Voetbalclub ASV Geel is al vele jaren gevestigd op ‘sportsite De Leunen’ in Geel. Op deze sportsite waar onder andere ook een atletiekpiste en verschillende oefenvelden liggen, werd het Leunenstadion uitgebouwd. De club, investeringsgroep Leunen Invest en stad Geel zijn intussen al geruime tijd in overleg over mogelijkheden voor verdere investeringen in de stadionsite.
Naar aanleiding van concrete bouwplannen van de club in 2016, werd bureau OMGEVING in 2017 op basis van een raamovereenkomst gevraagd om een analyse te maken van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de site. Op basis van de nota die door OMGEVING werd opgemaakt, besloot het college van burgemeester en schepenen op 18 april 2017 dat er eerst een kwalitatief ontwikkelingsplan zou moeten worden gemaakt, voordat er bijkomende projecten mogelijk zouden zijn (bijlage 1). Sinds 2017 zijn er verschillende ontwikkelingen geweest in en rond de club en moest het ruimtelijke verhaal even on hold worden gezet.
Sinds 2020 werken A.S.V. Geel, Leunen Invest BV en stad Geel een visie uit voor de stadionsite: op 20 november 2020 keurde het college van burgemeester en schepenen het lastenboek goed voor de opmaak van een ontwikkelingsvisie. In zitting van 16 juli 2021 heeft het schepencollege vervolgens de opdracht tot opmaak van een ontwikkelingsvisie gegund aan bureau Atelier Romain in samenwerking met Anteagroup en Goedefroo+Goedefroo architecten.
De ontwikkelingsvisie moet duidelijkheid bieden over de ruimtelijke mogelijkheden voor de verdere ontwikkeling van het stadion. Zo moet het stadion een invulling krijgen die een meerwaarde biedt voor de omliggende wijken en buurtbewoners, en ook het bestaande aanbod van sportsite De Leunen versterkt. Een belangrijke vraag daarbij is welke kansen er zijn om in de schil van het stadion ook niet sportgerelateerde voorzieningen te huisvesten. Deze commerciële ontwikkelingen moeten de stapsgewijze uitbouw van het stadion mogelijk maken. Er wordt onder andere gedacht aan zaken zoals een sportcafé, hotel, kantoren, polyvalente ruimten, huisvesting, internaat, buurtwinkel etc.
In functie van het eerste participatietraject als onderdeel van de opmaak van de ontwikkelingsvisie werd van 17 november t.e.m. 6 december 2021 een online bewonersbevraging gelanceerd via de website van de stad. Dit om inzicht te krijgen in het huidige gebruik van de sportsite en te peilen naar de noden en behoeftes voor deze site. Er werden ruim 600 bevragingen ingevuld door omliggende bewoners en gebruikers van de site. Bijkomend werd op 2 december 2021 een stakeholderoverleg voorzien in aanwezigheid van diverse belanghebbende actoren (waaronder Thomas More, KU Leuven, de sportverenigingen op de site, de moskee, de buurtwerker(s) van de omliggende wijken,...).
De inzichten en aandachtspunten uit het eerste participatietraject werden meegenomen in het uitwerken van zeven concepten en twee scenario’s voor het stadion en zijn omgeving. De zeven concepten vormen een evaluatie- en positiekader in functie van de visievorming voor het Leunenstadion. De scenario’s, die beide verschillende aspecten aftoetsen t.o.v. elkaar (programma, mobiliteit, bouwhoogtes, afstanden, densiteit, bouwkundige haalbaarheid, economische realiteit, voetbalwetgeving,…), vertrekken vanuit de ambities van de club en het uitgangspunt van de zeven geformuleerde concepten. De ruimtelijke concepten hebben betrekking op verschillende schaalniveaus:
Het scenario-onderzoek voorziet in twee scenario’s. Beide scenario’s zijn vanuit een verschillend optiek tot stand gekomen en verschillen bijgevolg dermate dat deze voldoende ruimte laten om na te denken over tussenoplossingen. Het doel is om uiteindelijk te komen tot een samengesteld voorkeursscenario met elementen uit beide scenario’s.
De scenario’s verschillen voornamelijk in de invulling van het programma en ontsluiting en parkeren voor gemotoriseerd verkeer.
Het college van burgemeester en schepenen nam in zitting van 7 maart 2022 kennis van het scenario-onderzoek.
De resultaten van het scenario-onderzoek werden vervolgens getoond aan direct omwonende & actoren in de nabije omgeving, alsook naar een ruimere bewonersgroep tijdens een infomarkt op woensdag 20 april 2022, in de kantine van het voetbalstadion. Het doel hiervan was enerzijds om buurtbewoners, gebruikers van de sportsite en geïnteresseerden te informeren over het project en anderzijds hun input te vergaren over de ontwerpscenario's. Na een eerste toelichting van het traject, de analyse en de visie konden de bezoekers in gesprek gaan met het ontwerpteam rond de twee toekomstscenario's. Dit gebeurde in twee sessies: een eerste voor de directe omwonenden en een tweede sessie voor een ruimere groep geïnteresseerden.
Tijdens de laatste stuurgroep op vrijdag 3 juni 2022 werd, in aanwezigheid van de aandeelhouders van Leunen Invest, het eindrapport ontwikkelingsvisie Leunenstadion (zie bijlage 2) toegelicht door het studieteam. Het eindrapport bestaat uit een analyse en toelichting van de resultaten uit de participatiemomenten, een uitgebreide toelichting over het ontwerpend onderzoek ter definiëring van een visie en ruimtelijke concepten en sluit af met het formuleren van een aantal krachtlijnen die zeker doorvertaald dienen te worden in het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).
Het college van burgemeester en schepenen heeft het eindrapport ontwikkelingsvisie Leunenstadion principieel goedgekeurd in zitting van 27 juni 2022.
Opstart procedure opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Leunenstadion’
Aangezien de stadionsite Leunen volgens het gewestplan gedeeltelijk gelegen is in een zone bestemd als gebied voor dagrecreatie en gedeeltelijk gelegen is in een zone bestemd als woongebied dient een herbestemming te gebeuren om in de schil van het stadion ook nietsportgerelateerde voorzieningen te huisvesten. Om dit mogelijk te maken dient de ontwikkelingsvisie verder vertaald te worden in een RUP.
Het nieuwe RUP zal de stad een helder maar beknopt pakket aan voorschriften bieden die voldoende dwingend zijn, maar tegelijk ook voldoende flexibel zijn om blijvend kansen te bieden aan toekomstige uitdagingen. Het doel is een helder en hanteerbaar RUP voor de stadionsite te ontwikkelen dat de belangrijkste doelstellingen van de stad weerspiegelt en toont ‘waar de lat ligt’ bij concrete aanvragen en projecten.
Aangezien de stad de plicht heeft om erover te waken dat elk RUP in het algemeen belang wordt opgesteld heeft de stad vanuit die optiek de opmaak van een RUP en plan-MER gefaciliteerd. Leunen Invest en ASV Geel worden nauw betrokken bij de procedure. Het lastenboek werd in zitting van 10 november 2022 goedgekeurd door het college burgemeester en schepenen.
In zitting van 5 juni 2023 besliste het college van burgemeester en schepenen de opdracht voor de inhuur van een bureau voor het opmaken van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) voor het Leunenstadion van Geel te gunnen aan bureau Atelier Romain, samen met Antea Group.
De start- en procesnota werden goedgekeurd door het college burgemeester en schepenen in zitting van 4 december 2023 (beide documenten kunnen worden geraadpleegd via: https://www.geel.be/toekomstvisie-leunenstadion). De goedkeuring van de startnota vormt de eerste formele stap in de procedure tot opmaak van het RUP.
Van 23 januari tot en met 22 maart 2024 organiseerde de stad een inspraak- en adviesronde voor het publiek op de start- en procesnota van het RUP Leunenstadion. Ook de betrokken overheidsinstanties en adviesorganen hebben hun advies gegeven.
Het inspraakmoment over de startnota van het RUP vond plaats op 7 februari 2024 in de kantine van het voetbalstadion De Leunen. Het inspraakmoment vond plaats in de vorm van een infomarkt. Op de infomarkt was een afvaardiging van de stad aanwezig en van het studieteam Atelier Romain – Anteagroup die de bezoekers te woord stonden en uitleg verschaften bij het getoonde materiaal.
Als volgende stap wordt een scopingnota opgemaakt. De scopingnota bouwt voort op de startnota en bevat een verwerking van de adviezen en inspraakreacties, en geeft aan welke overwegingen hierbij hebben meegespeeld.
Op vraag van de beleidsdomeinen Sport en ruimtelijk beleid gaf de dienst stadsontwikkeling de opdracht aan het studieteam Atelier Romain – Anteagroup om de mogelijkheden te onderzoeken voor de inpassing van 8-12 indoor padelvelden met een totale oppervlakte van ca. 3.000 tot 5.000 m² en een minimale vrije hoogte van 6 meter.
Aan de hand van ontwerpend onderzoek werden vier locaties en één variant voor de inpassing van padelvelden binnen het plangebied van het RUP Leunenstadion onderzocht. In zitting van 10 juni 2024 besliste het college burgemeester en schepenen over de voorkeurlocatie op de site Leunenstadion. De voorkeur ging uit naar een ontwikkeling van de padelvelden in de schil van het stadion. Dit op lange termijn en conform locatie C.
Intussen heeft er enerzijds overleg plaatsgevonden tussen de stadsdiensten, Leunen Invest en de vraagsteller voor de ontwikkeling van padelvelden (27 juni 2024). Anderzijds werd bijkomend onderzoek gevoerd naar de impact van de verschillende scenario’s op de mobiliteit op en in de omgeving van de site.
Overleg 27 juni 2024 – vraagsteller Padel – Leunen Invest – stad Geel
Het (ontwerp-)verslag van het overleg wordt ter kennisname gebracht voor het college burgemeester en schepenen (zie verslag in bijlage). Wat het vervolgtraject betreft werd afgesproken dat de dienst stadsontwikkeling een extra locatie laat onderzoeken, gebaseerd op de integratie van de indoorvelden in de Oostelijke vleugel van het stadion (zie herwerkt ontwerpend onderzoek in bijlage). De extra locatie E kent de volgende voor- en nadelen:
Leunen Invest gaf tijdens het overleg van 27 juni 2024 aan de voorkeur te geven aan locatie E, gezien de impact op het oorspronkelijk programma van eisen alsook de bestaande gebouwen dan het kleinst is.
Impact mobiliteit
Tijdens een overleg tussen de dienst stadsontwikkeling en het studieteam Atelier Romain – AnteGroup op 2 juli 2024 werden de eerste aannames van het milieueffectenrapport voor de discipline mobiliteit besproken (zie ook presentatie in bijlage). Desondanks het gaat over eerste aannames is uit de besprekingen gebleken dat de huidige parkings P1 en P2 in een onvoldoende aantal parkeerplaatsen voorzien om zowel het voetbal als het aanvullend programma (incl. padel) te bedienen, waardoor enerzijds het realiseren van (ondergrondse) parkeerplaatsen in de schil van het stadion, en anderzijds het tijdelijk parkeren buiten de site, verder onderzocht moet worden (zowel bij een reguliere match als bij een uitverkocht stadion).
Op basis van bovenstaande aannames geeft de dienst stadsontwikkeling de voorkeur aan locatie E aangezien deze locatie de impact op zowel het bestaand programma van eisen als mobiliteit en parkeren het meest beperkt. De ontwikkeling van de padelvelden in de schil van het stadion kan dusdanig wel enkel op lange termijn gebeuren via een zakelijk recht. Indien het college burgemeester en schepenen beslist vast te houden aan een integratie van de velden in de schil van het stadion, op locatie E, zal padel als functie worden meegenomen in het programma en worden doorgerekend in het RUP en plan-MER.
Locaties A en B zijn echter beide ruimtelijk en juridisch mogelijk op korte termijn (ook als tijdelijke invulling), maar minder wenselijk aangezien deze een dermate negatieve impact hebben op mobiliteit en parkeren wat ertoe kan leiden dat het programma andere functies dient te herevalueren.
Er wordt aan het college burgemeester en schepenen gevraagd of het wenst mee te gaan in de integratie van padel in de schil van het stadion op locatie E of alsnog overweegt om de terreinen te realiseren op één van de parkeervelden, al dan niet op pilotis.
Het college burgemeester en schepenen neemt kennis van het (ontwerp-)verslag van het overleg met Leunen Invest en de vraagsteller padel (27 juni 2024).
Het college burgemeester en schepenen neemt kennis van het aanvullend scenario-onderzoek E.
Het college burgemeester en schepenen geeft niet de voorkeur aan een ontwikkeling van de padelvelden in de schil van het stadion, conform locatie E.
Het college van burgemeester en schepenen verkiest eerder locatie B (parking P2) omdat er dusdanig een grotere kans bestaat het initiatief te realiseren dan op locatie E. De combinatie, en meer specifiek de organisatie, van het padel- en voetbalgebeuren in éénzelfde schil van het stadion zal moeilijk verzoenbaar zijn.
Volgende voorwaarden zijn van toepassing:
Het college burgemeester en schepenen vraagt aan de dienst stadsontwikkeling om het besluit te communiceren naar zowel Leunen Invest als de vraagsteller padel en verdere afstemming te voorzien met het in opmaakzijnde RUP Leunenstadion en plan-MER Leunenstadion.