie van een deel van een perceel. Het betreft hier een perceel kadastraal gekend als Geel 3de Afdeling Sectie L nr. 442. Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in agrarische gebieden. De grond in het deel dat we aanvragen is lager gelegen dan de omringende gronden. Dit deel van het perceel is vaak nat, de structuur van de grond is slecht. Dit maakt het bewerken van het perceel erg moeilijk.
Door egalisatie en opvullen van de putten zal deze grond een pak beter bewerkbaar worden en kan
men oogsten met minder problemen.
Aan de zuid zijde van het perceel zal er op de eigen grond een greppel worden gegraven, deze
greppel loopt naar de bestaande gracht aan de oostelijke kant van het perceel.
Aard en herkomst van de aangevoerde bodem:
De aanvulling zal gebeuren met BODEM (code 201, 210 of 211).
Fysische samenstelling:
De aanvulling van het terrein zal uitsluitend gebeuren met niet-verontreinigde uitgegraven bodem,
meer bepaald uitgegraven bodem die een fysische scheiding heeft ondergaan en gereinigde
uitgegraven bodem die inzake fysische samenstelling voldoet aan de bepalingen van artikel 162 van
het besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams
reglement betreffende de bodemsanering en bodembescherming.
Chemische samenstelling:
Inzake chemische samenstelling zal de uitgegraven bodem voldoen aan de waarden voor vrij gebruik van uitgegraven bodem (code 211 of 291 volgens het Vlarebo).
De wijze van afwerking van het terrein en de toestand na de werken.
Er zal teelaarde worden bijgebracht op de al aanwezige bodem, de bodem zal worden geëgaliseerd
waarna we een grond krijgen die minder nat is en beter te bewerken is.
De aanvrager Niels Haesen heeft landbouwnummer 000.417.813.34
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 5 januari 2024 t.e.m. 3 februari 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 12 januari 2024 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij
Advies: geen advies
Op 13 december 2023 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Het perceel te Stokt mag niet opgehoogd worden. Dit wegens volgende argumenten:
Het perceel bevindt zich niet in overstromingsgevoelig gebied. Tevens is de bodemtextuur hier Zdcx (matig natte zandgronden met verbrokkeld textuur B horizont met silexietbijmenging) wat maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘matig infiltreerbaar’.
Een eventuele wateroverlast kan hier te wijten zijn aan een landbouwgebruik dat verdichting in de hand gewerkt heeft. Verdichting heeft als gevolg een minder goede doorlaatbaarheid.
Tot slot heeft de ophoging per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg.
Advies: ongunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 3, Sectie L, nr. 442 stroomt af naar de Stoktloop, een onbevaarbare waterloop (van 2e categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen District Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Tevens is de bodemtextuur hier Zdcx (matig natte zandgronden met verbrokkeld textuur B horizont met silexietbijmenging) wat maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘matig infiltreerbaar’.
De ophoging heeft per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg.
De aanvraag doorstaat de watertoets niet.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
Functionele inpasbaarheid / bodemreliëf
Het betreft een ophoging van een perceel landbouwgrond in agrarisch gebied.
De vergunningverlenende overheid is belast om de huidige toestand van de bodemstructuur en waterhuishouding op de betreffende percelen ( en de aangelanden) na te gaan en over de eventuele effecten die de aanvraag hierop kan teweeg brengen.
Het perceel bevindt zich niet in overstromingsgevoelig gebied. Tevens is de bodemtextuur hier Zdcx (matig natte zandgronden met verbrokkeld textuur B horizont met silexietbijmenging) wat maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘matig infiltreerbaar’.
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat de bodem een goed infiltrerend karakter heeft. Wateroverlast is dus waarschijnlijk te wijten aan het landbouwgebruik dat verdichting heeft veroorzaakt.
Er mag geen extra bodemmateriaal worden aangevoerd.
Aan de zuid zijde van het perceel zal er op de eigen grond een greppel worden gegraven, deze greppel loopt naar de bestaande gracht aan de oostelijke kant van het perceel. De bestaande grachten werden reeds uitgediept, zij mogen geen extra water ontvangen door het uitvoeren van grondophoging of nivellering.
De aangevraagde werken zijn niet inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor nivelleringswerken is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvrager, Niels Haesen voor paardenfokkerij De Eyckenhoeve, heeft gelijktijdig een ophoging en aanleg hemelwaterbuffer ingediend dd. 28/11/2023 OMV_2023157005 voor aanpalende percelen sectie L nrs. 439, 4440 of 441 met een totale oppervlakte van 7655m².
Het betrokken perceel van de aanvraag heeft een oppervlakte van 4345m².
Er is sprake van saucissionering door de aanvragen op te slpitsen.
Er worden telkens perceelsgebonden aanvragen ingediend voor het ophogen van landbouwgrond.
De voorliggende aanvraag dient afgetoetst te worden in een groter geheel om te vermijden dat een volledig gebied systhematisch wordt opgehoogd.
Het college van burgemeester en schepenen verleende vergunningen aan betrokken aanvrager voor het ophogen van landbouwgrond in de onmiddelijke omgeving (zie luchtfoto in bijlage).
- OMV_2023035003 dd. 26/06/2023, percelen sectie L nrs 434 en 435, oppervlakte 12793m²
- OMV_2023034982 dd. 12/07/2023, perceel sectie L nr. 267A, oppervlakte 6835m²
Overige vergunningen in de omgeving voor het ophogen van grond.
- 2013/00337 dd. 25/11/2013, percelen sectie L nrs. 262A en 262/02A, oppervlakte 7475m²
- 2014/00382 dd. 09/02/2015, perceel sectie L nr. 589/02A, oppervlakte 7211m²
- 2015/00084 dd. 11/05/2015, perceel sectie L nr. 593/02B, oppervlakte 5824m²
Het college van burgemeester en schepenen verleende weigeringen voor het ophogen van landbouwgrond in de onmiddelijke omgeving (zie luchtfoto in bijlage).
- OMV_2023038880 dd. 12/07/2023, percelen sectie L nrs. 265A en 266, oppervlakte 6565m²
- 2003/00143 dd.15/12/2003, percelen sectie L nrs. 451A en 451B, oppervlakte 10560m²
- 2017/00391 dd. 05/02/2018, percelen sectie L nrs. 451A en 451B, Weigering Deputatie 17/05/2018
Mogelijke schadelijke effecten zouden kunnen ontstaan door:
Wijzigen van infiltratie naar het grondwater, aangezien ophogingen een versnelde afvoer van het hemelwater en een verminderde infiltratie in de bodem tot gevolg kunnen hebben;
Er mag geen ruimte voor water verloren gaan. Door de geplande ophogingen wordt immers overstroombare ruimte ingenomen, waardoor op die plaats geen overstromingswater geborgen kan worden. Dit kan er toe leiden dat het gevaar van wateroverlast in de omgeving toeneemt.
Om de overstromingsproblemen in de omgeving niet te verergeren, moet bij voorkeur het verlies van waterbergingsruimte vermeden, maar in specifieke gevallen kan toegestaan worden om verloren ruimte voor water te compenseren.
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat de bodem een goed infiltrerend karakter heeft.
De ophoging heeft per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg.
Visueel-vormelijke elementen
De werken worden uitgevoerd in agrarisch gebied ten behoeve van de landbouwactiviteiten.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 5 januari 2024 tot en met 3 februari 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat de bodem een goed infiltrerend karakter heeft. Wateroverlast is dus waarschijnlijk te wijten aan het landbouwgebruik dat verdichting heeft veroorzaakt.
Wijzigen van infiltratie naar het grondwater, aangezien ophogingen een versnelde afvoer van het hemelwater en een verminderde infiltratie in de bodem tot gevolg kunnen hebben;
Er mag geen ruimte voor water verloren gaan. Door de geplande ophogingen wordt immers overstroombare ruimte ingenomen, waardoor op die plaats geen overstromingswater geborgen kan worden. Dit kan er toe leiden dat het gevaar van wateroverlast in de omgeving toeneemt.
Om de overstromingsproblemen in de omgeving niet te verergeren, moet bij voorkeur het verlies van waterbergingsruimte vermeden, maar in specifieke gevallen kan toegestaan worden om verloren ruimte voor water te compenseren.
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat de bodem een goed infiltrerend karakter heeft.
De ophoging heeft per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg.
De bodem zou wel gelijk getrokken mogen worden zonder aanvoer van extra bodemmateriaal.
De reeds aangevoerde grond die gestockeerd wordt op het terrein moet afgevoerd te worden.
De dienst Openbaar Domein adviseert de aanvraag ongunstig.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning wel goed te keuren en de vergunning af te leveren omwille van volgende redenen :
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden: