UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 18/09/2024 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024075231
Dossiernummer gemeente: V_202400015
De gemeente Geel heeft op 29 mei 2024 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 4 loten voor vrijstaande eengezinswoningen. De aanvraag werd op 5 juni 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
LRD LANDMETING BV gevestigd Holven 162 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Herentalsedijk 170
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie D nrs. 105V, 105W, 105H, 111D en 111H
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde niet vervallen verkaveling
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verkavelen in 4 loten voor een vrijstaande eengezinswoning.
De verkaveling situeert zich op circa 6.4 km van het centrum van Geel (station NMBS Geel op 6.1 km) en op circa 2.7 km van Olen-centrum (station NMBS Olen op 2.1 km).
Onderwijs: Vrije Basisschool ‘Toermalijn’ op circa 800m – St-Jozef Olen
Bushalte DE LIJN: op circa 750 m – St-Jozef Olen kerk
De onmiddellijke omgeving van te verkavelen percelen wordt gekenmerkt door in hoofdzaak vrijstaande ééngezinswoningen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 juni 2024 t.e.m. 14 juli 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Op 17 juni 2024 werd het advies ontvangen van Omgevingsloket Wyre
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 24 juni 2024 werd het advies ontvangen van Proximus
Advies: gunstig
Op 6 juni 2024 werd het advies ontvangen van Pidpa - Distributie leidingen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 14 juni 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: voorwaardelijk gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langs 2 gemeentewegen.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
Er werd een uitgebreide m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die ten gronde werd beoordeeld door de vergunningsverlenende overheid.
De conclusie dat er geen merkelijke effecten zijn voor de omgeving wordt gevolgd.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen van een grond in 4 loten voor een vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er komen immers 4 loten voor een vrijstaande eengezinswoning bij. Dit is echter de voorziene invulling van het gebied. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing zal ook de visuele ordening van de straat volgen.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag tot verkaveling heeft een geringe invloed op de mobiliteit. Door de verkaveling worden er immers 4 loten bijgecreëerd voor een eengezinswoning. Parkeergelegenheid voor elk lot wordt op het eigen terrein voorzien.
Bodemreliëf
De aanvraag tot verkaveling heeft geen impact op het bodemreliëf. De toekomstige bebouwing zal dit uiteraard wel hebben, maar dan zal de verharding tot en minimum dienen beperkt te worden en het geheel zal ook dienen te voldoen aan de hemelwaterverordening.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 juni 2024 tot en met 14 juli 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen te worden toegepast.
Gezien de ontwikkeling in het plangebied en het archeologisch potentieel en kenniswinst is een verder onderzoek noodzakelijk. Dit wordt verder besproken in het programma van maatregelen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het programma van maatregelen opgemaakt door de erkende archeoloog Jeroen Verrijckt met Projectnummer J. Verrijckt 2024-182 en Projectnummer Onroerend Erfgoed 2024B241.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Wyre dd. 17/06/2024 met kenmerk 25153989.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 06/06/2024 met kenmerk 203026.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 14/06/2024 met kenmerk 5000070397_LDB.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen te worden toegepast.
Gezien de ontwikkeling in het plangebied en het archeologisch potentieel en kenniswinst is een verder onderzoek noodzakelijk. Dit wordt verder besproken in het programma van maatregelen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het programma van maatregelen opgemaakt door de erkende archeoloog Jeroen Verrijckt met Projectnummer J. Verrijckt 2024-182 en Projectnummer Onroerend Erfgoed 2024B241.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Wyre dd. 17/06/2024 met kenmerk 25153989.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 06/06/2024 met kenmerk 203026.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Fluvius dd. 14/06/2024 met kenmerk 5000070397_LDB.