UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 07/03/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023147595
Dossiernummer gemeente: 202300572
De gemeente Geel heeft op 9 december 2023 een aanvraag ontvangen voor het uitbreiden en verbouwen van een zonevreemde eengezinswoning. De aanvraag werd op 15 januari 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Vercauteren Bart wonende Veltjensstraat 37 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Veltjensstraat 37
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nr. 965B2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
landschappelijk waardevol agrarisch gebied
De landschappelijke waardevolle gebieden zijn gebieden waarvoor bepaalde beperkingen gelden met het doel het landschap te beschermen of aan landschapsontwikkeling te doen. In deze gebieden mogen alle handelingen en werken worden uitgevoerd die overeenstemmen met de in grondkleur aangegeven bestemming, voor zover zij de schoonheidswaarde van het landschap niet in gevaar brengen.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het voorwerp van de aanvraag betreft het verbouwen van een ééngezinswoning en de regularisatie van de bestaande toestand die afwijkt van de vergunde toestand. De verbouwing betreft het omvormen van een garage / berging naar een nieuwe leefruimte aan de achterzijde en een ingekrompen berging aan de voorzijde van het gebouw. De regularisatie betreft het breder uitvoeren van een voormalige verbouwing, zowel aan de linkerzijde, als aan de rechterzijde van het gebouw en het volledig afbouwen van de garage aan de rechterzijde, waar een berging met carport was voorzien.
Daarnaast wordt ook de regularisatie van een onvergunde luifel gevraagd aan de achtergevel van de woning.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 21 februari 2024 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Zie bijlage
Advies: gedeeltelijk gunstig
Op 13 februari 2024 werd het advies ontvangen van Intern stad Geel
Advies riolering
Zonering - IBA - afvalwater
Het perceel waarop men de woning wenst te verbouwen en de luifel te laten regulariseren ligt in individueel te optimaliseren buitengebied. Er is geen riolering en in de toekomst zal er geen riolering aangelegd worden. Er moet bijgevolg een individuele waterzuivering (IBA) aanwezig zijn voor het behandelen van het afvalwater. Op het funderingsplan staat een saniclair en een zinkput (geheel is een IBA) waarvan de overloop is aangesloten op de open gracht. Deze IBA werd in 2018 geïnstalleerd in opdracht van stad Geel.
Riolering algemeen
Er worden geen wijzigingen aangebracht aan het private rioleringsstelsel. Op het funderingsplan is er een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien. De hemelwaterafvoeren van de woning zijn aangesloten op een hemelwaterput van 10.000L. De afvoerbuizen voor het afvalwater zijn aangesloten op een IBA.
Hemelwater
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing op deze verbouwing van de woning, ook niet op de te regulariseren luifel.
Het hemelwater dat op het dak van de luifel valt, wordt opgevangen in een goot en wordt via een regenpijp afgevoerd naar groenzone. Deze groenzone betreft een onverhard pad van 3m waarop een recht van doorgang geldt. Als op dit pad gereden/geparkeerd wordt met de auto, zal de grond verdichten en moeilijker infiltreren. De kans bestaat dat het water over het pad afwatert naar het naastliggend perceel wat niet de bedoeling is. Men dient dus te zorgen voor een goed infiltreerbare zone. Men moet de luifel laten afwateren naar de achterliggende tuin. Het is nog eerder aangewezen om de luifel mee aan te sluiten op de hemelwaterput in functie van herbruik. Herbruik staat hoger op de ladder van Lansink dan infiltratie. De hemelwaterput heeft een volume van 10.000 L wat groot genoeg is om de luifel mee op aan te sluiten.
De overloop van de hemelwaterput gaat naar de openbare gracht. Om het water zoveel mogelijk op eigen terrein te houden zou men de overloop van de hemelwaterput kunnen aansluiten op een wadi die men in de tuin zou kunnen voorzien. Dit is een mogelijkheid, geen verplichting.
Advies toegang tot het perceel
Aan de oprit (bestaande verharding) wordt niets gewijzigd. We stellen wel vast dat de verharding op openbaar domein aangelegd is in eigen materialen. Dit wordt enkel toegestaan als men een formulier voor het gebruik van eigen verhardingen invult en ondertekend. Men dient zich in regel te stellen door dit aan te vragen via de website "www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein".
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is gelegen binnen het RUP Zonevreemde woningen Overdruk II.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Het project paalt niet rechtstreeks aan de waterloop van 1° categorie de Stormgracht, in beheer van de Vlaamse Milieu Maatschappij, het project watert er (deels) naar af.
Het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. Bovendien worden er geen belangrijke ondergrondse constructies gebouwd en worden er geen grachten gedempt, overwelfd, ingebuisd of beschoeid, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is.
Het project ligt niet in signaalgebied.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex:
1. Functionele inpasbaarheid
De aanvraag speelt zich af binnen gewestplanbestemming agrarisch gebied. De aangevraagde werken zijn toegelaten binnen het agrarisch gebied en stroken met de bestemming volgend uit de geldende RUP Zonevreemde woningen, Overdruk II. De functie eengezinswoning blijft behouden.
De aanvraag principieel functioneel inpasbaar is.
2. Mobiliteitsimpact
De aanvraag heeft geen invloed op de mobiliteit, gezien de bestemming van eengezinswoning behouden blijft.
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Door het college van burgemeester werd vergunning (2004/00194) verleend in zitting van 06/08/2004 voor de uitbreiding van een zonevreemde woning.
De huidige aanvraag handelt over het omvormen van een carport en bergplaats naar leefruimtes binnen het bestaande bouwvolume van de woning en het regulariseren van afwijkende afmetingen van de vergunning dd. 06/08/2004 plus een afdak dat tegen de achtergevel werd aangebouwd.
De uitbreiding aan de linkerzijde werd 20cm breder uitgevoerd dan voorzien op de vergunde plannen. Aan de rechterzijde was een berging voorzien aan de achterzijde en een carport aan de voorzijde. Het volume werd echter volledig afgebouwd tot aan de voorzijde met een garagepoort in lijn van de voorgevel. Daarnaast werd dit volume ook 110cm breder uitgevoerd dan voorzien op de vergunde plannen.
De verbouwingswerken gebeuren binnen de bestaande oppervlakte, bouwdiepte bedraagt 9,10 meter en de bouwbreedte 15,80 meter. Het bouwvolume van het woninghoofdgebouw bedraagt 724,27m³. De bestaande kroonlijsthoogte en nokhoogte blijven behouden.
Tegen de achtergevel werd een afdak opgericht met oppervlakte 25,87m². Het bouwvolume van dit afdak bedraagt 57,69m³ en wordt meegeteld in het totale bouwvolume omdat het fysisch één geheel vormt met de woning. Het totale bovengronds bouwvolume bedraagt 781,96m³ en is bijgevolg kleiner dan de maximaal toegelaten 1000m³.
De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
4. Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen.
De verschijningsvorm van de woning blijft behouden.
Visueel-vormelijk strookt de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
5. Cultuurhistorische elementen
Niet van toepassing.
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
6. Bodemreliëf
De aanvraag voorziet geen reliëfwijziging, het bestaande maaiveld blijft behouden.
7. Hinderaspecten
Er wordt geen bijkomende hinder voorzien.
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten zijn verwaarloosbaar.
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
8. Conclusie
Omwille van het voorgaande is het voorstel mits voorwaarden planologisch en stedenbouwkundig verenigbaar met de omgeving.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken, verbouwen van een zonevreemde woning, regularisatie van de woning met afdak.
Tegen de achtergevel werd een afdak opgericht met oppervlakte 25,87m². Het bouwvolume van dit afdak bedraagt 57,69m³ en wordt meegeteld in het totale bouwvolume. Het totale bovengronds bouwvolume bedraagt 781,96m³ en is kleiner dan de maximaal toegelaten 1000m³.
De werken dienen ingeplant en uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
De bestemming eengezinswoning blijft behouden.
De bestaande binnenpas blijft behouden.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De serre wordt niet opgenomen als gebouw, doch een teelt technische constructie. Het wordt aldus opgenomen in het onderdeel verhardingen (indien deze een grondplaat bevat) en niet in het gebouwenpatrimonium. Gelet op de restrictieve interpretatie van de zonevreemde basisrechten, dienen de mogelijkheden voorzien in het decreet namelijk beperkend worden uitgelegd. Aangezien deze serre geen bijgebouw is noch kan worden, kan het nooit in aanmerking komen voor de sloop en herbouw tot een gesloten constructie.
Hemelwater
De luifel moet afwateren naar een goed infiltreerbare zone. Men moet de luifel laten afwateren naar de achterliggende tuin i.p.v. naar het onverharde pad rechts van de woning waarop een recht van doorgang geldt. In geen geval mag het water naar naastliggende percelen afwateren en daar overlast veroorzaken.
Toegang tot het perceel
De oprit verharding dient zich te beperken tot een breedte van 3 meter conform het RUP zonevreemde woningen.
Men dient zich in regel te stellen betreft de verharde toegang op openbaar domein die in eigen materialen is aangelegd. Men dient een aanvraag "aanpassing openbaar domein" te doen en een formulier voor het gebruik van eigen verhardingen in te vullen en te ondertekenen.
Lasten
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken, verbouwen van een zonevreemde woning, regularisatie van de woning met afdak.
Tegen de achtergevel werd een afdak opgericht met oppervlakte 25,87m². Het bouwvolume van dit afdak bedraagt 57,69m³ en wordt meegeteld in het totale bouwvolume. Het totale bovengronds bouwvolume bedraagt 781,96m³ en is kleiner dan de maximaal toegelaten 1000m³.
De werken dienen ingeplant en uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
De bestemming eengezinswoning blijft behouden.
De bestaande binnenpas blijft behouden.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De serre wordt niet opgenomen als gebouw, doch een teelt technische constructie. Het wordt aldus opgenomen in het onderdeel verhardingen (indien deze een grondplaat bevat) en niet in het gebouwenpatrimonium. Gelet op de restrictieve interpretatie van de zonevreemde basisrechten, dienen de mogelijkheden voorzien in het decreet namelijk beperkend worden uitgelegd. Aangezien deze serre geen bijgebouw is noch kan worden, kan het nooit in aanmerking komen voor de sloop en herbouw tot een gesloten constructie.
Hemelwater
De luifel moet afwateren naar een goed infiltreerbare zone. Men moet de luifel laten afwateren naar de achterliggende tuin i.p.v. naar het onverharde pad rechts van de woning waarop een recht van doorgang geldt. In geen geval mag het water naar naastliggende percelen afwateren en daar overlast veroorzaken.
Toegang tot het perceel
De oprit verharding dient zich te beperken tot een breedte van 3 meter conform het RUP zonevreemde woningen.
Men dient zich in regel te stellen betreft de verharde toegang op openbaar domein die in eigen materialen is aangelegd. Men dient een aanvraag "aanpassing openbaar domein" te doen en een formulier voor het gebruik van eigen verhardingen in te vullen en te ondertekenen.