UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 04/06/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024001271
Dossiernummer gemeente: 202400004
De gemeente Geel heeft op 5 januari 2024 een aanvraag ontvangen voor functiewijziging. De aanvraag werd op 5 april 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Kurt Huysmans wonende Minderhoutsestraat 58 te 2322 Hoogstraten
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Dr.-Van de Perrestraat 361
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie F nrs. 417T en 417K
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag handelt over een functiewijziging van handel op het gelijkvloers naar horeca en functiewijziging van wonen op de verdieping naar opslagruimte bij de gelijkvloerse horecazaak. Het plaatsen van een publiciteitsbord in de voortuinstrook en het aanleggen van parkeerplaatsen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 22 mei 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 11 april 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Op deze locatie is er voor het bestaande gebouw een elektriciteitsaansluiting en gasaansluiting aanwezig. Als er noodzaak is aan bijkomend vermogen kan de klant hiervoor met ons contact opnemen via tboturnhout@fluvius.be.
Hierbij wordt een gunstig advies met voorwaarden verleend. Dit advies blijft 1 jaar geldig.
Op 14 mei 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel Dienst Openbaar Domein Team Mobiliteit.
Er zijn 5 parkeerplaatsen voorzien, 2 voor het gebouw, 3 achteraan.
De parkings achteraan liggen niet gebruiksvriendelijk, met moet helemaal langs het gebouw lopen naar de ingang vooraan.
Parking 4 is met deze afmetingen niet bruikbaar. Indien een parking tegen een muur of afsluiting ligt, moet deze breder ingetekend omdat men er anders niet kan indraaien.
Parkings 4 en 5 liggen ook volledig op de verharding naar de ingang, hoe kan men dan nog binnen geraken ?
Er zijn bij deze handelszaak ook geen fietsenstallingen voorzien, dit is ook noodzakelijk. Er wordt in de nota wel melding gemaakt van het feit dat er nog voldoende ruimte is voor fietsen, maar er zou best een kwalitatieve fietsenstalling geplaatst worden.
-> de organisatie van het terrein voor de handelszaak moet herbekeken worden met inpassing van fietsenstallingen, bruikbare parkeerplaatsen en kwalitatief groen.
Advies: ongunstig
Niet van toepassing.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
In zitting van 30/05/2023 werd door het college van burgemeester en schepenen een Besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van de woning gelegen Dr. Van de Perrestraat 361 goedgekeurd.
Het betreft een functiewijziging van handel op het gelijkvloers naar horeca en functiewijziging van wonen op de verdieping naar opslagruimte bij een horecazaak plus het plaatsen van een publiciteitsbord in de voortuinstrook.
Het perceel is de eerste 50 meter gelegen in woongebied en verder in agrarisch gebied.
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming woongebied. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen woongebied en stroken met de bestemming.
De aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.
2. Mobiliteitsimpact
Momenteel is de volledige voortuinstrook verhard en in gebruik als parking waar dwars op de weg wordt in en uit gereden wat zorgt voor gevaarlijke conflictsituaties met zwakke weggebruikers.
De aanvraag voorziet 5 parkeerplaatsen, 2 voor het gebouw, 3 achteraan.
De parkeerverordening legt 1pp/50m² handel/horeca/.. en 1pp/100m² opslag
Oppervlakte horeca 120m² = 3 parkeerplaatsen
Oppervlakte opslag 183m² = 2 parkeerplaatsen
De parkings achteraan liggen niet gebruiksvriendelijk, met moet helemaal langs het gebouw lopen naar de ingang vooraan.
Parking 4 is met deze afmetingen niet bruikbaar. Indien een parking tegen een muur of afsluiting ligt, moet deze breder ingetekend omdat men er anders niet kan indraaien.
Parkings 4 en 5 liggen ook volledig op de verharding naar de ingang, er is geen toegangspad voorzien naar de ingang van de horecazaak.
Er zijn bij deze horecazaak ook geen fietsenstallingen voorzien, dit is ook noodzakelijk. Er wordt in de nota wel melding gemaakt van het feit dat er nog voldoende ruimte is voor fietsen, maar er zou best een kwalitatieve fietsenstalling geplaatst worden.
-> de organisatie van het terrein voor de handelszaak moet herbekeken worden met inpassing van fietsenstallingen, bruikbare parkeerplaatsen en kwalitatief groen.
De aard van de bestemming (kebap, grill, pizza, pasta,…) zorgt voor een hoge frequentie van vervoersbewegingen.
De aanvraag heeft een invloed op het mobiliteitsimpact en is niet in overeenstemming met de stedelijke gemeentelijke parkeerverordening.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Er werd vergunning verleend in zitting van 08/10/1951voor het oprichten van een woning met handelsruimte op het gelijkvloers.
Het bestaande bouwvolume blijft ongewijzigd.
De reclametotem is in overeenstemming met artikel 80 van het gemeentelijk stedenbouwkundige verordening. Hoogte 2 meter, breedte 1 meter en dikte 0,20 meter, ingeplant op 2 meter van de linker perceelsgrens en 1 meter achter de rooilijn.
Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
4. Visueel-vormelijke elementen
Er worden geen gevelwijzigingen aangevraagd.
Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Bodemreliëf
Er worden geen reliëfwijzigingen uitgevoerd.
De voortuin volledige voortuin is verhard met steenslag. De aanvraag vermeld dat er gedeeltelijk zal onthard worden. De oppervlakte verharding mag maximaal de helft van de voortuin bedragen.
Er is echter niet aangetoond of de steenslag verharding waterdoorlatend en de hellingsgraad van de tegelverharding is niet gekend.
In het Technisch achtergronddocument van de hemelwaterverordening staat dat er op de plannen een duidelijke opbouw per laag van waterdoorlatende verharding met een duidelijke vermelding van de hellingsgraad, zodat de vergunningverlener kan nagaan of de waterdoorlatende verharding voldoet aan de GSV hemelwater.
7. Hinderaspecten
De voorgestelde organisatie van het terrein zorgt voor bijkomende hinder.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het publiciteitsbord planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Omwille van het voorgaande is de aanvraag tot functiewijziging niet verenigbaar in de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De aanvraag wordt deels vergund en deels geweigerd.
De vergunning heeft betrekking op het plaatsen van een publiciteitsbord.
De reclametotem, hoogte 2 meter, breedte 1 meter en dikte 0,20 meter dient ingeplant te worden op minimum 2 meter van de linker perceelsgrens en 1 meter achter de rooilijn.
De weigering heeft betrekking op de functiewijziging van het gebouw omwille van het ongunstig advies van de interne dienst Openbaar Domein Team Mobiliteit:
- De organisatie van het terrein voor de handelszaak moet herbekeken worden met inpassing van fietsenstallingen, bruikbare parkeerplaatsen en kwalitatief groen.
- De parkings achteraan liggen niet gebruiksvriendelijk, met moet helemaal langs het gebouw lopen naar de ingang vooraan.
- Parking 4 is met deze afmetingen niet bruikbaar. Indien een parking tegen een muur of afsluiting ligt, moet deze breder ingetekend omdat men er anders niet kan indraaien.
- Parkings 4 en 5 liggen ook volledig op de verharding naar de ingang, er is geen toegangspad voorzien naar de ingang van de horecazaak.
- Er is geen fietsenstalling voorzien.
Er wordt niet aangetoond dat de verhardingen waterdoorlatend zijn. In het Technisch achtergronddocument van de hemelwaterverordening staat dat er op de plannen een duidelijke opbouw per laag van waterdoorlatende verharding met een duidelijke vermelding van de hellingsgraad, zodat de vergunningverlener kan nagaan of de waterdoorlatende verharding voldoet aan de GSV hemelwater.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
Functiewijziging van handel op het gelijkvloers naar horeca.
Functiewijziging van wonen op de verdieping naar opslagruimte bij een horecazaak.
Het plaatsen van een publiciteitsbord in de voortuinstrook.
De woonfunctie van het gebouw vervalt, er zijn geen inschrijvingen voor bewoning toegelaten op dit adres.
De voortuinstrook voorziet de aanleg van 2 parkeerplaatsen evenwijdig met de weg en een pad naar de ingang van de horecazaak, maximaal de helft van de voortuin mag verhard zijn. De overige verharding moet verwijderd worden en aangelegd als tuin met kwalitatief groen en als dusdanig onderhouden.
Parkeerplaats 4, gelegen ter hoogte van de voorgevel dient breder te worden aangelegd om in- en uitrijden mogelijk te maken.
Volgens het vrijstellingsbesluit Art.3.1, 9° is een seizoensgebonden, niet-overdekt terras bij horecazaal is toegelaten. (Seizoensgebonden = 1 februari tot 31 oktober). Ter hoogte van de parkeerplaatsen in de voortuin is een terras niet toegelaten.
Behoudens de breedte van de oprit moet op de rooilijn een structurele, niet-overrijdbare scheiding worden geplaatst die het perceel afscheidt van het openbaar domein.
Er dient een fietsenstalling voorzien te worden dicht bij het gebouw.
Achter het gebouw worden 3 parkeerplaatsen aangelegd.
Op de eerste verdieping moet de gevel vrijgemaakt worden, de reclame tegen de voorgevel dient te worden verwijderd.
Gevolg dient gegeven aan het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), 16 mei 2024 ref. BDWP/2017-0039/003/01/ZOLS. Het brandweerverslag is enkel van toepassing voor de aanvraag voor functiewijziging. Voor de horecazaak moeten alle opmerkingen uit het verslag BDWP/2017-0039/003/01/ZOLS weggewerkt worden en dient men een nieuw controlebezoek aan te vragen.
“Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.”
De reclametotem een hoogte van 2 meter, breedte 1 meter en dikte 0,20 meter, ingeplant op 2 meter van de linker perceelsgrens en minimum 1 meter achter de rooilijn.