UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 05/07/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024046926
Dossiernummer gemeente: 202400209
De gemeente Geel heeft op 29 april 2024 een aanvraag ontvangen voor het herbouwen van een zonevreemde woning en het verbouwen van een bijgebouw. De aanvraag werd op 6 mei 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Maria Boeckx wonende Dijkstraat 26 te 2288 Grobbendonk en de heer Thierry Vissers met als contactadres Melkerijstraat 13 te 2280 Grobbendonk
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Wilders 85
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie M nrs. 545G en 545F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag handelt over:
- Bestemming eengezinswoning met woningbijgebouw
- Het slopen van een woning met bijgebouwen
- Het herbouwen van een eengezinswoning, bouwvolume < 1000m³
- Het gedeeltelijk slopen van een bijgebouw (stal) van 261,77m²
- Het verbouwen van een woningbijgebouw van 75m²
- Het behouden van een schuihok voor dieren
- Het verwijderen van bestaande verhardingen en het aanleggen van nieuwe verhardingen
- Het rooien van 4 bomen plus aanplant 4 nieuwe bomen
- Het overwelven van een gracht
Openbaar onderzoek
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 13 mei 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Er wordt verwezen naar de website https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: geen advies
Op 5 juni 2024 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Zie bijlage
Advies: ongunstig
Op 26 juni 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Het perceel heeft een aansluiting voor afvalwater met putje en een aansluiting voor hemelwater met putje. De aansluiting voor afvalwater moet men gebruiken. De aansluiting voor hemelwater moet men enkel gebruiken als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
Op het plan staan geen diameters opgegeven van de afvoerbuizen. Er wordt verwacht dat men de correcte diameters gebruikt (max. 160 mm).
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men mag, zoals op plan is voorzien, een septische put van 3000 L plaatsen. Dit is echter niet verplicht. Op de septische put mag enkel het fecale water aangesloten worden, het grijs water moet rechtstreeks naar de riolering gaan zoals ook op het plan is voorzien. Het grijs water komt toe op een dubbele toezichtsput met reukafsluiter alvorens dit samen te brengen met de overloop van de septische put. Dit is een gunstig principe.
Als men toch beslist geen septische put te plaatsen dan adviseren we om het fecaal afvalwater gescheiden te houden van het grijs afvalwater (afkomstig van douche, lavabo, ...) tot buiten de woning. Het is daarbij aangewezen een sifonput te voorzien op het grijswater alvorens het grijs en fecale water samen te brengen. Dit voorkomt geuren van het fecaal water in het grijs water.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst een hemelwaterput met een volume van 20.000 L wat voldoet aan de verordening (min.17 470 L). Op de put worden alle dakafvoeren van de nieuwe woning en van het bestaande bijgebouw, dat men zal verbouwen, aangesloten. Men zal het hemelwater herbruiken voor spoeling van 3 toiletten, voor een wasmachine en 2 dienstkranen. Deze aftappunten voldoen.
Infiltratievoorziening
Men voorziet een bovengrondse infiltratievoorziening met een infiltratievolume van 6400 L, een infiltratieoppervlakte van 16 m² en een diepte van 40cm. De dimensionering voldoet aan de verordening (min. 6258,45 L en 15,172 m²). Omdat de diepte minder is dan 50 cm, mag de bodem meegeteld worden bij de berekening.
Waterdoorlatende verhardingen en niet-waterdoorlatende verhardingen die kunnen afwateren naar groenzone moeten niet mee ingerekend worden bij de dimensionering van de infiltratievoorziening. Men moet hierbij opletten dat het water tijd krijgt om te infiltreren en dat men geen wateroverlast veroorzaakt bij naastliggende percelen en naar het openbaar domein toe.
Men voorziet geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare stelsel. Dit is een gunstig concept.
Advies toegang tot het perceel
Volgens het Uitvoeringsbesluit van 7 mei 2021 betreft de onbevaarbare waterlopen mag er per perceel slechts 1 overwelving worden voorzien met een maximale breedte van 5m (gemeten van buitenkant kopmuur tot buitenkant kopmuur). Er wordt één overwelving toegestaan met een maximale breedte van 5m. Het is mogelijk dat de breedte enigszins afwijkt afhankelijk van de gebruikte materialen.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen Wilders 85 te Geel, Afdeling Sectie M, nr. 545F stroomt af naar de Broekloopstraatloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2° categorie) die beheerd wordt door Provincie Antwerpen district Grote Nete.
De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig en ligt niet in signaalgebied.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.
4. VOORWAARDEN EN MAATREGELEN
4.1. Algemene en wettelijke voorwaarden
4.1.1. Waterkwantiteit: vasthouden > bergen > afvoeren
Niet functionele verharde oppervlakten moeten vermeden worden. Eventuele verharding is bij voorkeur waterdoorlatend. Het dakwater moet zoveel mogelijk hergebruikt worden (als toiletspoeling, waswater, beregening, … ). Het overige afstromende hemelwater (niet doorlaatbare verharde oppervlakten, overloop regenwaterput, …) moet worden geïnfiltreerd en/of – wanneer de bodem geen of slechts beperkte infiltratie toelaat - gebufferd. Slechts een zeer beperkte hoeveelheid mag worden afgevoerd. Er moet minstens voldaan zijn aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.
4.1.2. Riolering: voorkomen > scheiden > zuiveren Het is verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in de RegenWaterAfvoerleiding en regenwater in de DroogWeerAfvoerleiding. Het is uiteraard verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in een oppervlaktewater als er kan aangesloten worden op
DroogWeerAfvoerleiding. De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in de kunstmatige afvoerwegen voor hemelwater moet voldoen aan de voorwaarden opgenomen in deel 4 van Vlarem II.”
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten en mits naleving van de opgelegde voorwaarden zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon
Voor de aspecten grondwatervoorraden en grondwaterstromingspatroon voorziet het project in de aanleg van een ondergrondse constructie. Hiervoor zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. Bij bemaling moet minstens een melding volgens Vlarem (klasse 3) van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs MER-plichtig naargelang de ligging en het debiet per dag. Voor bronbemalingen moet voldaan worden aan de sectorale voorschriften voor subrubriek 53.2 van de indelingslijst van Vlarem I (art. 5.53.6.1.1 van Vlarem II). Met betrekking tot de lozing van het bemalingwater wordt eveneens verwezen naar Vlarem II art. 6.2.2.1.2 § 5 namelijk dat niet-verontreinigd bemalingswater bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht wordt. Wanneer het in de bodem brengen redelijkerwijze niet mogelijk is, moet dit niet-verontreinigd bemalingswater geloosd worden in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater. Het lozen in de openbare riolering is slechts toegestaan wanneer het conform de beste beschikbare technieken niet mogelijk is zich op een andere manier van dit water te ontdoen.
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
Het herbouwen van een zonevreemde eengezinswoning met verbouwing van een woningbijgebouw stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel.
In zitting van 21/06/1965 werd door het college van burgemeester en schepenen een vergunning verleend voor het oprichten van een eengezinswoning aan Dhr. Liekens Victor, metser van beroep.
De laatst gekende stedenbouwkundige vergunningstoestand is een eengezinswoning.
Het project beperkt zich tot het huidige woonperceel en neemt geen bijkomende landbouwgronden in. Er worden dan ook geen omliggende landbouwbelangen geschaad.
De aangevraagde werken situeren zich binnen de grenzen van het RUP Zonevreemde woningen overdruk II. Hierin wordt bepaald dat herbouwen van een woning en verbouwen van een bijgebouw mogelijk is mits voldaan aan de volgende voorwaarden:
- De woning is vergund of vergund geacht en niet verkrot
- Het woninghoofdgebouw kan op dezelfde plaats worden herbouwd ,voor zover het karakter en de verschijningsvorm behouden blijven
- Het aantal wooneenheden blijft ongewijzigd
- Het aantal bouwlagen blijft hetzelfde
- Het maximale bouwvolume bedraagt 1000m³
- Bestaande bijgebouwen kunnen gebruikt worden als autostalplaats, berging, tuinaccommodatie, private sport- en vrijetijdsinfrastructuur of noodzakelijke stalling van hobby- of weidedieren en dit strikt ten dienste van de bewoners van de betreffende zonevreemde woning.
Ruimtelijk gezien is de site gelegen vlak tegen Habitat- en VEN gebied en een lint landelijk wonen.
Binnen een straal van 300 meter zijn er 2 professionele landbouwzetels actief en 19 niet-landbouwerswoningen, binnen een straal van 500 meter zijn dat er 36.
Het perceel wordt in een straal van 30 meter rondom de eengezinswoning in gebruik genomen als tuin, de rest van het perceel wordt ingericht als weiland zodat er een overgang is naar het achterliggend open gebied. De tuinzone en achterliggend weiland worden fysiek van elkaar gescheiden door middel van streekeigen beplanting.
De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
2. Mobiliteitsimpact
Aangezien we te maken krijgen met een normale gezinssituatie, wordt er geen verhoging van de mobiliteitslast verwacht. Op vandaag is er immers reeds een bestaande eengezinswoning met (groot) bijgebouw aanwezig. Deze situatie van bewoning blijft ongewijzigd, zodat er geen toename van verkeer wordt verwacht.
De aanvraag voorziet het stallen van 2 auto’s in het bijgebouw op het perceel. De ontsluiting van het perceel situeert zich aan de rechter kant van het perceel.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Woning
De bestaande woning wordt zowel bovengronds als ondergronds volledig gesloopt.
De nieuwe woning wordt ingeplant op 12 meter uit de wegas, de oppervlakte bedraagt 174,95m² en het bouwvolume 997,54m³.
Het aantal bouwlagen blijft behouden en de verschijningsvorm blijft herkenbaar. De woning heeft een bouwdiepte van 14,50 meter, een bouwbreedte 18,80 meter, wisselende kroonlijst met een maximum van 5,07 meter en wisselende nokhoogte met een maximum van 8,43 meter.
De woning wordt opgericht met een zadeldak zowel evenwijdig als dwars op de wegas, afgewerkt met rood – bruine golvende dakpannen, gevels in geel-roze-oranje recuperatie gevelsteen en zwart aluminium buitenschrijnwerk.
Bijgebouw
Het bestaande bijgebouw wordt grotendeels gesloopt, de oppervlakte van 261,77m² wordt herleid tot een oppervlakte van 74,7m². Het oorspronkelijke bouwvolume bedraagt 966,89m³, het nieuwe 350,20m³. De bouwdiepte bedraagt 10,30 meter, de bouwbreedte 7,25 meter, kroonlijsthoogte 2,85 / 3,95 meter en nokhoogte 6,03 meter.
De bestaande muren worden geïsoleerd en afgewerkt met dezelfde gevelsteen als de woning. Onder de noemer woningbijgebouw is over het algemeen een oppervlakte van 75m² gangbaar als de woning zich bevindt op een huiskavel die voldoende groot is. Het bijgebouw zal gebruikt worden als garage, tuinberging en overdekt terras.
Schuilstal
Op het perceel staat een schuilstal in hout van 29,25m² die behouden blijft.
Schuilhokken voor weidedieren zijn volgens het Besluit van de Vlaamse Regering Art. 5.1.3° vrijgesteld van vergunning mits voldaan aan alle voorwaarden.
Momenteel beschikt de schuilstal niet over één volledige open zijde. Eén lange zijde is niet over de volledige hoogte open. Om te voldoen aan het vrijstellingsbesluit dient de bovenste beplanking te worden verwijderd.
Bomen
Het vellen van bomen op de percelen kan enkel toegelaten worden voor zover dit noodzakelijk is voor de herbouw of uitbreiding van gebouwen, of het nemen van de toegang tot de gebouwen en terreinen. Het integreren van de bestaande bomen in de terreinaanleg dient nagestreefd te worden.
Er worden 4 hoogstammige bomen gerooid om de oprichting van de woning te kunnen realiseren.
Ter compensatie worden er achter het verbouwde bijgebouw, in het weiland, 4 nieuwe streekeigen bomen aangeplant.
4. Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld.
Voor de gebouwen worden klassieke materialen gebruik, passend in de omgeving.
De werken worden uitgevoerd in duurzame materialen, dakbedekking met rood – bruine golvende dakpannen, gevels in geel-roze-oranje recuperatie gevelsteen en zwart aluminium buitenschrijnwerk die overeenstemmen met de voorschriften van het RUP.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Bodemreliëf
Er worden, behoudens de bovengrondse hemelwaterbuffer, geen reliëfwijzigingen uitgevoerd.
Het bestaande maaiveld blijft behouden.
De tuinstrook beperkt zich tot een straal van 30 meter rondom de woning, de overige oppervlakte wordt in gebruik genomen als weiland. Als grens tussen de beide bestemmingen van het perceel wordt een streekeigen haag aangeplant.
De bestaande verharding van meer dan 200m² wordt volledig weggenomen en vervangen door een noodzakelijke toegang naar de garage (d.m.v. een karrespoor) en naar de voordeur.
De verhardingen, behoudens het terras, worden aangelegd in waterdoorlatend materiaal.
Toegang tot het perceel wordt genomen via een nieuwe overwelving van de baangracht.
Tijdens de werken worden de grondingrepen tot een minimum beperkt tot uitgravingen in functie van de funderingen en verplichte putten.
7. Hinderaspecten
Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Het advies van het Agentschap Landbouw en Visserij dd. 04/06/2024 ref. 2024_003073_v1 is ongunstig.
- Volgens de voor ons beschikbare gegevens (landbouwregistratie) was hier tot 22/05/2002 een professionele landbouwbedrijfszetel gevestigd. Afgaande op de historiek werd hiervoor nog geen vergunningsplichtige functiewijziging vergund van landbouw naar zonevreemd (wonen), dit is dus vooreerst aan de orde. Er is (nog) geen sprake van een zonevreemde woning.
- Een functiewijziging, vooralsnog een gunst en geen recht, dient hier zodoende eerst te gebeuren, op basis van Artikel 11 (zonevreemd wonen).
- Percentage geregistreerd landbouwgebruik binnen deze stralen bedraagt respectievelijk 57 en 58%.
- Het perceel omvat een oppervlakte van (minstens) 1,3ha. Dergelijke oppervlakte leent zich dan ook uitstekend voor kleinschalige landbouw, een wijngaard, een CSA, …
- Het is ons niet bekend of er nog gebruiksgronden in de onmiddellijke omgeving in eigendom of gebruik zijn. Mocht de woning nog over aanliggende gebruiksgronden beschikken betreft wordt het potentieel voor landbouw nog meer versterkt.
- Ook is er gebouweninfrastructuur aanwezig dat zich onzes inziens nog uitstekend leent voor een nieuw landbouwgebruik (bv. tuinbouw, akkerbouw, CSA, sierteelt,…). Een zonevreemde functie is voor deze bedrijfssite op deze locatie dan ook onwenselijk.
- Bovendien is het grootste voordeel hier dat er vanaf het begin van de activiteiten een bedrijfswoning aanwezig is die het mogelijk maakt om toezicht te houden op dieren/gronden/materiaal. Iets wat niet zo evident is om te verkrijgen bij bv. een CSA en dan zijn we ook sowieso een heel aantal jaar verder, pas als hij de volwaardigheid kan aantonen (minstens 3 jaar).
- Wij merken tenslotte nog op dat een eerdere omgevingsvergunningaanvraag reeds ongunstig werd geadviseerd én ook een ongunstig preadvies werd geformuleerd. De aanvragers waren toen dus reeds op de hoogte van ons standpunt.
- Volledigheidshalve en puur informatief geeft ons agentschap nog mee dat, mocht een functiewijziging hier wel in aanmerking zijn gekomen, ons agentschap sowieso de voorwaarde zou opgelegd hebben dat alle landbouwbedrijfsgebouwen, die zouden worden omgevormd naar woningbijgebouw(en), worden gesloopt. De doelstellingen voor de open ruimte zoals geformuleerd in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zijn immers gericht op een ontharding van het buitengebied en het beperken van het ruimtebeslag door zonevreemde functies. Het risico op oneigenlijk gebruik is te groot. Het bouwvolume staat niet in verhouding tot wat mag verwacht worden of gangbaar is als woningbijgebouw, zijnde 40m²). Er kan in alle redelijkheid gesteld worden dat het volume aan bijgebouw ruimschoots het noodzakelijke overstijgt.
- Binnen het eerdere preadvies werd bovendien ook gesteld door ons agentschap dat de aanvragers het volgende aanreikten: “ Gelet op de ouderdom van alle bestaande constructies, dringt echter heropbouw zich op teneinde deze op het niveau te brengen van de hedendaagse normen en voorschriften. Daar kan niemand omheen & dat is ons ook opgelegd bij de notariële akte”. Dit zou, als ze verkrot zijn, ook betekenen dat het recht op herbouw als woningbijgebouw komt te vervallen.
- Ook zou de aanwezige verharding beperkt dienen te blijven tot de strikt noodzakelijke ontsluiting en de maximum toegelaten 80m² verharding i.f.v. terrassen, zwembaden, tuinpaden. Ruimere verhardingen en vertuining van de open ruimte, louter omwille van residentiële motieven, zijn onaanvaardbaar in het agrarisch gebied. De tuinzone dient beperkt dient te blijven tot 50m vanaf de rooilijn en 30m vanaf de woning. In de geest van de Vlaamse doelstellingen tot vermijden van verpaarding en vertuining van het agrarisch gebied, moet de tuinzone bij zonevreemde woning in de regel worden beperkt tot de 30 meter zone achter de woning. Om duidelijk aan te geven waar deze tuinzone eindigt en waar het landbouwgebruik begint dient men de tuinzone fysiek af te scheiden van het achterliggende landbouwgebruik door middel van een afsluiting of een levende haag.
De omgevingsambtenaar motiveert de aanvraag gunstig:
- In zitting van 21/06/1965 werd door het college van burgemeester en schepenen een vergunning verleend voor het oprichten van een eengezinswoning aan Dhr. Liekens Victor (°06/02/1927), metser van beroep. De echtgenote Van de Poel Maria (°21/07/1927) oefende een landbouwactiviteit uit in bijberoep. Stedenbouwkundig gezien is dit nog steeds een eengezinswoning. Er is geen functiewijziging naar een landbouwbedrijfswoning. De oorspronkelijke bouwheer is na zijn pensioen in de woning blijven wonen tot 23/04/2021, zijn echtgenote tot 03/06/2013. Sinds 23/04/2021 is er geen bewoning meer op dit adres.
- Het betrokken terrein heeft een oppervlakte van 1ha. Landbouwwaarde voor veeteelt is hier verloren, zo blijkt ook uit het Landbouwkompas van de Provincie Antwerpen.
- Het Agentschap suggereert dat de site met zijn bestaande infrastructuur zich leent voor een nieuw landbouwgebruik, in de vorm van bv. Tuinbouw, akkerbouw, CSA, sierteelt,.. De locatie situeert zich in weliswaar agrarisch gebied maar is niet voldoende groot in oppervlakte om een rendabel bedrijf uit te bouwen. Een startende landbouwer zou grote investeringen moeten doen aan de constructies om de bestaande infrastructuur om te vormen naar een leefbaar agrarisch of para-agrarisch bedrijf.
- Ruimtelijk gezien is de site gelegen vlak tegen SBZ-H, VEN en een lint landelijk woongebied.
- Achter het woonlint aan de overkant van de straat ligt agrarisch gebied en natuurgebied.
- Binnen een straal van 300m zijn er nog 2 professionele landbouwbedrijfszetels actief, beide veebedrijven.
- Het advies van het Agentschap dd. 01/03/2024 ref. 2024_000796_v1 was ongunstig omwille van de functiewijziging en de grootte van het te herbouwen bijgebouw 255,86m². In het preadvies van het Agentschap dd. 01/03/2023 ref. 2023_000246_v1 werd echter gesteld dat “Op basis van het geldende richtsnoer heeft de site ruimtelijk gezien zijn landbouwwaarde voor veeteelt verloren en zou een functiewijziging van landbouw naar zonevreemd wonen functioneel inpasbaar kunnen zijn, gelet op de aanwezigheid van 19 niet-landbouwers woningen binnen een straal van 300 meter te wijten aan een lint in het woongebied met landelijk karakter”. De aanvrager heeft zijn plannen gemaakt op basis van deze paragraaf.
- Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zet in op ontharden. Het voorliggende project in zijn bestaande toestand een totale verharding van 644,98m² en voorziet de sloop van een woning van 152,73m², het reduceren van het bijgebouw van 262m² naar 74,70m², een schuilstal van 29.25m² en het verwijderen van 201m² verharding. De nieuwe toestand voorziet een woning van 174,95m², een bijgebouw van 74,70m² en een verharding die buiten de strikt noodzakelijke van maximaal 100m² overeenkomstig het RUP. De totale verharding in nieuwe toestand bedraagt 378,90m². Er wordt een oppervlakte van 266,08m² onthard. Het bouwvolume van de bestaande woning bedraagt 710,78m³, het bouwvolume van het bestaande bijgebouw bedraagt 966,89m³. Het bouwvolume van de nieuwe woning bedraagt 997,54m³, bijgebouw na verbouwing 350,20m³. Het bestaande bouwvolume verkleint van 1677,67m³ naar 1347,74m³ wat de open ruimte ten goede komt.
- Het verbouwde bijgebouw voorziet een enkele garage waarin ook de fietsen zullen gestald worden, een tuinberging van 14,85m² en een overdekt terras van 16,632m². De totale oppervlakte van 74,70m² staat in verhouding tot de oppervlakte van het terrein en voorziet een gebruikelijk programma van een woningbijgebouw.
- De formulering in de notariële akte heeft betrekking op werkzaamheden die noodzakelijk zijn om te voldoen aan de huidige energetische regelgeving en woonkwaliteiten. De gebouwen zijn niet verkrot. Zo blijkt ook uit het advies van het Agentschap waarin gesteld wordt dat de gebouweninfrastructuur nog kan gebruikt worden.
- De tuinzone die wordt aangeduid in de aanvraag voldoet aan de voorwaarden van het RUP zonevreemde woningen.
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
- Bestemming eengezinswoning met woningbijgebouw.
- Het slopen en heropbouwen van een zonevreemde eengezinswoning.
- Het verbouwen van een bijgebouw.
- Het verwijderen van bestaande verhardingen en het aanleggen van nieuwe verhardingen
- Een grachtoverwelving.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden worden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Sloping
Alvorens de sloopwerken aan te vatten dienen alle nutsleidingen afgesloten te zijn. Een attest van wegname van nutsleidingen (elektriciteit en aardgas) uit gebouwen kan bij Netmanagement (c/o Iveka Igao, Koningin Elisabethlei 38, 2300 Turnhout) worden verkregen.
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de sloopwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines en het afvoer van het slooppuin.
Bij de afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid te verzekeren.
Bij aanwezigheid van een stookolietank, moet deze correct buitengebruik gesteld worden en verwijderd. De bouwheer laat zich hiervoor bijstaan door een deskundige of erkende stookolietechnicus. De deskundige of de erkende stookolietechnicus stelt naar aanleiding van de buitengebruikstelling van de houder een attest op waaruit ondubbelzinnig blijkt dat de buitengebruikstelling werd uitgevoerd volgens de regels van het vak. Dit attest vermeldt bovendien de naam en het erkenningsnummer van de deskundige of de erkende stookolietechnicus. Dit attest moet overgemaakt worden aan de vergunning verlenende overheid via handhaving@geel.be
De bepalingen uit de asbestparagraaf dienen strikt nageleefd te worden.
Asbestparagraaf
Het gebouw dat wordt gesloopt bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen. Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden.
Indien de werken gepaard gaan met grondverzet dienen de voorschriften opgenomen in het Vlarebo, het Vlaams reglement betreffende bodemsanering en bodembescherming opgevolgd te worden.
Dit houdt ondermeer in dat bij bodem afkomstig van een ontgraving groter dan 250 m³ of afkomstig van een verdachte grond, een technisch verslag moet worden opgemaakt en het transport moet vergezeld zijn van de nodige transportdocumenten omschreven in Vlarebo art. 183.
Bij aanwezigheid van een stookolietank, moet deze correct buitengebruik gesteld worden en verwijderd. De bouwheer laat zich hiervoor bijstaan door een deskundige of erkende stookolietechnicus. De deskundige of de erkende stookolietechnicus stelt naar aanleiding van de buitengebruikstelling van de houder een attest op waaruit ondubbelzinnig blijkt dat de buitengebruikstelling werd uitgevoerd volgens de regels van het vak. Dit attest vermeldt bovendien de naam en het erkenningsnummer van de deskundige of de erkende stookolietechnicus. Dit attest moet overgemaakt worden aan de vergunning verlenende overheid via handhaving@geel.be
Woning
Bestemming eengezinswoning.
De nieuwe woning wordt ingeplant op 12 meter uit de wegas, de oppervlakte bedraagt 174,95m² en het bouwvolume 997,54m³.
De woning heeft een bouwdiepte van 14,50 meter, een bouwbreedte 18,80 meter, wisselende kroonlijst met een maximum van 5,07 meter en wisselende nokhoogte met een maximum van 8,43 meter.
De woning wordt opgericht met een zadeldak zowel evenwijdig als dwars op de wegas, afgewerkt met rood – bruine golvende dakpannen, gevels in geel-roze-oranje recuperatie gevelsteen en zwart aluminium buitenschrijnwerk.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Vloerpas
Het maaiveld heeft ter hoogte van de voorgevel een peil van 20cm boven het peil van de wegas, de vloerpas ligt maximaal op 32cm boven het peil van de wegas.
Bijgebouw
Het bestaande bijgebouw wordt grotendeels gesloopt, de oppervlakte van 261,77m² wordt herleid tot een oppervlakte van 74,7m². Het oorspronkelijke bouwvolume bedraagt 966,89m³, het nieuwe 350,20m³. De bouwdiepte bedraagt 10,30 meter, de bouwbreedte 7,25 meter, kroonlijsthoogte 2,85 / 3,95 meter en nokhoogte 6,03 meter.
De bestaande muren worden geïsoleerd en afgewerkt met dezelfde gevelsteen als de woning. Onder de noemer woningbijgebouw is over het algemeen een oppervlakte van 75m² gangbaar als de woning zich bevindt op een huiskavel die voldoende groot is. Het bijgebouw zal gebruikt worden als garage, tuinberging en overdekt terras.
Schuilstal
De bestaande schuilstal blijft behouden. Minstens één volledige (lange) zijde moet volledig opengemaakt worden en de bouwhoogte mag maximaal 3 meter bedragen.
Bomen
Het integreren van de bestaande bomen in de terreinaanleg dient nagestreefd te worden.
Er worden 4 hoogstammige bomen gerooid om de oprichting van de woning te kunnen realiseren.
De bomen mogen enkel geveld worden buiten het broedseizoen (dat loopt van 1 april–30 juni);
Bij het vellen dient de uitvoerder de nodige veiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Voor meer info, zie: https://www.ecopedia.be/artikel/veilig-werken-met-de-motorzaag-0;
Ter compensatie worden er achter het verbouwde bijgebouw, in het weiland, minstens 4 nieuwe streekeigen bomen van dezelfde grootteorde aangeplant.
In het kader van de zorgplicht (art. 14 van het natuurdecreet) wordt gevraagd om ter compensatie standplaatsgeschikte, inheemse en vrij uitgroeiende bomen aan te planten. Een overzicht met geschikte bomen is terug te vinden op de website https://bomenwijzer.be/zoeken. Om enkel de inheemse bomen te zien, klik onderaan op [+] Ecologie en vink vervolgens “Ja, de boom moet inheems in Vlaanderen zijn” aan. Uit de bodemkaart blijkt dat bodem “xxxxx” is. Dit aspect dient meegenomen in de bomenwijzer om te komen tot standplaatsgeschikte bomen. Het aantal bomen dat dient aangeplant is afhankelijk van de grootte van de gevelde bomen. Hierbij wordt gestreefd naar een evenwicht tussen de gevelde bomen en de compenserende aanplant.
De compenserende aanplant dient gerealiseerd op het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft.
De aanplant vindt plaats tijdens het eerstvolgende plantseizoen (dat loopt van 1/11 tot 1/03), volgend op de uitvoering van de werken die het onderwerp uitmaken van de aanvraag.
Bij het aanplanten van hoogstammige bomen, dienen de afstandsregels gerespecteerd.
Indien de aanplanting niet aanslaat dient deze vervangen tijdens het eerstvolgende groeiseizoen. De verplichting tot heraanplant bij niet aanslaan, komt niet te vervallen.
De aanvrager dient al het nodige te doen om de compenserende aanplanting te beschermen tegen vraat.
Hieronder nog enkele aanvullende tips m.b.t. de plantkwaliteit waarop kan gelet worden bij de aankoop van bomen.
Stam:
* De boom heeft niet meer dan één stam.
* Er zijn geen dubbele toppen of zuigers (= waterlot) aanwezig
* De stam is recht en stevig en heeft een normaal verloop (onderaan dikker dan bovenaan);
* De stam heeft geen beschadigingen, open stamwonden of kneuzingen;
* Snoeiwonden zijn maximaal 2 tot 3cm. Er mogen geen verse snoeiwonden voorkomen, alle snoeiwonden moeten met callus (= wondweefsel) omgroeid zijn;
Vertakking:
* De doorgaande harttak is recht, vormt een normale verlenging van de stam en is voldoende dicht betakt.
* De takken in de kroon zitten zo regelmatig mogelijk rond de stam en over de kroon verdeeld.
Wortelgestel:
* Het wortelgestel is voldoende vertakt, met voldoende aandeel aan fijne haarwortels
* Het wortelgestel is in goede conditie en mag niet uitgedroogd zijn.
Naakte wortels:
> Wortellengte: min. 25cm
Boom met wortelkluit:
> Doorsnede kluit: 60cm./ hoogte kluit: 40cm.
> De kluit zit vast aan de boom: aarde en wortels vormen 1 geheel en de kluit is goed geworteld.
> Kluitlappen zijn bij voorkeur van organisch materiaal (bijv. jute). Als er synthetisch weefsel gebruikt is, moet dit verwijdert worden bij aanplanting. Bij draadkluiten moeten de kluitlappen bestaan uit zuivere jute of een ander volledig verteerbaar materiaal.
Transport:
* Uitdroging van de wortel (door wind, zon) tijdens het transport dient voorkomen, door de wortel(kluit) te omwikkelen (met bijv. plastic of natte jute).
* Hanteer kluitplanten zoveel mogelijk met de kluit. Vermijd kabels, touwen ed. rond de stam om beschadiging te voorkomen.
* Meteen na aankomst dienen de planten ofwel aangeplant, ofwel ‘ingekuild’ (= bedekken van de wortels met aarde) te worden. Indien een boom niet binnen het uur na aankomst kan worden geplant, dient hij te worden ingekuild of in een opslagplaats opgeborgen.
Plantput:
* Maak een plantput die ruimer is dan de wortel(kluit) zodat de wortels vrij kunnen wortelen
* Zorg ervoor dat de grond rond de boom losgewerkt is, zodat de wortels niet op een verdichte laag staat en de boom niet kan wortelen naar behoren.
* Houd de bovenste teeltaarde apart van de rest van de grond, zodat je deze kan hergebruiken bij het aanvullen van de plantput. Daarin zitten nl. organismen die de groei van de boom zullen stimuleren.
* De wortels bij bomen met naakte wortel moeten in de plantput passen zonder dat de wortels ingesnoeid dienen te worden.
* Bij bomen met kluit dient de plantput minsten dubbel zo groot te zijn als de kluit.
* De plantput moet net zo diep zijn dat bij het aanplanten van de boom de wortelhals boven het maaiveld zit.
Toegang tot het perceel
De nieuwe inrit zal rechts van het perceel komen te liggen over een breedte van 4.90m (incl. kopmuren). De oude inrit wordt, net als de volledige overwelving, opgebroken en de gracht wordt terug in open profiel hersteld.
Bestaande overwelving – definitieve nieuwe overwelving (zie bijlage)
Tijdens de bouwwerken kan men de bestaande overwelving nog gebruiken. Na de bouwwerken doet men een aanvraag voor de definitieve overwelving:
• Dit kan via de website van stad Geel: www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein
• Stad Geel zal de werken zelf uitvoeren of laten uitvoeren door een aangestelde aannemer.
• De kosten voor de aanleg van de nieuwe overwelving, de verharding en straatgoot thv de inrit en de opbraak van de oude verharding en overwelving en het terug herstellen van de gracht naar open profiel zijn ten laste van de aanvrager.
Het is onder geen beding toegestaan dat een private eigenaar werken op openbaar domein uit te voeren.
De locatie van de toegangen is steeds ondergeschikt aan de bestaande weginfrastructuur.
De aanpassing van het openbaar domein (verwijdering van bestaande verharding met boordsteenverhoging of aanleg nieuwe verharding) mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Conform het RUP mag de noodzakelijke toegang een maximale breedte hebben van 3 meter.
De oprit naar het bijgebouw wordt uitgevoerd in de vorm van een karrespoor, het toegangspad naar de voordeur sluit aan op het karrespoor.
Verhardingen
De aanleg van verhardingen met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 100m² is toegelaten op het perceelsgedeelte palend aan het hoofdgebouw. De verharding dient zich te bevinden in de onmiddellijke omgeving van het woninghoofdgebouw, met andere woorden binnen een straal van 30 meter van de uiterste grenzen van het woninghoofdgebouw. De verharding in functie van een terras dient aanpalend aan het hoofdgebouw te worden voorzien. De verhardingen dienen uitgevoerd te worden in kleinschalige, dit wil zeggen losse of makkelijk opbreekbare, materialen. Bij de aanleg van de verharding moet gestreefd worden naar maximale doorlatendheid, zodat hemelwater maximaal kan infiltreren. Dit is geen vereiste voor het functioneel terras.
Niet-bebouwde oppervlakte:
Vanuit een streven naar een duurzaam en ruimtelijk verantwoord gebruik van de bestaande kavel waarop de woning gelegen is, is een landelijke tuininrichting passend binnen de draagkracht van de omgeving enkel toegestaan in de onmiddellijke omgeving van de bestaande vergunde of hoofdzakelijk vergunde woning, dit wil zeggen binnen een afstand van 30m van het woninghoofdgebouw. De aanleg van de tuin dient zich te integreren in de omgeving. Bijzondere constructies of ingrepen passend in een landelijke tuin zijn toegelaten binnen een afstand van 30m van het woninghoofdgebouw, voor zover ze opgericht worden in relatie met de landschappelijke omgeving.
Het gebruik en de inrichting van het resterende gedeelte van de huiskavel, met andere woorden het gedeelte dat zich niet bevindt in de onmiddellijke omgeving van de woning, dient zich te richten naar de geldende bestemming van de huiskavel en omgeving.
Tussen de bestemming tuin en het achterliggend weiland dient een (gedeeltelijke) visuele opdeling verwezenlijkt te worden door middel van een haag of houtkant.
Het bestaande microreliëf dient behouden te blijven. Op de niet-bebouwde oppervlakte zijn nivelleringen niet toegelaten. Reliëfwijzigingen kunnen enkel worden toegestaan in functie van constructies voor waterzuivering of waterbuffering.
Afsluitingen
Afsluitingen kunnen opgericht worden voor de perceel afscheiding van de bestaande huiskavel of ter afsluiting van de onmiddellijke omgeving van de woning, die ingericht mag worden als tuin.
Dichte, ondoorzichtige en zicht afschermende afsluitingen als muren, houten panelen, betonpanelen, vlechtschermen, rieten matten, zeildoeken, panelen/roosters uit andere materialen en dergelijke zijn niet toegelaten. Dit verbod geldt niet voor opgaande natuurlijke begroeiing als hagen, houtkanten en dergelijke in streekeigen en standplaatsgeschikte soorten.
De vormgeving en het materiaalgebruik bij afsluitingen dient in overeenstemming te zijn met het landschappelijke en natuurlijke karakter van de omgeving.
Riolering / hemelwater
• Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
• De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
• Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken.
• De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het aanwezige huisaansluitputje DWA. De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het aanwezige huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
• Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
• Putten of andere voorzieningen (zoals septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 17.470L bedragen.
• Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw hier op aan te sluiten.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten aanvoerleidingen voorzien worden naar alle toiletten, een wasmachine en één of meerdere dienstkranen (binnenkraan, buitenkraan).
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• Men moet een bovengrondse infiltratievoorziening plaatsen.
• De diepte mag max. 50 cm bedragen.
• Het infiltratievolume dient minimum 6258,45 L te bedragen.
• De infiltratieoppervlakte dient minimum 15,172 m² te bedragen.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt o.a. nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd.
Bronbemaling
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
- Bestemming eengezinswoning met woningbijgebouw.
- Het slopen en heropbouwen van een zonevreemde eengezinswoning.
- Het verbouwen van een bijgebouw.
- Het verwijderen van bestaande verhardingen en het aanleggen van nieuwe verhardingen
- Een grachtoverwelving.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier, uitgezonderd voor die elementen waarvoor voorwaarden worden geformuleerd. De voorwaarden krijgen voorrang op het plan.
Sloping
Alvorens de sloopwerken aan te vatten dienen alle nutsleidingen afgesloten te zijn. Een attest van wegname van nutsleidingen (elektriciteit en aardgas) uit gebouwen kan bij Netmanagement (c/o Iveka Igao, Koningin Elisabethlei 38, 2300 Turnhout) worden verkregen.
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de sloopwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines en het afvoer van het slooppuin.
Bij de afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid te verzekeren.
Bij aanwezigheid van een stookolietank, moet deze correct buitengebruik gesteld worden en verwijderd. De bouwheer laat zich hiervoor bijstaan door een deskundige of erkende stookolietechnicus. De deskundige of de erkende stookolietechnicus stelt naar aanleiding van de buitengebruikstelling van de houder een attest op waaruit ondubbelzinnig blijkt dat de buitengebruikstelling werd uitgevoerd volgens de regels van het vak. Dit attest vermeldt bovendien de naam en het erkenningsnummer van de deskundige of de erkende stookolietechnicus. Dit attest moet overgemaakt worden aan de vergunning verlenende overheid via handhaving@geel.be
De bepalingen uit de asbestparagraaf dienen strikt nageleefd te worden.
Asbestparagraaf
Het gebouw dat wordt gesloopt bevat op basis van de datum van oprichting en/of renovatie mogelijk asbesthoudende bouwmaterialen. Voor de sloop van het gebouw moet u nagaan of asbesthoudende bouwmaterialen gebruikt werden.
Om na te gaan of er asbesthoudende toepassingen gebruikt werden in het gebouw, kan je via https://www.ovam.be/asbest-herkennen-0 meer informatie terugvinden.
Indien de werken gepaard gaan met grondverzet dienen de voorschriften opgenomen in het Vlarebo, het Vlaams reglement betreffende bodemsanering en bodembescherming opgevolgd te worden.
Dit houdt ondermeer in dat bij bodem afkomstig van een ontgraving groter dan 250 m³ of afkomstig van een verdachte grond, een technisch verslag moet worden opgemaakt en het transport moet vergezeld zijn van de nodige transportdocumenten omschreven in Vlarebo art. 183.
Bij aanwezigheid van een stookolietank, moet deze correct buitengebruik gesteld worden en verwijderd. De bouwheer laat zich hiervoor bijstaan door een deskundige of erkende stookolietechnicus. De deskundige of de erkende stookolietechnicus stelt naar aanleiding van de buitengebruikstelling van de houder een attest op waaruit ondubbelzinnig blijkt dat de buitengebruikstelling werd uitgevoerd volgens de regels van het vak. Dit attest vermeldt bovendien de naam en het erkenningsnummer van de deskundige of de erkende stookolietechnicus. Dit attest moet overgemaakt worden aan de vergunning verlenende overheid via handhaving@geel.be
Woning
Bestemming eengezinswoning.
De nieuwe woning wordt ingeplant op 12 meter uit de wegas, de oppervlakte bedraagt 174,95m² en het bouwvolume 997,54m³.
De woning heeft een bouwdiepte van 14,50 meter, een bouwbreedte 18,80 meter, wisselende kroonlijst met een maximum van 5,07 meter en wisselende nokhoogte met een maximum van 8,43 meter.
De woning wordt opgericht met een zadeldak zowel evenwijdig als dwars op de wegas, afgewerkt met rood – bruine golvende dakpannen, gevels in geel-roze-oranje recuperatie gevelsteen en zwart aluminium buitenschrijnwerk.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Vloerpas
Het maaiveld heeft ter hoogte van de voorgevel een peil van 20cm boven het peil van de wegas, de vloerpas ligt maximaal op 32cm boven het peil van de wegas.
Bijgebouw
Het bestaande bijgebouw wordt grotendeels gesloopt, de oppervlakte van 261,77m² wordt herleid tot een oppervlakte van 74,7m². Het oorspronkelijke bouwvolume bedraagt 966,89m³, het nieuwe 350,20m³. De bouwdiepte bedraagt 10,30 meter, de bouwbreedte 7,25 meter, kroonlijsthoogte 2,85 / 3,95 meter en nokhoogte 6,03 meter.
De bestaande muren worden geïsoleerd en afgewerkt met dezelfde gevelsteen als de woning. Onder de noemer woningbijgebouw is over het algemeen een oppervlakte van 75m² gangbaar als de woning zich bevindt op een huiskavel die voldoende groot is. Het bijgebouw zal gebruikt worden als garage, tuinberging en overdekt terras.
Schuilstal
De bestaande schuilstal blijft behouden. Minstens één volledige (lange) zijde moet volledig opengemaakt worden en de bouwhoogte mag maximaal 3 meter bedragen.
Bomen
Het integreren van de bestaande bomen in de terreinaanleg dient nagestreefd te worden.
Er worden 4 hoogstammige bomen gerooid om de oprichting van de woning te kunnen realiseren.
De bomen mogen enkel geveld worden buiten het broedseizoen (dat loopt van 1 april–30 juni);
Bij het vellen dient de uitvoerder de nodige veiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Voor meer info, zie: https://www.ecopedia.be/artikel/veilig-werken-met-de-motorzaag-0;
Ter compensatie worden er achter het verbouwde bijgebouw, in het weiland, minstens 4 nieuwe streekeigen bomen van dezelfde grootteorde aangeplant.
In het kader van de zorgplicht (art. 14 van het natuurdecreet) wordt gevraagd om ter compensatie standplaatsgeschikte, inheemse en vrij uitgroeiende bomen aan te planten. Een overzicht met geschikte bomen is terug te vinden op de website https://bomenwijzer.be/zoeken. Om enkel de inheemse bomen te zien, klik onderaan op [+] Ecologie en vink vervolgens “Ja, de boom moet inheems in Vlaanderen zijn” aan. Uit de bodemkaart blijkt dat bodem “xxxxx” is. Dit aspect dient meegenomen in de bomenwijzer om te komen tot standplaatsgeschikte bomen. Het aantal bomen dat dient aangeplant is afhankelijk van de grootte van de gevelde bomen. Hierbij wordt gestreefd naar een evenwicht tussen de gevelde bomen en de compenserende aanplant.
De compenserende aanplant dient gerealiseerd op het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft.
De aanplant vindt plaats tijdens het eerstvolgende plantseizoen (dat loopt van 1/11 tot 1/03), volgend op de uitvoering van de werken die het onderwerp uitmaken van de aanvraag.
Bij het aanplanten van hoogstammige bomen, dienen de afstandsregels gerespecteerd.
Indien de aanplanting niet aanslaat dient deze vervangen tijdens het eerstvolgende groeiseizoen. De verplichting tot heraanplant bij niet aanslaan, komt niet te vervallen.
De aanvrager dient al het nodige te doen om de compenserende aanplanting te beschermen tegen vraat.
Hieronder nog enkele aanvullende tips m.b.t. de plantkwaliteit waarop kan gelet worden bij de aankoop van bomen.
Stam:
* De boom heeft niet meer dan één stam.
* Er zijn geen dubbele toppen of zuigers (= waterlot) aanwezig
* De stam is recht en stevig en heeft een normaal verloop (onderaan dikker dan bovenaan);
* De stam heeft geen beschadigingen, open stamwonden of kneuzingen;
* Snoeiwonden zijn maximaal 2 tot 3cm. Er mogen geen verse snoeiwonden voorkomen, alle snoeiwonden moeten met callus (= wondweefsel) omgroeid zijn;
Vertakking:
* De doorgaande harttak is recht, vormt een normale verlenging van de stam en is voldoende dicht betakt.
* De takken in de kroon zitten zo regelmatig mogelijk rond de stam en over de kroon verdeeld.
Wortelgestel:
* Het wortelgestel is voldoende vertakt, met voldoende aandeel aan fijne haarwortels
* Het wortelgestel is in goede conditie en mag niet uitgedroogd zijn.
Naakte wortels:
> Wortellengte: min. 25cm
Boom met wortelkluit:
> Doorsnede kluit: 60cm./ hoogte kluit: 40cm.
> De kluit zit vast aan de boom: aarde en wortels vormen 1 geheel en de kluit is goed geworteld.
> Kluitlappen zijn bij voorkeur van organisch materiaal (bijv. jute). Als er synthetisch weefsel gebruikt is, moet dit verwijdert worden bij aanplanting. Bij draadkluiten moeten de kluitlappen bestaan uit zuivere jute of een ander volledig verteerbaar materiaal.
Transport:
* Uitdroging van de wortel (door wind, zon) tijdens het transport dient voorkomen, door de wortel(kluit) te omwikkelen (met bijv. plastic of natte jute).
* Hanteer kluitplanten zoveel mogelijk met de kluit. Vermijd kabels, touwen ed. rond de stam om beschadiging te voorkomen.
* Meteen na aankomst dienen de planten ofwel aangeplant, ofwel ‘ingekuild’ (= bedekken van de wortels met aarde) te worden. Indien een boom niet binnen het uur na aankomst kan worden geplant, dient hij te worden ingekuild of in een opslagplaats opgeborgen.
Plantput:
* Maak een plantput die ruimer is dan de wortel(kluit) zodat de wortels vrij kunnen wortelen
* Zorg ervoor dat de grond rond de boom losgewerkt is, zodat de wortels niet op een verdichte laag staat en de boom niet kan wortelen naar behoren.
* Houd de bovenste teeltaarde apart van de rest van de grond, zodat je deze kan hergebruiken bij het aanvullen van de plantput. Daarin zitten nl. organismen die de groei van de boom zullen stimuleren.
* De wortels bij bomen met naakte wortel moeten in de plantput passen zonder dat de wortels ingesnoeid dienen te worden.
* Bij bomen met kluit dient de plantput minsten dubbel zo groot te zijn als de kluit.
* De plantput moet net zo diep zijn dat bij het aanplanten van de boom de wortelhals boven het maaiveld zit.
Toegang tot het perceel
De nieuwe inrit zal rechts van het perceel komen te liggen over een breedte van 4.90m (incl. kopmuren). De oude inrit wordt, net als de volledige overwelving, opgebroken en de gracht wordt terug in open profiel hersteld.
Bestaande overwelving – definitieve nieuwe overwelving (zie bijlage)
Tijdens de bouwwerken kan men de bestaande overwelving nog gebruiken. Na de bouwwerken doet men een aanvraag voor de definitieve overwelving:
• Dit kan via de website van stad Geel: www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein
• Stad Geel zal de werken zelf uitvoeren of laten uitvoeren door een aangestelde aannemer.
• De kosten voor de aanleg van de nieuwe overwelving, de verharding en straatgoot thv de inrit en de opbraak van de oude verharding en overwelving en het terug herstellen van de gracht naar open profiel zijn ten laste van de aanvrager.
Het is onder geen beding toegestaan dat een private eigenaar werken op openbaar domein uit te voeren.
De locatie van de toegangen is steeds ondergeschikt aan de bestaande weginfrastructuur.
De aanpassing van het openbaar domein (verwijdering van bestaande verharding met boordsteenverhoging of aanleg nieuwe verharding) mag men niet zelf uitvoeren maar moet men aanvragen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.
Conform het RUP mag de noodzakelijke toegang een maximale breedte hebben van 3 meter.
De oprit naar het bijgebouw wordt uitgevoerd in de vorm van een karrespoor, het toegangspad naar de voordeur sluit aan op het karrespoor.
Verhardingen
De aanleg van verhardingen met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 100m² is toegelaten op het perceelsgedeelte palend aan het hoofdgebouw. De verharding dient zich te bevinden in de onmiddellijke omgeving van het woninghoofdgebouw, met andere woorden binnen een straal van 30 meter van de uiterste grenzen van het woninghoofdgebouw. De verharding in functie van een terras dient aanpalend aan het hoofdgebouw te worden voorzien. De verhardingen dienen uitgevoerd te worden in kleinschalige, dit wil zeggen losse of makkelijk opbreekbare, materialen. Bij de aanleg van de verharding moet gestreefd worden naar maximale doorlatendheid, zodat hemelwater maximaal kan infiltreren. Dit is geen vereiste voor het functioneel terras.
Niet-bebouwde oppervlakte:
Vanuit een streven naar een duurzaam en ruimtelijk verantwoord gebruik van de bestaande kavel waarop de woning gelegen is, is een landelijke tuininrichting passend binnen de draagkracht van de omgeving enkel toegestaan in de onmiddellijke omgeving van de bestaande vergunde of hoofdzakelijk vergunde woning, dit wil zeggen binnen een afstand van 30m van het woninghoofdgebouw. De aanleg van de tuin dient zich te integreren in de omgeving. Bijzondere constructies of ingrepen passend in een landelijke tuin zijn toegelaten binnen een afstand van 30m van het woninghoofdgebouw, voor zover ze opgericht worden in relatie met de landschappelijke omgeving.
Het gebruik en de inrichting van het resterende gedeelte van de huiskavel, met andere woorden het gedeelte dat zich niet bevindt in de onmiddellijke omgeving van de woning, dient zich te richten naar de geldende bestemming van de huiskavel en omgeving.
Tussen de bestemming tuin en het achterliggend weiland dient een (gedeeltelijke) visuele opdeling verwezenlijkt te worden door middel van een haag of houtkant.
Het bestaande microreliëf dient behouden te blijven. Op de niet-bebouwde oppervlakte zijn nivelleringen niet toegelaten. Reliëfwijzigingen kunnen enkel worden toegestaan in functie van constructies voor waterzuivering of waterbuffering.
Afsluitingen
Afsluitingen kunnen opgericht worden voor de perceel afscheiding van de bestaande huiskavel of ter afsluiting van de onmiddellijke omgeving van de woning, die ingericht mag worden als tuin.
Dichte, ondoorzichtige en zicht afschermende afsluitingen als muren, houten panelen, betonpanelen, vlechtschermen, rieten matten, zeildoeken, panelen/roosters uit andere materialen en dergelijke zijn niet toegelaten. Dit verbod geldt niet voor opgaande natuurlijke begroeiing als hagen, houtkanten en dergelijke in streekeigen en standplaatsgeschikte soorten.
De vormgeving en het materiaalgebruik bij afsluitingen dient in overeenstemming te zijn met het landschappelijke en natuurlijke karakter van de omgeving.
Riolering / hemelwater
• Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
• De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
• Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te gebruiken.
• De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het aanwezige huisaansluitputje DWA. De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het aanwezige huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening.
• Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande aansluiting.
• Putten of andere voorzieningen (zoals septische put, hemelwaterput, infiltratievoorziening) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 17.470L bedragen.
• Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw hier op aan te sluiten.
• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten aanvoerleidingen voorzien worden naar alle toiletten, een wasmachine en één of meerdere dienstkranen (binnenkraan, buitenkraan).
• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
• Men moet een bovengrondse infiltratievoorziening plaatsen.
• De diepte mag max. 50 cm bedragen.
• Het infiltratievolume dient minimum 6258,45 L te bedragen.
• De infiltratieoppervlakte dient minimum 15,172 m² te bedragen.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt o.a. nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd.
Bronbemaling
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.