UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 26/09/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024093924
Dossiernummer gemeente: 202400318
De gemeente Geel heeft op 29 juni 2024 een aanvraag ontvangen voor regularisatie functiewijziging residentieel wonen. De aanvraag werd op 29 juli 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
STUDIEBUREAU VERHAERT & CO BV met als contactadres Rode Haagjes 3 bus 001 te 2288 Grobbendonk
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Ganzenstraat 55
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie E nr. 204/2 A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het betreft een bestaande woning gelegen langsheen Ganzenstraat met nummer 55. Ganzenstraat is bekend als buurtweg nr.53 met een verharding in asfalt met een breedte van 5.15m. de
eigendomsgrens is gelegen op 5m uit de wegas. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.591 m² met een breedte van 35m aan de straat en een diepte van 45.45m.
De woning van de aanvraag is gelegen op 11.82m van de rooilijn en op minimaal 5.77m van de linker perceelsgrens en 15.97m van de rechter perceelsgrens.
Aan de linkerzijde zijn nog 2 afdaken en een garage aanwezig, achteraan nog een hondenkennel en
rechts enkele bijgebouwen in betonplaten of staalplaat.
Het betreft een woning met split levels, de linkerzijde is onderaan voorzien van een garage, een
wasplaats, wc, aparte cv ruimte en bergplaats. Hier boven zijn 4 slaapkamers, een badkamer en een
nachthal gelegen. Aan de rechterzijde is de woning voorzien van een woonkamer, keuken, inkomhal, vestiaire, wc en een veranda.
De aanvraag richt zich enkel op de woning en niet op alle bijgebouwen
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 28 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij
Zie bijlage
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Ganzenstraat 55, 2440 Geel, Afdeling 4, Sectie E, nr. 204A2 stroomt af naar het Kanaal van Bochelt naar Herentals, een bevaarbare waterloop (van categorie 0) die beheerd wordt door de Vlaamse Waterweg Regio Oost.
De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
De locatie is niet gelegen in signaalgebied.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming agrarisch gebied. De aangevraagde werken handelen over de functiewijziging van een woning in het agrarisch gebied naar zonevreemde woning. Een opname in het vergunningenregister van de constructie (woning) op het betrokken adres als ‘vergund geacht’ werd ingediend juni 2024 ref. GEB 202400013.
Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij dd. 28/08/2024 ref. 2024_05211_v1 beoordeeld de aanvraag tot functiewijziging naar residentieel wonen voorwaardelijk gunstig.
Vanuit landbouwkundig standpunt kan, op basis van het ontbreken van actieve landbouwbedrijven binnen een straal van 500m en reeds een groot aantal niet landbouwerswoningen in de onmiddellijke omgeving wel gesteld worden dat de functie zonevreemd wonen geen ingrijpende impact heeft op de agrarische structuur. Een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd kan hier dan ook worden aanvaard, mits de vooropgestelde voorwaarde(n).
De bijgebouwen die niet als ‘vergund geacht’ kunnen beschouwd worden dienen gesloopt te worden.
2. Mobiliteitsimpact
Door de kleinschaligheid van het project en de bestaande situatie voor wat betreft de woonfunctie blijft behouden waardoor de impact beperkt zal blijven. De wagens worden op eigen terrein gestald, waardoor er geen auto's aan de kant van de baan geparkeerd zullen worden.
In de huidige situatie zijn er 2 opritten voorzien op het perceel, dit is in strijd met de voorschriften van het RUP zonevreemde woningen die maximaal 1 oprit toelaat met een maximale breedte van 3 meter. De bestaande toestand dient aangepast te worden conform de voorschriften.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning in het agrarisch gebied omvormen tot een zonevreemde woning zonder verbouwing- of uitbreidingswerken is in overeenstemming met de schaal, het ruimtegebruik en bouwdichtheid is in overeenstemming met de omgeving van dit project.
4. Visueel-vormelijke elementen
De woning die volgens de kadastrale gegevens werd opgericht in 1969 blijft in zijn huidige vorm ongewijzigd bestaan.
Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen reliëfwijzigingen. Het bestaande maaiveld blijft behouden.
Met uitzondering van de strikt noodzakelijke toegang zal het perceel moeten onthard worden tot een maximale oppervlakte van 100m² conform het RUP zonevreemde woningen.
7. Hinderaspecten
Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel tot functiewijziging naar residentieel wonen planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Het advies van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur), afgeleverd op 28 augustus 2024 is voorwaardelijk gunstig.
Overlapt met 314.14 m²
Gelegen in landbouw (ruimteboekhouding)
Gelegen in RUP/gewestplan
Voor 100% met ‘0900 - agrarische gebieden‘ (Gewestplan vector, 2002 )
HAG
Landbouwregistratie 1984 - 2013
Dichtstbij gelegen SBZ-H ten NW op 799 m
Dichtstbij gelegen VEN op 1807 m
Dichtstbij gelegen woongebied op 608 m
Dichtstbij gelegen woongebied met landelijk karakter op 210 m
0 actieve landbouwbedrijfszetel binnen een straal van 300 m tov GANZENSTRAAT 55,
0 actieve landbouwbedrijfszetels binnen een straal van 500 m tov GANZENSTRAAT 55
Niet-landbouwwoningen binnen een straal van 300 m tov GANZENSTRAAT 55: 29
Niet-landbouwwoningen binnen een straal van 500 m tov GANZENSTRAAT 55: 75
Percentage geregistreerd landbouwgebruik binnen een straal van 300 m en 500 m: resp. 62% en 66%
Vanuit landbouwkundig standpunt kan, op basis van het ontbreken van actieve landbouwbedrijven binnen een straal van 500m en reeds een groot aantal niet landbouwerswoningen in de onmiddellijke omgeving wel gesteld worden dat de functie zonevreemd wonen geen ingrijpende impact heeft op de agrarische structuur. Een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd kan hier dan ook worden aanvaard, mits de vooropgestelde voorwaarde(n).
De omgevingsambtenaar motiveert de aanvraag voor de bestemming residentieel wonen gunstig.
De omgevingsambtenaar motiveert de aanvraag bijgebouwen als ‘vergund geacht’ ongunstig.
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde functiewijziging van woning naar zonevreemde woning en haar bestemming residentieel wonen, met bijkomend geformuleerde voorwaarden.
De aanvraag dient te voldoen aan de bepalingen van het RUP zonevreemde woningen Overdruk II dd. 29/01/2009.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde functiewijziging van woning naar zonevreemde woning en haar bestemming residentieel wonen, met bijkomend geformuleerde voorwaarden.
De aanvraag dient te voldoen aan de bepalingen van het RUP zonevreemde woningen Overdruk II dd. 29/01/2009.