UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 3/3/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023145186
Dossiernummer gemeente: 202300576
De gemeente Geel heeft op 11 december 2023 een aanvraag ontvangen voor wijzigen van de functie van een pand. De aanvraag werd op 3 januari 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Julius Beyens wonende Sint Antoniusstraat 28 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rijn 10
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 655F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde
de gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
Het perceel is gelegen te Rijn 10 in het centrum van de stad Geel. Op het perceel is een gesloten bebouwing aanwezig.
Huidige aanvraag beoogt het wijzigen van de functie van het pand op het gelijkvloers van detailhandel naar een opnamestudio met leefruimte en leslokalen.
Het betreft louter een functiewijziging. Er worden verder geen vergunningsplichtige handelingen aangevraagd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 12 januari 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: ongunstig
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Planologische toets
De aanvraag is gelegen binnen het BPA St.-Dimphnaplein. De aanvraag voldoet de voorschriften van dit BPA.
De aanvraag is gelegen binnen RUP Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. De aanvraag voldoet aan de voorschriften van dit RUP.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Huidige aanvraag beoogt het wijzigen van de functie van het pand op het gelijkvloers van detailhandel naar een opnamestudio met leefruimte en leslokalen.
De functie is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
De functiewijziging heeft nauwelijks impact op de lokale mobiliteit. Er is een parkeerplaats op het eigen terrein voorzien.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid wijzigen niet.
Visueel-vormelijke elementen
//
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Huidige aanvraag werd negatief geadviseerd door de brandweer. Bijgevolg kan de veiligheid niet gegarandeerd worden.
De plannen zijn niet duidelijk. Vermoedelijk bevinden de slaapkamers zich in het midden van de ruimte. Hierdoor bevatten deze geen ramen en ontvangen deze geen daglicht.
De buitenruimte vooraan geeft rechtstreeks uit op de stoep en is beperkt in diepte. Deze is niet kwalitatief.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag NIET in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Ongunstig advies omwille van volgende redenen:
De aanvraag voldoet niet aan art. 30 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening: Elk woonvertrek, ook slaapkamers, moet het daglicht ontvangen door ramen die op de vrije lucht uitgeven en waarvan de totale oppervlakte niet minder dan 1/8 van de netto oppervlakte van het lokaal bedraagt.
Ongunstig advies van brandweerzone Kempen.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen weigert omwille van volgende redenen:
De aanvraag voldoet niet aan art. 30 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening: Elk woonvertrek, ook slaapkamers, moet het daglicht ontvangen door ramen die op de vrije lucht uitgeven en waarvan de totale oppervlakte niet minder dan 1/8 van de netto oppervlakte van het lokaal bedraagt.
Ongunstig advies van brandweerzone Kempen.