Gegevens van de aanvrager |
LSG bv
Dr.-Van de Perrestraat 315
2440 Geel
Gegevens van het perceel |
Diestseweg 9 2440 Geel, Diestseweg 9A 2440 Geel en Diestseweg 4 2440 Geel
Kadastraal gekend als:
(afd. 1) sectie H 511 R
(afd. 1) sectie H 511 P
(afd. 1) sectie H 511 S
Ingewonnen adviezen |
Onroerend Erfgoed
Voorwaardelijk gunstig advies dd. 26/09/2024 met als referentie 14469-20:
Hieronder kan u onze afweging van de aanvraag, waarvoor wij een voorwaardelijk gunstig advies verlenen, terugvinden.
Afweging van de erfgoedwaarden
De huidige bebouwing is niet opgenomen in een erfgoedinventaris. De gebouwen hebben wel een zekere ouderdom, maar vertonen ook heel wat tekenen van (zware) verbouwingen doorheen de jaren. De bebouwing verschijnt op primitieve kadasterkaarten uit het begin van de negentiende eeuw, maar is in kern waarschijnlijk
ouder. Opeenvolgende kadasterplannen leren dat de site doorheen de jaren perioden van verval en heropbouw heeft gekend, wat zich ook duidelijk uit in het huidige uitzicht ervan. Oorspronkelijk ging het om één breedhuis van zes traveeën, dat later werd opgedeeld in verschillende percelen. Later werd het dan weer
samengevoegd met een naastliggend pand. Dit resulteert in een nogal rommelig uiterlijk, waarbij de kroonlijst en gevels in elkaar overlopen. Daarnaast werd de gevel voorzien van allerhande voorzetwanden en wisselend
schrijnwerk. Op dit ogenblik is enkel de blokbepleistering in de voorgevel van het nummer 9 als authentiek te bestempelen.
De eenheid in architectuur wordt verder verstoord door de opeenvolging van functies die de gebouwen hebben gekend, waaronder Café De Posthoorn, en pita/grillroom Sfinx. Deze ingrepen hebben ongetwijfeld ook een invloed gehad op mogelijk nog aanwezige interieurelementen. Over het algemeen kan
hierom worden gesteld dat de erfgoedwaarde van de gebouwen sterk werd aangetast.
Voorgestelde ingrepen
De aanvrager wenst om de bestaande gebouwen te slopen en te vervangen door nieuwbouwvolumes met daarin woningen en handelsruimten.
Beoordeling
Zoals hierboven aangegeven, heeft de bestaande bebouwing niet genoeg erfgoedwaarden om het behoud ervan te verdedigen. Het verlies aan erfgoedwaarden komt bovenop de aanwezige asbestproblematiek, onder meer in het dak.
We uiten geen bezwaar tegen de sloop van de bestaande gebouwen. Gezien de belangrijke locatie, vlakbij de Markt en op de kop van de Kollegestraat en de Diestseweg, hechten we wel veel belang aan de kwaliteit van de vervangende nieuwbouw. Hoogwaardige architectuur, met voldoende oog voor detail en met
een levendige plint op mensenmaat, dienen belangrijke uitgangspunten voor het ontwerp te zijn. Een knipoog naar de (nog resterende) kwaliteiten van de oorspronkelijke bebouwing kan een meerwaarde zijn voor het ontwerp.
Besluit
We beoordelen deze aanvraag als voorwaardelijk gunstig. De bestaande bebouwing kan worden afgebroken, op voorwaarde dat de vervangende nieuwbouw op architecturaal vlak van hoge kwaliteit is, met eventueel een knipoog naar de kwaliteiten van de oorspronkelijke bebouwing.
Advies van de gewestelijke stedenbouwkundig ambtenaar |
De gemeente is ontvoogd. Bijgevolg moet het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar niet worden ingewonnen.
Standpunt van het college van burgemeester en schepenen |
Historiek:
dossiernummer:1566 - Stedenbouwkundige attesten
Datum aanvraag: 15/06/2001
Beslissing: Positief
Onderwerp: Inplanting te ontwerpen gebouw bebouwbaarheid
dossiernummer:2004/00206 - Stedenbouwkundige vergunningen
Datum aanvraag: 14/04/2004
Beslissing: Vergunning
Onderwerp: Het verbouwen van een handelspand
Bepaling welk plan van toepassing is
De aanvraag is volgens het bij Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 gelegen in woongebied.
In deze gebieden de stedenbouwkundige voorschriften gelden van het KB van 28/12/1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het perceel is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
Het perceel is gelegen binnen het Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel, goedgekeurd op 10/04/2012, PRUP Regionale ontsluiting Geel bis, goedgekeurd op 22/06/2023 en De Werft, goedgekeurd op 26/03/2009.
Het perceel is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en de aanvraag
Omschrijving
De aanvraag betreft het oprichten van een aaneengesloten één- of meergezinswoning.
Toetsing aan de decretale beoordelingselementen
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het oprichten van een aaneengesloten meergezinswoning stelt beperkingen aan het gebruik van het perceel. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving, maar, omwille van de beperkte bouwdiepte van de percelen (8m17 tot 9m84) en het terugspringen van de voorgevelbouwlijn met 1m90 kan er op basis van het ingediende opmetingsplan echter niet beoordeeld worden of er voor de betreffende gronden een kwalitatief ontwerp kan opgemaakt worden dat voor vergunning in aanmerking kan komen.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een grote impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt immers bebouwing voorzien op het ganse perceel. De draagkracht van het perceel wordt ruimschoots overschreden.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. Er wordt bebouwing voorzien die te bombastisch is in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. Niet alleen komt er extra verkeer bij, maar op het perceel is ook geen plaats voor autostaanplaatsen om de parkeerdruk op het openbaar domein niet te verhogen.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een impact op het bodemreliëf. Het perceel wordt volledig verhard.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft een impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving door het verharden van het ganse perceel (hitte-eiland) en het volledig ontbreken van mogelijkheden voor flora en fauna.
Er kan geconcludeerd worden dat het project niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt indien er kan voldaan worden aan de hemelwaterverordening 2023 en eventuele latere wijzigingen.
Conclusie:
Ongunstig voor het oprichten van een aaneengesloten één- of meergezinswoning omwille van volgende redenen:
Het RUP De Werft, dat hier van toepassing is, voorziet voor de betreffende percelen een bebouwingsprofiel A 2S: gelijkvloers + 2 verdiepingen + dakverdieping met dakbasis van 9m en dakhelling van 45°.
Omwille van de beperkte bouwdiepte van de percelen (8m17 tot 9m84) en het terugspringen van de voorgevelbouwlijn met 1m90 kan er op basis van het ingediende opmetingsplan echter niet beoordeeld worden of er voor de betreffende gronden een kwalitatief ontwerp kan opgemaakt worden dat voor vergunning in aanmerking kan komen.
De vergunningsmogelijkheden voor deze percelen kunnen pas beoordeeld worden op basis van een architecturaal ontwerp dat rekening houdt met de huidige toestand van de achterliggende percelen alsook met de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van het achterliggend binnengebied.
Een suggestie kan hierbij zijn om te werken met twee kopgebouwen en een vrije tussenruimte die in de toekomst als trage weg naar het achterliggend binnengebied kan functioneren. Rekening houdend met de achterliggende tuin van de buur kan er dan gekozen worden voor een lager bouwvolume voor het gedeelte dat aan deze tuin grenst.
In het architecturaal ontwerp moet verder aangetoond worden dat de woningen voldoende kwaliteit kunnen hebben met lichtinval en buitenruimten als bijzondere aandachtspunten.
Tevens moet aangetoond worden dat de nodige autoparkeerplaatsen, fietsenstallingen en afvalbergingen kunnen voorzien worden conform de bouwcode van de stad Geel.
Op basis van het architecturaal ontwerp zal er dan beoordeeld worden of er afwijkingen op het voorgeschreven bouwprofiel van het RUP kunnen toegestaan worden en of het voorstel voor vergunning in aanmerking kan komen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het RUP De Werft, dat hier van toepassing is, voorziet voor de betreffende percelen een bebouwingsprofiel A 2S: gelijkvloers + 2 verdiepingen + dakverdieping met dakbasis van 9m en dakhelling van 45°.
Omwille van de beperkte bouwdiepte van de percelen (8m17 tot 9m84) en het terugspringen van de voorgevelbouwlijn met 1m90 kan er op basis van het ingediende opmetingsplan echter niet beoordeeld worden of er voor de betreffende gronden een kwalitatief ontwerp kan opgemaakt worden dat voor vergunning in aanmerking kan komen.
De vergunningsmogelijkheden voor deze percelen kunnen pas beoordeeld worden op basis van een architecturaal ontwerp dat rekening houdt met de huidige toestand van de achterliggende percelen alsook met de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van het achterliggend binnengebied.
Een suggestie kan hierbij zijn om te werken met twee kopgebouwen en een vrije tussenruimte die in de toekomst als trage weg naar het achterliggend binnengebied kan functioneren. Rekening houdend met de achterliggende tuin van de buur kan er dan gekozen worden voor een lager bouwvolume voor het gedeelte dat aan deze tuin grenst.
In het architecturaal ontwerp moet verder aangetoond worden dat de woningen voldoende kwaliteit kunnen hebben met lichtinval en buitenruimten als bijzondere aandachtspunten.
Tevens moet aangetoond worden dat de nodige autoparkeerplaatsen, fietsenstallingen en afvalbergingen kunnen voorzien worden conform de bouwcode van de stad Geel.
Op basis van het architecturaal ontwerp zal er dan beoordeeld worden of er afwijkingen op het voorgeschreven bouwprofiel van het RUP kunnen toegestaan worden en of het voorstel voor vergunning in aanmerking kan komen.