Het college van burgemeester en schepenen leverde tijdens de zitting van 5 maart 2018 de omgevingsvergunning af voor de oprichting van een gemengd project met kantoren, hotel, ondergrondse en bovengrondse parkeerplaatsen.
Hiertegen werd beroep aangetekend. De vergunning werd vervolgens afgeleverd door de deputatie tijdens de zitting van 14 juni 2018. Hiertegen werd echter opnieuw beroep aangetekend.
De toenmalige bouwheer besliste omwille van verschillende redenen het project niet meer uit te voeren. De projectgrond werd opnieuw te koop aangeboden. Heylen bouw heeft de projectsite overgenomen.
Het college van burgemeester en schepenen nam kennis van een eerste haalbaarheidsstudie opgemaakt door Archiles Architecten en AWG architecten op 19 december 2022 en besliste hierbij het volgende:
- Het college van burgemeester en schepenen gaat akkoord met een gemengd project bevattende meergezinswoningen, kantoren en enkele nevenfuncties. Het college van burgemeester en schepenen sluit momenteel studentenkamers uitdrukkelijk uit op deze locatie. Alternatieven kunnen zijn bv. hotel, commercieel, conferentie, wonen, ....
- Het college van burgemeester en schepenen gaat akkoord met verder ontwerpend onderzoek waarbij een variant hoogbouw (>12 bouwlagen) bekeken kan worden.
- Het college van burgemeester en schepenen gaat akkoord met het onderzoeken van een eventueel verlaagde parkeernorm, rekening houdend met kruispuntvorming en mogelijke ongelijkvloerse kruising.
Het college van burgemeester en schepenen nam kennis van het voorontwerp opgemaakt door Archiles Architecten en AWG architecten op 12 januari 2024 en besliste hierbij het volgende:
- Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het projectvoorstel en advies van de kwaliteitskamer en werkgroep grote bouwprojecten en geeft de volgende aandachtspunten mee:
- Het project moet maximaal voldoen aan de groennorm zoals voorzien in het handboek grote project.
- Het college van burgemeester is van oordeel dat in het project een compensatie noodzakelijk is voor de maatschappij zoals voorzien in het beleidsplan ruimte.
Schepen Bart Julliams en sectormanager Stijn Valgaeren verkrijgen het mandaat om deze onderhandelingen in samenspraak met de stedelijke diensten op te nemen.
Aanpassingen:
Op basis van het besluit dd. 12 januari 2024 werden de volgende wijzigingen doorgevoerd (zie bundel in bijlage):
- Verkleinen footprint gebouw en vergroten oppervlakte groen in volle grond (712m2 --> 1011m2)
- Verkleinen verdiepingen in functie van verslanking toren
- Aanpassing programma ifv parkeerdruk:
- niv -1 & niv -2: 106pp
- niv 0: commerciële ruimte (238m2), fietsstalplaatsen, 28pp
- niv 7 t.e.m.16: wonen
- Mobiliteitsstudie
Werkgroep grote projecten 29/02/24
- Er is een vergroting van het aandeel groen op volle grond wat een gunstige aanpassing is. Dit groen voldoet echter niet aan het handboek grote projecten gezien. Het handboek grote projecten legt het volgende op:
"Bij een verkaveling of woningbouwproject van minstens 10 bouwkavels of waar bebouwing voor minstens 10 woongelegenheden is voorzien, moet de nodige grond voor de aanleg van groene ruimten, recreatieve ruimten of pleinen voorzien worden.
De oppervlakte groene ruimten, recreatieve ruimten en pleinen die voorzien moet worden is afhankelijk van de bebouwingsdichtheid van de verkaveling.
Bij de groene ruimten, recreatieve ruimten en pleinen worden de oppervlakten van zones voor verkeer, bermen, paden, parkeerplaatsen, brandwegen en fietspaden niet meegerekend. De gecreëerde groene ruimten, recreatieve ruimten en pleinen moeten bruikbaar zijn, het mogen geen restruimten betreffen. Open buffers en wadi’s worden enkel meegeteld indien ze landschappelijk geïntegreerd zijn in de omgeving en naast hun doel als buffer-/ infiltratieplaats ook multifunctioneel zijn in gebruik en een maatschappelijke meerwaarde hebben (bijvoorbeeld toegankelijk / beloopbaar maken en te voorzien van enkele spel- of speelmogelijkheden). Alle infrastructuurwerken die nodig zijn voor de vlotte mobiliteit en bereikbaarheid binnen het project moeten door de initiatiefnemer uitgevoerd worden en worden niet meegerekend als groene ruimte."
Het groen in de voortuinstroken lijkt functioneel niet bruikbaar voor de bewoners. Een deel van het ingetekende groen wordt ook ingenomen door parkeerplaatsen, hoogspanningskabine, bovengrondse infiltratievoorziening, reservatiestrook AWV, .. Een compensatie voor het groen is noodzakelijk.
- De Mober is opgemaakt, team mobiliteit zal dit verder opnemen in functie van een advies/bespreking.
- De bovengrondse parkeerplaatsen zijn voorzien in de ruimingsstrook langs de provinciale waterloop. Er dient een preadvies opgevraagd te worden bij de dienst integraal waterbeleid. De hoogspanningskabine dient inpandig voorzien te worden.
kwaliteitskamer 05/03/24
Het project werd besproken tijdens de kwaliteitskamer waarbij de volgende bemerkingen werden meegegeven:
* De lobby is verkleind ten opzichte van de voorgaande ontwerpen en dient nog verder uitgewerkt te worden. De lobby dient in verhouding te staan tot het project.
* De terrassen worden als niet kwalitatief beoordeeld. bij bouwlagen op zulke hoogte dienen deze minstens inpandig voorzien te worden. Hierbij kan ook best nagedacht worden over het toevoegen van een glazen wand (type wintertuin) zodat de terrassen ook bruikbaar zijn en als een verlenging kunnen dienen van de woonruimte.
* Door de terrassen toe te voegen in de hoeken van de gebouwen lijkt het gebouw opnieuw minder slank. Deze kunnen best weggelaten worden.
* De indeling van de verdiepingen ligt nog niet vast. De ontwikkelaar is nog bezig met een markonderzoek. Vermoedelijk zullen er ook kleinere woontypes worden toegevoegd gezien hier veel vraag naar is. Er wordt naar een evenwicht gezocht waarbij de parkeerdruk nog op eigen terrein opgelost kan worden.
* Het mobiliteitsaspect wordt niet besproken in detail gezien er nog feedback nodig is van de dienst mobiliteit.
Conclusie:
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het projectvoorstel en advies van de kwaliteitskamer en werkgroep grote bouwprojecten en geeft de volgende aandachtspunten mee:
Het college van burgemeester is van oordeel dat in het project een compensatie noodzakelijk is voor de maatschappij zoals voorzien in het beleidsplan ruimte.
Enkele voorbeelden van een compensatie:
+ voorzien van trage verbinding vanaf projectsite naar dit parkgebied
Andere suggesties kunnen in onderling overleg worden aangereikt en besproken.
Schepen Bart Julliams en sectormanager Stijn Valgaeren verkrijgen het mandaat om deze onderhandelingen in samenspraak met de stedelijke diensten op te nemen.