UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 27/09/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024092092
Dossiernummer gemeente: 202400328
De gemeente Geel heeft op 3 juli 2024 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een garage plus tuinberging. De aanvraag werd op 29 juli 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Eva Goris wonende Diestseweg 83/2 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kollegestraat 72
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 409P4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Nieuwstraat goedgekeurd op 3 oktober 2006
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag betreft het bouwen van een garage/tuinberging.
De te bouwen garage/tuinberging wordt ingeplant op 23,19m vanaf de bestaande woning en op
8,4m vanaf de achterste perceelsgrens. De positie van het bijgebouw is zo gekozen dat de
bestaande boom in de achtertuin kan behouden blijven. Het wordt een rechthoekig bijgebouw met een lengte van 11,5m en een breedte van 6,5m. Het bijgebouw wordt gebouwd op beide zijdelingse perceelsgrenzen. De oppervlakte bedraagt 74,75m en de hoogte bedraagt 3,5m vanaf het grondpeil welke in overeenstemming is met de voorschriften van het BPA. De bestaande tuinmuur aan de rechter perceelsgrens wordt plaatselijk gedeeltelijk gesloopt om een toegang tot de garage mogelijk te maken.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 23 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Zie advies in bijlage.
Advies: gunstig
Op 29 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel dienst Openbaar Domein / Patrimonium
In strijd met Overeenkomst Sui Generis dd. 10/07/2024.
Advies: ongunstig
Op 19 september 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel dienst Mobiliteit.
Ongunstig omwille van:
Geen bijkomende toegang op een inrit naar een parking.
Gevaar o.w.v direct contact met trage weggebruikers. Langs de muur bevindt er zich een voetpad dat eveneens frequent gebruikt wordt door kleine kinderen die hier fietsen.
Inrit naar de parking Nieuwstraat is geen openbaar weg (maar privé-eigendom van stad Geel).
Zichtbaarheid in de bocht naar de parking is zeer beperkt en zorgt voor onveilige verkeerssituaties.
Advies: ongunstig
Niet van toepassing.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen Kollegestraat 72 te Geel, Afdeling 1, Sectie H, nr. 409 P4 stroomt af naar de Laarloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2e categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen district Grote Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten effectief overstromingsgevoelig.
Het perceel is niet gelegen in signaalgebied.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
De aanvraag is verenigbaar met de huidige wetgeving en de doelstellingen en beginselen van het Decreet Integraal Waterbeleid.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag, het oprichten van een bijgebouw, speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied, BPA Nieuwstraat in een strook Va – strook voor binnenplaatsen en tuinen art. 1.05.
De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad.
2. Mobiliteitsimpact
De aanvraag handelt over het oprichten van een bijgebouw dat zijn toegang neemt door middel van een garagepoort van 5 meter, voorzien in een gemetselde muur in eigendom van de stad, die uitgeeft op een verbindingsweg in eigendom van de stad.
De aanvraag paalt aan een Zone voor gelijkberechtigd verkeer art. 18.06.
Bestemming Openbaar domein, ingericht met een smal profiel. Binnen deze zone dient het openbaar domein zo ingericht te worden dat fietsers en voetgangers als evenwaardige gebruikers van het openbaar domein beschouwd worden. De verkeersveiligheid voor zwakke weggebruiker primeert. Het autoverkeer dient een zuivere bestemmingsfunctie te hebben. De inrichting wordt zodanig vormgegeven, en afmetingen worden zodanig bepaald, dat de in voege zijnde maximumsnelheid voor wagens op een duurzame manier wordt afgedwongen. Het domein wordt opgevat als een laan, en beoogt het evenwaardig gebruik door fietsers, voetgangersverkeer en traag gemotoriseerd verkeer met een zuivere bestemmingsfunctie.
De interne dienst Mobiliteit adviseert de aanvraag ongunstig omwille van:
De stedenbouwkundige vergunning 201500087 dd. 01/06/2015 met betrekking op Kollegestraat 88, rechts van de toegangsweg naar de parking Nieuwstraat is geen referentie voor de aanvraag die voorligt aangezien er op dit adres reeds een bestaande toegangspoort aanwezig was.
Op het betrokken adres is er geen bestaande toegangspoort.
Tussen de Stad Geel en de eigenaar van Kollegestraat 72 werd een overeenkomst SUI GENERIS afgesloten dd. 10/07/2024 (zie bijlage).
De aanvraag is in strijd met het mobiliteitsaspect en de verkeersveiligheid.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De inplanting, oppervlakte en bouwhoogte zijn in overeenstemming met de voorschriften van het BPA.
Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
4. Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet het gebruik van duurzame en kwalitatieve materialen.
Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Openbaar Domein / Patrimonium
Op de rechter perceelsgrens wordt de eigendom afgesloten door middel van een gemetselde muur in rood/bruin genuanceerde gevelsteen met daarop een deksteen.
Tussen de Stad Geel en de eigenaar van Kollegestraat 72 werd een OVEREENKOMST SUI GENERIS afgesloten dd. 10/07/2024 (zie bijlage).
Hierin komen de partijen overeen dat de eigenaar, de muur en deksteen tussen twee percelen gelegen te Geel, Kollegestraat 72 en de verbindingsweg vanuit de Kollegestraat naar parking Nieuwstraat (eigendom van de Stad Geel) in het kader van een tijdelijke toegang tot eigendom Kollegestraat 72 mag afbreken, mits heropbouw.
De overeenkomst vangt aan van 22/07/2024, de overeenkomst neemt einde vanaf einde der werken, uiterlijk 21/07/2025.
De muur zal door de eigenaar hersteld worden in zijn oorspronkelijke staat, met dezelfde materialen en dezelfde opbouw/uitzicht (kleur bakstenen, voegsel zoals heden).
Hiervoor werd op 18/07/2024 een borg gestort van 2.000 euro.
De aanvraag is in strijd met de OVEREENKOMST SUI GENERIS.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen reliëfwijziging, het natuurlijke maaiveld behouden.
7. Hinderaspecten
Door het voorzien van een permanente toegang naar het bijgebouw door middel van een garagepoort wordt bijkomende hinder voorzien voor wat betreft de mobiliteit en de verkeersveiligheid.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig niet verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Ongunstig omwille van:
Ongunstig advies van de intern Stad Geel dienst Openbaar Domein / Patrimonium.
Ongunstig advies van de intern Stad Geel dienst Mobiliteit.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning niet goed te keuren en geen vergunning af te leveren aan de aanvrager omwille van:
Ongunstig advies van de intern Stad Geel dienst Openbaar Domein / Patrimonium.
Ongunstig advies van de intern Stad Geel dienst Mobiliteit.