UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 12/02/2024
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2023114462
Dossiernummer gemeente: 202300436
De gemeente Geel heeft op 28 september 2023 een aanvraag ontvangen voor het uitvoeren van fase 7 (18 app) in het project de leunen. De aanvraag werd op 30 oktober 2023 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
LeefGoed BV gevestigd Kameinestraat 3 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Eendenstraat, Koekoekstraat, Zwanenstraat
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie E nrs. 310V, 316K, 316N, 316L, 316M, 316H, 317K, 317V, 317W, 317R, 317M, 317Y, 317L2, 317N, 317X, 317S, 317L, 317T, 317P, 317M2, 320D3 en 329M
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012. In dit RUP zijn geen specifieke voorschriften opgenomen.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van 12 woongelegenheden en het oprichten van een 18 rijwoningen (fase 7).
Gebouwen
In deze fase worden 18 rijwoningen opgericht aan de rand van het park. Dit bestaat uit 2 gebouwen (één van 10 en één van 8 woningen), waarvan 7 koopwoningen en 11 huurwoningen.
De woningen bestaat uit 2 bouwlagen en vormen de overgang tussen de hogere gebouwen langs het park en de achterliggende woningen langs Koekoekstraat. De kroonlijsthoogte bedraagt 7m. De gebouwen hebben een plat dak.
Elke woning heeft een voorgevel langs de parkzijde. Aan de achterzijde is er een kleine private tuin, een berging en een autostaanplaats.
De woningen worden verwarmd via een collectieve KWO-installatie en zijn voorzien van zonnepanelen op het dak.
De gevels worden afgewerkt in gevelsteenmetselwerk, donker gevoegd.
Parkeren
De woningen zijn langs de achterzijde bereikbaar met de auto. Elke woning heeft in de tuin een autostaanplaats en een berging met ruimte voor fietsen en tuinmateriaal.
De stedenbouwkundige verordening op het parkeren en stallen van voertuigen laat in bepaalde gevallen een afwijking toe. Zo is er voor sociale woningbouw een afwijking mogelijk. Het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 16/12/2019 beslist dat in het project Leunen 1pp/wo voldoende is.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 november 2023 t.e.m. 8 december 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 31 januari 2024 werd het advies ontvangen van Dienst Integraal Waterbeleid
Advies: gunstig
Op 27 november 2023 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen -
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 17 november 2023 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 31 januari 2024 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbaar Domein
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Naar aanleiding van bijkomende informatie (projechtinhoud versie 4 ) werd een addendum toegevoegd. Het advies gebaseerd op projectinhoudversie 3 blijft geldig.
Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Zie voorwaarden
Advies: voorwaardelijk gunstig
De eventuele effecten werden voldoende uitgebreid toegelicht in de MERscreeningsnota.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Koekoekstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
De percelen gelegen te Geel, Afdeling 4, Sectie E, nr. 310V, 317M2, 317W, 396A, 317K, 317M, 316L, 317T, 316N, 317P, 317N, 316K, 317L, 317L2, 317S, 317X, 316M, 316H, 317Y, 329M, 1117A, stromen af naar de Zeggeloop, een onbevaarbare waterloop (van 2de categorie) die beheerd wordt door provincie Antwerpen. De locatie is volgens de watertoetskaarten deels niet overstromingsgevoelig.
Mogelijke schadelijke effecten voor het water zouden kunnen ontstaan door wijziging van de kwaliteit van het oppervlaktewater of het grondwater, wijziging van infiltratie naar het grondwater, wijziging van de grondwatervoorraden en het grondwaterstromingspatroon, wijziging van het overstromingsregime, het afvoergedrag of de structuurkwaliteit van de waterloop, en wijziging van waterafhankelijke natuur.
Wijziging van infiltratie naar het grondwater
De prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.
De ondoorlatende verhardingen wateren af naar naastliggende groenzones voor infiltratie op eigen terrein.
De aanvraag voorziet om het dakoppervlak van iedere woning aan te sluiten op een eigen hemelwaterput van 5.00 liter, die overloopt naar een gemeenschappelijke wadi. Het opgevangen hemelwater wordt hergebruikt voor toiletspoeling en buitenkraantjes.
Uit bijkomend aangeleverde gegevens blijkt dat de geplande gemeenschappelijke infiltratievoorziening zal voldoen aan de GSV. Deze gemeenschappelijke infiltratievoorziening zal opgenomen worden in de omgevingsvergunning van de infrastructuurwerken die later volgt. Het is belangrijk er bij deze aanvraag een Sirio-berekening wordt toegevoegd waarin alle eenheden / bouwblokken als afzonderlijke eenheid worden opgenomen (met hergebruik e.d.) zodat een correct beeld wordt bekomen van de aanvoer naar de wadi en de werking van de noodoverloop (belasting van bestaand stelsel).
De watertoets wordt gunstig beoordeeld.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Fase 7 maakt deel uit van een groot renovatieproject in wijk De Leunen.
Oudere woningen worden afgebroken en vervangen door nieuwbouw. Er wordt een groot park voorzien waarrond een deel van de nieuwbouw zich bevindt.
Fase 7 wordt een deel van wand aan dit park.
De gebouwen zijn functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Voor de meergezinswoningen worden voldoende parkeerplaatsen voorzien.
Daarnaast wordt er sterk ingezet op fietsen. De fietsenstallingen bevinden zich nabij de inkompartijen van de gebouwen. Er wordt ook ruimte voorzien voor buitenmaatse fietsen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De gebouwen bestaan 2 bouwlagen en vormen de overgang tussen de hogere gebouwen langs het park en de achterliggende lagere gebouwen.
Visueel-vormelijke elementen
De gebouwen wordt opgericht in gevelsteenmetselwerk.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 november 2023 tot en met 8 december 2023. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met volgende voorwaarden:
Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid moet strikt gevolgd worden.
Het advies van Brandweerzone Kempen moet strikt gevolgd worden.
Het advies van Fluvius moet strikt gevolgd worden.
De voorwaarden betreft riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, moeten worden opgevolgd.
De hemelwaterputten mogen niet onder toekomstig openbaar domein geplaatst worden. Deze moeten volledig op privé staan.
De afvoeren van het afvalwater en regenwater moeten, in afwachting van de nieuwe omgevingsaanleg waarvan de aanvraag nog wordt ingediend, aangesloten worden op de bestaande riolering via de bestaande huisaansluitingen van de gesloopte woningen. De niet-gebruikte huisaansluitingen moeten afgedicht worden.
Voor dit project worden er nieuwe aansluitingen voorzien bij de omgevingsaanleg uitgevoerd door Leefgoed. Men dient de plaats van de aansluitingen af te stemmen op de omgevingsaanleg. De uitvoering van de aansluitingen met plaatsing van huisaansluitputjes dient te gebeuren volgens het moederbestek van stad Geel. De huisaansluitputjes moeten geplaatst worden op private eigendom.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De vloerpas van de woningen, de tuinberging en private parkeerplaats moet afgestemd worden op het plan van de omgevingsaanleg.
Met moet aantonen dat de te kappen bomen volledig gecompenseerd worden in de omgevingsaanleg.
Voorwaarden ivm de te kappen bomen
In het kader van de zorgplicht (art. 14 van het natuurdecreet) wordt gevraagd om ter compensatie standplaatsgeschikte, inheemse en vrij uitgroeiende bomen aan te planten. Een overzicht met geschikte bomen is terug te vinden op de website https://bomenwijzer.be/zoeken. Om enkel de inheemse bomen te zien, klik onderaan op [+] Ecologie en vink vervolgens “Ja, de boom moet inheems in Vlaanderen zijn” aan.
Het aspect van de bodemsoort dient meegenomen in de bomenwijzer om te komen tot standplaatsgeschikte bomen. Het aantal bomen dat dient aangeplant is afhankelijk van de grootte van de gevelde bomen. Hierbij wordt gestreefd naar een evenwicht tussen de gevelde bomen en de compenserende aanplant.
Compensatietabel | Aan te planten | ||||
1° grootte A | 1° grootte B | 2° grootte | 3° grootte | ||
Vellen | 1° grootte A (> 20m) | x1 | X2 | x3 | x10 |
1° grootte B (12-20m) | x1 | x1 | x2 | x5 | |
2° grootte (6-12m) | x1 | x1 | x1 | x2 | |
3° grootte (<6m) | x1 | x1 | x1 | x1 | |
Tabel 1 Compensatietabel bomenkap
Voor het verplichte inheemse karakter van de compenserende aanplant wordt een uitzondering gemaakt voor de zone binnen een straal van 25m rond de vergunde woning en/of bedrijfsgebouw op voorwaarde dat de woning niet gelegen is in volgende stedenbouwkundige bestemmingen: groengebied, parkgebied, buffergebied en bosgebied of de boom geen deel uitmaakt van een voorwaarde uit een eerder afgeleverde vergunning. Bovendien moet de vergunde woning bewoond zijn en/of het bedrijfsgebouw moet in gebruik zijn.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Het advies van Dienst Integraal Waterbeleid moet strikt gevolgd worden.
Het advies van Brandweerzone Kempen moet strikt gevolgd worden.
Het advies van Fluvius moet strikt gevolgd worden.
De voorwaarden betreft riolering, beschreven in het adviesrapport van Aquafin, moeten worden opgevolgd.
De hemelwaterputten mogen niet onder toekomstig openbaar domein geplaatst worden. Deze moeten volledig op privé staan.
De afvoeren van het afvalwater en regenwater moeten, in afwachting van de nieuwe omgevingsaanleg waarvan de aanvraag nog wordt ingediend, aangesloten worden op de bestaande riolering via de bestaande huisaansluitingen van de gesloopte woningen. De niet-gebruikte huisaansluitingen moeten afgedicht worden.
Voor dit project worden er nieuwe aansluitingen voorzien bij de omgevingsaanleg uitgevoerd door Leefgoed. Men dient de plaats van de aansluitingen af te stemmen op de omgevingsaanleg. De uitvoering van de aansluitingen met plaatsing van huisaansluitputjes dient te gebeuren volgens het moederbestek van stad Geel. De huisaansluitputjes moeten geplaatst worden op private eigendom.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De vloerpas van de woningen, de tuinberging en private parkeerplaats moet afgestemd worden op het plan van de omgevingsaanleg.
Met moet aantonen dat de te kappen bomen volledig gecompenseerd worden in de omgevingsaanleg.
Voorwaarden ivm de te kappen bomen
In het kader van de zorgplicht (art. 14 van het natuurdecreet) wordt gevraagd om ter compensatie standplaatsgeschikte, inheemse en vrij uitgroeiende bomen aan te planten. Een overzicht met geschikte bomen is terug te vinden op de website https://bomenwijzer.be/zoeken. Om enkel de inheemse bomen te zien, klik onderaan op [+] Ecologie en vink vervolgens “Ja, de boom moet inheems in Vlaanderen zijn” aan.
Het aspect van de bodemsoort dient meegenomen in de bomenwijzer om te komen tot standplaatsgeschikte bomen. Het aantal bomen dat dient aangeplant is afhankelijk van de grootte van de gevelde bomen. Hierbij wordt gestreefd naar een evenwicht tussen de gevelde bomen en de compenserende aanplant.
Compensatietabel | Aan te planten | ||||
1° grootte A | 1° grootte B | 2° grootte | 3° grootte | ||
Vellen | 1° grootte A (> 20m) | x1 | X2 | x3 | x10 |
1° grootte B (12-20m) | x1 | x1 | x2 | x5 | |
2° grootte (6-12m) | x1 | x1 | x1 | x2 | |
3° grootte (<6m) | x1 | x1 | x1 | x1 | |
Tabel 1 Compensatietabel bomenkap
Voor het verplichte inheemse karakter van de compenserende aanplant wordt een uitzondering gemaakt voor de zone binnen een straal van 25m rond de vergunde woning en/of bedrijfsgebouw op voorwaarde dat de woning niet gelegen is in volgende stedenbouwkundige bestemmingen: groengebied, parkgebied, buffergebied en bosgebied of de boom geen deel uitmaakt van een voorwaarde uit een eerder afgeleverde vergunning. Bovendien moet de vergunde woning bewoond zijn en/of het bedrijfsgebouw moet in gebruik zijn.