UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 27/10/2024 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024066981
Dossiernummer gemeente: 202400225
De gemeente Geel heeft op 8 mei 2024 een aanvraag ontvangen voor het verwijderen van verharding en de heraanleg van een parking. De aanvraag werd op 15 mei 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Wim Verrezen wonende Ilsestraat 86 te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Antwerpseweg 108 en 108A
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nrs. 324/2 N en 324/2 L
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de voorschriften van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Het verwijderen van verharding en de heraanleg van een parking kan worden toegestaan omwille van volgende redenen:
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling, goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 28/11/2016.
Art. 4.3.1§1 en 4.4.1§2 van de codextrein stellen dat verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, geen weigeringsgrond meer zijn voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Wanneer men de voorschriften van een verkaveling niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Als volgens de goede ruimtelijke ordening het verwijderen van verharding en de heraanleg van een parking stedenbouwkundig aanvaardbaar is, kan hiervoor een omgevingsvergunning worden verleend mits toepassing van art. 4.3.1§1. Er is hier geen bijstelling van verkaveling voor nodig.
Er moet gewoon een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen aangevraagd worden, zonder dat een afwijking gevraagd moet worden en zonder dat er eerst een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden moet verleend worden.
Er wordt een groot deel van de verharding uitgebroken en vervangen door groenvoorzieningen. Dit kadert dus volledig in de klimaatadaptiviteit en een goede ruimtelijke ordening.
Gelet op bovenstaande reden kan het verwijderen van verharding en de heraanleg van een parking aanvaard worden.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verwijderen van verharding en de heraanleg van een parking.
Momenteel zijn er 48 parkeerplaatsen op het terrein. Dit wordt teruggebracht tot 41.
Klinkerverharding bestaande betonklinker: 471.5m²
Waterpasserende betonklinker: 434.5m²
Grasdallen beton: 384m²
Haag (Acer campestre) 111.13lm
Er worden ook 19 nieuwe bomen voorzien.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 mei 2024 t.e.m. 23 juni 2024. Er werd een bezwaarschrift ingediend.
Inhoud bezwaarschrift
De ophoging van landbouwgrond en verharding (parking) en scheidingswand (op 30 cm van de scheiding) is aangebracht in de zomer van 2019.(zonder vergunningsaanvraag?). Tegen de scheidingswand is er 75 cm aarde aangebracht. Tgv hiervan is de scheidingswand komen overhellen naar de noord-oost kant zodanig dat achterste deel reeds uit elkaar komt te vallen. Foto's hiervan heb ik laten zien, (24 mei 2024 om 12 uur) op de dienst grondzaken , bureel 1, van Geel. Met de eigenaar van Chinatown ben ik op 27 mei 2024 overeengekomen dat hij dit terug zal rechtzetten en herstellen en de verhoogde aarde zal wegnemen tegen de omheining zodat die zal blijven recht staan in de toekomst. Graag had ik dit laten opnemen ter opvolging in het dossiernummer 202400225.
Op 13 juni 2024 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 25 juni 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: geen bezwaar
Op 30 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Team Groen van stad Geel
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 8 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Team Grijs van stad Geel
Advies: voorwaardelijk gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verwijderen van verharding en de heraanleg van een parking stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt immers een grote oppervlakte verharding opgebroken in functie van groenvoorzieningen.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Door de vergroening van de voortuin en het parkeergedeelte zal een veel aangenamer beeld gegeven worden van het terrein.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Er wordt verharding opgebroken in functie van groenvoorzieningen wat dus ten voordele is van de infiltratie van het hemelwater.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen hinder met zich mee voor de omgeving en geeft geen nadelige gevolgen voor de gezondheid van de omwonenden.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 mei 2024 tot en met 23 juni 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd er een bezwaarschrift ontvangen.
Inhoud bezwaarschrift
De ophoging van landbouwgrond en verharding (parking) en scheidingswand (op 30 cm van de scheiding) is aangebracht in de zomer van 2019.(zonder vergunningsaanvraag?). Tegen de scheidingswand is er 75 cm aarde aangebracht. Tgv hiervan is de scheidingswand komen overhellen naar de noord-oost kant zodanig dat achterste deel reeds uit elkaar komt te vallen. Foto's hiervan heb ik laten zien, (24 mei 2024 om 12 uur) op de dienst grondzaken , bureel 1, van Geel. Met de eigenaar van Chinatown ben ik op 27 mei 2024 overeengekomen dat hij dit terug zal rechtzetten en herstellen en de verhoogde aarde zal wegnemen tegen de omheining zodat die zal blijven recht staan in de toekomst. Graag had ik dit laten opnemen ter opvolging in het dossiernummer 202400225.
Evaluatie bezwaarschrift
In de voorwaarden van de vergunning werd opgenomen dat de scheidingswand met Antwerpseweg 104 terug dient te worden rechtgezet en hersteld en dat de verhoogde aarde dient weggenomen te worden tegen de omheining zodat die zal blijven rechtstaan in de toekomst.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De garageboxen kunnen niet voor regularisatie in aanmerking komen omdat ze zijn opgericht in esthetisch niet verantwoord materiaal (metaal) en maken dan ook geen deel uit van deze vergunning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 13/06/2024 met kenmerk AV/114/2024/00382.
Bij het aanplanten van hoogstammige bomen, dient een afstand van 2m tot de erfscheiding gerespecteerd te worden.
Bij het aanpanten van de haag dient een afstand van minimum 0,5m tot de erfscheiding gerespecteerd te worden.
Indien de aanplanting niet aanslaat, dient deze vervangen te worden tijdens het eerstvolgende groeiseizoen. De verplichting tot heraanplant bij niet aanslaan, komt niet te vervallen.
De scheidingswand met Antwerpseweg 104 dient terug te worden rechtgezet en hersteld en de verhoogde aarde dient weggenomen te worden tegen de omheining zodat die zal blijven rechtstaan in de toekomst.
Voor dit dossier werd advies gevraagd bij Aquafin. De door hun opgestelde voorwaarden zijn te volgen.
Er wordt geadviseerd om reeds een gescheiden stesell op private eigendom aan te leggen. Hierbij moet m'n rekening houden met volgende voorwaarden:
1. Het vuilwater is hierbij aan te sluiten op de bestaande huisaansluiting
2. Het regenwater dient m'n aan te sluiten op het open gedeelte van de waterloop op een maximale diepte van 60cm tov. het huidige maaiveld
3. De maximale diameter van de buis bedraagt 160mm.
4. Voor het aansluiten op een waterloop moet advies bij de Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie Antwerpen worden aangevraagd
5. Deze aansluiting mag m'n zelf uitvoeren, of tegen betaling door de stadsdiensten (https://www.geel.be/rioolaansluiting-aanvragen)
6. Klip-Klim-plannen voor de ligging van nutsleidingen is aan te vragen voor het uitvoeren van (graaf)werken op openbaar domein
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De garageboxen kunnen niet voor regularisatie in aanmerking komen omdat ze zijn opgericht in esthetisch niet verantwoord materiaal (metaal) en maken dan ook geen deel uit van deze vergunning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 13/06/2024 met kenmerk AV/114/2024/00382.
Bij het aanplanten van hoogstammige bomen, dient een afstand van 2m tot de erfscheiding gerespecteerd te worden.
Bij het aanpanten van de haag dient een afstand van minimum 0,5m tot de erfscheiding gerespecteerd te worden.
Indien de aanplanting niet aanslaat, dient deze vervangen te worden tijdens het eerstvolgende groeiseizoen. De verplichting tot heraanplant bij niet aanslaan, komt niet te vervallen.
De scheidingswand met Antwerpseweg 104 dient terug te worden rechtgezet en hersteld en de verhoogde aarde dient weggenomen te worden tegen de omheining zodat die zal blijven rechtstaan in de toekomst.
Voor dit dossier werd advies gevraagd bij Aquafin. De door hun opgestelde voorwaarden zijn te volgen.
Er wordt geadviseerd om reeds een gescheiden stesell op private eigendom aan te leggen. Hierbij moet m'n rekening houden met volgende voorwaarden:
1. Het vuilwater is hierbij aan te sluiten op de bestaande huisaansluiting
2. Het regenwater dient m'n aan te sluiten op het open gedeelte van de waterloop op een maximale diepte van 60cm tov. het huidige maaiveld
3. De maximale diameter van de buis bedraagt 160mm.
4. Voor het aansluiten op een waterloop moet advies bij de Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie Antwerpen worden aangevraagd
5. Deze aansluiting mag m'n zelf uitvoeren, of tegen betaling door de stadsdiensten (https://www.geel.be/rioolaansluiting-aanvragen)
6. Klip-Klim-plannen voor de ligging van nutsleidingen is aan te vragen voor het uitvoeren van (graaf)werken op openbaar domein
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.