UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 10/08/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024073252
Dossiernummer gemeente: 202400242
De gemeente Geel heeft op 22 mei 2024 een aanvraag ontvangen voor functiewijziging naar horeca. De aanvraag werd op 11 juni 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Filip Kiekens wonende Dr.-Van de Perrestraat 52/E te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Nieuwstraat 1
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 460N
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft goedgekeurd op 26 maart 2009gelegen in projectzone S voor gemengde stedelijke ontwikkelingen
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft een functiewijziging naar horeca.
Het commerciële pand, gelegen te Nieuwstraat 1, B-2440 GEEL (H460n), was voorheen een interim-kantoor met op de gelijkvloerse verdieping, de eerste verdieping en de tweede verdieping kantoren. Intussen is de huurovereenkomst afgelopen en heeft het interim-kantoor het pand verlaten.
De aanvragers wensen volgende activiteiten uit te oefenen en vragen daarom de functiewijziging naar horeca:
Op de gelijkvloerse verdieping wordt een horeca-gelegenheid geopend (enkel een beperkte drankenkaart en geen maaltijden). Enkel op de gelijkvloerse verdieping wordt een verbruiksruimte met tafeltjes en stoelen gecreëerd.
Noot: de 1e verdieping, 2e verdieping en de zolder maken geen deel uit van deze aanvraag.
Er worden geen INFRASTRUCTUURWERKEN uitgevoerd met uitzondering van:
• een extra waterleiding en afvoer voorzien voor de nieuwe spoelbalk in de toog. Dit wordt beschreven in het rioleringsplan.
• De buitengevel wordt wit (RAL9015) geschilderd met een hoog kwalitatieve Facade Quartz Matte verf (Sigma) voor de éénvormigheid met het naastgelegen pand. Dit wordt aangegeven in de Gevelaanzichtstekeningen.
• Aan de buitengevel wordt aan beide zijden van het hoekpand een zwarte luifel voorzien, overeenkomstig de bepalingen van POLITIEREGLEMENT BETREFFENDE DE PLAATSING VAN TERRASSEN BIJ HORECAZAKEN OP HET OPENBAAR DOMEIN (GR06022023) zoals beschreven in de Gevelaanzichtstekeningen.
Als publiciteitsvoorzieningen zullen transparante raamstickers worden aangebracht op de ramen van de gelijkvloerse verdieping.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 27 juni 2024 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 22 juli 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel Dienst Stadsontwikkeling:
De vergunningsaanvraag betreft een aanvraag voor een functiewijziging van kantoor naar horeca ter hoogte van het gelijkvloers van het pand Nieuwstraat 1.
Het pand is gelegen binnen de contouren van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Winkelwandelgebied, dat momenteel in opmaak is.
De vergunningsaanvraag is in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van het ontwerp RUP Winkelwandelgebied.
De aanvraag kan dan ook gunstig geadviseerd worden door de dienst Stadsontwikkeling.
Advies: gunstig
Op 23 juli 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel Dienst Mobiliteit.
Het advies van dienst openbaar domein (dienst mobiliteit) is gunstig, mits er wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
- Het terras aan de zijde Nieuwstraat moet rechts van de aanwezige aansluitingskast voor telecom beginnen, om voldoende ruimte vrij te houden voor voetgangers en andere gebruikers van het voetpad. De diepte van het terras blijft hier beperkt tot 2 meter (zie eerder advies via dienst ondernemen).
De geplande zonneluifel aan de zijde Nieuwstraat mag de diepte van het terras (2 meter) niet overschrijden. De geplande grootte van 5 x 2 m kan dus worden aanvaard.
- Aan de zijde Werft is de diepte van het terras 3 meter (zie eerder advies). Ook hier mag de zonneluifel de diepte van dit terras niet overschrijden. De geplande grootte van 7 x 3 m kan dus worden aanvaard. Opgelet: in het dossier staat "de zonneluifel 7 x 3m (zijde Nieuwstraat)". Dit moet vervangen worden door "zijde Werft".
- Er moet steeds voldoende ruimte zijn om de looplijnen van de voetgangers op de hoek Werft x Nieuwstraat vrij te houden (zie eerder advies). Er mogen geen bijkomende elementen (bv. bloembakken, publiciteitsborden, borden met menukaart ...) worden geplaatst buiten het vergunde terras of in de vrije doorgang aan de ingang van het pand.
- Bezoekers mogen hun fietsen niet voor het terras plaatsen, noch in de Nieuwstraat, noch in de Werft. Dit belemmert de doorgang voor voetgangers. Er zijn voldoende mogelijkheden om fietsen te parkeren in de onmiddellijke omgeving van de zaak.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de functiewijziging naar Horeca. Tevens wordt de gevel wit (RAL 9015) geschilderd. Deze werken zijn inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor deze aanvraag is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het gebouw heeft een beperkt bouwvolume.
Visueel-vormelijke elementen
De functiewijziging heeft geen invloed op de visueel-vormelijke elementen. Het schilderen van de buitengevel in wit (RAL 9015) is een hedendaags element.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De functie van de gelijkvloerse verdieping van het gebouw wordt omgevormd van kantoor naar horeca zonder structurele verbouwingswerken of uitbreidingen.
Geen enkele ruimte op het gelijkvloers komt in aanmerking om te wonen.
De 1e verdieping, 2e verdieping en de zolder maken geen deel uit van deze aanvraag.
Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer dd. 12/06/2024 Ref. BWDP/2024-0140/001/01/ZOSVD.
Gevolg dient gegeven te worden aan het advies en de voorwaarden van stad Geel Dienst Mobiliteit dd. 23/07/2024:
- Het terras aan de zijde Nieuwstraat moet rechts van de aanwezige aansluitingskast voor telecom beginnen, om voldoende ruimte vrij te houden voor voetgangers en andere gebruikers van het voetpad. De diepte van het terras blijft hier beperkt tot 2 meter (zie eerder advies via dienst ondernemen).
De geplande zonneluifel aan de zijde Nieuwstraat mag de diepte van het terras (2 meter) niet overschrijden. De geplande grootte van 5 x 2 m kan dus worden aanvaard.
- Aan de zijde Werft is de diepte van het terras 3 meter (zie eerder advies). Ook hier mag de zonneluifel de diepte van dit terras niet overschrijden. De geplande grootte van 7 x 3 m kan dus worden aanvaard. Opgelet: in het dossier staat "de zonneluifel 7 x 3m (zijde Nieuwstraat)". Dit moet vervangen worden door "zijde Werft".
- Er moet steeds voldoende ruimte zijn om de looplijnen van de voetgangers op de hoek Werft x Nieuwstraat vrij te houden (zie eerder advies). Er mogen geen bijkomende elementen (bv. bloembakken, publiciteitsborden, borden met menukaart ...) worden geplaatst buiten het vergunde terras of in de vrije doorgang aan de ingang van het pand.
- Bezoekers mogen hun fietsen niet voor het terras plaatsen, noch in de Nieuwstraat, noch in de Werft. Dit belemmert de doorgang voor voetgangers. Er zijn voldoende mogelijkheden om fietsen te parkeren in de onmiddellijke omgeving van de zaak.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd te worden overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De functie van de gelijkvloerse verdieping van het gebouw wordt omgevormd van kantoor naar horeca zonder structurele verbouwingswerken of uitbreidingen.
Geen enkele ruimte op het gelijkvloers komt in aanmerking om te wonen.
De 1e verdieping, 2e verdieping en de zolder maken geen deel uit van deze aanvraag.
Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer dd. 12/06/2024 Ref. BWDP/2024-0140/001/01/ZOSVD.
Gevolg dient gegeven te worden aan het advies en de voorwaarden van stad Geel Dienst Mobiliteit dd. 23/07/2024:
- Het terras aan de zijde Nieuwstraat moet rechts van de aanwezige aansluitingskast voor telecom beginnen, om voldoende ruimte vrij te houden voor voetgangers en andere gebruikers van het voetpad. De diepte van het terras blijft hier beperkt tot 2 meter (zie eerder advies via dienst ondernemen).
De geplande zonneluifel aan de zijde Nieuwstraat mag de diepte van het terras (2 meter) niet overschrijden. De geplande grootte van 5 x 2 m kan dus worden aanvaard.
- Aan de zijde Werft is de diepte van het terras 3 meter (zie eerder advies). Ook hier mag de zonneluifel de diepte van dit terras niet overschrijden. De geplande grootte van 7 x 3 m kan dus worden aanvaard. Opgelet: in het dossier staat "de zonneluifel 7 x 3m (zijde Nieuwstraat)". Dit moet vervangen worden door "zijde Werft".
- Er moet steeds voldoende ruimte zijn om de looplijnen van de voetgangers op de hoek Werft x Nieuwstraat vrij te houden (zie eerder advies). Er mogen geen bijkomende elementen (bv. bloembakken, publiciteitsborden, borden met menukaart ...) worden geplaatst buiten het vergunde terras of in de vrije doorgang aan de ingang van het pand.
- Bezoekers mogen hun fietsen niet voor het terras plaatsen, noch in de Nieuwstraat, noch in de Werft. Dit belemmert de doorgang voor voetgangers. Er zijn voldoende mogelijkheden om fietsen te parkeren in de onmiddellijke omgeving van de zaak.