UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER:
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024028863
Dossiernummer gemeente: V_202400007
De gemeente Geel heeft op 16 april 2024 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 1 lot voor een meergezinswoning en 1 lot voor een ééngezinswoning. De aanvraag werd op 30 april 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
LSG BV gevestigd Dr.-Van de Perrestraat 315 te 2440 Geel en Werft NV gevestigd Lammerdries 12 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Pas 9/1, Pas 9/2, Pas 9/3, Pas 9/4, Pas 9/5, Pas 9/6, Pas 9/7 en Peperstraat 12
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 691K, 694L, 695L, 705L, 705K, 709D, 710G en 711P
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvrager heeft reeds een omgevingsvergunning voor het bouwen van een handelsruimte, 6 appartementen, 1 ééngezinswoning en een bijgebouw na het slopen van de bestaande bebouwing verkregen. Deze omgevingsvergunning is gekend onder OMV_2022097905 en zal toegevoegd worden aan de aanvraag.
De aanvrager wenst de loten 1 en 2 conform het verkavelingsplan nieuwe toestand apart te verkopen. Hiervoor heeft de aanvrager een omgevingsvergunning nodig voor het verkavelen van gronden aangezien het perceel gesplitst wordt met het oog op bebouwing en verkoop.
Het lot 3 maakt geen deel uit van de verkaveling. De loten A en B worden kosteloos overgedragen aan de stad Geel rekening houdend met het rooilijnplan Turnhout-Diest (Pas dd. 16/8/1873). Voor het gedeelte langs de Peperstraat is geen apart rooilijnplan beschikbaar. Hiervoor wordt een apart rooilijnplan toegevoegd aan de aanvraag.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 10 mei 2024 t.e.m. 8 juni 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Op 13 mei 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 10 mei 2024 werd het advies ontvangen van Omgevingsloket Wyre
Advies: gunstig
Op 2 mei 2024 werd het advies ontvangen van Pidpa - Distributie leidingen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 28 mei 2024 werd het advies ontvangen van Proximus
Advies: gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langs 2 gemeentewegen.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project (verkaveling) heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt door het verkavelen van de gronden.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
Er werd een m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die ten gronde werd beoordeeld door de vergunningsverlenende overheid.
De conclusie dat er geen merkelijke effecten voor de omgeving zijn, wordt gevolgd.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen van een perceel in 1 lot voor een ééngezinswoning en 1 lot voor een meergezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt immers bebouwing voorzien op de plaatsen waar zich nu al bebouwing bevindt. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing zal ook de visuele ordening van de straat volgen.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag tot verkaveling heeft een invloed op de mobiliteit.
De te voorziene woning woning langs Peperstraat heeft een inpandige garage.
Voor de te voorziene 6 appartementen langs Pas moeten er 9 parkeerplaatsen voor auto’s voorzien worden. Er zijn 6 overdekte parkeerplaatsen in een carport en 3 parkeerplaatsen in open lucht.
Volgens de parkeerverordening zijn er 18 fietsenstallingen nodig. In het bijgebouw is er ruimte voor 18 fietsen.
Gelet op de ligging in het kernwinkelgebied is er een afwijking van de parkeerverordening voor de handelsruimte toegestaan. Voor de handelszaak moeten geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien worden.
De extra mobiliteitsdruk zal minimaal zijn omdat er nu al gelijkaardige bebouwing op de percelen staat
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 10 mei 2024 tot en met 8 juni 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
Stedenbouwkundige voorwaarden
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 02/05/2024 met kenmerk 202655.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 13/05/2024.
Lasten: grondafstand
De gemeenteraad beslist in zitting van 02/09/2024 het wegtracé gunstig onder volgende voorwaarden :
• Er dient een digitaal opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden bezorgd, ten laatste bij de akte van verkoop;
• Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht zijn ten laste van de bouwheer;
• De werken worden uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan;
• De aangevraagde stedenbouwkundige vergunning pas van kracht zal gaan nadat door de aanvrager de grondafstand effectief gebeurd is.
De gemeenteraad heeft haar goedkeuring gegeven aan het bijgevoegde rooilijnplan in zitting van 02/09/2024.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Stedenbouwkundige voorwaarden
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 02/05/2024 met kenmerk 202655.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 13/05/2024.
Lasten: grondafstand
De gemeenteraad beslist in zitting van 02/09/2024 het wegtracé gunstig onder volgende voorwaarden :
• Er dient een digitaal opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden
bezorgd, ten laatste bij de akte van verkoop;
• Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor
opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht zijn ten laste van de bouwheer;
• De werken worden uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan;
• De aangevraagde stedenbouwkundige vergunning pas van kracht zal gaan nadat door de
aanvrager de grondafstand effectief gebeurd is.
De gemeenteraad heeft haar goedkeuring gegeven aan het bijgevoegde rooilijnplan in zitting van 02/09/2024