2024_CBS_00458 - Omgevingsvergunning - het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen van een zakenhotel met restaurant langs Grotesteenweg 15 (202300385IV) - Vergunning

UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 03/03/2024

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023108644

Dossiernummer gemeente: 202300385Inrichtingsnummer: 20230714-0051

De gemeente Geel heeft op 29 augustus 2023 een aanvraag ontvangen voor het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen van een zakenhotel met restaurant. De aanvraag werd op 20 september 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

HOTEL KEMPEN NV gevestigd Grotesteenweg 15 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Grotesteenweg 15

Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie M nrs. 1263N en 1263P

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

agrarisch gebied

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

industriegebied

De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Galjoen goedgekeurd op 21 december 2005

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Voor de kroonlijsthoogte wordt een afwijking gevraagd van de voorschriften van het RUP Galjoen.

Hiervoor kan een afwijking, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, worden toegestaan.

Verordeningen

• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 3 oktober 2023.
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Uitbreiding bedrijfshotel, restaurant, weigering 30/11/1987
• Het oprichten van een bottelarij en bedrijfswoning, weigering 27/12/1979
• Het oprichten van een bedrijfsrestaurant en woning, weigering 14/04/1980
• Het bouwen van een bedrijfsrestaurant, vergunning 27/10/1980

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

Stedenbouwkundig

De aanvraag betreft het slopen van de bestaande gebouwen en verhardingen en het oprichten van een zakenhotel met bijhorende restaurant.

De site is gelegen op de hoek van Grotesteenweg en Tongerloseweg. Dit is nabij het op- en afrittencomplex Geel West (E313).

Op het terrein wordt een nieuw hotel opgericht met 83 kamers, restaurant en vergaderfaciliteiten. Onder het hotel wordt een half-ondergrondse parkeerkelder voorzien.

Het gebouw wordt opgericht op 26,44m uit de rooilijn.

De kroonlijsthoogte bedraagt 11,5m voor zone 1A en 14,5m voor zone B.

Voor de afwerking van de gevels wordt een betonnen plint, glas, aluminium gevelpanelen, travertijn en geprofileerde staalplaat gebruikt.

De inrit naar het perceel is voorzien via Tongerlosebinnenweg.

In het project worden 85 parkeerplaatsen voorzien. Het PRUP legt meer parkeerplaatsen (96) op. Na overleg met stad Geel werd een behoeftestudie opgemaakt waaruit blijkt dat dit hoge aantal niet nodig is.  49 parkeerplaatsen zijn voorzien in de kelder, 32 parkeerplaatsen op maaiveldniveau. Daarnaast is er eveneens een beperkte overflow-parking voorzien met 12 parkeerplaatsen.

In de kelder is er eveneens een fietsenstalling met 20 fietsstalplaatsen.

Het PRUP laat een hoog verhardingspercentage toe (95%). Voor dit project is gekozen voor een iets lager aandeel aan verharding (92,6%). Een deel van de verharding is voorzien in grastegels.

De voortuin wordt ingericht als groenscherm. Hier bevindt zich ook de wadi.

Op de gevels worden de nodige logo’s aangebracht. Aan de straatzijde wordt een totem geplaatst.

IIOA

De volgende rubrieken en hoeveelheden worden aangevraagd:

De voorliggende melding heeft betrekking op een hotel met restaurant en conferentieruimte en restaurant. Het hotel, Mezzo, zal een nieuwbouwproject zijn ter vervanging van het huidige gebouw en is gesitueerd aan de Grote Steenweg 15 te Geel.

Er wordt geschat dat er 12 personeelsleden tewerkgesteld zullen worden.

Binnen de inrichting zal er huishoudelijk afvalwater ontstaan, afkomstig van de hotelgasten en personeelsleden. Omwille van het feit dat er geen riolering aanwezig is in de straat en deze in de toekomst niet voorzien zal worden, zal de exploitant het regenwater en afvalwater op eigen terrein verwerken. Om het afvalwater te verwerken zal een IBA systeem voorzien worden en zal het effluent van de IBA geloosd worden in de nabijgelegen gracht. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de studie van AnKo Projects, opgeladen in het bouwluik van de voorliggende aanvraag.

Daarnaast zal de inrichting beschikken over warmtepompen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 76,5 kW en twee koelinstallaties met een vermogen van 4,5 kW.

Volgende rubrieken worden aangevraagd: 

• 3.6.1: Het lozen van huishoudelijk afvalwater met een debiet van 6.460,5 m³/jaar voorafgaandelijk gezuiverd via een IBA.
• 16.3.2°a): 12 warmtepompen met een totaal vermogen 76,5 kW en 2 koelinstallaties met een totaal vermogen van 4,5 kW.
• 17.4: Opslag van max. 500 liter/kg diverse gevaarlijke producten in kleine verpakkingen.
• 32.2.2: Een polyvalente zaal.  

Tevens wensen we te verwijzen naar de nota 'Nota Onvolledigheid' onder 'Projectinformatie'. In deze nota is er een antwoord geformuleerd op de ontbrekende dossierelementen van de aanvraag met OMV Referentie 2023096158.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30 september 2023 t.e.m. 29 oktober 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

Het tweede openbaar onderzoek werd naar aanleiding van een nieuwe projectinhoudversie gehouden van 10 januari 2024 t.e.m. 8 februari 2024. Er werd 5x hetzelfde bezwaarschriften ingediend, waarin deze argumenten werden aangehaald:

• Brandveiligheid

Het voorliggende ontwerp voldoet niet aan de voorschriften van het PRUP.

Volgens het PRUP moet er rondom het gebouw een brandvrije strook van 6m breed gevrijwaard blijven. Aan de noodzijde is deze 6m niet aanwezig.

In de zone voor groenscherm wordt een deel van de overrijdbare zone voor de brandweer voorzien. De zone voor groenscherm moet volledig beplant en ingericht worden met streekeigen en inheems groen.

• Het huidige grachtensysteem is niet werken en zal nog meer belast worden door dit project.

Het gezuiverde afvalwater uit de IBA zal geloosd worden in de grachten. Deze grachten zijn momenteel niet goed werkzaam. Er is al meerdere malen door de stad aangegeven om deze problematiek op te lossen, maar dat is tot op heden nog niet gebeurd.

• De bestemming van het ontwerp komt niet overeen met het PRUP.

“artikel 1a: zone voor zakenhotel – restaurant (zone voor bestaand vergund volume)”

“artikel 1b: zone voor zakenhotel-restaurant (zone voor nieuwe te bouwen volume)”.

Het PRUP spreekt over een zone voor bestaand bouwvolume en een zone voor een nieuw bouwvolume.

Het ontwerp behelst een volledige afbraak en volledige nieuwbouw.

“artikel 1.1: bestemming”

De ondergeschikte vergader- en seminarieruimte mag max. 250m² zijn.

De ruimte die op het ontwerp is ingetekend als ontbijt/wachtruimte kan zonder enige vorm van aanpassing als vergaderruimte gebruikt worden. Op deze manier wordt de bestemming verdoezeld.

• De kroonlijsthoogten komen niet overeen met het PRUP

Verschillende delen van de gebouwen en constructies worden ingepland buiten de zone zoals aangeduid op het grafisch plan:

• Aan de noordzijde zitten trapconstructies en een deel van de kelder buiten de gebouwenzone
• De bebouwingscontour bevindt zich op minder dan 6m van de perceelsgrens
• Aan de zuidzijde zit de ganse inkompartij van trappen, hellende vlakken, inrit naar de parkeerkelder en de toegangstrap naar de kelder buiten de gebouwenzone
• Aan de westzijde zit een gans zwevend terras buiten de gebouwenzone

In de zone voor bestaand vergund volume dienen de afmetingen van de vergunde gebouwen behouden te blijven, dwz kroonlijsthoogte van 8m. Het ontwerp voldoet nergens aan dit voorschrift.

Er wordt gewerkt met platte daken waardoor er enkel sprake kan zijn van een kroonlijsthoogte. Er is hier geen nokhoogte.

De kroonlijsthoogte moet gemoeten worden vanaf het maaiveld, maar de aanvrager gebuikt de vloerpas van de gelijkvloers verdieping. Omdat de kelder slechts half onder de grond steekt, zit de vloerpas al op 1m37.

De VCRO laat slechts een beperkte afwijking toe van de bouwhoogte. Voor de achterbouw is een max. kroonlijsthoogte van 5m toegelaten. In het ontwerp wordt een kroonlijsthoogte van 12m12 voorzien (gemeten vanaf het maaiveld). Dit is een afwijking van 142% en dus niet meer beperkt. Er kan ook duidelijk gesteld worden dat het aantal bouwlagen hier verhoogt, wat ook niet kan met een afwijking.

Dit is ook zo voor de zone 1b (nieuwbouw bouwvolume). Op de kroonlijsthoogte wordt een afwijking van meer dan 83% gevraagd, wat niet meer beperkt is.

Het gaat hier om een maximalisatie van het programma en de gestelde afwijkingen doen wel degelijk afbreuk aan de essentiële gegevens van het plan.

• Volgens het PRUP dienen alle gebouwen en constructies worden opgericht in degelijke materialen zoals gevelsteen, sierbepleistering of sierbeton.  In het ontwerp worden industriële materialen zoals aluminium gevelbeplating gebruikt.

• Het terras aan de westzijde van het gebouw kan gezien worden als een uitsprong uit het gevelvlak. Dit terras heeft een oppervlakte van 169m² en ligt niet binnen de contour van het gebouw. Het ligt niet op een hoogte van 2,5m boven het grondpeil en springt meer dan 1,5m uit het gevelvlak. Het terras voldoet niet aan de voorschriften.

• De zone voor groenscherm is niet ingericht conform de voorschriften. In deze zone is deels de overrijdbare rijstrook voor brandweer voorzien. Dit is in tegenspraak met de bestemming als groenscherm

• De bezwaarschriftindiener is het niet eens met de opmetingen van het perceel en betwisten de perceelsgrenzen die ingetekend zijn op het plan.

5. Adviezen

Op 9 januari 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 4 januari 2024 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen (Inter)

Advies: gunstig

Op 18 januari 2024 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 26 januari 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid

Advies: gunstig

Op 26 september 2023 werd het advies ontvangen van Astrid

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 29 december 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 22 november 2023 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbaar Domein

Advies riolering

Advies Aquafin

Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld.

Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.

Advies dienst Openbaar domein van stad Geel

De IBA, verplicht volgens de voorschriften van het PRUP, moet door de aanvrager zelf voorzien worden. Stad Geel komt niet tussen in de kosten.

De overloop van de IBA moet aangesloten worden via een huisaansluitputje DWA op de open gracht aan de rechterzijde van de overwelving. Dit huisaansluitputje DWA met aansluiting op de gracht zal gerealiseerd worden door Aquafin i.o. van stad Geel. Qua timing van de uitvoering van deze aansluiting kan men best contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.

Advies toegang tot het perceel met overwelving

Huidige situatie

In de bestaande toestand zijn de grachten grotendeels ingebuisd. Er zijn twee verharde toegangen. Eén toegang van ongeveer 25 m breed en één toegang van ongeveer 7 m breed.

Aanvraag

Op het nieuwe inplantingsplan staat vermeld dat in samenspraak met stad Geel de grachten terug zullen worden hersteld (van ingebuisde naar open grachten), zowel langs Grotesteenweg als langs de Tongerloseweg.

Volgens het PRUP ’t Galjoen “dient de ontsluiting van het terrein te gebeuren via één geconcentreerde toerit/uitrit (min. 6m breed) op de Tongerloseweg op minstens 50 m verwijderd van het kruisput met de N19.”

Men voorziet een toegang met overwelving met een breedte van 9m65.

Advies en voorwaarden

Het herstellen van ingebuisde naar open grachten is een zeer gunstig principe. Door het open leggen van de grachten moet er een overwelving voorzien worden om het terrein toegankelijk te maken. Een overwelving is vergunningsplichtig.

Volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei 2021 betreft de onbevaarbare waterlopen mag er per perceel slechts 1 overwelving worden voorzien met een maximale breedte van 5m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur).

      Van de maximale breedte van 5m kan worden afgeweken als uit het dossier blijkt dat een bredere overwelving nodig is voor andere voertuigen dan personenwagens en lichte bestelwagens.

• Het PRUP legt op dat er één geconcentreerde toerit/uitrit met een minimale breedte van 6 m moet voorzien worden.
• Het perceel moet toegankelijk zijn voor vrachtwagens (leveringen)
• Om vlot in -en uit te rijden kan er worden afgeweken en een toegang worden toegestaan van 9m65.

      Van het aantal overwelvingen kan worden afgeweken als uit het dossier blijkt dat er meer dan één overwelving nodig is in functie van de toegankelijkheid.

• Het PRUP legt op dat er één geconcentreerde toerit/uitrit moet voorzien worden. Er is geen afwijking mogelijk qua aantal overwelvingen.

Besluit: gunstig met voorwaarden

Er wordt één overwelving toegestaan met een maximale breedte van 9m65. De overwelving moet voldoen aan de technische vereisten beschreven in de Technische Fiche.

Tijdens de bouwwerken kan men de bestaande toegangen nog gebruiken.

Na het verlenen van de vergunning moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel om af te stemmen welke partij de uitvoering van de werken op openbaar domein (herstellen grachten en aanleggen overwelving) op zich zal nemen. Vóór de uitvoering moet er een technisch ontwerp voorgelegd worden dat is afgestemd met de stad, AWV en de nutsmaatschappijen. Na uitvoering dient er een GRB-conform asbuilt-plan aangeleverd worden (volgens richtlijnen van het moederbestek van stad Geel). De kosten van zowel het technisch ontwerp als de uitvoering zijn ten laste van de aanvrager.

Technische Fiche overwelving

De overwelving:

• De overwelving wordt gebouwd van geprefabriceerde betonbuizen
• De dikwandige betonbuizen, BENOR – gekeurd, hebben een doorlaatopening van min. 0,40m.
• Ze moeten worden geplaatst op een fundering van schraal beton met een dikte van 0,20m.
• Ter hoogte van de kopmuur wordt de fundering aangelegd met een dikte van 0,30m.
• De lengte bedraagt max. 5m
• De sleuf wordt aangevuld met goede aanvulgrond of zand indien er geen verharding boven op komt.
• De vloer of de bodem moet aangelegd worden in overeenstemming met de bodem van de gracht, zodat het water voortdurend kan wegvloeien.

De kopmuren:

De kopmuren kunnen aangelegd worden:

• In baksteenmetselwerk (dikte 0,30 m.) De dagzijden worden ingevoegd en alle metselwerk in contact met de grond wordt voorzien van cementering (dikte 1 cm.)  Het geheel wordt afgedekt met dekstukken in gladde beton of met een rollaag uit metselwerk.
• Of in geprefabriceerd gewapend beton.

Verharding boven de ondergrondse constructie:

• De betonbuizen zullen omhuld worden met een laag zandcement
• De verharding wordt volgens volgende opbouw uitgevoerd:
  • Fundering: 15cm steenslag 22/40
  • Tussenlaag (bed): 5 cm zandcement
  • Verharding: betonstraatstenen. Deze betonstraatstenen zijn niet gekleurd (= betonkleur) met afmeting 22cm op 11cm of 22cm op 22cm.
  • Voegvulling: zand

Hellingspercentage:

Het hellingspercentage van de oprit bedraagt min. 0,02 m en max. 0,04 m per meter in de richting van de as van de weg.

Goot:

Er zal steeds een goot voorzien worden tussen oprit en rijweg/fietspad/voetpad.

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 22 november 2023 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Mobiliteit

Fietsenstallingen:

• in de kelder zijn de fietsenstallingen het verst verwijderd van de inrit van de garage. Dit is niet logisch, het moet gemakkelijker zijn om uw fiets te parkeren dan de auto. Zoals het nu is moet de fietser de hele parkeergarage door achter/tussen alle auto's door, dit kan niet.  De fietsenstallingen moeten dichter bij de ingang en ook dichter bij het trappenhuis/lift.
•  bovengronds zijn de fietsenstallingen ook te ver verwijderd van de ingang. Nu moeten fietsers voorbij een rij (manoevrerende) auto's wat de kans op conflicten vergroot. Fietsenstalling dichter bij de ingang plaatsen, deze moet ook overdekt zijn.

Parkeerplaatsen:

• er zijn nergens laadpalen voorzien voor elektrische auto's, deze moeten voorzien worden.
• als bovengronds alles vol staat, moet er thv parkeerplaatsen 30-32 veilig kunnen gekeerd worden. Er moet voldoende ruimte voorzien worden om te keren
• ook voor de vrachtwagens moet achteraan voldoende manoevreerruimte voorzien worden thv loskade
• de 12 parkeerplaatsen aan de achterkant: een deel daarvan ligt in de helling? Is dit gebruiksvriendelijk? Kunnen deze niet elders vlak voorzien worden?

Inrit / Helling van de parkeergarage:

• De helling komt direct uit op de inrit, dit is slecht voor de zichtbaarheid. Bovendien zijn de meeste mensen ook niet snel geneigd om te stoppen aan het einde van de helling omdat ze niet het risico willen lopen om stil te vallen of achteruit te bollen. Het laatste gedeelte van de helling dat de aansluiting vormt met de inrit moet vlak zijn zodat de auto horizontaal tot aan de inrit komt.
• voor het inrijden van wagens staan er geen draaicirkels opgetekend, kan dit nog gebeuren? Het lijkt heel moeilijk om de garage in te rijden zonder uitkomende auto's te hinderen. Veel kans op conflicten en gevaarlijke situaties.

Parkeergarage:

• is er nagedacht over de nabestemming van de garage? Stel dat het gebouw ooit een andere functie krijgt, zijn er dan andere mogelijkheden voor de garage? (hoogte is hierin een zeer belangrijke factor)

Advies: ongunstig

6. Project-MER

De mogelijke effecten werden voldoende besproken in de MERscreeningsnota.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Tongerloseweg) / gewestweg (Grotesteenweg).

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :

1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;

2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;

3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.

Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 5, Sectie M, nrs 1263N, 1263P, 1263K stroomt af naar de Zandvoortloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.

Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.

Er werd advies gevraagd aan de Dienst Integraal Waterbeleid van Provincie Antwerpen. Deze gaven gunstig advies (WAAD-2023-3503), gezien de aanvraag verenigbaar is met de huidige wetgeving en de doelstellingen en beginselen van het Decreet Integraal Waterbeleid. 

Als gevolg van het project worden geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht.

Het afstomen van het hemelwater moet vermeden worden. Verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend zijn. De waterondoorlatende verhardingen wateren af naar de naastliggende groenzones voor infiltratie op eigen terrein.

Het hemelwater wordt opgevangen in een hemelwaterput van 160.000 liter, die overloopt naar een wadi. De hemelwater wordt herbruikt voor toiletten, wasmachines en buitenkraan.

De watertoets wordt positief beoordeeld.

Natuurtoets

De exploitatie is gelegen op 2,75 km van VEN-gebied en Habitatrichtlijngebied en op 7 km van Vogelrichtlijngebied.

Het voorwerp van de aanvraag heeft geen significante verhoging qua emissies tot gevolg, bijgevolg lijkt het aanneembaar te stellen dat de exploitatie geen onvermijdbare en onherstelbare schade aan de natuur in VEN-gebied zal veroorzaken, noch dat de exploitatie een betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken van Habitatrichtlijngebieden zal veroorzaken, op voorwaarde dat de exploitant zich houdt aan de voorwaarden opgelegd in de relevante wetgeving en voor zover de exploitant zich gedraagt naar de code van goede natuurpraktijk.

Milieuaspecten

Water

Huishoudelijk afvalwater

Het aantal restaurantplaatsen bedraagt 70. De geplande capaciteit van de vetput bedraagt 1.000 liter (voldoende voor 271 couverts per dag). Gelet op het aantal restaurantplaatsen en geplande maaltijden per dag is de geplande capaciteit van de vetput voldoende.

In het advies van Aquafin vinden we de volgende bevindingen:

Het project is volgens het zoneringsplan gelegen in het collectief te optimaliseren buitengebied (groene cluster). Ter hoogte van het project is in de bestaande situatie geen riolering aanwezig. De perceelsgrachten worden hersteld en zoveel mogelijk open gemaakt wat een positieve evolutie is t.o.v. de huidige toestand.

De IBA, verplicht volgens de voorschriften van het PRUP, moet door de aanvrager zelf voorzien worden. Stad Geel komt niet tussen in de kosten.

De overloop van de IBA moet aangesloten worden via een huisaansluitputje DWA op de open gracht aan de rechterzijde van de overwelving. Dit huisaansluitputje DWA met aansluiting op de gracht zal gerealiseerd worden door Aquafin i.o. van stad Geel. Qua timing van de uitvoering van deze aansluiting kan men best contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel.

Op termijn wanneer riolering in de Tongerloseweg en Grotesteenweg zal worden aangelegd. dient men de IBA kort te sluiten en aan te sluiten op de nieuwe openbare riolering (klaar leggen by-pass is aangewezen). In dat opzicht dient men het privaat stelsel (richting baangracht) inderdaad ongeveer op de aangegeven locatie aan te bieden zodat de stad Geel later geen onnodig lange openbare riolering dient aan te leggen in de Tongerloseweg.

De debieten die men opgeeft, namelijk 0,74m³/uur – 18m³/dag vormen geen probleem voor het openbaar stelsel (onder voorbehoud van goede conditie van de baangrachten). De aansluiting dient te gebeuren met een diameter van max. 160 mm. Er worden voor het project ook een deel van de grachten vrijgemaakt.

Het IBA-systeem( type EC 175 met biorotor) heeft de volgende dimensies: vier putten van 3,5 m diameter en 2,42 m hoogte. De organische belasting is gedimensioneerd op 10500 g BZV 5/ dag.

Er wordt gerekend dat er een totaal van 118 (70 restaurantplaatsen, 82 hotelkamers en 12 personeelsleden) gebruikte inwonersequivalenten zal geloosd worden via het IBA-systeem.

Gelet op het gunstige advies van Aquafin lijkt het aannemelijk dat de lozing  van huishoudelijk afvalwater geen significante impact zal hebben op de omgeving.

De goede werking van de individuele behandelingsinstallatie voor afvalwater dient gewaarborgd te worden door de exploitant.

De controleputten dienen allemaal goed bereikbaar te zijn zodat ook lokale toezichthouders gemakkelijk staalnames of controles kunnen uitvoeren.

Bodem

Er worden 500 liter/kg aan gevaarlijke producten in kleine verpakkingen opgeslagen. Dit zijn voornamelijk onderhoudsproducten die worden gebruikt in het hotel. De afstandsregels voor gevaarlijke producten zijn niet van toepassing. De gevaarlijke producten dienen boven lekbakken of in een vloeistofdichte kast.

Geluid en trillingen

Er wordt één polyvalente zaal aangevraagd waar een maximaal geluidsniveau van 85 db(A)Laeq,15 min zal gelden. De polyvalente zaal zal niet gebruikt worden voor het organiseren van feesten en evenementen, maar enkel voor presentaties, conferenties en vergaderingen zonder het spelen van elektronisch versterkte muziek.

De buitenunits zijn voorzien op het dak op een afstand van ongeveer 50 meter van omwonenden. Er kan worden aangenomen dat de richtwaarden voor geluid worden gerespecteerd in de omgeving aangezien deze op het dak zijn gepositioneerd. Indien nodig neemt de exploitant bijkomende maatregelen om de buurt niet te hinderen door te kiezen voor geluidsarme toestellen, plaatsing op geluidsabsorberende ondergrond en door het plaatsen van een geluidsisolerende omkasting.

De leveringen gebeuren achteraan het gebouw.

Lucht

De exploitant vraagt 81 kW aan koel -en vriescellen aan voor de conditionering van voedsel en warmtepompen. De koelinstallaties en warmtepompen kunnen wel aanleiding geven tot niet-geleide emissies naar de omgeving. Voor deze toestellen zal er gebruik gemaakt worden van de koelmiddelen R32 of R410A, dit is nog niet definitief bepaald. Het totaal koelmiddelinhoud van deze installaties zal ca. 130 kg bedragen.

De installaties dienen regelmatig onderworpen worden aan een lekdichtheidscontrole om eventuele lekken van het koelmiddel tijdig te kunnen opsporen en repareren.

Alle voorschriften van VLAREM en de toepasselijke codes van praktijk, rekening houdende met de best beschikbare technieken, worden nageleefd.

Licht

De parking zal voorzien worden van verlichting. Deze verlichting mag de intensiteit van de straatverlichting niet overschrijden. Daarboven is de verlichting uitsluitend toegelaten tijdens de openingsuren. Na de openingsuren wordt alle verlichting gedoofd met uitzondering van enkel noodverlichting. Eventuele verlichte panelen moeten voldoen aan dezelfde voorwaarden.

Gevaarlijke stoffen en afval

De exploitant deelt mee dat er drie afvalstromen worden voorzien op het bedrijf; papier en karton, restafval en plastiek afval. Aangezien de exploitant eveneens verse groenten en fruit in zijn assortiment heeft en ook verschillende voedingsmiddelen zal ook keukenafval en levensmiddelenafval apart moeten worden ingezameld.

Er zullen geen rubriek 45 activiteiten geëxploiteerd worden.

Het afval dient maximaal gescheiden te worden ingezameld en periodiek afgevoerd naar een daarvoor erkende IHM.

Conclusie milieutechnische beoordeling

Met betrekking tot de onderzochte milieutechnische aspecten in voorliggende beoordeling en op basis van de gegevens in de aanvraag lijkt gesteld te kunnen worden dat er geen indicaties zijn tot het verlenen van een negatief advies.

Besluit

Uitgaande van de gegevens opgenomen in het aanvraagdossier en rekening houdende met bovenstaande bemerkingen dient deze vergunningsaanvraag voor het onderdeel ‘ingedeelde inrichting of activiteit’ gunstig te worden geadviseerd.

De volgende rubrieken en hoeveelheden worden voorwaardelijk vergund:

Onder de volgende voorwaarden:

Algemene voorwaarden: Hoofdstuk 4.1 - 4.6 van het Vlarem II
Sectorale voorwaarden: Afd 5.16.1 - 5.16.3, Afd. 5.17.1, Afd. 5.17.4, Afd 5.32.1 – 5.32.3 van het Vlarem II
Bijzondere milieuvoorwaarden:

• De verlichting van de parking en het gebouw mag de intensiteit van de straatverlichting niet overschrijden
• De warmtepompinstallaties dienen regelmatig onderworpen worden aan een lekdichtheidscontrole om eventuele lekken van het koelmiddel tijdig te kunnen opsporen en repareren.
• De controleputten van het afvalwatersysteem dienen allemaal goed bereikbaar te zijn zodat ook lokale toezichthouders gemakkelijk staalnames of controles kunnen uitvoeren.
• De gevaarlijke producten in kleine verpakkingen dienen boven lekbakken of in een vloeistofdichte kast.
• De veiligheidsvoorschriften met betrekking tot de koelmiddelen dienen gevolgd te worden.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:

Functionele inpasbaarheid

De aanvrager beoogt de bouw van een zakenhotel met 85 hotelkamers, 250m2 seminarieruimtes en een restaurant met 75 zitplaatsen:

In het PRUP 't Galjoen zijn de volgende bestemmingsvoorschriften opgenomen: 

De zone is bestemd voor het oprichten van een zakenhotel-restaurant met maximum 65 kamers in fase 1 en maximum 85 kamers in fase 2. De capaciteit van de restaurantruimte mag daarbij maximum 200 zitplaatsen bedragen. De zone is tevens bestemd voor de inrichting van een ondergrondse garage in functie van het zakenhotelrestaurant. De capaciteit ervan moet minstens 33 parkeerplaatsen bedragen. Ondergeschikte functies zoals vergader- en seminarieruimtes zijn als nevenbestemming toegelaten maar mogen in totaal max. 250m² bruto vloeroppervlakte innemen. 

Het beoogde programma is conform de bestemmingsvoorschriften binnen het PRUP 't Galjoen en is bijgevolg functioneel inpasbaar. 

Mobiliteitsimpact

De aanvrager heeft de huidige ingang op de huidige locatie behouden. Het lijkt logischer in functie van de veiligheid van het kruispunt deze te verleggen verder van het kruispunt. Dit is echter niet mogelijk gezien de locatie van de inrit vastgelegd is in het PRUP. Het verleggen van de inrit zou betekenen dat deze in de zone volgens het PRUP voorzien als groenbuffer zou vallen. Dit is een afwijking die niet mogelijk is. 

De parkeerplaatsen worden gedeeltelijk half- en gedeeltelijk volledig bovengronds voorzien langs de rondweg rond het gebouw. De verhardingen worden zoveel mogelijk beperkt en daar waar mogelijk uitgevoerd in grasdals.

Volgens de voorschriften van het PRUP dienen 95 parkeerplaatsen voorzien te worden. Uit de behoeftestudie blijkt dat maximaal 85 parkeerplaatsen voldoende zal zijn. Meestal zullen er zo’n 50 parkeerplaatsen in gebruik genomen worden. Voor uitzonderlijke situaties is er de mogelijkheid tot uitwijking naar een beperkte overloopparking.

In de ondergrondse kelder zijn eveneens fietsenstallingen voorzien.

De opmerkingen uit het advies van team Mobiliteit worden als voorwaarden opgelegd.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

Stad Geel heeft in zijn strategische visienota Geel 2040 aangegeven een zuinig ruimtegebruik na te streven. Dit kan gerealiseerd worden door verschillende strategieën te hanteren en combineren. Eén van de strategieën betreft verticale verdichting. In Geel spreken we over hoger bouwen indien er een project beoogd wordt dat 50% hoger is dan de gemiddelde bouwhoogte in de omgeving. Dit is in dit project het geval. Hoger bouwen kan overwogen worden indien het geen doel op zichzelf is en indien er geen maximalisatie van programma wordt nagestreefd. Gezien het maximale programma volgens het RUP en V/T niet wordt overschreden wordt aangenomen dat dit hier niet het geval is. Zoals in de strategische visienota Geel 2040 neergeschreven kan hoger bouwen indien dit ruimtelijk inpasbaar is overwogen worden als mogelijke strategie om een zuinig ruimtegebruik na te streven. In de huidige plannen wordt het ruimtegebruik ingeperkt door bewust te kiezen voor een hoger gebouw. Er zijn minder verhardingen voorzien dat het maximale wat mogelijk is volgens het RUP.

Het project is qua hoogte afwijkend ten opzichte van de omgeving. Deze keuze volgt niet uit een maximalisatie van het programma. Dit is een bewuste keuze om de interne werking van het gebouw te optimaliseren maar ook beogen de ontwerpers bewust een accent toe te voegen aan de omgeving. Ze wensen een gebouw vorm te geven dat een belangrijk beeld of poort vormt naar de achterliggende industriezone. Dit kan aanvaard worden op deze locatie.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd begeleid door de gemeentelijke kwaliteitskamer en de visuele uitstraling en omgevingsaanleg werd hierbij intens besproken. De gevels worden afgewerkt in glas, aluminium gevelpanelen, travertijn en geprofileerde staalplaat. Gelet op het aanpalende industriegebied kunnen deze materialen toegelaten worden in deze context. De keuze van groenelementen is gekozen in functie van de context (zowel de beleving van het hotel vanuit de omgeving als de beleving van in het hotel richting de context). Deze zorgen voor een natuurlijke overgang. 

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.

Conclusie

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 30 september 2023 tot en met 29 oktober 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

Het tweede openbaar onderzoek werd naar aanleiding van een nieuwe projectinhoudversie gehouden van 10 januari 2024 tot en met 8 februari 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 5 bezwaarschriften ontvangen.

Evaluatie bezwaarschriften

Er is een gunstig advies van Brandweerzone Kempen. Op het inplantingsplan is de ganse breedte aangeduid als groenscherm, en niet ingekleurd als overrijdbare zone.

In het project wordt voorzien in het maximaal openleggen van de baangrachten. Enkel ter hoogte van de nieuwe inrit voorziet men een inbuizing. Het openleggen van de baangrachten zal een positief effect hebben op de waterhuishouding in de onmiddellijke omgeving.

In de verordenende voorschriften van het PRUP wordt niet opgelegd dat de zone 1a bedoeld is om het bestaande volume te behouden en dat herbouw niet mogelijk zou zijn. Art. 1.1 bestemming stelt dat de zone bestemd is voor het oprichten van een zakenhotel-restaurant met maximum 65 kamers in fase 1 en maximum 85 kamers in fase 2. 

Voor de beoordeling van het dossier moet de vergunningverlenende overheid zich baseren op de ingediende plannen en documenten. Men kan hierbij niet uitgaan van aannames over eventuele andere invullingen.

• De afwijking doet geen afbreuk aan de essentiële gegevens van het plan
• De afwijking doorstaat de toets van de goede ruimtelijke ordening
• De afwijking moet voorkomen op de limitatieve lijst van voorschriften
  

In deze zone is verharding mogelijk tot 95% van de oppervlakte. Onder het terras bevindt zich de verharding voor de parkeerplaatsen. Het terras is dus geen bijkomende verharding in het project. Het terras is bovendien volledig waterdoorlatend.

Omdat aan de westzijde het uitzicht op het bestaande landschap het mooist is (agrarisch gebied), wordt het groenscherm aan die zijde fragmentarisch voorzien. Een deel van de zone wordt als weidebeplanting aangelegd. 

Er staat niet aangegeven op het inplantingsplan dat een deel van de zone voor groenscherm wordt ingericht als overrijdbare zone.

De betwisting van de perceelsgrenzen is geen stedenbouwkundig argument en kan niet beoordeeld worden door de vergunningverlenende overheid.

Hiermee zijn de bezwaarschriften weerlegd.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen, afgeleverd op 9 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen (Inter), afgeleverd op 4 januari 2024 is gunstig.
• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer, afgeleverd op 18 januari 2024 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid, afgeleverd op 26 januari 2024 is gunstig.
• Het advies van Brandweerzone Kempen, afgeleverd op 24 oktober 2023 is ongunstig.
• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen (Inter), afgeleverd op 23 oktober 2023 is ongunstig.
• Het advies van Astrid, afgeleverd op 26 september 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Fluvius, afgeleverd op 29 december 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer, afgeleverd op 7 november 2023 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van stad Geel, dienst Openbaar Domein, afgeleverd op 22 november 2023 is voorwaardelijk gunstig.
•  Het advies van stad Geel, dienst Mobiliteit, afgeleverd op 22 november 2023 is ongunstig. De opmerkingen uit dit advies kunnen als voorwaarden opgelegd worden.

Conclusie

De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:

Stedenbouwkundig:

Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.

Het advies van Toegankelijk Vlaanderen dient strikt gevolgd te worden.

Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid dient strikt gevolgd te worden.

Het advies van Fluvius dient strikt gevolgd te worden.

Het advies van Astrid dient strikt gevolgd te worden.

Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer dient strikt gevolgd te worden.

Het advies van stad Geel, dienst Openbaar Domein dient gevolgd te worden:

• De voorwaarden betreft riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, moeten worden opgevolgd.
• De IBA, verplicht volgens de voorschriften van het PRUP, moet door de aanvrager zelf voorzien worden. Stad Geel komt niet tussen in de kosten.

De overloop van de IBA moet aangesloten worden via een huisaansluitputje DWA op de open gracht aan de rechterzijde van de overwelving. Dit huisaansluitputje DWA met aansluiting op de gracht zal gerealiseerd worden door stad Geel.

• Er wordt één overwelving toegestaan met een maximale breedte van 9m65. De overwelving moet voldoen aan de technische vereisten beschreven in de Technische Fiche bij het advies.
• Na het verlenen van de vergunning moet men contact opnemen met de dienst Openbaar domein van stad Geel om af te stemmen welke partij de uitvoering van de werken op openbaar domein (herstellen grachten en aanleggen overwelving) op zich zal nemen.
• Vóór de uitvoering moet er een technisch ontwerp voorgelegd worden dat is afgestemd met de stad, AWV en de nutsmaatschappijen.
• Na uitvoering dient er een GRB-conform asbuilt-plan aangeleverd worden (volgens richtlijnen van het moederbestek van stad Geel).
• De kosten van zowel het technisch ontwerp als de uitvoering zijn ten laste van de aanvrager.

Er dient voldaan aan volgende voorwaarden betreffende mobiliteit:

• De fietsenstallingen in de kelder moeten dichterbij de ingang en het trappenhuis/lift gelokaliseerd worden.
• De bovengrondse fietsenstallingen moeten vlakbij de ingang voorzien worden.
• Aan de parkeerplaatsen voor de auto’s moeten er voldoende laadpalen geplaatst worden.
• Het laatste deel van de uitrit van de parkeergarage moet vlak aangelegd worden zodat de auto’s horizontaal tot aan de uitrit komen en men daar voldoende overzicht op het toekomend verkeer.

Milieu

Uitgaande van de gegevens opgenomen in het aanvraagdossier en rekening houdende met bovenstaande bemerkingen dient deze vergunningsaanvraag voor het onderdeel ‘ingedeelde inrichting of activiteit’ gunstig te worden geadviseerd.

De volgende rubrieken en hoeveelheden worden voorwaardelijk vergund:

Onder de volgende voorwaarden:

Algemene voorwaarden: Hoofdstuk 4.1 - 4.6 van het Vlarem II
Sectorale voorwaarden: Afd 5.16.1 - 5.16.3, Afd. 5.17.1, Afd. 5.17.4, Afd 5.32.1 – 5.32.3 van het Vlarem II
Bijzondere milieuvoorwaarden:

• De verlichting van de parking en het gebouw mag de intensiteit van de straatverlichting niet overschrijden
• De warmtepompinstallaties dienen regelmatig onderworpen worden aan een lekdichtheidscontrole om eventuele lekken van het koelmiddel tijdig te kunnen opsporen en repareren.
• De controleputten van het afvalwatersysteem dienen allemaal goed bereikbaar te zijn zodat ook lokale toezichthouders gemakkelijk staalnames of controles kunnen uitvoeren.
• De gevaarlijke producten in kleine verpakkingen dienen boven lekbakken of in een vloeistofdichte kast.
• De veiligheidsvoorschriften met betrekking tot de koelmiddelen dienen gevolgd te worden.

Lasten

Niet van toepassing