2024_CBS_00786 - Nevenbestemming kerk Winkelomheide - Projectvoorstel en voorwaarden zakelijk recht in kader van de open oproep erfpacht

De gemeenteraad keurde op 4 september 2017 het Geelse kerkenplan goed, waarbij  de Heilig Hartkerk van Winkelomheide opgenomen werd als een te herbestemmen kerkgebouw met een addendum voor een nevenbestemming.

Op 28 november 2022 nam het college voor burgemeester en schepenen kennis van een voorstel met betrekking tot de invulling van het kerkgebouw dat beschouwd werd als een mogelijke goede invulling.

Na enkele gesprekken met de werkgroep "kerkenplan" werd voorgesteld om de planning van het bestemmingsonderzoek aan te passen mits gedragenheid vanuit de parochie en de burgers, wat bekomen kon worden door een dorpsbevraging te houden.

Op 10 mei 2023 vond een infomoment plaats voor de inwoners van de parochie Winkelomheide, waarbij een peiling werd gehouden over de gewenste nevenbestemming. Zowel de plaatselijke kerkfabriek als de ruime meerderheid (89,90%) van de bewoners waren voorstander van het opstarten van het nevenbestemmingstraject.

Op 22 mei 2023 keurde het college van burgemeester en schepenen de aanvang van het bestemmingsonderzoek voor de nevenbestemming van de kerk Winkelomheide, na positief advies van bisschop Johan Bonny met bijkomende voorwaarden, goed.

De gemeenteraad keurde op 4 september 2023 de open oproep erfpachter voor een Nevenbestemming kerk Winkelomheide goed.

Als reactie op de open oproep werden 2 dossiers ingediend.

Kandidaat 1 - De kerk als Haven

De kerk als Haven betreft een schrijven ingediend door het Parochieteam van Winkelomheide.

In het schrijven wordt het potentieel van de kerk beschreven en enkele ideeën geopperd om de kerk te transformeren tot een bruisend hart van spirituele, culturele en sociale interactie.

De inschrijvers geven in een begeleidend schrijven aan geen aanspraak te willen maken op de mogelijkheid van de nevenbestemming. Daarnaast ontbraken ook de inschrijvingsfiche, financieel plan, voorstel tot beheer en onderhoud van het gebouw en een architecturaal plan. 

Op het eerste jurymoment werd daarom beslist om de inschrijvers te bedanken voor hun voorstel en hun standpunt om niet in te tekenen op de openbare opdracht te respecteren.

Kandidaat 2 - Het 'hart' Van Winkelomheide

Het 'hart' van Winkelomheide betreft een voorstel ingediend door zorgpraktijk De Wingerd.

Het project omvat een inrichting van een multifunctioneel centrum dat dienst zal doen als zorgpraktijk, dorpshuis en ontmoetingsplek waarmee de sociale interactie en leefbaarheid in de gemeenschap worden bevorderd. Het plan omvat in circulaire bouwmethode waarbij er er flexibiliteit wordt geboden voor toekomstige aanpassingen en veranderende zorgbehoeften.

Besluit jury

Met een score van 78% staat de jury positief tegenover het project. De jury geeft een gunstig advies maar formuleerde ook enkele opmerkingen;

• De jury heeft een bezorgdheid met betrekking tot de basiswarmte in de liturgische ruimte en wachtzaal. De wettelijke vereisten dienen te worden gehaald,
• De jury stelt zich vragen bij wie welk engagement juist aangaat. Wie baat het dorpspunt uit, wie voorziet de maatschappelijk werker, ... Er wordt geadviseerd om opnieuw aan tafel te zitten met de sociale dienst van stad Geel, zorginstellingen, ziekenhuis, …,
• Het baart de jury zorgen dat de afhankelijkheid van de relatief beperkte subsidie van Kerkplus als opschortende voorwaarde wordt opgenomen en de haalbaarheid van het concept bepaalt,
• Er is geen businessplan voorgesteld: solvabiliteit/handelsbalans vzw niet voorgesteld, mogelijke inkomsten zijn niet becijferd, inbreng derden, …,
• Het ontwerp houdt rekening met de wensen van de buurt,
• De liturgische ruimte is sober en getuigt van sacraliteit,
• Het voorzien van 80 zitplaatsen lijkt moeilijk haalbaar te zijn.
• Een engagementsverklaring van derde partijen had een meerwaarde kunnen betekenen.
• Het basisconcept zit sterk in elkaar.
• De vertegenwoordigers van de lokale gemeenschap zien het project als een meerwaarde in een kerkgebouw dat mogelijks op middellange termijn komt leeg te staan,
• Het project beantwoordt aan het beeld van Geel als zorgstad.

Het college van burgemeester en schepenen keurde op 7 december 2020 enkele basisprincipes goed in kader van zakelijke rechten. In onderling overleg kan hiervan afgeweken worden.

Voorwaarden erfpacht:

• het volledige gebouw, inclusief winterkapel, wordt in erfpacht gegeven aan de inschrijvers = toekomstige erfpachter (kandidaat 2),
• de erfpachter is verplicht om het onroerend goed te onderhouden en de nodige herstellingen uit te voeren,
• er dient een gebruiksovereenkomst afgesloten te worden tussen de kerkfabriek en de erfpachter met betrekking tot de liturgische ruimte. De erfpachter legt deze overeenkomst ter goedkeuring voor aan de stad.
• de erfpacht dient authenticiteit te verkrijgen door het verlijden van een notariële akte, op kosten van de erfpachter,
• er dient een geprekadastreerd opmetingsplan aanwezig te zijn, op kosten van de erfpachter,
• de erfpacht wordt aangegaan voor een periode van 50 jaar en zal aanvangen vanaf datum verlijden notariële akte, mits uitdrukkelijk schriftelijk akkoord van de eigenaar kan de erfpacht eventueel verlengd worden tot maximum 99 jaar,
• alle belastingen, taxen en onroerende voorheffing zijn ten laste van de erfpachter,
• de erfpachter zal overgaan tot oprichting van een multifunctioneel centrum dat dienst doet als zorgpraktijk, dorpshuis en ontmoetingsplek, conform het ingediende projectvoorstel,
• canon (jaarlijkse vergoeding): 1 symbolische EUR,
• bij het einde van de overeenkomst van erfpacht, hetzij door het verstrijken van de termijn, hetzij vervroegd, verkrijgt de eigenaar het volle genot van de gebouwen, werken of beplanting en de door de erfpachter aangebrachte verbeteringen zonder dat daarvoor enige vergoeding verschuldigd is. Dit behoudens een andersluidend akkoord waarbij op basis van een waardebepaling, rekening houdende met de reeds gemaakte afschrijvingen op deze investeringen, er zou kunnen overwogen worden dat deze restwaarde dan door de eigenaar/erfpachtgever vergoed kan worden indien deze een waardevermeerdering zou inhouden van het gebouw en deze een maatschappelijk functioneel belang heeft voor de eigenaar. 
• subsidies dewelke door de erfpachtnemer, in kader van bovenvermeld projectvoorstel, werden aangevraagd blijven te allen tijde - tevens bij (het al dan niet voortijdig) beëindiging van de erfpacht, verbonden aan de aanvrager/erfpachtnemer. De eigenaar/erfpachtgever is op geen enkel wijze verantwoordelijk voor deze subsidie en/of het al dan niet terugbetalen hiervan.
• op vraag van één van de partijen zal er jaarlijks een overleg kunnen plaatsvinden om de voorwaarden van de erfpacht te evalueren,
• de erfpacht kan van rechtswege (voortijdig) ontbonden worden als de erfpachter geheel of gedeeltelijk verzuimt aan de opgelegde voorwaarden in deze erfpachtovereenkomst, zonder dat de erfpachtgever enige vergoeding verschuldigd is,
• de erfpacht is evenzo van rechtswege ontbonden als de erfpachter failliet wordt verklaard of zich in gelijkaardige financiële toestand bevindt,
• 5 jaar voor het verstrijken van de erfpachtperiode zal er een overleg tussen beide partijen plaatsvinden om de staat van het pand te beoordelen,
• bij (voortijdig) einde van de erfpacht dienen alle wettelijk vereiste documenten aanwezig te zijn, dit omvat onder meer: attest onderhoud gasinstallatie, plannen, keuringsverslagen brandveiligheid, brandweerattest, keuringsverslagen elektriciteit, ...
• de erfpachter dient zich te gedragen als een voorzichtig en redelijk persoon.

Dit alles is onder opschortende voorwaarde van:

• het bekomen van een definitief en haalbaar businessplan binnen een termijn van 6 maanden vanaf heden,
• het verkrijgen van de nodige subsidies, de maximale wachttijd hiervoor bedraagt 6 maanden na beslissingsdatum,

• het bekomen van een positieve evaluatie van de erfgoedcommissie Bisdom Antwerpen en goedkeuring van de Bisschop.

De erfpachter zal een Geelse notaris aanstellen voor het verlijden van de akte.