UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 13/02/2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023131760
Dossiernummer gemeente: 202300474
De gemeente Geel heeft op 17 oktober 2023 een aanvraag ontvangen voor functiewijziging van winkel naar wonen. De aanvraag werd op 15 december 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Brigitta Schurmans wonende Elsum 125 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 89, 89A, 89B en 89C
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 568L9
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10 januari 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een winkelruimte tot een appartement.
Het gebouw bestaat momenteel uit een winkel op het gelijkvloers en 3 appartementen op de verdiepingen. De eerste 17m van het gelijkvloers deel wordt ook omgevormd tot een appartement. De overige bouwdiepte (13m) wordt afgebroken zodat het gelijkvloers appartement een tuinzone tot beschikking krijgt.
De voorgevel wordt afgewerkt met dezelfde grijze gevelpanelen als van het naastgelegen gebouw.
Achteraan wordt tegen de bestaande garages één bijkomende garage gebouwd. Hier is eveneens plaats voor een fietsenstalling en ruimte voor de afvalcontainers. De garages zijn bereikbaar via Heidebloemstraat.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 4 januari 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: ongunstig
Op 19 december 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 1 februari 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbaar Domein
Advies riolering
Zonering-aansluiting
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel in de Stationsstraat. Volgens de plannen in het dossier en volgens de plannen in het oorspronkelijke bouwdossier is er langs de Stationsstraat geen aansluiting. De private riolering is vermoedelijk aangesloten langs de Heidebloemstraat waar een gescheiden rioleringsstelsel ligt. Dit betekent dat de aansluiting over een ander perceel loopt, aangezien het perceel van de aanvraag niet aansluit bij de Heidebloemstraat. Dit is toekomstgericht niet optimaal. Er kan een aansluiting langs de Stationsstraat gemaakt worden op kosten van de aanvrager.
Gescheiden stelsel afvalwater-hemelwater
Volgens de plannen sluit men de nieuwe afvalwaterafvoeren aan op het bestaande stelsel. Dit bestaande stelsel is nog niet gescheiden volgens het oorspronkelijke bouwplan. Het grijswater en hemelwater komen samen. Het fecaal water gaat naar een septische put. Bij deze verbouwing kan het hemelwaterstelsel van het afvalwaterstelsel gescheiden worden. Het achterste deel waar leidingen doorlopen wordt immers afgebroken en er worden nieuwe afvoeren voorzien. Er is ook een kruipkelder zodat men de nodige werken kan doen om het private stelsel te scheiden.
Hemelwater
Aangezien men het private stelsel kan scheiden en dit structureel wel ingrijpend is, is de hemelwaterverordening 2023 van toepassing. Men is dan verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Deze voorzieningen staan niet op de plannen.
Er is geen funderings-of rioleringsplan van het bijgebouw. Het is niet duidelijk waar dit bijgebouw naartoe afwatert. Als het water dat op het dak valt, wordt opgevangen en afgevoerd dan is de hemelwaterverordening ook van toepassing en moet men hierbij ook een hemelwaterput en infiltratievoorziening plaatsen. Het bijgebouw moet dan beschouwd worden als een gebouw zonder woongelegenheid. Er kan voor het gebouw en het bijgebouw natuurlijk één put voorzien worden en één infiltratievoorziening, maar de dimensionering moet wel correct berekend worden op basis van de woning én het bijgebouw.
Besluit
Het dossier wordt ongunstig geadviseerd. Men moet een gescheiden stelsel van afvalwater en hemelwater voorzien. Men moet hiervoor het funderingsplan volledig uittekenen. De hemelwaterverordening is van toepassing waardoor men de nodige voorzieningen (hemelwaterput met herbruik én infiltratievoorziening) moet plaatsen. Deze moeten ook op de plannen ingetekend staan met de nodige toelichting.
Advies: ongunstig
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Stationsstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het perceel gelegen te Geel, Afdeling 6, Sectie G, nr. 568L9 stroomt af naar de Zeggeloop, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie die beheerd wordt door Provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten deels overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Wijziging van het overstromingsregime
Uit de meest recente modellen blijkt dat voor een bui met een terugkeerperiode van 100 jaar ter hoogte van de straat in kwestie een waterpeil van 23,36 mTAW optreedt. Ergere overstromingen zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast (meer) zal voordoen.
Door het overstromingsrisico moet het vloerpeil van het toekomstige woning voldoende hoog gekozen worden. Het overstromingsveilig bouwpeil bedraagt 23,66mTAW.
Hemelwater
Aangezien met het private stelsel kan scheiden en dit structureel ingrijpend is, is de hemelwaterverordening 2023 van toepassing. Het is verplicht om een hemelwaterput en infiltratievoorziening te plaatsen. Deze zijn niet voorzien op de plannen.
Er is geen funderings- of rioleringsplan van het bijgebouw toegevoegd. Het is niet duidelijk waar dit bijgebouw naartoe afwatert. Als het hemelwater opgevangen wordt en afgevoerd is ook op het bijgebouw de hemelwaterverordening van toepassing.
De watertoets wordt ongunstig beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft een omvormen van een winkel naar een appartement. In het gebouw zijn al 3 appartementen aanwezig. In de straat zijn er ook verschillende appartementsgebouwen. De bijkomende woongelegenheid is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor een woongelegenheid is de impact van de mobiliteit beperkt. Op het perceel wordt één parkeergarage voorzien. Er is ook ruimte voor het stallen van fietsen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het gebouw heeft momenteel een bouwdiepte van 30m. De eerste 17m wordt verbouwd tot appartement. De rest van de het gebouw (het achterste deel) wordt afgebroken. Hier komt de tuinzone voor de woongelegenheid.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel wordt afgewerkt met dezelfde grijze gevelpanelen als het naastgelegen gebouw.
De garage wordt opgetrokken in rode baksteen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht voor de omgeving.
In het project is geen gescheiden stelsel voorzien. Nochtans is dit aanwezig in Heidebloemstraat, waar volgens de plannen de aansluiting is voorzien. Deze verbouwing waarbij er ingrijpende werken gebeuren, kan het hemelwaterstelsel van het afvalwaterstelsel gescheiden worden. Er is een kruipkelder zodat met de nodige werken kan uitvoeren. Op deze manier zullen de latere bewoners / eigenaren van de appartementen het gebruiksnot hebben van het gescheiden stelsel.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is nmet de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren omwille van volgende redenen:
Er kan tegemoetgekomen worden op voorwaarde dat de aanvrager een nieuwe aanvraag indient met een gewijzigd profiel van de vloerplaat, de riolering dient gescheiden te worden en de voorwaarden van de hemelwaterverordening dienen nageleefd te worden.