UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 23/04/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023158261
Dossiernummer gemeente: 202300560
De gemeente Geel heeft op 1 december 2023 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een vakantiewoning (370). De aanvraag werd op 9 januari 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Joris Van Nueten wonende Langstraat 41 te 2260 Westerlo en mevrouw Katrien Kerckhofs wonende Langstraat 41 te 2260 Westerlo
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Eindhoutseweg 370
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 176R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
gebied voor verblijfsrecreatie
De gebieden voor verblijfsrecreatie zijn in de algemene planologische voorschriften een specifieke aanduiding opgenomen voor campings en weekendverblijfparken.
Daar waar het planologisch en stedenbouwkundig verantwoord is en deze instellingen normaal deel uitmaken van het stads- of dorpsbeeld (vb. in zones met grote toeristische aantrekkingskracht) zullen deze zones als gebieden voor verblijfsrecreatie worden aangeduid in de gewestplannen of kunnen deze gebieden als dusdanig worden aangeduid in een BPA.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van het bijzonder plan van aanleg Netevallei goedgekeurd op 5 april 2005
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking gevraagd voor de kleur van de gevels. Deze afwijking kan worden toegestaan conform artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het oprichten van een nieuwe vakantiewoning (370) op een leeg perceeltje op het domein Netevallei.
De nieuwe vakantiewoning heeft een vloeroppervlakte van 52m² en een open terras met een oppervlakte van 9,8m².
De kroonlijsthoogte bedraagt 3,5m. De nokhoogte bedraagt 6m.
Het dak wordt afgewerkt met zwarte dakpannen.
De gevels worden afgewerkt met hout in een lichte kleur. Hiervoor wordt een afwijking gevraagd.
De afstand tot de nabijgelegen chalets bedraagt minstens 4m.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19 januari 2024 t.e.m. 17 februari 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 23 februari 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: voorwaardelijk gunstig
Er werd advies gevraagd aan De Vlaamse Waterweg nv - Grote Nete (bevaarbaar) maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Op 19 januari 2024 werd het advies ontvangen van VMM grondwater
Er worden geen rubrieken aangevraagd waarvoor de entiteit van VMM bevoegd voor grondwateradvisering advies verleent. De aanvraag betreft enkel stedenbouwkundige handelingen en onze dienst is enkel adviesbevoegd ivm de IIOA (milieu). Mogelijk heeft u de verkeerde instantie aangeschreven en was uw aanvraag bedoeld voor de entiteit van VMM bevoegd voor de Watertoets.
Advies: geen advies
Op 1 maart 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Advies: gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Eindhoutseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het project paalt rechtstreeks aan volgende waterlopen: nr. A.7 (Grote Nete van 1ste categorie), nr.A.7.25 (Rijloop van 2de categorie), A7.25.4 (Winningenloop van 2de categorie). Het project ligt in effectief overstromingsgevoelig gebied.
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht.
Er moet overstromingsvrij gebouwd worden (vloerpeil op minstens 17,0 mTAW (= hierboven vermeld getal + 30cm naar boven afronden). Uit de plannen blijkt dat het vloerpeil voldoende hoog is aangelegd.
De eigenaar dient alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om op zijn eigen goed waterschade te voorkomen.
Ondoorlatende verhardingen wateren af naar naastliggende groenzones voor infiltratie op eigen terrein. Om infiltratie op eigen terrein te behouden, dient de groenzone minimaal 25% van de verharde oppervlakte te bedragen. De groenzone moet horizontaal liggen of uitgewerkt worden met een lichte maaiveldverlaging.
Verhardingen moeten maximaal waterdoorlatend zijn. Waterdoorlatende verharding dient te worden aangelegd onder een helling van minder dan 0,5% op een waterdoorlatende
funderingslaag. Alle lagen dienen een minimale doorlatendheid van 5.4*10-5m/s te hebben. Bovendien mogen er geen afvoerkolken worden voorzien. Steenslagfundering moet conform
Standaardbestek 250 voor waterdoorlatende verhardingen aangelegd worden. Indien dit niet het geval is, dienen deze verharde oppervlaktes meegenomen te worden in de berekening van de infiltratievoorziening en naar de infiltratievoorziening af te wateren.
De aanvraag voorziet om de dakoppervlakte (51m²) aan te sluiten op een hemelwaterput van 5000 liter, die zou overlopen naar een infiltratievoorziening. Het opgevangen hemelwater wordt gebruikt voor toiletspoeling.
Terreinverhardingen en terrassen worden bij voorkeur niet aangesloten op de hemelwaterput.
Om effectief te zijn en drainage van het grondwater te vermijden, dient de infiltratievoorziening zich geheel boven de gemiddelde voorjaarsgrondwaterstand te bevinden. Op basis van de drainageklasse van de bodemkaart is de maximaal toegestane diepte van een infiltratievoorziening op dit perceel 30cm.
Conclusie: De watertoets wordt positief beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het bouwen van één vakantiewoning. De locatie is gelegen binnen een park van vakantiewoningen. De aanvraag sluit bijgevolg functioneel aan bij de bebouwing in de omgeving.
Mobiliteit
Een vakantiewoning heeft een kleine impact op de mobiliteit. De vakantiewoning wordt niet permanent gebruikt waardoor de verkeersgeneratie beperkt is. Het vakantiepark wordt ontsloten door de gemeenteweg Eindhoutseweg. Via het lokale weggennet sluit deze weg aan op het primaire wegennet.
Tijdens de bouwwerken kan tijdelijk een verhoging van de verkeersdynamiek plaatsvinden door de aanvoer van bouwmaterialen en werfverkeer. Dit is echter beperkt in tijdsduur en, gezien het slechts een vakantiewoning met bescheiden oppervlakte betreft, eveneens beperkt in aantal.
Materiaal-visuele inpasbaarheid
De nieuwe vakantiewoning wordt opgericht in licht hout. Het dak wordt afgewerkt met zwarte leien.
Er zijn al meerdere vakantiewoningen afgewerkt in een lichte kleur.
Het vakantiepark bevindt zich in het valleigebied van de Grote Nete. Om het geheel in te passen in deze omgeving is het noodzakelijk om het aandeel verharding en gebouwen te beperken en de onbebouwde ruimte groen in te richten. De aanvraag voorziet in een deel verharding dat mee deel uitmaakt van deze aanvraag. Het betreft een paadje naar de voordeur in waterdoorlatende klinkers. De rest van het terrein wordt aangelegd als tuin.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
De vakantiewoning heeft een beperkte oppervlakte.
De toegang tot de chalet wordt in waterdoorlatende klinkers aangelegd.
De overige delen worden als groene tuinzone ingericht.
De zone voor de vakantieverblijven bevindt zich in de vallei van de Grote Nete. Zowel naar waterretentie als naar natuurwaarden en biodiversiteit is het aangewezen om de verharding op het terrein te beperken. Het BPA stelt voor de verharding dat het naast een terras toegelaten is om de rechtstreekse toegang en één parkeerplaats te verharden. Deze voorschriften vertalen de intentie om het groene karakter van de omgeving maximaal te bewaren. Er wordt voldaan aan de voorschriften.
Bodemreliëf
De vakantiewoning wordt voorzien op palen om zo en doorstroombare fundering te voorzien. Dit houdt in dat de ingrepen in de bodem beperkt blijven. De beschrijvende nota geeft daarnaast aan dat het terreinprofiel grotendeels ongewijzigd blijft. Er is slechts een beperkte afgraving waar een infiltratie komt. Dit blijkt ook uit het terreinprofiel bij de aanvraag.
De impact op de bodem is beperkt en tijdelijk van aard. Door de werken kan de bovenste grondlaag geroerd worden.
Cultuurhistorische aspecten
Er zijn geen cultuur-historische beoordelingsaspecten verbonden aan de aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.
Dit is slechts tijdelijk en beperkt gezien het de bouw van een vakantiewoning betreft. De hinder naar omwonenden zal dan ook eerder beperkt zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Conclusie
De aanvraag is in overeenstemming of kan mits het opleggen van voorwaarden in overeenstemming gebracht worden met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19 januari 2024 tot en met 17 februari 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Dienst Integraal Waterbeleid.
Het weekendverblijf kan enkel worden gebruikt voor het onderbroken verblijf van een gezin. Permanente bewoning kan onder geen beding worden toegestaan.
Conform het decreet van de Vlaamse Regering van 8 mei 2009 houden de beveiliging van woningen door optische rookmelders – dient er minimaal één correct geïnstalleerde rookmelder te worden voorzien per woongelegenheid. Deze dient bij voorkeur te worden geplaatst in de ruimte waarop de slaapkamers uitgeven.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
In dien een bronbemaling vereist is voor de bouw van de vakantiewoning, dient hiervoor een melding omgevingsvergunningen ingediend worden. De bronbemaling dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw, tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1 Vlarem II) van toepassing.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Dienst Integraal Waterbeleid.
Het weekendverblijf kan enkel worden gebruikt voor het onderbroken verblijf van een gezin. Permanente bewoning kan onder geen beding worden toegestaan.
Conform het decreet van de Vlaamse Regering van 8 mei 2009 houden de beveiliging van woningen door optische rookmelders – dient er minimaal één correct geïnstalleerde rookmelder te worden voorzien per woongelegenheid. Deze dient bij voorkeur te worden geplaatst in de ruimte waarop de slaapkamers uitgeven.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
In dien een bronbemaling vereist is voor de bouw van de vakantiewoning, dient hiervoor een melding omgevingsvergunningen ingediend worden. De bronbemaling dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw, tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1 Vlarem II) van toepassing.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd.