2024_CBS_02454 - Kennisgeving besluit Deputatie I & P Projects (202300557 joh) het slopen van gebouwen en het oprichten van 7 appartementen, gelegen Velodroomwijk, afdeling 4, sectie F nr. 622 - Kennisname

Hierbij ter kennisgeving aan het college van burgemeester en schepenen het besluit van de deputatie aan I & P Projects.

De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres: Velodroomwijk 41 te Geel 

en met als kadastrale omschrijving:  afdeling 4, sectie F, nummer 622.

Het betreft een aanvraag tot het slopen van gebouwen en het oprichten van 7 appartementen.

De deputatie dd. 19 september 2024 : 

Geen vergunning wordt verleend omwille van volgende redenen:

Het project is niet in overeenstemming met de voorschriften van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening

Het project wordt getoetst aan de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening, goedgekeurd op 24 mei 2012.

* De nieuwe constructie is niet in harmonie met de omgeving.

art.9

- Het uiterlijk van een gebouw wordt bepaald door de inplanting, het bouwvolume, het materiaalgebruik, de gevelkenmerken e.d..

- Het bouwwerk moet zo goed mogelijk inpassen in de omgeving. naast een passende inplanting, volume en welstand, moet er ook aandacht worden besteed aan een goede situering van toegangen, uitzichten, visuele en functionele relaties, materiaalgebruik, het beperken van mogelijke overlast voor aanpalenden en omgeving, maatregelen m.b.t. het milieu.

De aanvraag voorziet in een bouwdiepte van 16,52 m (links) en 17,03 m (rechts) op het gelijkvloers, 13,75 m (links en 13,83 m (rechts) op de eerste verdieping en een daklaag met een bouwdiepte van 11,3 m (links) en 11,37 m (rechts). De kroonlijsthoogte bedraagt 6,2 m en de nokhoogte is 12 m.

Om te bepalen of voorliggende aanvraag in harmonie is met het referentiebeeld, dient allereerst het referentiebeeld te worden bepaald. In de nabije omgeving komt een bouwdiepte van 16,5 m tot 17 m op het gelijkvloers voor, maar, de bouwdiepte op de eerste verdieping bedraagt maximum 11 m, bij de panden bestaande uit 2 bouwlagen onder een zadeldak.

Daarnaast wordt er voorzien in een nokhoogte van 12 m. Deze hoogte resulteert uit de  diepe bouwdiepte van de daklaag en de dakhelling van 45°. Bij de panden in de omgeving met een bouwdiepte van 11 m op de verdieping en de daklaag, wordt de dakhelling lager voorzien zodat ook de nokhoogte beperkter is dan in voorliggende aanvraag wordt voorzien. Enkel bij panden met een bouwdiepte van 9 m op de eerste verdieping en in de daklaag wordt er voorzien in een hellingsgraad van 45°.

De gemeente stelt in haar beslissing dat het gabarit van het gebouw in overeenstemming is met de geldende regelgeving en dat voor een vrijstaand gebouw in principe zelfs een dakbasis van 17 m kan worden toegestaan zoals gebruikelijk zou zijn in Geel voor een vrijstaande (meer)gezinswoning. Nergens in de verordening staan dergelijke voorschriften m.b.t. bouwdieptes tot 17 m in de dakbasis opgenomen. Er dient bijgevolg nog steeds te worden gekeken naar de voorschriften m.b.t. harmonie zoals voorzien in art. 9.

Door te voorzien in een diepere bouwdiepte op de eerste verdieping en een dakhelling van 45° bij een dakbasis van meer dan 9 m (ca 11,3 m) is het gevraagde pand niet meer in harmonie met deze omgeving.

Hiervan kan niet op geldige wijze worden afgeweken.

 Art. 4.4.1. § 1 VCRO stelt: in een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan wat betreft:

1° de bestemming

2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex

3° het aantal bouwlagen

Voorliggende aanvraag voldoet niet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de basisverordening, zodat een afwijking slechts mogelijk zou zijn binnen de grenzen van art. 4.4.1 § 1 van de VCRO.

Door te voorzien in een dakbasis van 11,3 m en een hellingsgraad van 45° voor het schuine dak wordt er t.o.v. de woningen bestaande uit twee bouwlagen onder een schuin dak met een dakbasis van 9 m en een hellingsgraad van 45°, 1, 15 m in de hoogte afgeweken. Dit betekent een afwijking van ca 25% wat niet kan worden aangezien als een beperkte afwijking.

De aanvraag is qua schaal niet in verhouding tot de omgeving

Zoals reeds aangehaald bij de toetsing van de aanvraag aan de gemeentelijke basisverordening, is het volume van het voorziene project niet in harmonie met de omgeving. Bouwdieptes tot 17 m op het gelijkvloers zijn voorkomend, een bouwdiepte van 13,75 m/13,83 m op de eerste verdieping echter niet. De bouwdiepte van de eerste verdieping van de panden bestaande uit twee bouwlagen onder een zadeldak, bedraagt gemiddeld max. 11 m.

Daarnaast wort er voorzien in een bouwdiepte van ca. 11,3 m voor de daklaag, waarbij er wordt voorzien in een zadeldak van 45°. Hierdoor bedraagt de nokhoogte 12 m. Ook deze hoogte is niet waarneembaar in de onmiddellijke omgeving. Bij de panden met een daklaag met een bouwdiepte van 11 m wordt er voorzien in een lagere dakhelling zodat de nokhoogte beperkt blijft.

Door te voorzien in een dergelijk bouwvolume wordt de draagkracht van het perceel en de omgeving overschreden. Dit is niet aanvaardbaar.

De aanvrager stelt in de bijkomende nota van 11 juli 2024 dat indien er zou worden gesleuteld aan het huidige ontwerp en een kleiner gabarit zou worden voorzien, er minder comfort en ruimte voor de toekomstige bewoners zou zijn. Dit standpunt wordt niet bijgetreden. Hetzelfde niveau aan comfort en ruimte kan worden voorzien binnen een kleiner gabarit indien er minder woongelegenheden zouden worden voorzien. Hieruit blijkt eveneens dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden.

De aanvraag heeft geen verantwoord ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in een verhoging van de woningdichtheid van 11,44 wo/ha naar 80,07 wo/ha. In de nabije omgeving komen nauwelijks meergezinswoningen voor (enkel een tweewoonst op nr. 39), maar, gelet op de ligging van het perceel in de kern van Geel met een hoog voorzieningsniveau en de afstand van 500 m tot het treinstation van Geel, kan een verhoging van het aantal woongelegenheden wel worden aanvaard, echter niet in de mate zoals wordt voorzien middels voorliggende aanvraag. Deze voorziet in een verhoging van meer dan 699,91%.

Een dergelijke hoge woningdichtheid is enkel te verantwoorden in het winkelcentrum en de doorgaande straten van Geel waar reeds meergezinswoningen voorkomen, niet in een wijk met hoofdzakelijk eengezinswoningen (met één enkele uitzondering).

De visueel-vormelijke elementen zijn niet inpasbaar in de omgeving.

Zoals hierboven reeds meermaals aangehaald heeft het pand een te hoge nokhoogte en bouwdiepte op de eerste verdieping en de dakbasis. Hierdoor overstijgt het geheel de in de nabije en ruimere omgeving aanwezige bebouwing. Dit is niet aanvaardbaar en niet in harmonie met de omgeving, wat indruist tegen de voorschriften van de gemeentelijke basisverordening (Art. 9). Het CBS wordt ook niet bijgetreden waar zij stelt dat het pand het uitzicht krijgt van een aaneengesloten eengezinswoning. De voorgevel wordt volledig uitgevoerd in witte crepie zonder een duidelijke verticale belijning om het gewenste aaneengesloten uitzicht van het CBS te bekomen. Enkel in het midden van het pand wordt een hemelwaterafvoer voorzien, maar, dit doet niet besluiten dat het geheel een opgedeeld uitzicht krijgt. 

Schaduw: niet aanvaardbaar

Door te voorzien in een diepere bouwdiepte op zowel de eerste verdieping als de daklaag en het voorzien van een zadeldak met een helling van 45°, wordt er in vergelijking met de reeds aanwezige bebouwing onaanvaardbare bijkomende schaduwhinder veroorzaakt in de voormiddag richting Velodroomwijk 39 en in de namiddag/avond richting Velodroomwijk 45. De bouwdiepte op de eerste verdieping en de daklaag dient minstens te worden beperkt tot 11 m en er dient te worden voorzien in een dakhelling van max. 30°. Indien deze aanpassingen worden doorgevoerd , is de aanvraag in harmonie met de omgeving en eveneens cfr. de gemeentelijke basisverordening.