UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 21/09/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023163128
Dossiernummer gemeente: 202300608Inrichtingsnummer: 20231211-0043
De gemeente Geel heeft op 22 december 2023 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 33 woongelegenheden met handelsgelijkvloers en bijhorende bronbemaling. De aanvraag werd op 9 april 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Vanhout Projects NV gevestigd Lammerdries 12 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Werft / Patronaatstraat
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 792K, 792M, 793B, 847E4 en 847F4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
In dit gebied mogen de werken en handelingen worden uitgevoerd die noodzakelijk zijn voor de instandhouding en gezondmaking van het bestaande gebouwencomplex in functie van de bestemming en gebruik als openbare gemeenschapsvoorziening. Uitbreiding of afbraak, zij het gedeeltelijk, gevolgd door nieuwbouw is niet toegelaten. Bij afbraak van het bestaande gebouwencomplex krijgen de gronden de bestemming van natuurgebied met wetenschappelijke waarde of natuurreservaat zoals aangegeven in artikel 13, 4.3.2. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen en worden de voorschriften van toepassing die gelden voor deze bestemming.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Werft goedgekeurd op 15 oktober 1998
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Noordelijke wand Werft goedgekeurd op 17 oktober 2011
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (V1131). Deze verkaveling werd opgeheven in het RUP Noordelijke Wand Werft.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het oprichten van 33 woongelegenheden met handelsgelijkvloers.
De project is opgedeeld in 3 gebouwen:
De 3 gebouwen zijn gegroepeerd rondom een daktuin die toegankelijk zal zijn voor alle bewoners. Alle appartementen grenzen aan de daktuin. Er is een gemeenschappelijke tuinberging voorzien.
Er zijn 1-, 2- en 3-slaapkamerappartementen beschikbaar. Door het variëren in woontypologieën zijn de appartementen geschikt voor een breed publiek. De leeffuncties zijn gericht naar de publieke voorzijde omwille van de gunstige oriëntatie. De slaapkamers zijn meestal gericht naar de daktuin. De appartementen beschikken over ruime privé-terrassen.
Het gelijkvloers van alle gebouwen wordt ingericht voor een handelsfunctie. Het vloerniveau situeert zich op het overstromingsveilig peil van 24,05 m TAW. Het hoogteverschil met het voetpad wordt overbrugd met 2 treden en een overdekte gaanderij.
De gevels worden afgewerkt met baksteen en zichtbeton in lichte kleuren.
Trage weg
Tussen Patronaatstraat en Boerenkrijgstraat wordt een trage verbinding voorzien die loopt langs het project. Er zal een publieke erfdienstbaarheid gevestigd worden op deze trage verbinding. De uitvoering bestaat uit uitgewassen beton en vlonderpad (boven infiltratievoorziening).
Mobiliteit
Centraal in het gebouw wordt een fietsenstalling voorzien. Hier is ruimte voor 124 fietsen, 5 bakfietsen en 4 scootmobielen. E worden oplaadpunten voor elektrische fietsen geïnstalleerd, en er is een waterkraantje beschikbaar.
De parkeerplaatsen komen onder het gebouw, in de parkeerkelder. Deze is bereikbaar via de toegangshelling langs Patronaatstraat. Er is plaats voor 33 auto’s en 33 individuele bergingen. De bewoners beschikken over 2 trappenhallen met lift.
Duurzaamheid
Er wordt geen afvalsysteem voorzien. De bewoners zullen gebruik maken van het ondergrondse afvalsysteem op de site Ecodroom.
De technische ruimte in d ondergrondse parkeerkelder maat aansluiting op het toekomstige warmtenet mogelijk.
Overdracht openbaar domein
Twee kleine restzones van de projectzone worden overdragen aan Stad Geel.
Art. 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning dd. 25/04/2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over de gratis grondafstand alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad verleende in zitting van 20/06/2024 goedkeuring voor de gratis grondafstand zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Werft / Patronaatstraat, kadastraal gekend 6G 792M, 792K, 793B, 847F4, 847E4, op voorwaarde dat:
- Er dient een digitaal opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden bezorgd, ten laatste bij de akte van verkoop;
- Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht ten laste zijn van de bouwheer;
- De werken wordt uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan;
- De aangevraagde stedenbouwkundige vergunning pas van kracht zal gaan nadat door de aanvrager de grondafstand voor de aanleg van eventuele nutsleidingen effectief gebeurd is.
De gemeenteraad verleende eveneens een gunstige beslissing over de nieuwe rooilijn en de erfdienstbaarheid met openbaar karakter zoals aangeduid op het rooilijnplan.
Milieu
Er wordt een bronbemaling en een BEO-veld onder het dieptecriterium aangevraagd.
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden aangevraagd:
De aanvraag betreft nieuwbouwproject voor 33 appartementen, een aantal commerciële ruimtes (2 x kantoor, 1 x detailhandel en 1 x horeca).
Volgende IIOA zijn hierbij relevant:
* geothermische warmtepomp
* bemaling noodzakelijk voor de realisatie van de ondergrondse verdieping
Niet ingedeelde activiteiten:
* Lokaal dieptecriterium is 150m, aangezien boringen BEO-veld niet dieper zullen gaan (145 m), zijn deze niet ingedeeld.
* MS-cabine van < 1.000 kVA wordt voorzien
* lozen huishoudelijk afvalwater (niet bewoning): < 600 m³/jaar
Ter info: een volledig mer-screening (ook van de exploitatie) is terug te vinden onder deel stedenbouw van deze aanvraag. Daarom worden dezelfde effecten niet nog eens besproken onder deel IIOA (milieu)
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 april 2024 t.e.m. 17 mei 2024. Er werden 5 bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
In de bezwaren worden volgende elementen aangehaald:
Op 31 juli 2024 werd het advies ontvangen van VMM grondwater
Advies: geen advies
Op 3 juni 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Zie advies in bijlage.
Advies: gunstig
Op 30 juli 2024 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen (Inter)
Advies: gunstig
Op 10 juni 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 mei 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten na plaatsing/uitrusting van de distributiecabine elektriciteit op de locatie zoals opgenomen op uw ontwerpplannen (en uitbreiding van het laagspanningsnet) en de vermogens beperkt blijven tot 17,3 kVA per aansluiting, 22,2 kVA voor de algemene delen en meetgroep of klantcabine voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons zo snel mogelijk de definitieve vermogens te bezorgen.
Het lokaal op het gelijkvloers of grond ter onzer beschikking dient in de basisakte te worden opgenomen evenals de erfdienstbaarheden voor aanleg van de nutsleidingen. U kunt contact opnemen met de dienst Patrimonium Turnhout, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-Patrimonium@fluvius.be.
Hierbij wordt dan ook een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
De afmetingen van het tellerlokaal en meterbatterij dienen voor aanvang van de bouwwerken met de technisch agent afgestemd te worden. Uw contactpersoon omtrent de administratieve behandeling van de aansluitingen elektriciteit is de technisch agent, bereikbaar via het mailadres fluvius-KEMP-TAK@fluvius.be.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 23 april 2024 werd het advies ontvangen van indoor.astrid@ibz.fgov.be
Advies: gunstig
Op 13 september 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel, Dienst Openbaar Domein, team grijs
Advies Riolering
Er werd advies gevraagd bij Aquafin voor dit dossier. De voorwaarden opgenomen in dit advies dienen integraal gevolgd te worden.
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
Huisaansluiting
Op het terrein stonden 2 woningen welke waren aangesloten op de riolering. Op het plan is niet voorzien deze te hergebruiken. Men dient deze bestaande aansluitingen op te zoeken en af te dichten tegen de rooilijn.
Er zal een nieuwe aansluiting voorzien worden langs Werft zoals aangegeven op plan. De huisaansluitputjes zijn ingetekend op private eigendom wat gunstig is. Ze moeten wel voorzien worden op een locatie die steeds te bereikbaar is voor de stadsdiensten. (dus niet inpandig)
Na het verlenen van de vergunning én na het ingeven van de start der werken in het omgevingsloket, zal er een aansluiting met plaatsing van de huisaansluitputjes RWA en DWA worden gerealiseerd door stad Geel. De kosten hiervoor zijn ten laste van de aanvrager.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men geen gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. Om geurhinder te vermijden kan dit aangewezen zijn.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. De voorwaarden werden opgenomen in het advies van Aquafin.
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening.
Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbaar rioolstelsel . Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies Toegangen
Het perceel is gelegen op de hoek met Werft en Patronaatstraat. Langsheen Werft is een stoep aanwezig. De boordsteen is over de volle lengte overrijdbaar. Langsheen Patronaatstraat liggen stoepen en over een groot deel een parkeerstrook tussen stoep en rijweg. De boordsteen staat in opstand en is over beperkte afstand verlaagd. De toegang naar de ondergrondse parkeerkelder is voorzien langsheen Patronaatstraat. Hiervoor dienen de nodige aanpassingen aan het openbaar domein te worden uitgevoerd (oa. boordsteenverlaging, aanpassen parkeerplaats).
Tegen de bestaande woning Patronaatstraat 20-26 wordt een trage verbinding aangelegd. Deze wordt openbaar in gebruik. Om een vlotte en toegankelijke aansluiting te creëren naar de rijweg moet ook hier een boordsteenverlaging worden uitgevoerd en verdwijnt hier de parkeerplaats. Ook de openbare verlichting moet verplaatst worden. Dit is aan te vragen via Fluvius. De kosten te dragen door de aanvrager.
Links naast de inrit naar de parkeerkelder zit een toegangsdeur naar het gebouw. Deze draait open naar hetopenbaar domein en komt hierbij gedeeltelijk in de stoep. Dit is niet toegestaan, de deur dient zich naar binnen toe te openen. Hetzelfde geldt voor de deur uitkomend langs zijde Ecodroom.
De reeds aanwezig boordsteenverlaging wordt niet meer gebruikt en moet terug hersteld worden gelijk met de rest van het straatprofiel.
Aanpassingen aan het openbaar domein mag men niet zelf uitvoeren. Hiervoor moet men een aanvraag indienen voor wijziging. Dit kan men doen door een aanvraag "aanpassing openbaar domein" te doen via de website van stad Geel (www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein). Er zal enkel een toegang op openbaar domein worden aangelegd naar de op plan vergunde inritverharding.
De hoogtes van de toegangen dienen vlak aan te sluiten op de bestaande hoogtes openbaar domein. Er worden geen aanpassingen gedaan aan het openbaar domein om de toegangen tot het project mogelijk te maken (muv. aanpassen boordsteen thv. de inrit parkeergarage)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 21 augustus 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbaar Domein, team mobiliteit
Toegang tot het projectgebied: Het project biedt een goede bereikbaarheid voor voetgangers en fietsers door de integratie van een trage verbinding ten Noorden van het bouwproject. Deze sluit aan op bestaande infrastructuur van de Boerenkrijgstraat en Patronaatstraat, wat een positief effect heeft op de doorwaadbaarheid voor zacht verkeer. Dit is in overeenstemming met de doelstellingen van de bouwcode om zachte mobiliteit te stimuleren via doorsteekjes/trage verbindingen. Het is belangrijk om de doorgang te waarborgen. Zorg ervoor dat de trage verbinding goed verlicht is en veilig aanvoelt, vooral 's avonds. Dit bevordert het gebruik door zachte weggebruikers. Plaats duidelijke bewegwijzering voor voetgangers en fietsers om de routes naar belangrijke bestemmingen zoals de Markt/Havermarkt/Ecodroom te markeren. De ontsluiting via de Patronaatstraat is adequaat, en de verwachte toename in verkeer is volgens de simulatie eerder beperkt. De realisatie gaat gepaard met 9 bijkomende inkomende verplaatsingen en 10 uitgaande verplaatsingen in de ochtendspits. In de avondspits worden er 13 bijkomende ingaande en 11 uitgaande verplaatsingen verwacht. Dit komt overeen met de capaciteit van de lokale wegen en heeft naar verwachting geen signifcant negatief effect op de verkeersafwikkeling. Breedte toegang tot een ondergrondse garage dient minimaal 3m te zijn. Er dient ook steeds rekening te worden gehouden met de zichtbaarheid bij het uitkomen van zulke parking op het voetpad, fietspad en/of rijbaan.
Openbaar vervoer: Het project behoudt de huidige situatie voor openbaar vervoer, zonder wijzigingen in haltes of frequenties. Gezien het minimale bijkomende potentieel aan OV-gebruikers, lijkt dit een verstandige keuze.
Impact op parkeren: Het project vereist minimaal 33 parkeerplaatsen voor de 33 woongelegenheden, wat in lijn is met de normen van de bouwcode die minimaal 1,50 parkeerplaats per woonentiteit voor wonen voorschrijft in het stedelijk gebied. Voor de stedelijke functies (1.053 m²) is het project verplicht minimaal 22 parkeerplaatsen te voorzien, wat overeenkomt met de norm van 1 parkeerplaats per 50 m² vloeroppervlakte. Dit voldoet eveneens aan de voorschriften van de bouwcode. De afwijking van de norm met betrekking tot de resterende 5 parkeerplaatsen die ten aanzien van de parkeernormen uit het RUP ontbreken, wordt gecompenseerd door een bijdrage aan het mobiliteitsfonds, wat een acceptabele oplossing is. Hoewel er geen specifieke parkeerplaatsen voor autodelen worden voorzien binnen het project, is er ruimte om het aanbod van deelauto's uit te breiden met behulp van het mobiliteitsfonds.
Impact op fietsparkeren: De stedenbouwkundige verordening van de stad Geel vereist 2 fietsstalplaatsen per wooneenheid, plus 1 extra plaats per slaapkamer vanaf de tweede slaapkamer. Dit resulteert in een behoefte van 97 fietsenstallingen voor het project, wat in overeenstemming is met de reële stallingsbehoefte per inwoner. Het project voorziet in 124 fietsstalplaatsen voor gewone fietsen, 5 voor bakfietsen, en 4 voor scootmobiels. Dit overstijgt de geschatte reële behoefte van 97 fietsstalplaatsen. Dit is een positieve evolutie om fietsgebruik binnen het stedelijk gebied verder te promoten. Overweeg om extra laadpunten voor elektrische fietsen te voorzien, gezien de groeiende populariteit van e-bikes. Op dit ogenblik worden 'enkele laadpunten' voorzien, zonder exacte hoeveelheden weer te geven. Dit kan het gebruik van duurzame verplaatsingen verder stimuleren.
Advies: voorwaardelijk gunstig
De mogelijke effecten werden uitvoerig besproken in de MERscreeningsnota.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen twee gemeentewegen (Werft / Patronaatstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 6, Sectie G, nrs. 792M, 729K, 793B, 847F4, 847E4 stroomt af naar de Laarloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en de beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend zijn.
De aanvraag voorzien om het dakoppervlak (1317m²) aan te sluiten op een hemelwaterput van 134.000 liter. Het opgevangen hemelwater wordt hergebruikt voor toiletspoeling, wasmachine en buitenkraantjes. Terreinverhardingen en terrassen worden bij voorkeur niet aangesloten op de hemelwaterput.
Om de infiltratievoorziening te dimensioneren, werd de oppervlakte van het groendak gehalveerd. Dit kan enkel in mindering worden gebracht indien het groendak een waterbergend vermogen heeft van minimum 50 l/m².
Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van het toekomstig aan te leggen gebouw voldoende hoog gekozen worden. Het overstromingsveilig bouwpeil bedraagt 24,05 mTAW.
De watertoest wordt gunstig beoordeeld.
Natuurtoets
De exploitatie is gelegen op 1950 meter van VEN-gebied, 1950 meter van Habitatrichtlijngebied en ca. 5 km van Vogelrichtlijngebied.
Gelet op de beperkte emissies op de inrichting, er wordt enkel diesel verbruikt voor de generator en de voertuigen, lijkt gesteld te kunnen worden dat de exploitatie geen onvermijdbare en onherstelbare schade aan de natuur in VEN-gebied zal veroorzaken, noch dat de exploitatie een betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken van habitatrichtlijngebieden zal veroorzaken, op voorwaarde dat de exploitant zich houdt aan de voorwaarden opgelegd in de relevante wetgeving en voor zover de exploitant zich gedraagt naar de code van goede natuurpraktijk
Milieuaspecten
Water
Bemaling
Bouwput 1 heeft als afmetingen 53 m op 49 m en een diepte van 4,1 m-mv waarbij er 2 liftputten tot een diepte van 5,25 en 6,03 m-mv geïnstalleerd zullen worden.
Tijdens de bouwwerken zal er aan de straatzijde en ter hoogte van de rooilijn gebruik gemaakt worden van berlinerwanden. Ter hoogte van de aanpalende bebouwing zal gebruik gemaakt worden van secanspalenwanden (dewelke als waterremmend gezien kunnen worden).
Ten einde de bouwwerken in droge omstandigheden te kunnen uitvoeren is een bemaling noodzakelijk voor de verlaging van de natuurlijke grondwaterstand. Rekening houdend met een marge van 0.5 meter is een grondwaterverlaging noodzakelijk tot 4,6 m-mv. Gezien de natuurlijke grondwaterstand aangenomen wordt op 2,5 m-mv is een verlaging van 2,1 m noodzakelijk om de werken veilig te kunnen uitvoeren.
Voor de algemene graafwerken is een beperkte bemaling nodig in de bovenste toplagen Z1 en Z2. Z1 is een geroerde zandige deklaag en Z2 is kleiig zand van de Kleiige zanden van Kattendijk en Kasterlee en de Formatie van Diest. De bemaling zal hoofdzakelijk plaatsvinden in de Formatie van Gent (HCOV 0100 Quartaire Aquifersysteem en HCOV 0230 Pleistoceen en Plioceen Aquifer).
De volgende tabel geeft de uitgravings- en bemalingspeilen weer:
Zone | Uitgraving | Bemaling | GW-verlaging |
| m-mv | m-mv | m |
Maaiveldpeil | 23,50 mTAW | - | - |
Onderkant bouwput | 4,1 | 4,6 | 2,1 |
Onderkant liftput 1 | 6,03 | 6,53 | 4,03 |
Onderkant liftput 2 | 5,25 | 5,75 | 3,25 |
Eenmaal de algemene uitgraving het aanzetpeil heeft bereikt, kan een filterkader rond elk van de liftputten geplaatst worden van 4 op 4 m om lokaal het grondwater kortstondig dieper te kunnen verlagen tijdens de constructie van de liftput. Deze filterkaders worden aangesloten op aparte vacuümpompen.
Er wordt aangenomen dat de bemaling voor de kelderverdieping en de liftputten gelijktijdig lopen, maar dat de bemaling voor de kelderverdieping eerst wordt opgestart.
Voor de algemene bemalingswerken wordt uitgegaan van een bemalingsduur van 6 maanden. De bijkomende verlaging ter hoogte van de liftputten dient in de tijd beperkt te worden tot een duur van één week, in functie van het waterbezwaar en om de bijkomende invloed op de omgeving zoveel mogelijk te beperken.
De volgende tabel geeft de bemalingsperiodes weer:
Periode | Duur (dagen) | Beschrijving |
1 | 180 | Bouwput |
2 | 20 | Diepere uitgraving liftputten |
De exploitant vraagt de lozing van het bemalingswater met een maximum debiet van 36 m³/uur, 889 m³/dag en 84796 m³/jaar rechtstreeks in het rioleringsstelsel. De bemaling zal ongeveer 180 dagen in beslag nemen. Het grondwaterpeil zal lokaal maximaal tot 6,53 m-mv verlaagd worden.
Om debiet en invloed van de bemaling zoveel mogelijk te beperken, wordt in de bijzondere voorwaarden een peilsturing van de bemaling i.f.v. de vordering van de werken opgenomen.
De bronbemaling zal volgens de bemalingsnota een invloedstraal hebben van 377 m.
Er is een monitoring van de grondwaterstand, de grondwaterkwaliteit en het debiet t.h.v. de bemaling noodzakelijk om na te gaan of de theoretische berekeningen overeenkomen met de werkelijke vaststellingen en er niet meer debiet dan strikt noodzakelijk wordt opgepompt. Deze opvolging kan door o.a. de bemaler of werfleider gebeuren en dient bijgehouden te worden. Indien deze metingen afwijken van de theoretische berekeningen dient de impact hiervan te worden nagegaan.
Zettingen
Op basis van de bemalingsnota wordt er geen extreem zettingsgevoelige ondergrond verwacht. Wel is er sprake van klei in de bovenste 9 m-mv. Het is aangewezen de effectief optredende zettingen op te volgen.
Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt t.h.v. een zettingsgevoelige constructie van derden wordt de bemaling bijgestuurd. Vanaf 20 mm wordt ze stilgelegd. Er dient technisch een terugvalscenario voorzien te worden dat dit mogelijk maakt. VMM verwijst hiervoor ook naar art. 5.53.1.3 van VLAREM II waarin staat dat de exploitant alle voorzorgen neemt ter voorkoming van schade aan onroerende goederen binnen de invloedstraal van een grondwaterwinning.
Uit de bemalingsnota blijkt:
De theoretische zettingen werden bepaald voor de resultaten uit de vier sonderingen, D1, D2, D4 en D7. Er wordt rekening gehouden met een voorbelasting van factor 3. De theoretische zettingen bedragen respectievelijk 10,0 mm, 9,4 mm, 8,8 mm en 8,2 mm. Hieruit blijkt dat een grondwaterverlaging tot 6,53 m-mv mogelijk is zonder dat hierbij ontoelaatbare theoretische zettingen ontstaan van meer dan 20 mm.
Er zijn geen waterwinningsgebieden, speciale beschermingszones of grondwaterbeschermingszones gelegen binnen de invloedstraal van de bronbemaling.
Er wordt geadviseerd om gedurende de volledige periode van de bemaling regelmatig controles uit te voeren van de grondwaterstanden. Wanneer tijdens de uitvoering een grotere verlaging mocht optreden, moet de bemaling onmiddellijk bijgestuurd worden.
Verontreinigingen in de omgeving
In hoofdstuk 5.4 van de bemalingsnota uitgevoerd door ABO nv worden de OVAM-dossiers in de omgeving gescreend:
OVAM-dossiers 33924, 66851, 68005, 51787, 60966, 86749, 8923, 24275, 28537, 20268, 26613, 91042 en 18360 werden gevonden binnen de invloedstraal van 377 m.
“Dossier 33924, 66851, 68005, 51787, 60966, 86749, 28537 en 20268 : geen verontreiniging in het grondwater”
Er liggen geen no-regretzones voor PFAS binnen de invloedstraal.
De volgende dossiers bevatten mogelijke verontreinigingen in het grondwater en werden besproken door ABO nv:
Lozing op oppervlaktewater/riolering
Het bemalingswater kan volgens de bemalingsnota moeilijk geïnfiltreerd worden in de bodem en een aftappunt is niet aangewezen in het kader van de mogelijke verontreiniging van het effluent. Volgens de ladder van Lansink dient er dan geloosd te worden op oppervlaktewater. Het dichtstbijzijnde oppervlaktewater is de Roosbroekenloop via het aanwezige gescheiden rioleringsstelsel.
De gemengde riolering van de Patronaatstraat is aangesloten op de RWZI Geel. Deze RWZI heeft een ontwerpcapaciteit van 27.000 IE, op basis van 60 g BZV/IE.dag.
De Boerenkrijgstraat is een zijstraat van de Werft dewelke is voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel waarvan de RWA uitmondt in de Roosbroekenloop. Het bemalingswater zal hierop worden geloosd op ongeveer 60 m van de bemalingsopstelling.
Er werd een stilzwijgend gunstig advies van VMM ontvangen.
Deze lozingsoptie wordt geprefereerd en aangegeven als gewenste situatie.
De Vlaamse Milieumaatschappij adviseert stilzwijgend gunstig voor van het bemalingswater met een maximum debiet van 36 m³/uur, 889 m³/dag en 84796 m³/jaar onrechtstreeks via RWA in oppervlaktewater voor een termijn van maximum 6 maanden mits voldaan wordt aan de algemene voorwaarden voor lozing op oppervlaktewater.
Er dient permanent geëvalueerd te worden of de bemaling nog vereist is. Als de constructie al waterdicht is, maar nog niet voldoende zwaar om de opstuwende kracht te compenseren, kan extra ballast worden aangebracht. De ballast voorkomt dan het opdrijven van de constructie wanneer de bemaling volledig wordt stopgezet.
Het advies van de omgevingsambtenaar is slechts gunstig op voorwaarde dat een uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de waterkwantiteitsbeheerder bekomen wordt voor de lozing van het bemalingswater op de waterloop en dit vóór de start van de werken.
De volgende bijzondere voorwaarden dringen zich op om het project binnen de vergunbare normen te kunnen uitvoeren:
Geluid en trillingen
De pompsystemen zullen een geluidsbelasting veroorzaken in de omgeving. In dit geval zal de bronbemaling geplaatst worden in woongebied. De algemene geluidsnormen van het Vlarem II dienen gerespecteerd te worden. De pompen zullen ca. 180 dagen in bedrijf zijn. De projectsite is in een stadsomgeving gelegen waardoor er kan aangenomen worden dat er reeds een beperkte geluidsbelasting door het verkeer aanwezig is.
Aangezien het gaat over een tijdelijke installatie lijkt de impact van de bronbemaling op de omgeving met betrekking tot het aspect geluid en trillingen niet aanzienlijk indien de pompsystemen zo ver mogelijk van de bewoonde gebouwen geplaatst worden en er gezorgd wordt voor een geluidsarm pompsysteem.
Indien er signalen komen van de aanpalende bewoners over geluidsoverlast in het kader van de pompinstallaties zullen wel extra geluidsreducerende maatregelen dienen genomen te worden.
Indien er units op de dakconstructie geplaatst worden zullen deze akoestisch geïsoleerd te worden.
Lucht
De meeste pompsystemen zijn elektrisch aangedreven en er wordt dus geen impact verwacht in het kader van het aspect lucht.
De warmtepomp zal niet zorgen voor een belasting van de omgeving qua luchtaspect. De veiligheidsinstructies van het gebruikte koelmiddel dienen gevolgd te worden.
Bodem
De boringen van het BEO-veld niet dieper zullen gaan (145 m) en zijn dus niet ingedeeld. Het Beo-veld is een gesloten systeem waarbij er geen spuiwater geloosd wordt en de bijbehorende rubriek voor de lozing in grondwater.
Openbaar domein
Indien er geloosd wordt op de riolering, zal de Patronaatstraat vermoedelijk ingenomen worden met de pompdarmen. Hoe deze constructies opgesteld dienen te worden en waar deze precies geplaatst moeten worden ter hoogte van het openbaar domein, dient besproken te worden met de dienst openbaar domein van de stad Geel alvorens het project te starten. Er dient een toelating voor de inname van het openbaar domein bekomen te worden.
Conclusie milieutechnische beoordeling
Met betrekking tot de onderzochte milieutechnische aspecten in voorliggende beoordeling en op basis van de gegevens in de aanvraag lijkt gesteld te kunnen worden dat er geen indicaties zijn tot het verlenen van een negatief advies. Het lijkt echter wel aangewezen om bij eventuele vergunningverlening in de mate van het mogelijke rekening te houden met onderstaande bemerkingen, aanvullingen, aanbevelingen en/of voorstellen voor bijzondere voorwaarden.
Conclusie
Uitgaande van de gegevens opgenomen in het aanvraagdossier rekening houdende met bovenstaande bemerkingen dient deze vergunningsaanvraag voor het onderdeel ‘ingedeelde inrichting of activiteit’ voorwaardelijk gunstig geadviseerd te worden.
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden voorwaardelijk vergund:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
16.3.2°a) | geothermische warmtepomp (Nieuw) | 90 kW | 3 |
53.2.2°b)2° | bemaling met een jaardebiet van 84.796 m³/jaar (Nieuw) | 84796 m³/jaar | 2 |
Onder de volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden: 4.1 – 4.6 van het Vlarem II
Sectorale voorwaarden: hoofdstuk 5.16.3 en 5.53 van het Vlarem II
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft het bouwen van een gebouw met 33 woningen en een commerciële plint in het centrum van Geel. De projectzone is een onderdeel van de geplande stedelijke wand tussen Ecodroom en het stadscentrum. De locatie in het stadshart van Geel komt in aanmerking voor een verdichtingsproject van deze grootte. Het gebouw is inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Het project met bijna 1000m² handelsruimte en 33 appartementen heeft een invloed op de mobiliteit.
De parkeerplaatsen zijn ondergronds voorzien. De toegang gebeurt via Patronaatstraat.
De fietsenstalling situeert zich op het gelijkvloers onder de daktuin. Er is ruimte voor 124 fietsen, 5 bakfietsen en 4 scootmobielen.
Er is een trage verbinding voorzien die aansluit op Boerenkrijgstraat en Patronaatstraat. Dit heeft een positief effect op de doorwaadbaarheid voor zacht verkeer. Op deze manier wordt volledig ingezet op de trage weggebruiker.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De schaal van het gebouw sluit aan bij deze van het naastgelegen gebouw ‘Ecodroom’.
Het ganse perceel wordt quasi volledig bebouwd. Aangezien het een hoekperceel betreft, is dat mogelijk.
De locatie laat een verdichtingsproject van deze schaal toe.
Visueel-vormelijke elementen
De gebouwen worden opgericht in een combinatie van baksteen en zichtbeton. Die sluit aan bij de materialen van de gebouwen in de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 april 2024 tot en met 17 mei 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 5 bezwaarschriften ontvangen.
De bezwaren worden als volgt weerlegd:
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Er zijn op dit moment geen inpandige faciliteiten voor laden en lossen. Laden en lossen zal daarom verlopen op de rijbaan ter hoogte van Werft of Patronaatstraat. Dit kan zorgen voor een beperkte doorstroming, vooral dan in de Patronaatstraat.
Verder wordt aangeraden om niet te parkeren voor een trage verbinding. Hier kan gewerkt worden met een voetpaduitstulping.
Hoewel het project geen specifieke parkeerplaatsen voor autodelen voorziet, is het belangrijk dat dit in de toekomst toch wordt overwogen, vooral omdat de stad Geel al een Cambio-systeem heeft dat mogelijk verder uitgebreid kan worden.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Volgende adviezen dienen strikt gevolgd te worden:
Voorwaarden Riolering
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Voorwaarden toegangen
Er wordt maximaal 1 toegang verleend voor wagens met een breedte zoals opgegeven in het vergunde plan (4,00m).
Aanpassingen aan openbaar domein moeten worden uitgevoerd. Hiervoor dient men een aanvraag te doen via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. De kosten voor aanpassingen -zowel de aanpassingen ifv de nieuwe situatie als herstel oude toegangen- zijn ten laste van de aanvrager.
Alle deuren dienen naar binnen open te draaien en mogen niet opendraaien over het openbaar domein.
De hoogtes van de toegangen dienen vlak aan te sluiten op de bestaande hoogtes openbaar domein.
Mobiliteit
Speciale aandacht moet worden besteed aan de verkeersveiligheid rondom de in- en uitritten van het projectgebied, vooral gezien het gemengde karakter fietsers en gemotoriseerd verkeer in de Patronaatstraat en het voetpad dat meteen grenst aan de in- en uitrit van het projectgebied. Parkeren voor de in- en uitrit moet worden verboden, alsook voor de trage verbinding ten noorden van het bouwproject. Verder moet er een goede zichtbaarheid zijn voor automobilisten die de ondergrondse parking verlaten en de openbare weg oprijden.
Hoewel er basisinfrastructuur voor laadpunten per autoparkeerplaats is voorzien, zou het aanbevelenswaardig zijn om te onderzoeken of de brandveiligheid omtrent de aanwezigheid en het laden van elektrische auto's in deze ondergrondse parkeergarage volgens de normen correct is.
Bij de inrichting van parkeerplaatsen waarbij er meer dan 10 plaatsen worden voorzien, wordt rekening gehouden met het aanbrengen van voldoende voorzieningen die het opladen van elektrische auto’s mogelijk maken (minimaal 1 laadpunt per 10 plaatsen). Omdat elektrisch rijden in de toekomst de norm zal worden, moeten er voldoende voorzieningen worden aangebracht die het uitbreiden van het aantal laadpunten in de toekomst mogelijk maakt.
Milieuvoorwaarden
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden voorwaardelijk vergund:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
16.3.2°a) | geothermische warmtepomp (Nieuw) | 90 kW | 3 |
53.2.2°b)2° | bemaling met een jaardebiet van 84.796 m³/jaar (Nieuw) | 84796 m³/jaar | 2 |
Onder de volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden: 4.1 – 4.6 van het Vlarem II
Sectorale voorwaarden: hoofdstuk 5.16.3 en 5.53 van het Vlarem II
Lasten
De gemeenteraad verleende in zitting van 20/06/2024 goedkeuring voor de gratis grondafstand zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Werft / Patronaatstraat, kadastraal gekend 6G 792M, 792K, 793B, 847F4, 847E4, met volgende lasten:
- Er dient een digitaal opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden bezorgd, ten laatste bij de akte van verkoop;
- Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht ten laste zijn van de bouwheer;
- De werken wordt uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan;
- De aangevraagde stedenbouwkundige vergunning pas van kracht zal gaan nadat door de aanvrager de grondafstand voor de aanleg van eventuele nutsleidingen effectief gebeurd is.
De gemeenteraad verleende eveneens een gunstige beslissing over de nieuwe rooilijn en de erfdienstbaarheid met openbaar karakter zoals aangeduid op het rooilijnplan.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Volgende adviezen dienen strikt gevolgd te worden:
Voorwaarden Riolering
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoeren. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel te voorkomen.
Voorwaarden toegangen
Er wordt maximaal 1 toegang verleend voor wagens met een breedte zoals opgegeven in het vergunde plan (4,00m).
Aanpassingen aan openbaar domein moeten worden uitgevoerd. Hiervoor dient men een aanvraag te doen via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. De kosten voor aanpassingen -zowel de aanpassingen ifv de nieuwe situatie als herstel oude toegangen- zijn ten laste van de aanvrager.
Alle deuren dienen naar binnen open te draaien en mogen niet opendraaien over het openbaar domein.
De hoogtes van de toegangen dienen vlak aan te sluiten op de bestaande hoogtes openbaar domein.
Mobiliteit
Speciale aandacht moet worden besteed aan de verkeersveiligheid rondom de in- en uitritten van het projectgebied, vooral gezien het gemengde karakter fietsers en gemotoriseerd verkeer in de Patronaatstraat en het voetpad dat meteen grenst aan de in- en uitrit van het projectgebied. Parkeren voor de in- en uitrit moet worden verboden, alsook voor de trage verbinding ten noorden van het bouwproject. Verder moet er een goede zichtbaarheid zijn voor automobilisten die de ondergrondse parking verlaten en de openbare weg oprijden.
Hoewel er basisinfrastructuur voor laadpunten per autoparkeerplaats is voorzien, zou het aanbevelenswaardig zijn om te onderzoeken of de brandveiligheid omtrent de aanwezigheid en het laden van elektrische auto's in deze ondergrondse parkeergarage volgens de normen correct is.
Bij de inrichting van parkeerplaatsen waarbij er meer dan 10 plaatsen worden voorzien, wordt rekening gehouden met het aanbrengen van voldoende voorzieningen die het opladen van elektrische auto’s mogelijk maken (minimaal 1 laadpunt per 10 plaatsen). Omdat elektrisch rijden in de toekomst de norm zal worden, moeten er voldoende voorzieningen worden aangebracht die het uitbreiden van het aantal laadpunten in de toekomst mogelijk maakt.
Milieuvoorwaarden
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden voorwaardelijk vergund:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
16.3.2°a) | geothermische warmtepomp (Nieuw) | 90 kW | 3 |
53.2.2°b)2° | bemaling met een jaardebiet van 84.796 m³/jaar (Nieuw) | 84796 m³/jaar | 2 |
Onder de volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden: 4.1 – 4.6 van het Vlarem II
Sectorale voorwaarden: hoofdstuk 5.16.3 en 5.53 van het Vlarem II
Het college van burgemeester en schepenen beslist volgende lasten op te leggen:
De gemeenteraad verleende in zitting van 20/06/2024 goedkeuring voor de gratis grondafstand zoals voorzien in de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning langs Werft / Patronaatstraat, kadastraal gekend 6G 792M, 792K, 793B, 847F4, 847E4, met volgende lasten:
De gemeenteraad verleende eveneens een gunstige beslissing over de nieuwe rooilijn en de erfdienstbaarheid met openbaar karakter zoals aangeduid op het rooilijnplan.