UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 01/07/2024 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024036325
Dossiernummer gemeente: 202400180
De gemeente Geel heeft op 11 april 2024 een aanvraag ontvangen voor slopen woning met bijgebouwen + bouwen vrijstaande woning met aanpalende carport + bouwen vrijstaand bijgebouw.. De aanvraag werd op 2 mei 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Amber Christiaensen wonende Korte Meirenstraat 1 te 2390 Malle en Gerben Gheysens wonende Wandelweg 47 te 2980 Zoersel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Borgeleien 16
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie C nrs. 199M, 1914B en 1914D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
de woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van een woning met bijgebouwen + het bouwen van een vrijstaande woning met aanpalende carport + het bouwen vrijstaand bijgebouw.
Het bouwen van de woning wordt in 2 fases uitgevoerd. De woning zal in de 2de fase rechts uitgebreid worden met een woonkamer en een slaapkamer.
De werken in de tweede fase zullen starten in januari 2029.
Het perceel heeft een oppervlakte van 1785 m2.
Het perceel is braakliggend, redelijk vlak en het perceel is niet begroeid met belangrijk groen.
In de directe omgeving staan ééngezinswoningen.
De totale bouwdiepte van de woning bedraagt 10m60, de breedte van de woning (na uitvoering fase 2) is 17m90.
Het bouwen van de woning zal uitgevoerd worden in 2 fases. De woning zal in de 2e fase rechts
uitgebreid worden met een woonkamer en een slaapkamer.
In de zijtuin zullen de verhardingen beperkt blijven. Noodzakelijke toegangen zoals tuinpaden en
oprit worden voorzien, omrand door groenaanleg. Een pad van 1 meter breed wordt rondom de
woning voorzien. Noodzakelijke toegangen tot de woning worden verhard met waterdoorlatende
materialen, grind, grasdals of materialen toegepast met een brede voeg. Het terras (nietwaterdoorlatend) zal geheel binnen de bouwzone aangelegd worden. De terrasverharding sluit
aan op de achterzijde van de woning. Het perceel wordt rond de woning ingericht als
kwaliteitsvolle groene tuinruimte.
Op het hellende dak van de woning worden zonnepanelen geplaatst.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 18 juni 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel Team Grijs
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. De voorwaarden beschreven in het adviesrapport van Aquafin dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. De bestaande aansluitingen moet opnieuw gebruikt worden.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
De afvoerbuizen DWA wordt volgens plan aangesloten op het bestaande huisaansluitputjes DWA (aansluitdiameter 160mm). De bestaande aansluiting zit volgens de plannen uiterst links op het perceel. Er is aan te sluiten op de bestaande aansluitdiepte. Er zullen geen aanpassingen hierrond uitgevoerd worden.
Zowel de hemelwaterafvoer van de woning als van het bijgebouw lopen via een regenwaterput over in een open infiltratievoorziening (wadi). Vanuit deze wadi is geen overloop voorzien naar het openbaar RWA stelsel. Dit is een gunstig principe. Een RWA huisaansluiting is wel aanwezig uit het verleden.
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Het fecaal water loopt in een septische put. Dit is toegestaan, doch niet verplicht gezien gelegen in centraal gebied.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Voor de woning met carport wordt een gecombineerde regenwaterput van 12.500l voorzien, bestaande uit een put van resp. 10.000 en 2.500l. In de put van 10.000l hangt een pomp voor hergebruik. Op de overloop van de grote regenwaterput wordt ook de overloop van de kleine regenwaterput aangesloten welke gezamenslijk overlopen in de wadi. Dit is niet correct. Om ook de kleine put te laten leeglopen dienen beide putten op vloerniveau gekoppeld te worden.
Er wordt geen overloop voorzien vanuit de wadi's naar de operbare RWA riolering. Dit is een gunstig principe.
Infiltratievoorziening
De opmerkingen zoals opgenomen in het advies van Aquafin dienen toegepast te worden.
Advies toegang tot het perceel
Er ligt bestaande inrit en toegangspad van de vorige woning op openbaar domein. De locatie hiervan stemt niet overeen met de nieuwe locatie. Hiervoor moet m'n een aanvraag indienen voor wijziging. Dit kan men doen door een aanvraag "aanpassing openbaar domein" te doen via de website van stad Geel (www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein). Er zal enkel een toegang op openbaar domein worden aangelegd naar de op plan vergunde verharding.
De split halfverharding in de openbare berm dient vervangen te worden door een grasberm.
Elke aanpassing van het openbaar domein wordt uitgevoerd op kosten van de aanvrager. De rest van de berm moet, zoals in de bestaande toestand, aangelegd zijn als zachte berm (gras-of zandberm).
Advies: voorwaardelijk gunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een rustige, doorgaande gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 2, Sectie E, nr. 199M (is gelegen langs en) stroomt af naar de Centrale Loop, een (on)bevaarbare waterloop (van categorie 2) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen – Kleine Nete. De locatie is volgens de watertoetskaarten (deels) niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur. Deze mogelijke schadelijke effecten worden opgevangen door de plaatsing van een hemelwaterput en een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft:
- Het slopen van een woning met bijgebouwen
- Het bouwen van een vrijstaande woning met aanpalende carport
- Het bouwen van een vrijstaand bijgebouw
Het bouwen van de woning wordt uitgevoerd in 2 fases.
De 2de fase zal starten in de maand januari 2029.
Mobiliteitsimpact
Voor een ééngezinswoning met aanpalende carport en vrijstaand bijgebouw is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning heeft een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgericht in eigentijdse, esthetische, duurzame en blijvend kwalitatieve
materialen, bakstenen, beton, houtskeletbouw, PVC buitenschrijnwerk en dakpannen, roofing
dakbedekking.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De werken dienen uitgevoerd te worden conform de bijgevoegde plannen.
Het bouwen van de woning wordt uitgevoerd in 2 fases. De 2de fase zal starten in januari 2029.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
• De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
• De bestaande aansluiting moet gebruikt worden.
• De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
• Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting. Als men niet gravitair kan aansluiten, dan moet men een pomp plaatsen.
Men is niet verplicht een septische put te plaatsen. Indien men deze toch voorziet, moet deze een minimale inhoud hebben van 3.000L. Indien er mee dan 5 personen verblijven in de woning moet grootte van de septische put aangepast worden aan het aantal personen (600 liter per persoon).
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 10.000L bedragen.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten aanvoerleidingen voorzien worden naar alle toiletten, een wasmachine en één of meerdere dienstkranen (binnenkraan, buitenkraan).
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. De kleine en grote regenwaterput dienen op vloerniveau met elkaar verbonden te worden.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• De opmerkingen zoals opgenomen in het advies van Aquafin dienen toegepast te worden
Bij een nieuwe aansluiting op het openbare stelsel is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen:
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoer. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel (ingebuisde gracht) te voorkomen.
Voorwaarden toegang tot het perceel:
Men dient een aanvraag voor een aanpassing openbaar domein te doen voor het verplaatsen van de toegangen tot het perceel via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. De rest van de openbare berm moet ingericht blijven/worden als zachte berm (gras-of zandberm). De kosten voor aanpassingen - zowel de nieuwe aanleg als opbraak oude toegangen en het herstellen van de grasbermen - aan het openbaar domein zijn ten laste van de aanvrager.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden conform de bijgevoegde plannen.
Het bouwen van de woning wordt uitgevoerd in 2 fases. De 2de fase zal starten in januari 2029.
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
• De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
• De bestaande aansluiting moet gebruikt worden.
• De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
• Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting. Als men niet gravitair kan aansluiten, dan moet men een pomp plaatsen.
Men is niet verplicht een septische put te plaatsen. Indien men deze toch voorziet, moet deze een minimale inhoud hebben van 3.000L. Indien er mee dan 5 personen verblijven in de woning moet grootte van de septische put aangepast worden aan het aantal personen (600 liter per persoon).
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 10.000L bedragen.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten aanvoerleidingen voorzien worden naar alle toiletten, een wasmachine en één of meerdere dienstkranen (binnenkraan, buitenkraan).
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. De kleine en grote regenwaterput dienen op vloerniveau met elkaar verbonden te worden.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• De opmerkingen zoals opgenomen in het advies van Aquafin dienen toegepast te worden
Bij een nieuwe aansluiting op het openbare stelsel is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Opmerkingen:
Men zorgt best voor een terugslagklep in de private afvoer. Dit om terugstroming vanuit het openbare rioleringsstelsel (ingebuisde gracht) te voorkomen.
Voorwaarden toegang tot het perceel:
Men dient een aanvraag voor een aanpassing openbaar domein te doen voor het verplaatsen van de toegangen tot het perceel via: https://www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. Zelf aanpassingen uitvoeren aan het openbaar domein is niet toegestaan. De rest van de openbare berm moet ingericht blijven/worden als zachte berm (gras-of zandberm). De kosten voor aanpassingen - zowel de nieuwe aanleg als opbraak oude toegangen en het herstellen van de grasbermen - aan het openbaar domein zijn ten laste van de aanvrager.