UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 08/03/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023160073
Dossiernummer gemeente: 202300559
De gemeente Geel heeft op 1 december 2023 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een eengezinswoning. De aanvraag werd op 8 januari 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
F.L.P BV gevestigd Toekomstlaan 12 te 2200 Herentals
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kollegestraat 97
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 602C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Wydbosch goedgekeurd op 26 september 2001
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag handelt over de renovatie van het hoofdvolume van een bestaande rijwoning, afbraak achterbouw en bijgebouw plus oprichten van een nieuw bijgebouw.
Het perceel grenst vooraan aan de Kollegestraat en achteraan aan de Gasthuisstraat.
De woning is niet opgenomen in een erfgoedinventaris, maar is wel opgenomen in de lijst met identiteitsbepalende bebouwing uit het Beleidsplan Ruimte van de stad.
In het verleden werd het gelijkvloers omgevormd naar handelspand wat resulteerde in een gelijkvloerse gevel met betonnen kolommen.
De gevel wordt opnieuw hersteld naar zijn oorspronkelijk staat.
Toegang van de woning wordt genomen langs de Kollegestraat.
Achteraan op het perceel , langs de Gasthuisstraat wordt een nieuw bijgebouw opgericht op de rooilijn met plat dak. Het bijgebouw doet dienst als fietsenberging, tuinberging en tuinkamer.
BOUWHOOGTE:
De kroonlijsthoogte van de woning bedraagt 7.61m met een nokhoogte van 11.36m.
De kroonlijsthoogte en nokhoogte blijven voor deze renovatie ongewijzigd.
Het bijgebouw heeft een kroonlijst van 3m en wordt uitgevoerd met plat dak.
GEVELMATERIALEN:
Het materiaalgebruik wordt zo gekozen dat er een eenheid gegenereerd wordt voor het bestaande en nieuw ingevulde deel:
Gevelmetselwerk: rood bruin genuanceerde gevelsteen
Gevelmetselwerk wit geschilderd
Buitenschrijnwerk: wit
Beglazing: isolerende dubbele beglazing u=1,0
Dakleien zwart
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 7 februari 2024 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Zie bijlage
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 21 december 2023 werd het advies ontvangen van martijn@stuifzand.be
Zie advies met motivering in de bijlage
Advies: gunstig
Op 23 februari 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Advies riolering
Zonering – aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Volgens het rioleringsplan zou de bestaande aansluiting zich ongeveer in het midden van het perceel bevinden. Vermoedelijk is dit een gemengde aansluiting voor het afvalwater en het hemelwater van de voorzijde van het zadeldak. Het is ook mogelijk dat het hemelwater apart is aangesloten. Men dient de situatie bij de verbouwing in kaart te brengen. De bedoeling is dat men de bestaande aansluiting(en) herbruikt en deze voorziet van de huisaansluitputjes RWA en DWA volgens de richtlijnen beschreven bij de voorwaarden.
Als men vanuit de infiltratievoorziening een noodoverloop wenst zoals op het funderingsplan is aangeduid, dan wordt er een aansluiting voorzien langs de Gasthuisstraat bij de weg- en rioleringswerken die binnenkort zullen starten. Om hierop aan te sluiten zal men dan wel moeten betalen volgens ons retributiereglement aangezien het om een nieuwe aansluiting gaat.
Riolering algemeen
Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien, wat ook een verplichting is.
Op het plan staan geen diameters opgegeven van de afvoerbuizen. Er wordt verwacht dat men de correcte diameters gebruikt (max. 160 mm).
Huishoudelijk afvalwater
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …). Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Deze sifonput dient binnen het gebouw te worden geplaatst. Deze mag zeker niet buiten het gebouw in het openbaar domein komen te liggen.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is van toepassing. Men plaatst een nieuw bijgebouw. Bij de verbouwing van het hoofdgebouw doet men werken aan de afwatering. Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Hemelwaterput
Men plaatst één hemelwaterput met een volume van 7500L. Bij het hoofdgebouw moet men volgens de verordening een minimum volume van 5000 L plaatsen, bij het bijgebouw een minimum volume van 100L/m² (4198L) of een volume berekent op basis van herbruik. Men heeft 2 berekeningsnota's toegevoegd om te staven dat een volume van 7500L voldoet. Op de put worden de dakafvoeren van het achterste deel van het zadeldak van het hoofdgebouw aangesloten, alsook de dakafvoeren van het bijgebouw. Dit is een gunstig principe in functie van herbruik. Men geeft in de berekeningsnota aan dat men het hemelwater zal gebruiken voor toiletspoeling en voor een buitenkraantje en niet voor een wasmachine, omdat dan de vraag groter is dan het herbruik. Men heeft wel hogere gebruikscijfers gebruikt dan in de nieuwe GSV worden gehanteerd. Als we de cijfers van de GSV hanteren dan zou het ook mogelijk moeten zijn om de wasmachine mee aan te sluiten. De GSV geeft ook aan dat men aanvoerleidingen moet voorzien voor alle toiletten, een wasmachine en een buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op de bovengrondse infiltratievoorziening.
Infiltratievoorziening
Men voorziet een bovengrondse infiltratievoorziening, type wadi, met een infiltratievolume van 746,25L, een infiltratieoppervlakte van 4,89m² en een diepte van 40cm wat voldoet aan de verordening. Men voorziet een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar het openbare stelsel in de Gasthuisstraat. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Advies toegang tot het perceel
Langs de Kollegestraat heeft men via de stoep toegang tot de woning (voordeur). Langs de Gasthuisstraat is het perceel ook toegankelijk, enkel te voet of met de fiets. Bij de weg- en rioleringswerken van de Gasthuisstraat zal er opnieuw een stoep aangelegd worden tegen de rooilijn aan. Ook langs Gasthuisstraat zal het perceel bereikbaar zijn via de stoep.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg / gewestweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Kollegestraat 97, Afdeling 1, Sectie H , nr.602c stroomt af naar de Laarloop, een (on)bevaarbare waterloop (van 2° categorie) die beheerd wordt door de Provincie Antwerpen district Grote Nete.
De locatie is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig.
De locatie is niet gelegen in signaalgebied.
3. VERENIGBAARHEID MET HET WATERSYSTEEM
Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.
Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.
4. VOORWAARDEN EN MAATREGELEN
4.1. Algemene en wettelijke voorwaarden
4.1.1. Waterkwantiteit: vasthouden > bergen > afvoeren
Niet functionele verharde oppervlakten moeten vermeden worden. Eventuele verharding is bij voorkeur waterdoorlatend. Het dakwater moet zoveel mogelijk hergebruikt worden (als toiletspoeling, waswater, beregening, … ). Het overige afstromende hemelwater (niet doorlaatbare verharde oppervlakten, overloop regenwaterput, …) moet worden geïnfiltreerd en/of – wanneer de bodem geen of slechts beperkte infiltratie toelaat - gebufferd. Slechts een zeer beperkte hoeveelheid mag worden afgevoerd. Er moet minstens voldaan zijn aan de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater.
4.1.2. Riolering: voorkomen > scheiden > zuiveren Het is verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in de RegenWaterAfvoerleiding en regenwater in de DroogWeerAfvoerleiding. Het is uiteraard verboden huishoudelijk afvalwater te lozen in een oppervlaktewater als er kan aangesloten worden op
DroogWeerAfvoerleiding. De lozing van huishoudelijk afvalwater in de gewone oppervlaktewateren of in de kunstmatige afvoerwegen voor hemelwater moet voldoen aan de voorwaarden opgenomen in deel 4 van Vlarem II.”
Conclusie:
Gelet op de aard van de aangevraagde activiteiten en mits naleving van de opgelegde voorwaarden zullen er geen schadelijke effecten zijn op het watersysteem. Bijgevolg wordt voldaan aan artikel 1.3.1.1. van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, meer bepaald de watertoets.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De projectsite situeert zich volgens het BPA Wijdbosch in een strook A 2S (aaneengesloten bebouwing, 2 verdiepingen met schuin dak) en volgens de beleidsvisie van de stad aangaande appartementen en meergezinswoningen in een strook 2 verdiepingen + dakappartement.
De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project zolang de verdere beoordelingspunten in overeenstemming zijn met deze omgeving.
2. Mobiliteitsimpact
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit omdat de bestemming van de eengezinswoning behouden blijft en de handelsfunctie op het gelijkvloers wordt opgeheven. De rijwoning heeft een specifiek historisch architecturaal karakter, een garagepoort in de voorgevel zou afbreuk doen aan de gevelarchitectuur.
Achteraan op het perceel wordt een bijgebouw opgericht waar fietsen kunnen gestald worden. Toegang wordt genomen via de Gasthuisstraat. Conform het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 07/02/2024 ref. AV/114/2024/00009 mag de toegangsbreedte maximaal 1,50 meter bedragen.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag heeft geen impact op het ruimtegebruik van het perceel.
Het hoofdvolume van de woning blijft behouden in bouwdiepte en gabarit, de woning heeft na uitvoering der werken een oppervlakte van 74,37m² en een bouwvolume van 708,26m³. De bestaande achterbouw en het bijgebouw worden gesloopt en vervangen door één bijgebouw met oppervlakte 41,98m². Wat resulteert in een betere ruimtelijke invulling van het perceel.
De aanvraag heeft geen beperkte impact op het ruimtegebruik van de percelen. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
4. Visueel-vormelijke elementen
Het nieuwbouwvolume is, ondanks enkele positieve uitgangspunten, niet volledig inpasbaar in deze belangrijke historische- en erfgoedcontext. Het materiaalgebruik is gelijkaardig, maar het gebruik van platte daken, gebrek aan detaillering en verwijzing naar de historische bebouwing in de omgeving zorgen ervoor dat de stijlbreuk te groot is.
De storende winkelpui wordt weggenomen en het vrijgekomen stuk gevel wordt hersteld naar oorspronkelijk model. De ritmiek van de raamopeningen wordt opnieuw toegepast op het gelijkvloers. Het bestaande gevelmetselwerk wordt gereinigd en opnieuw opgevoegd. De voorgevel wordt teruggebracht naar zijn oorspronkelijke architectuur met knipvoegen en muurbanden in witte cement en gesmoorde baksteen. Op de verdieping wordt het authentieke schrijnwerk met zijn combinatie van guillotine- en draaisysteem hersteld en bewaard.
Om de karakteristieke voorgevel te kunnen behouden zal de woning aan de binnenzijde geïsoleerd worden.
De asbesthoudende dakbedekking wordt vervangen zwarte leien.
Naast de gebouwen die opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, wil de Stad Geel alle karakteristieke gevels en gevels met historische waarde behouden.
De aanvraag is visueel inpasbaar in de omgeving.
5. Cultuurhistorische elementen
Het projectgebied bevindt zich ten midden van een belangrijke erfgoedcontext, IOED Stuifzand beoordeeld de aanvraag dan ook gunstig dd. 21/12/2023 ref. 14469-13.
Het bestaande gebouw in het projectgebied is niet opgenomen in een erfgoedinventaris, maar wel opgenomen in de lijst met identiteitsbepalende bebouwing uit het Beleidsplan Ruimte van de stad. Bovendien vormt het gebouw een eenheid met het naastliggend pand links.
Het ensemble van de twee gebouwen heeft, ondanks het gebrek aan een juridisch statuut, wel degelijk erfgoedwaarden.
In het rechter gedeelte werd het gelijkvloers redelijk onoordeelkundig verbouwd tot winkelpui, maar op de verdieping is het originele schrijnwerk, inclusief getrokken glas, nog duidelijk aanwezig.
Ook de nabije omgeving van het projectgebied is rijk aan erfgoed en wél opgenomen in de erfgoedinventaris (zie GIS plan + bijlagen erfgoed).
Aan de overzijde van de straat bevindt zich de tekenacademie (oorspronkelijk gebouwd als Bejaardenhuis Stichting de Billemont-Paul) en iets verderop de Gasthuissite, die zelfs als monument werd beschermd.
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/106726 https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/106690 https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/106665.
Aan dezelfde straatkant staan zowel links als rechts aanpalend woningen (huisnrs. 93, 95 én 101) die zijn opgenomen als vastgesteld erfgoed.
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/106734
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/106725
De Kollegestraat is een typische straat in de kern van het centrum waar de gevels van de bestaande bebouwing nagenoeg volledig in takt zijn gebleven wat cultureel-historische een grote meerwaarde biedt en een weerspiegeling is van architectonische geschiedenis van de stad.
Het herstel van de voorgevel van de huidige bebouwing biedt een meerwaarde aan de erfgoed-ensemblewaarden van de gebouwen 97 en 99 en de contextwaarde van het bestaande omliggende vastgesteld bouwkundig erfgoed.
De aanvraag is cultuurhistorisch inpasbaar in de omgeving.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen reliëfwijziging enkel ter hoogte van het infiltratiebekken in functie van de hemelwaterverordening, voor het overige blijft het bestaande peil van het terrein behouden.
Tijdens de werken worden de grondingrepen bepaalt door de sloopwerken en uitgravingen in functie van de funderingen en verplichte putten.
7. Hinderaspecten
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de werken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines en het afvoer van het slooppuin. Door de nabijheid van scholen bij de plaats van de werken, zijn maatregelen aangewezen die conflicten tussen werfverkeer en schoolgaande kinderen te vermijden. Het beperken van de transporturen kan hiertoe bijdragen en de verkeerveiligheid garanderen. Door het Charter Werftransport op te volgen wordt aan deze voorwaarden voldaan.
Om stofhinder te beperken moet de aannemer de bepalingen uit hoofdstuk 6.12 Vlarem II strikt opvolgen. De bouwheer is gehouden hierop toe te zien.
De sloopwerken zullen ook gedurende een korte periode geluidsemissies veroorzaken. Dit is slechts tijdelijk waardoor de hinder naar omwonenden eerder beperkt zal zijn
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt de hinder naar omwonenden.
Naast de hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
Afbraak
Bij de afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid in de omgeving optimaal te verzekeren.
Charter werftransport verplicht, er zal dus geen werftransport zijn tijdens de begin- en einduren van de school in de omgeving.
Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Te allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
De aanpalende vrije gevel dient waterdicht te worden afgewerkt van zodra de afbraakwerken dit toelaten
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Indien een stookolietank aanwezig is, moet deze correct buitengebruik gesteld worden en verwijderd. De bouwheer laat zich hiervoor bijstaan door een deskundige of erkende stookolietechnicus. De deskundige of de erkende stookolietechnicus stelt naar aanleiding van de buitengebruikstelling van de houder een attest op waaruit ondubbelzinnig blijkt dat de buitengebruikstelling werd uitgevoerd volgens de regels van het vak. Dit attest vermeldt bovendien de naam en het erkenningsnummer van de deskundige of de erkende stookolietechnicus.
De regeling grondverzet is van toepassing indien grond aangevoerd wordt voor het opvullen van de verwijderde ondergrondse constructies.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
Verbouwing woning
De woning heeft als bestemming eengezinswoning, de handelsfunctie op het gelijkvloers vervalt.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De bestaande vloerpas van de woning blijft behouden, ligt op 20cm boven de wegas en 9cm boven het peil van de rooilijn.
Gevolg dient gegeven aan de aanbevelingen van IOED Stuifzand dd. 21/12/2023 ref. 14469-13.
Nieuwbouw bijgebouw
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 41,98m², uitgevoerd met plat dak. Het bijgebouw wordt ingeplant tegen de de zijdelingse perceelsgrens, op de rooilijn van de Gasthuisstraat.
De gevel langs de Gasthuisstraat is volledig gesloten, de vloerpas ligt 3cm hoger dan het maaiveld van de tuinzone.
Alle werken worden uitgevoerd op het eigen terrein.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek, d.w.z. dat het regenwater op eigen terrein dient opgevangen.
Toegang tot het perceel
Gevolg dient gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 07/02/2024 ref. AV/114/2024/00009.
De hoofdontsluiting dient genomen te worden in de gemeenteweg Kollegestraat.
De toegang langs de gewestweg Gasthuisstraat mag maximaal 1,50 meter breed bedragen.
Behoudens de toegang van 1,50 meter dient de rest van het perceel te worden afgesloten door een structurele niet-overrijdbare scheiding.
Riolering / hemelwater
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men moet de bestaande aansluiting(en) langs de Kollegestraat opzoeken en herbruiken voor de afvoer van het afvalwater en de regenafvoer van het voorste dakgedeelte. Men dient zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA te plaatsen volgens volgende richtlijnen.
Langs de Gasthuisstraat wordt een nieuwe RWA-aansluiting met huisaansluitputje voorzien waarop de noodoverloop van de infiltratievoorziening kan worden aangesloten.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande en nieuwe aansluiting.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Bij de bouwwerken dient men rekening te houden met de weg- en rioleringswerken van de Gasthuisstraat die in het voorjaar 2024 starten. De werken van stad Geel hebben voorrang op de private bouwwerken. Men dient contact op te nemen met de projectleider van de dienst Openbaar domein van stad Geel om af te stemmen wanneer het perceel bereikbaar is om de eigen bouwwerken te kunnen uitvoeren.
Bij een nieuwe aansluiting of bij de uitvoering van weg- en rioleringswerken (afkoppelingswerken) is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
Afbraak
Bij de afbraakwerken dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid in de omgeving optimaal te verzekeren.
Charter werftransport verplicht, er zal dus geen werftransport zijn tijdens de begin- en einduren van de school in de omgeving.
Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Te allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing dienen de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woningen geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk dient er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen te worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur en het afsluiten van een ABR polis.
De aanpalende vrije gevel dient waterdicht te worden afgewerkt van zodra de afbraakwerken dit toelaten
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Indien een stookolietank aanwezig is, moet deze correct buitengebruik gesteld worden en verwijderd. De bouwheer laat zich hiervoor bijstaan door een deskundige of erkende stookolietechnicus. De deskundige of de erkende stookolietechnicus stelt naar aanleiding van de buitengebruikstelling van de houder een attest op waaruit ondubbelzinnig blijkt dat de buitengebruikstelling werd uitgevoerd volgens de regels van het vak. Dit attest vermeldt bovendien de naam en het erkenningsnummer van de deskundige of de erkende stookolietechnicus.
De regeling grondverzet is van toepassing indien grond aangevoerd wordt voor het opvullen van de verwijderde ondergrondse constructies.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
Verbouwing woning
De woning heeft als bestemming eengezinswoning, de handelsfunctie op het gelijkvloers vervalt.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Gevolg dient gegeven aan de aanbevelingen van IOED Stuifzand dd. 21/12/2023 ref. 14469-13.
Nieuwbouw bijgebouw
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 41,98m², uitgevoerd met plat dak. Het bijgebouw wordt ingeplant tegen de de zijdelingse perceelsgrens, op de rooilijn van de Gasthuisstraat.
Alle werken worden uitgevoerd op het eigen terrein.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek, d.w.z. dat het regenwater op eigen terrein dient opgevangen.
Toegang tot het perceel
Gevolg dient gegeven aan het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 07/02/2024 ref. AV/114/2024/00009.
De hoofdontsluiting dient genomen te worden in de gemeenteweg Kollegestraat.
De toegang langs de gewestweg Gasthuisstraat mag maximaal 1,50 meter breed bedragen.
Behoudens de toegang van 1,50 meter dient de rest van het perceel te worden afgesloten door een structurele niet-overrijdbare scheiding.
Riolering / hemelwater
Men dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op het perceel.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Men moet de bestaande aansluiting(en) langs de Kollegestraat opzoeken en herbruiken voor de afvoer van het afvalwater en de regenafvoer van het voorste dakgedeelte. Men dient zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA te plaatsen volgens volgende richtlijnen.
Langs de Gasthuisstraat wordt een nieuwe RWA-aansluiting met huisaansluitputje voorzien waarop de noodoverloop van de infiltratievoorziening kan worden aangesloten.
Bij aanleg van de private riolering moet men rekening houden met de diepte van de bestaande en nieuwe aansluiting.
Men is verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Bij de bouwwerken dient men rekening te houden met de weg- en rioleringswerken van de Gasthuisstraat die in het voorjaar 2024 starten. De werken van stad Geel hebben voorrang op de private bouwwerken. Men dient contact op te nemen met de projectleider van de dienst Openbaar domein van stad Geel om af te stemmen wanneer het perceel bereikbaar is om de eigen bouwwerken te kunnen uitvoeren.
Bij een nieuwe aansluiting of bij de uitvoering van weg- en rioleringswerken (afkoppelingswerken) is het verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.