UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 20/09/2024 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024090004
Dossiernummer gemeente: 202400313
De gemeente Geel heeft op 28 juni 2024 een aanvraag ontvangen voor verbouwen en uitbreiden van bestaand horecagebouw met regularisatie wooneenheid. De aanvraag werd op 22 juli 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Jef Gilles wonende Kapelstraat 9 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kapelstraat 7 en 9
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 528Y en 528V
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen/uitbreiden van een bestaand gebouw en de regularisatie van de inrichting van een bestaande wooneenheid.
Het gebouw voorziet in de functie ten behoeve van Horeca en omvat een vergund karakter. Gezien de aanwezigheid van soortgelijke functies (horeca en wonen) in de onmiddellijke omgeving van het pand, kan geacht worden dat het project bijgevolg functioneel inpasbaar is in de omgeving.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 9 september 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Beste,
Gelieve in bijlage ons advies te willen vinden.
Met vriendelijke groeten
Brandweer zone Kempen - Dienst Preventie
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 2 september 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Beste,
Gelieve in bijlage ons advies te willen vinden.
Met vriendelijke groeten
Brandweer zone Kempen - Dienst Preventie
Advies: ongunstig
Op 25 juli 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Op deze locatie is er voor de bestaande gebouwen een elektriciteitsaansluiting[en gasaansluiting aanwezig. Als er noodzaak is aan bijkomend vermogen kan de klant hiervoor met ons contact opnemen via tboturnhout@fluvius.be.
Hierbij wordt een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 10 september 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel Team Grijs
1 Advies riolering
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
Er is op het perceel reeds een bestaande huisaansluiting aanwezig. Men dient deze bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken. Volgens plan op 7.60m uit de gevel van woning Kapelstraat 3. Deze aansluiting is verplicht te hergebruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen volgens de richtlijnen beschreven in de voorwaarden. De aansluitdiameter is 160mm.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is.
De bestaande septische putten (2x 5.000L) worden behouden, hierop wordt enkel het fecaal water aangesloten wat een gunstig principe is. Het grijs water loopt rechtstreeks naar de riolering.
Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 10.000L. Op de put moeten alle dakafvoeren aangesloten (m.u.v. groendaken). Men zal het hemelwater herbruiken voor toiletspoeling, wasmachine, buitenkraan, dienstkraan, …
Infiltratievoorziening
Men voorziet een bovengrondse infiltratievoorziening met een volume van 6.577,56LL en een oppervlakte van 15,95m².
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare rioleringsstelsel . Dit is geen verplichting maar wordt wel nog toegestaan.
2 Advies toegang
Momenteel bestaat de straat uit een rijweg in klinkers en stoep tot tegen de rooilijn. Ter hoogte van het perceel is geen perceel noch groenvak aanwezig; De stoep en rijweg worden gescheiden door een overrijdbare boordsteen. De bestaande inrit blijft behouden. Er wordt geen afmeting op het plan vermeldt, maar de ingetekende breedte valt binnen de huidige regelgeving van de stad. Bovendien moet er toegang kunnen geboden worden aan brandweer. De inrit zoals voorzien op plan kan dan ook worden toegestaan.
Er zijn geen aanpassingen aan het openbaar domein nodig.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een aanvraag van een bestaand pand met horeca functie om te verbouwen en uit te breiden, en de regularisatie van de inrichting van een bestaande wooneenheid.
Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor deze aanvraag is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het gebouw heeft een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
Het gebouw wordt opgericht in hedendaagse materialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 25/07/2024 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Brandweerzone Kempen, dd. 9/9/2024.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Fluvius, dd. 25/07/2024.
Voorwaarden riolering
Riolering algemeen
Hemelwater
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Huisaansluiting
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken zowel naar ligging als diepte. Men dient zelf de huisaansluitputjes te plaatsen volgen volgende richtlijnen:
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Voorwaarden toegang
Er wordt 1 inrit toegestaan met een maximale breedte zoals aangegeven op het goedgekeurde plan.
Aanpassingen van het openbaar domein mag men nooit zelf uitvoeren maar moet men aanvragen bij stad Geel. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Lasten
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Voorwaarden riolering
Riolering algemeen
Hemelwater
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Huisaansluiting
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken zowel naar ligging als diepte. Men dient zelf de huisaansluitputjes te plaatsen volgen volgende richtlijnen:
Verplichte keuring privéwaterafvoer
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Voorwaarden toegang
Er wordt 1 inrit toegestaan met een maximale breedte zoals aangegeven op het goedgekeurde plan.
Aanpassingen van het openbaar domein mag men nooit zelf uitvoeren maar moet men aanvragen bij stad Geel. De kosten voor de aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.