UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 28/10/2024 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2024059470
Dossiernummer gemeente: V_202400011
De gemeente Geel heeft op 30 april 2024 een aanvraag ontvangen voor het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag werd op 16 mei 2024 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
LRD LANDMETING BV gevestigd Holven 162 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nr. 799K
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
DE aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning (lot 1).
Lot 2 betreft een zone in te lijven bij het openbaar domein.
Lot3 wordt uit de verkaveling gesloten.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 mei 2024 t.e.m. 24 juni 2024. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Op 7 oktober 2024 werd het advies ontvangen van VMM - watertoets - stedenbouwkundig
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 30 juli 2024 werd het advies ontvangen van Omgevingsloket Wyre
Advies: gunstig
Op 5 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Fluvius
Advies: gunstig
Op 7 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Pidpa - Distributie leidingen
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 16 augustus 2024 werd het advies ontvangen van Proximus
Advies: gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de watertoets. Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 en latere wijzigingen stelt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets. De aanvraag werd getoetst aan de kenmerken van het watersysteem, aan de relevante doelstellingen en beginselen van artikel 5, 6 en 7 van het decreet integraal waterbeleid, en aan de bindende bepalingen van het (deel)bekkenbeheerplan.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen.
Er werd een uitgebreide m.e.r. – screeningsnota bij de aanvraag gevoegd, die ten gronde werd beoordeeld door de vergunningsverlenende overheid.
De beoordeling dat er geen merkelijke effecten op de omgeving zullen zijn, wordt gevolgd.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt immers bebouwing voorzien op een plaats waar nu geen bebouwing is. De voorziene bebouwing is echter eigen aan het perceel en de omliggende percelen. Het project is qua schaal in overeenstemming met de omgeving van dit project.
Visueel-vormelijke aspecten.
De aanvraag heeft een impact op de visueel-vormelijke uitstraling van de percelen in het straatbeeld. De toekomstige bebouwing zal echter ook de visuele ordening van de straat volgen.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag tot verkaveling heeft een zeer beperkte invloed op de mobiliteit. Er wordt slechts 1 eengezinswoning voorzien.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving en heeft geen impact op de gezondheidsaspecten in de omgeving.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 mei 2024 tot en met 24 juni 2024. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden en lasten:
Voorwaarden
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 30/07/2024 met kenmerk 203502.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij dd. 04/10/2024 met kenmerk WT 2024 OA 1466_1:
· Woningen worden ontworpen: o Met een gescheiden hemel- en afvalwaterstelsel. Er wordt gebruik gemaakt van een kleurcodering op RWA riolering (regenwaterafvoer - blauw) resp. DWA riolering (droogweerafvoer - rood/bruin); o In overeenstemming met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 10 februari 2023 inzake hemelwaterputten e.a. (GSV);
· Lot 3 wordt bouwvrij gehouden.
Lasten
De gemeenteraad heeft haar goedkeuring gegeven aan de gratis grondafstand aan stad Geel overeenkomstig de ontworpen rooilijn zoals opgetekend in het bijgevoegd plan mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
• De aanvrager van de omgevingsvergunning voldoet aan alle voorwaarden en lasten zoals die zullen opgenomen worden in de omgevingsvergunning.
• De realisatie van een gratis grondafstand ten gunste van de stad wordt als last opgenomen in de omgevingsvergunning.
• Er dient een digitaal opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden bezorgd, ten laatste bij de akte van verkoop van dit deel van het perceel.
• Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht zijn ten laste zijn van de bouwheer.
• De werken dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan.
• De aangevraagde omgevingsvergunning zal slechts uitwerking krijgen nadat op initiatief van de aanvrager de grondafstand effectief voltrokken is.
De gemeenteraad heeft haar goedkeuring gegeven aan het bijgevoegde rooilijnplan.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden en lasten strikt na te leven:
De verkaveling dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde plan.
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften, opgesteld door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, dienen te worden toegepast.
De houder van de vergunning dient de verkaveling uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van Pidpa dd. 30/07/2024 met kenmerk 203502.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij dd. 04/10/2024 met kenmerk WT 2024 OA 1466_1:
· Woningen worden ontworpen: o Met een gescheiden hemel- en afvalwaterstelsel. Er wordt gebruik gemaakt van een kleurcodering op RWA riolering (regenwaterafvoer - blauw) resp. DWA riolering (droogweerafvoer - rood/bruin); o In overeenstemming met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 10 februari 2023 inzake hemelwaterputten e.a. (GSV);
· Lot 3 wordt bouwvrij gehouden.
Lasten
De gemeenteraad heeft haar goedkeuring gegeven aan de gratis grondafstand aan stad Geel overeenkomstig de ontworpen rooilijn zoals opgetekend in het bijgevoegd plan mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
• De aanvrager van de omgevingsvergunning voldoet aan alle voorwaarden en lasten zoals die zullen opgenomen worden in de omgevingsvergunning.
• De realisatie van een gratis grondafstand ten gunste van de stad wordt als last opgenomen in de omgevingsvergunning.
• Er dient een digitaal opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden bezorgd, ten laatste bij de akte van verkoop van dit deel van het perceel.
• Alle kosten (inclusief kosten landmeter voor opmaak opmetingsplan en kosten notaris voor opmaak akte) verbonden aan deze gratis grondoverdracht zijn ten laste zijn van de bouwheer.
• De werken dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan.
• De aangevraagde omgevingsvergunning zal slechts uitwerking krijgen nadat op initiatief van de aanvrager de grondafstand effectief voltrokken is.
De gemeenteraad heeft haar goedkeuring gegeven aan het bijgevoegde rooilijnplan.