UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 26/09/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024078227
Dossiernummer gemeente: 202400258
De gemeente Geel heeft op 30 mei 2024 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een woning tot twee appartementen. De aanvraag werd op 13 juni 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Roel De Wyngaert met als contactadres Ossemeer 25 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kabienstraat 7
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 853V3
Verslag
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024078227
Dossiernummer gemeente: 202400258
De gemeente Geel heeft op 30 mei 2024 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een woning tot twee appartementen. De aanvraag werd op 13 juni 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Roel De Wyngaert met als contactadres Ossemeer 25 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kabienstraat 7
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 853V3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De aanvraag voldoet niet aan art. 11, 12, 13 of 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 10 februari 2023.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het betreft het verbouwen van een woning tot 2 appartementen. Deze opdeelbaarheid is positief onthaald na contact met de dienst ruimtelijke ordening van Geel vooraleer over te gaan tot de aankoop.
De voorwaarde was dat de eigenaar zorgde voor parkeren op eigen terrein. Hiervoor heeft deze een parkeerplaats gekocht die aansluit op het perceel achteraan en die gebruikt zal worden als inrit naar de 3 parkeerplaatsen op eigen terrein. In de straat zijn nog appartementen aanwezig.
Appartement 1 op het gelijkvloers met toegang in de steeg, heeft een tuin met tuinberging;
Appartement 2 bevindt zicht op de eerste en tweede verdieping met terras op de eerste verdieping. De oorspronkelijke inkomdeur op het gelijkvloers geeft toegang tot de trap naar de verdieping.
De aanbouwen achter het hoofdvolume worden afgebroken, evenals de overdekte buitenruimte. Enkel de gemene muur op de perceelsgrens blijft behouden.
Rechts van de woning was er een doorsteek naar achter. Deze wordt doorgetrokken tot aan de parking aan de andere zijde van de perceel. De toegang tot appartement 1 gebeurt via deze steeg. In deze steeg, kort bij de straat worden de tellers geplaatst en de vuilbakken vonder afdak voor appartement 2.
De door de eigenaar aangekochte parkeerplaats wordt als inrit gebruikt. Deze geeft hier toegang tot 3 parkeerplaatsen voor auto’s.
De steeg langs de woning met een breedte van 1,50m geeft toegang tot 6 overdekte plaatsen voor fietsen (3 per appartement). Deze staan 10m vanaf de achtergevel zodat dit niet te ver is van de woningen. De toegang tot de parking wordt afgesloten door een schuifpoort. Een draaideur aan de straatzijde sluit de doorgang af, rechts naast de woning.
Het volume is 17,00m diep op het gelijkvloers. Op de eerste verdieping 13,00 m.
De rechter buur (nr. 5) heeft op de verdieping 13m60 diep gebouwd, de buur daarlangs (nr. 3) 14,5m.
Het hoofdvolume met hellend dak is 8,71m diep. Het hellend dak wordt volledig vernieuwd en opgetrokken onder 45°. De beperkte ophoging wordt visueel niet als storend ervaren.
De ophoging van de dakpunt tegen de linker perceelsgrens en de rechter puntgevel worden afgewerkt met dezelfde gevelsteen als het hoofdvolume. Deze stenen worden gerecupereerd tijdens demontagewerken.
De scheidingsmuren tussen bouwwerken en platte daken steken 20cm boven het plat dak uit. De bovenzijde van de muren wordt afgewerkt met een zwarte dakrand in aluminium.
Het hellend dak heeft een dakkapel aan de straatzijde en aan de tuinzijde, De dakkapel aan de straatzijde staat 0,40m uit de snijlijn van het voorgevelvlak. De dakkappellen zijn 2/3e van de gevelbreedte en staan minstens 1,00m vanaf de scheidingsmuur.
Het terras achteraan staat 2,39m van de linkerperceelsgrens, en 1,90m van de rechterperceelsgrens om inkijk naar de buren te vermijden.
De steeg is minstens 1,50 m breed. In de steeg wordt een overdekte ruimte van 2m2 voor afvalcontainers voorzien. Deze containers zijn voor het bovenliggend appartement. Voor het gelijkvloers appartement bevinden de overdekte afvalcontainers zich op het terras achteraan.
Het bestaande volume wordt geïsoleerd langs binnen. Het dak wordt volledig vernieuwd.
De verluchting van de kelder gebeurd via een verluchtingsbuis Ø160 die langs de rechterzijgevel uit de grond komt in de steeg.
De buis zal bovengronds afgewerkt worden met een paddenstoel om regen en ongedierte tegen te houden.
De bestaande delen hebben een gevel in roodbruin genuanceerd metselwerk. De voorgevel heeft een grijze cementering boven de ramen en een plint met steenvoegen. In de nieuwbouw laten we de lichtgrijze kleur terugkomen in lichtgrijs genuanceerd metselwerk, maar dan gelijmd in een moderner wildverband, dit zowel bij de rechter zijgevel, de achtergevel en de linker zijgevel op de perceelsgrens. Het nieuw schrijnwerk is in zwart/antraciet aluminium. Het dakvlak is in antracietkleurige pannen met dakkapellen in antracietkleurige leien. Goten en afvoerbuizen zijn ook in het zwart/antraciet. De metalen poort en metalen leuningen zijn eveneens in zwart/antraciet.
De tuinberging wordt uitgevoerd in houten beplanking.
Bij de parkeerplaatsen zal misschien een laadpaal geplaatst worden. Er worden wachtbuizen voorzien.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 juni 2024 t.e.m. 22 juli 2024.
Er werd 1 bezwaarschrift ingediend.
Samenvatting bezwaarschrift:
De linker scheidingsmuur is in erbarmelijke staat en gevaarlijk door losliggende stenen. Ook het zicht op deze muur is zeer lelijk. Wat gaat de oplossing worden op initiatief van de bouwheer?
Evaluatie bezwaarschrift:
Betreft de linker scheidingsmuur:
De omgevingsvergunning wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. De vergunningsbeslissing doet dus geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden. Het is derhalve niet de taak van de vergunningverlenende overheid om na te gaan of de begunstigde van de vergunning tevens beschikt over de nodige rechten of titels om de vergunning uit te voeren. Bovenvermelde aspecten worden niet beoordeeld tijdens huidige procedure.
Op 24 juni 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,8 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing. Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uitgegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 9 juli 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Zie volledig advies in bijlage met ref. BWDP/2023-0200/003/01/ZOSVD
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 september 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Advies riolering
Voor dit dossier werd advies gevraagd bij Aquafin. De voorwaarden opgenomen in hun advies zijn te volgen.
Zonering-aansluiting
De woning dat men wenst te verbouwen is gelegen in centraal gebied. Er is momenteel een gemengd rioleringsstelsel aanwezig. Vermoedelijk is er bij de woning een bestaande aansluiting die men moet opzoeken en herbruiken. Hierbij dient men rekening te houden met zowel ligging als diepte en dient men zijn private riolering hierop aan te passen (dus ook wanneer de aansluiting hoger zit dan 80cm waarnaar Aquafin in haar advies verwijst).
Als men een aansluiting terugvindt, moet men de afvoerbuizen van het hemelwater en afvalwater samenbrengen aan de rooilijn en met een y-stuk aansluiten op de bestaande aansluiting. Bij de weg-en rioleringswerken van het project Baantveld waarbij Kabienstraat hoort, zullen er huisaansluitputjes RWA en DWA geplaatst worden. Het y-stuk wordt dan weggenomen en er zal worden aangesloten op het nieuwe gescheiden stelsel in de straat.
Riolering algemeen
In de nabije toekomst komen er weg- en rioleringswerken in de straat. Bij weg- en rioleringswerken waarbij een gescheiden stelsel wordt aangelegd, moeten de aangelanden zorgen voor een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater op privé. Hiermee dient men rekening te houden bij de verbouwing van de woning. Op het funderingsplan is een gescheiden stelsel ingetekend.
De afvoerbuizen van zowel het afvalwater als hemelwater hebben een diameter van 110 mm wat voldoet (max. 160mm).
Huishoudelijk afvalwater
Het grijs en fecaal water komen samen binnen de woning. Het is aangewezen om een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning te voorzien. Hierbij plaatst men best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater 2023 is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 15000 L wat qua volume voldoet. Op de put worden de dakafvoeren van het hele bestaande zadeldak en het nieuwe platdak aangesloten. De (fiets)berging loopt rechtstreeks naar de wadi. Een gedeelte van het plat dak zal gebruikt worden als terras. Dit gedeelte mag mee aangesloten worden op de hemelwaterput mits een goede voorfiltering. Als het dakterras gekuist wordt met detergenten kan dit effect hebben op de kwaliteit van het hemelwater dat zal herbruikt worden voor de toiletten en de wasmachines. Het is ook een optie om enkel dit dakgedeelte rechtstreeks aan te sluiten op de infiltratievoorziening.
Men zal het hemelwater herbruiken voor de beide woongelegenheden. Per wooneenheid worden volgende aftappunten voorzien: een toilet, een wasmachine en een buitenkraan. Dit voldoet aan de nieuwe verordening.
Infiltratievoorziening
Men voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 1.525 L en een oppervlakte van 3.9 m².
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies toegang tot het perceel
Het perceel is achteraan toegankelijk voor auto's.
Langs Kabienstraat voorziet men een voordeur en een zijdeur die toegang geeft tot het pad naast de woning. Ten opzichte van de bestaande toestand is dit hetzelfde.
Bij de weg- en rioleringswerken van het project Baantveld waartoe Kabienstraat ook behoort, zal de bovenbouw van de weg gewijzigd worden. Dit heeft geen invloed op de toegankelijkheid van de woning zoals voorzien.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Aanvraag en omgeving
Het betreft het verbouwen van een woning tot 2 appartementen.
Appartement 1 op het gelijkvloers met toegang in de steeg, heeft een tuin met tuinberging;
Appartement 2 bevindt zicht op de eerste en tweede verdieping met terras op de eerste verdieping. De oorspronkelijke inkomdeur op het gelijkvloers geeft toegang tot de trap naar de verdieping.
De aanbouwen achter het hoofdvolume worden afgebroken, evenals de overdekte buitenruimte. Enkel de gemene muur op de perceelsgrens blijft behouden.
Rechts van de woning was er een doorsteek naar achter. Deze wordt doorgetrokken tot aan de parking aan de andere zijde van de perceel. De toegang tot appartement 1 gebeurt via deze steeg. In deze steeg, kort bij de straat worden de tellers geplaatst en de vuilbakken vonder afdak voor appartement 2.
De door de eigenaar aangekochte parkeerplaats wordt als inrit gebruikt. Deze geeft hier toegang tot 3 parkeerplaatsen voor auto’s.
De steeg langs de woning met een breedte van 1,50m geeft toegang tot 6 overdekte plaatsen voor fietsen (3 per appartement). Deze staan 10m vanaf de achtergevel zodat dit niet te ver is van de woningen. De toegang tot de parking wordt afgesloten door een schuifpoort. Een draaideur aan de straatzijde sluit de doorgang af, rechts naast de woning.
Het volume is 17,00m diep op het gelijkvloers. Op de eerste verdieping 13,00 m.
De rechter buur (nr. 5) heeft op de verdieping 13m60 diep gebouwd, de buur daarlangs (nr. 3) 14,5m.
Het hoofdvolume met hellend dak is 8,71m diep. Het hellend dak wordt volledig vernieuwd en opgetrokken onder 45°. De beperkte ophoging wordt visueel niet als storend ervaren.
De ophoging van de dakpunt tegen de linker perceelsgrens en de rechter puntgevel worden afgewerkt met dezelfde gevelsteen als het hoofdvolume. Deze stenen worden gerecupereerd tijdens demontagewerken.
De scheidingsmuren tussen bouwwerken en platte daken steken 20cm boven het plat dak uit. De bovenzijde van de muren wordt afgewerkt met een zwarte dakrand in aluminium.
Het hellend dak heeft een dakkapel aan de straatzijde en aan de tuinzijde, De dakkapel aan de straatzijde staat 0,40m uit de snijlijn van het voorgevelvlak. De dakkappellen zijn 2/3e van de gevelbreedte en staan minstens 1,00m vanaf de scheidingsmuur.
Het terras achteraan staat 2,39m van de linkerperceelsgrens, en 1,90m van de rechterperceelsgrens om inkijk naar de buren te vermijden.
De steeg is minstens 1,50 m breed. In de steeg wordt een overdekte ruimte van 2m2 voor afvalcontainers voorzien. Deze containers zijn voor het bovenliggend appartement. Voor het gelijkvloers appartement bevinden de overdekte afvalcontainers zich op het terras achteraan.
Het bestaande volume wordt geïsoleerd langs binnen. Het dak wordt volledig vernieuwd.
De verluchting van de kelder gebeurd via een verluchtingsbuis Ø160 die langs de rechterzijgevel uit de grond komt in de steeg.
De buis zal bovengronds afgewerkt worden met een paddenstoel om regen en ongedierte tegen te houden.
De bestaande delen hebben een gevel in roodbruin genuanceerd metselwerk. De voorgevel heeft een grijze cementering boven de ramen en een plint met steenvoegen. In de nieuwbouw laten we de lichtgrijze kleur terugkomen in lichtgrijs genuanceerd metselwerk, maar dan gelijmd in een moderner wildverband, dit zowel bij de rechter zijgevel, de achtergevel en de linker zijgevel op de perceelsgrens. Het nieuw schrijnwerk is in zwart/antraciet aluminium. Het dakvlak is in antracietkleurige pannen met dakkapellen in antracietkleurige leien. Goten en afvoerbuizen zijn ook in het zwart/antraciet. De metalen poort en metalen leuningen zijn eveneens in zwart/antraciet.
De tuinberging wordt uitgevoerd in houten beplanking.
Bij de parkeerplaatsen zal misschien een laadpaal geplaatst worden. Er worden wachtbuizen voorzien.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5,6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Kabienstraat 7, 2440 Geel, Afdeling 6 G 853 V3 (is gelegen langs) en stroomt af naar de Zeggeloop een (on)bevaarbare waterloop van 2e categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Kleine Nete.
De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
De locatie ligt niet in signaalgebied.
Er werd advies gevraagd aan Aquafin. De voorwaarden opgenomen in hun advies zijn te volgen (zie advies in bijlage)
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten en mits naleving van de opgelegde voorwaarden zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een woning naar 2 appartementen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt echter niet meer plaats ingenomen dan voor een eengezinswoning. Het betreft 2 extra woongelegenheden wat qua schaal en bouwdichtheid inpasbaar is in de omgeving die gekenmerkt wordt door één- en meergezinswoningen.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. De voorgevel wordt volledig gewijzigd. Visueel is dat echter perfect inpasbaar in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een beperkte invloed op de mobiliteit. Er worden immers 2 woongelegenheden voorzien.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 juni 2024 tot en met 22 juli 2024
Er werd 1 bezwaarschrift ingediend.
Samenvatting bezwaarschrift:
De linker scheidingsmuur is in erbarmelijke staat en gevaarlijk door losliggende stenen. Ook het zicht op deze muur is zeer lelijk. Wat gaat de oplossing worden op initiatief van de bouwheer?
Evaluatie bezwaarschrift:
Betreft de linker scheidingsmuur:
De Omgevingsvergunning wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. De vergunningsbeslissing doet dus geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden. Het is derhalve niet de taak van de vergunningverlenende overheid om na te gaan of de begunstigde van de vergunning tevens beschikt over de nodige rechten of titels om de vergunning uit te voeren. Bovenvermelde aspecten worden niet beoordeeld tijdens huidige procedure.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Gunstig onder voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd en ingeplant te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Vooraleer de Omgevingsvergunning van kracht kan gaan, dient een bewijs overgemaakt te worden aan de vergunning verlenende overheid (Stad Geel) betreffende de toegang tot de parkeerplaats.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Brandweerzone Kempen: (zie volledig advies in bijlage met ref. BWDP/2023-0200/003/01/ZOSVD)
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein, intern Stad Geel – team grijs:
De voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin zijn te volgen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande aansluiting te hergebruiken. De afvoerbuizen van het hemelwater en afvalwater zijn hierop samen te brengen aan de rooilijn en met een y-stuk aan te sluiten op de bestaande aansluiting. De huisaansluitputjes worden geplaatst bij de weg-en rioleringswerken van het project Baantveld.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met zowel de diepte als ligging van de bestaande of nieuwe aansluiting. (dus ook wanneer de aansluiting hoger gelegen is dan 80cm zoals in advies van Aquafin opgenomen)
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Extra info/opmerkingen
nvt
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius:
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,8 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing. Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uitgegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Verwijderen asbest
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
De woningen dienen te voldoen aan de EPB-eisen.
Het bestaande vloerpeil dient behouden te blijven.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd en ingeplant te worden overeenkomstig de goedgekeurde plannen, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden werden geformuleerd.
De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Vooraleer de Omgevingsvergunning van kracht kan gaan, dient een bewijs overgemaakt te worden aan de vergunning verlenende overheid ( stad Geel) betreffende de toegang tot de parkeerplaats.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Brandweerzone Kempen: (zie volledig advies in bijlage met ref. BWDP/2023-0200/003/01/ZOSVD)
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Openbaar Domein, intern Stad Geel – team grijs:
De voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin zijn te volgen.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men dient de bestaande aansluiting te hergebruiken. De afvoerbuizen van het hemelwater en afvalwater zijn hierop samen te brengen aan de rooilijn en met een y-stuk aan te sluiten op de bestaande aansluiting. De huisaansluitputjes worden geplaatst bij de weg-en rioleringswerken van het project Baantveld.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met zowel de diepte als ligging van de bestaande of nieuwe aansluiting. (dus ook wanneer de aansluiting hoger gelegen is dan 80cm zoals in advies van Aquafin opgenomen)
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Extra info/opmerkingen
nvt
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius:
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten op het bestaande laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en 13,8 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing. Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen. In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uitgegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Verwijderen asbest
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
De woningen dienen te voldoen aan de EPB-eisen.
Het bestaande vloerpeil dient behouden te blijven.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.