UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 04/04/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023157005
Dossiernummer gemeente: 202300553
De gemeente Geel heeft op 28 november 2023 een aanvraag ontvangen voor reliëfwijziging, het ophogen van landbouwgrond en aanleggen van een waterbuffer sectie l nrs. 439, 440 en 441. De aanvraag werd op 21 december 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Niels Haesen wonende Doornboomstraat 29 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nrs. 439_, 440_ en 441_
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag handelt over de ophoging, verlaging en egalisatie aan van een deel van een perceel. Het betreft hier een perceel kadastraal gekend als Geel 3de Afdeling Sectie L nrs. 439, 440 en 441. Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in agrarische gebieden. De grond in het deel dat we aanvragen is lager gelegen dan de omringende gronden. Dit deel van het perceel is vaak nat, de structuur van de grond is slecht. Dit maakt het bewerken en laten begrazen van het perceel erg moeilijk.
Door egalisatie en ophogen zal deze grond een pak beter bewerkbaar worden en kan men oogsten zonder problemen. De grond achteraan het perceel zal verlaagd worden, de gracht zal in deze verlaagde zone kunnen uitstromen, dit deel van het perceel zal gebruikt worden als wadi zodat er meer regenwater op het perceel kan infiltreren
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 5 januari 2024 t.e.m. 3 februari 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 13 maart 2024 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij
Advies: geen advies
Op 14 maart 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: ongunstig
Op 6 december 2023 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Het perceel te Stokt mag niet opgehoogd worden. Dit wegens volgende argumenten:
Het perceel bevindt zich niet in overstromingsgevoelig gebied. Tevens is de bodemtextuur hier Zdcx (matig natte zandgronden met verbrokkeld textuur B horizont met silexietbijmenging) wat maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘matig infiltreerbaar’.
Een eventuele wateroverlast kan hier te wijten zijn aan een landbouwgebruik dat verdichting in de hand gewerkt heeft. Verdichting heeft als gevolg een minder goede doorlaatbaarheid.
Tot slot heeft de ophoging per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg.
Advies: ongunstig
Niet van toepassing.
Wegenis
De percelen zijn gelegen in een binnengebied en palen bijgevolg niet aan een openbare weg.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 3, Sectie L, nrs. 493, 440, 441 stromen af naar de Stoktloop, een onbevaarbare waterloop (van 2e categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen District Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Tevens is de bodemtextuur hier Zdcx (matig natte zandgronden met verbrokkeld textuur B horizont met silexietbijmenging) wat maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘matig infiltreerbaar’.
De ophoging heeft per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg.
Ongunstig advies Dienst Integraal waterbeleid dd. 14/03/2024 ref. WAAD-2024-0500.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Mogelijke schadelijke effecten zouden kunnen ontstaan door:
- wijziging van infiltratie naar het grondwater aangezien verhardingen en bebouwing een versnelde
afvoer van hemelwater en een verminderde infiltratie in de bodem tot gevolg hebben. Dit kan leiden
tot onvoldoende aanvulling van het grondwater, met (meer) verdroging tot gevolg;
3.1. Voor de wijziging van infiltratie naar het grondwater
Voor wat betreft het aspect infiltratie kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen
indien de aanvraag minstens voldoet aan de gewestelijke, provinciale, gemeentelijke
stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten e.a. Verder moet voldaan worden
aan art. 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II met betrekking tot de afvoer van hemelwater, doelstelling
6° a) opgenomen in art. 5 van het decreet integraal waterbeleid en het concept 'vasthoudenbergen-
afvoeren' dat opgenomen is in de waterbeleidsnota en de stroomgebiedbeheerplannen.
Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater en vervolgens naar infiltratie boven
buffering met vertraagde afvoer.
Vermijden afstroom van hemelwater
Buiten valleigebied en buiten overstromingsgevoelig gebied kan een ophoging gunstig
beoordeeld worden indien er voldoende ruimte voor afstromend hemelwater voorzien wordt,
gebaseerd op een T20 HCC 2050 bui (38l/m²).
Hiervoor wordt er verwezen naar de methodiek die door de Coördinatiecommissie
Integraal Waterbeleid is opgemaakt voor de begroting van afstromend hemelwater
van onverharde oppervlaktes. De run-off van een perceel wordt bepaald door de helling,
bodemtextuur en begroeiing van het perceel. De in rekening te brengen oppervlakte is
afhankelijk van de run-off verschilcoëfficiënt van het perceel. Dit is de bijkomende afstroming
die veroorzaakt wordt door het landgebruik van het perceel in vergelijking met een natuurlijke
situatie (bos). Voor akkerpercelen is deze coëfficiënt 20%.
De helling van het perceel bedraagt tussen 0,5% en 5%, hiervoor dient bij de coëfficiënt 7%
extra genomen te worden. Er dient dus buffering voorzien te worden aan 38l/m² +27% =
48,26l/m².
2307m²*48,26l/m² = 111.336L. De voorziene buffering tot aan de overloop is ontoereikend en kan dus niet aanvaard worden.
Infiltratievoorziening
Om effectief te zijn en drainage van het grondwater te vermijden, dient de infiltratievoorziening
zich geheel boven de gemiddelde voorjaarsgrondwaterstand te bevinden. Enkel het volume en
de oppervlakte van de infiltratievoorziening boven dit peil kunnen in rekening genomen worden.
Op basis van de drainageklasse van de bodemkaart, zoals raadpleegbaar op Geopunt, is de
maximaal toegestane diepte van een infiltratievoorziening op dit perceel 50 cm.
De wadi mag maximaal 50cm lager dan het bestaande maaiveld voorzien worden. aangezien
volgens de hoogtemetingen aanwezig op het plan het maaiveld tot 20,90mTAW komt, mag de
bodem van de wadi maximaal op 20,40mTAW voorzien worden.
Tijdens de uitvoering van de werken moet de locatie van de infiltratiezone gevrijwaard worden
van zware belasting om bodemverdichting te vermijden. Zo kan de infiltratiecapaciteit maximaal
behouden blijven.
Indien met een reeks peilbuismetingen kan worden aangetoond dat de
voorjaarsgrondwaterstand zich dieper onder het maaiveld bevindt, kan het advies
herbekeken worden.
4. TOETSING EN CONCLUSIE
Ongunstig, aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het
opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en
art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid. Onderhavig advies kan worden herzien indien
gewijzigde plannen worden opgeladen waarbij rekening wordt gehouden met alle onder punt 3
besproken voorwaarden, maatregels en aandachtspunten.
De voorziene buffering tot aan de overloop is ontoereikend en kan dus niet aanvaard worden. De buffervoorziening dient minimaal 111,336L te bedragen.
De wadi mag maximaal 50cm lager dan het bestaande maaiveld voorzien worden.
aangezien volgens de hoogtemetingen aanwezig op het plan het maaiveld tot 20,90mTAW komt, mag de bodem van de wadi maximaal op 20,40mTAW voorzien worden.
De aanvraag doorstaat de watertoets niet.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
Functionele inpasbaarheid / bodemreliëf
Het betreft een ophoging van een perceel landbouwgrond en het aanleggen van een hemelwaterbuffer het in agrarisch gebied.
De vergunningverlenende overheid is belast om de huidige toestand van de bodemstructuur en waterhuishouding op de betreffende percelen ( en de aangelanden) na te gaan en over de eventuele effecten die de aanvraag hierop kan teweeg brengen.
Het perceel bevindt zich niet in overstromingsgevoelig gebied. Tevens is de bodemtextuur hier Zdcx (matig natte zandgronden met verbrokkeld textuur B horizont met silexietbijmenging) wat maakt dat de bodem van nature goed infiltreert. Dit komt ook terug in het hemelwater- en droogteplan dat goedgekeurd werd door de gemeenteraad. Hierin staat het perceel ingetekend als ‘matig infiltreerbaar’.
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat de bodem een goed infiltrerend karakter heeft. Wateroverlast is dus waarschijnlijk te wijten aan het landbouwgebruik dat verdichting heeft veroorzaakt.
De Dienst Integraal Waterbeleid dd. 14/03/2024 ref. WAAD-2024-0500 adviseert de aanvraag ongunstig.
De aangevraagde werken zijn niet inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor nivelleringswerken een aanleg van een hemelwaterbuffer is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvrager, Niels Haesen voor paardenfokkerij De Eyckenhoeve, heeft gelijktijdig een ophoging van een aanpalend perceel sectie L nr. 442 met een oppervlakte van 4345m² ingediend.
De betrokken percelen van de aanvraag hebben een totale oppervlakte van 7655m².
Er is sprake van saucissionering door de aanvragen op te slpitsen.
Er worden telkens perceelsgebonden aanvragen ingediend voor het ophogen van landbouwgrond.
De voorliggende aanvraag dient afgetoetst te worden in een groter geheel om te vermijden dat een volledig gebied systhematisch wordt opgehoogd.
Het college van burgemeester en schepenen verleende vergunningen aan betrokken aanvrager voor het ophogen van landbouwgrond in de onmiddelijke omgeving (zie luchtfoto in bijlage).
- OMV_2023035003 dd. 26/06/2023, percelen sectie L nrs 434 en 435, oppervlakte 12793m²
- OMV_2023034982 dd. 12/07/2023, perceel sectie L nr. 267A, oppervlakte 6835m²
Overige vergunningen in de omgeving voor het ophogen van grond.
- 2013/00337 dd. 25/11/2013, percelen sectie L nrs. 262A en 262/02A, oppervlakte 7475m²
- 2014/00382 dd. 09/02/2015, perceel sectie L nr. 589/02A, oppervlakte 7211m²
- 2015/00084 dd. 11/05/2015, perceel sectie L nr. 593/02B, oppervlakte 5824m²
Het college van burgemeester en schepenen verleende weigeringen voor het ophogen van landbouwgrond in de onmiddelijke omgeving (zie luchtfoto in bijlage).
- OMV_2023038880 dd. 12/07/2023, percelen sectie L nrs. 265A en 266, oppervlakte 6565m²
- 2003/00143 dd.15/12/2003, percelen sectie L nrs. 451A en 451B, oppervlakte 10560m²
- 2017/00391 dd. 05/02/2018, percelen sectie L nrs. 451A en 451B, Weigering Deputatie 17/05/2018
Mogelijke schadelijke effecten zouden kunnen ontstaan door:
Wijzigen van infiltratie naar het grondwater, aangezien ophogingen een versnelde afvoer van het hemelwater en een verminderde infiltratie in de bodem tot gevolg kunnen hebben;
Er mag geen ruimte voor water verloren gaan. Door de geplande ophogingen wordt immers overstroombare ruimte ingenomen, waardoor op die plaats geen overstromingswater geborgen kan worden. Dit kan er toe leiden dat het gevaar van wateroverlast in de omgeving toeneemt.
Om de overstromingsproblemen in de omgeving niet te verergeren, moet bij voorkeur het verlies van waterbergingsruimte vermeden, maar in specifieke gevallen kan toegestaan worden om verloren ruimte voor water te compenseren.
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat de bodem een goed infiltrerend karakter heeft.
De ophoging heeft per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg.
Visueel-vormelijke elementen
De werken worden uitgevoerd in agrarisch gebied ten behoeve van de landbouwactiviteiten.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Aangezien het schadelijk effect niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 5 januari 2024 tot en met 3 februari 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Ongunstig advies van de Dienst Integraal Waterbeleid dd. 14/03/2024 ref. WAAD-2024-0500.
Ongunstig advies van de dienst Openbaar Domein van de Stad Geel.
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat de bodem een goed infiltrerend karakter heeft. Wateroverlast is dus waarschijnlijk te wijten aan het landbouwgebruik dat verdichting heeft veroorzaakt.
Wijzigen van infiltratie naar het grondwater, aangezien ophogingen een versnelde afvoer van het hemelwater en een verminderde infiltratie in de bodem tot gevolg kunnen hebben;
Er mag geen ruimte voor water verloren gaan. Door de geplande ophogingen wordt immers overstroombare ruimte ingenomen, waardoor op die plaats geen overstromingswater geborgen kan worden. Dit kan er toe leiden dat het gevaar van wateroverlast in de omgeving toeneemt.
Om de overstromingsproblemen in de omgeving niet te verergeren, moet bij voorkeur het verlies van waterbergingsruimte vermeden, maar in specifieke gevallen kan toegestaan worden om verloren ruimte voor water te compenseren.
Het perceel mag niet opgehoogd worden omdat de bodem een goed infiltrerend karakter heeft.
De ophoging heeft per definitie een potentieel bijkomende belasting van regenwater voor de omliggende gronden tot gevolg.
De bodem zou wel gelijk getrokken mogen worden zonder aanvoer van extra bodemmateriaal.
De reeds aangevoerde grond die gestockeerd wordt op het terrein moet afgevoerd te worden.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning wel goed te keuren en een vergunning af te leveren aan de aanvrager, omwille van volgende redenen:
Volgende voorwaarden dienen strikt nageleefd te worden: